Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2012 г. N 20АП-5427/12

Тула

14 декабря 2012 г.

Дело N А09-8661/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 10.12.2012.

Постановление изготовлено в полном объеме 14.12.2012.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Капустиной Л.А., Заикиной Н.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Патрикеевой Е.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Ярмарка-32" (регистрационный номер 20АП-5426/2012) и общества с ограниченной ответственностью "Евролот Запад" (регистрационный номер 20АП-5427/2012) на решение Арбитражного суда Брянской области от 06.09.2012 по делу N А09-8661/2010 (судья Данилина О.В.), принятое по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Евролот Запад" (город Брянск, ОГРН 1043244014110, ИНН 3250056428) к обществу с ограниченной ответственностью "Ярмарка-32" (город Брянск, ОГРН 1093254001070, ИНН 3254504631), обществу с ограниченной ответственностью "ТК" (город Брянск, ОГРН 1093254002005 ИНН 3254504705), обществу с ограниченной ответственностью "Союз Лизинг" (город Брянск, ОГРН 1073250000185, ИНН 3250071352) о расторжении договора аренды и взыскании 7 782 411 рублей 11 копеек убытков и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Ярмарка-32" (город Брянск, ОГРН 1093254001070, ИНН 3254504631), общества с ограниченной ответственностью "ТК" (город Брянск, ОГРН 1093254002005, ИНН 3254504705), общества с ограниченной ответственностью "Союз Лизинг" (город Брянск, ОГРН 1073250000185, ИНН 3250071352) к обществу с ограниченной ответственностью "Евролот Запад" (город Брянск, ОГРН 1043244014110, ИНН 3250056428) о взыскании 12 047 904 рублей задолженности по арендной плате, при участии представителей истца - Жариновой И.И. (доверенность от 02.04.2012) и ответчиков - ООО "Ярмарка-32" - Домашневой Я.А. (доверенность от 10.04.2012 N 131); ООО "ТК" - Домашневой Я.А. (доверенность от 17.02.2012 N 103); ООО "Союз Лизинг" - Домашневой Я.А. (доверенность от 17.02.2012 N 121), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "Евролот Запад" обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Ярмарка-32", обществу с ограниченной ответственностью "ТК" и обществу с ограниченной ответственностью "Союз Лизинг" о расторжении договора аренды от 08.09.2008 и взыскании в солидарном порядке 8 581 681 рубля 29 копеек убытков (том 1, л. д. 2 - 5).

В свою очередь ООО "Ярмарка-32", ООО "ТК" и ООО "Союз Лизинг" обратились со встречными требованиями о взыскании с ООО "Евролот Запад" задолженности по арендной плате в размере 4 016 448 рублей (том 4, л. д. 42 - 43).

Встречное исковое заявление принято судом к рассмотрению совместно с первоначальным иском (том 4, л. д. 41).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 16.09.2011 исковые требования ООО "Евролот Запад" были оставлены без удовлетворения, встречные требования ООО "Ярмарка-32" удовлетворены в полном объеме. В удовлетворении встречных требований ООО "ТК" и ООО "Союз Лизинг" отказано (том 5, л. д. 97 - 108).

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2011 решение суда первой инстанции было оставлено без изменения (том 6, л. д. 41 - 51).

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 05.03.2012 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции (том 6, л. д. 208 - 214).

При этом суд кассационной инстанции указал на то, что судами не дано оценки доводам истца и представленным в материалы дела документам в их обоснование, что решением Фокинского районного суда города Брянска от 31.01.2008 по делу N 2-47/08 было установлено, что прокурор Фокинского района города Брянска уже обращался в суд иском к ООО "Промсоюз В" о запрете эксплуатации торгового центра "Ярмарка" с запрещением доступа граждан, обязав ООО "Промсоюз В" установить автоматическую систему пожаротушения и оповещения людей в случае пожара, а также выполнить иные мероприятия, указанные в предписании государственного пожарного надзора от 18.05.2007 в срок до 01.04.2008. Постановлением Фокинского районного суда города Брянска от 20.04.2009 по делу N 5-143/09 ООО "Промсоюз В" признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 20.4 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, применено наказание в виде приостановления деятельности ООО "Промсоюз В" сроком на 17 суток, то есть с 10.04.2009 по 27.04.2009.

Заочным решением Фокинского районного суда города Брянска от 23.12.2009 по делу N 2-1001/09 установлено, что проведенной 21.08.2009 Управлением государственного пожарного надзора проверкой требований пожарной безопасности торгового центра "Ярмарка" и кафе "Камелот" выявлены нарушения правил пожарной безопасности, строительных норм и правил "Пожарная безопасность зданий и сооружений", принятых постановлением Минстроя России от 13.02.1997 N 18-7.

По результатам проведенной проверки составлено предписание от 24.08.2009 N 255/126, по устранению нарушений правил пожарной безопасности срок до 01.01.2010.

Руководитель ООО "Промсоюз В" в апреле 2009 года привлекался по Фокинскому району города Брянска к административной ответственности за указанные нарушения противопожарного законодательства (протокол об административном правонарушении в области пожарной безопасности N 108 от 10.04.2009).

Постановлением Фокинского районного суда города Брянска от 20.04.2009 ООО "Промсоюз В" привлечено к административной ответственности в виде административного приостановления деятельности сроком на 17 суток. Установлено, что нарушения требований пожарной безопасности не были устранены ответчиком, что следует из предписаний государственного пожарного надзора N 1/1/1-37, 255/1/1-26.

Заочным решением Фокинского районного суда города Брянска от 23.12.2009 по делу N 2-1001/09 заявленные прокурором исковые требования удовлетворены, суд обязал ООО "Промсоюз В" в срок до 01.05.2010 устранить выявленные нарушения.

Решением Фокинского районного суда города Брянска от 20.04.2011 по делу N 2-46 (2011) в удовлетворении иска прокурору было отказано ввиду того, что истцом не представлено доказательств неустранимости имеющихся нарушений требований пожарной безопасности в торговом центре "Ярмарка", при этом судом на основании акта обследования здания торгового центра "Ярмарка" от 19.04.2011 было установлено, что в процессе рассмотрения указанного дела ответчиками были устранены нарушения требований Правил пожарной безопасности, изложенные в акте проверки от 23.06.2010 под пунктами 5, 8, 9, 11, 12, 13, 14, 15, 19, 21 и частично 20.

Судом также установлено, что ответчиками устранены нарушения, указанные в акте государственного пожарного надзора от 23.06.2010 под пунктами 2, 3, 4, 18.

Суд кассационной инстанции сделал вывод о том, что названными судебными актами подтверждается, что переданное арендатору на основании договора от 08.09.2008 здание еще до даты заключения договора не соответствовало целям его эксплуатации, а большинство вышеперечисленных нарушений требований Правил пожарной безопасности были устранены ответчиками по иску прокуратуры не ранее 19.04.2011.

При этом в спорный период истец уже являлся арендатором спорных помещений первого этажа торгового центра, однако к нему никаких требований и претензий как со стороны арендодателя, так и со стороны уполномоченных органов не предъявлялось, предписаний в отношении исполнения им мер пожарной безопасности не выносилось, к участию в вышеперечисленных судебных делах ООО "Евролот Запад" не привлекалось.

Вместе с тем, разрешая настоящий спор, суд указанным выше обстоятельствам, с учетом заявленных истцом по основному иску требований, не дал надлежащей оценки, ограничившись лишь ссылкой на пункты 2.4, 2.4 (к) договора, предусматривающей обязанность арендатора самостоятельно и за свой счет установить систему пожаротушения и оповещения в занимаемых помещениях, а также выполнять иные требования, предъявляемые органами надзора и контроля к виду деятельности арендатора.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа отметил, что исходя из фактов нарушений приведение в соответствие с требованиями Правил пожарной безопасности требовалось зданию торгового центра "Ярмарка" в целом, о чем ответчики не могли не знать, в связи с чем самостоятельно исполнили в рамках спора в Фокинском районном суде города Брянска по гражданскому делу N 2-1110 (2011) предписания государственного пожарного надзора, не привлекая в дело ООО "Евролот Запад", не возлагая на него каких-либо обязательств по выполнению мер пожарной безопасности в арендуемых помещениях.

Также суд кассационной инстанции указал на то, что вопрос, какое отношение к ответчикам имеет ООО "Промсоюз В", остался без исследования судов на предмет выяснения обстоятельств уведомления ответчиков о несоответствии торгового центра мерам пожарной безопасности.

Отметил, что судами не разрешен вопрос о возможности исполнения арендатором условий пункта 2.4. (к) договора и возможности осуществления хозяйственной деятельности в торговом центре без исполнения собственником объекта недвижимости возложенных на него предписаниями государственного пожарного надзора и судебными актами обязанностей.

Кроме того, обратил внимание на то обстоятельство, что судом применительно к заявленным требованиям не дано оценки праву сторон в одностороннем порядке расторгнуть договор.

При новом рассмотрении ООО "Евролот Запад" заявило об отказе от требований о расторжении договора аренды и об уменьшении суммы исковых требований в части взыскания убытков до 7 782 411 рублей 11 копеек (том 7, л. д. 61).

Частичный отказ от иска и уточненные требования приняты судом к рассмотрению по существу в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (том 7, л. д. 91 - 93).

Ответчики в свою очередь уточнили требования, заявили об увеличении цены встречного иска до 12 047 904 рублей (том 7, л. д. 104).

Уточненные требования по встречному иску также приняты судом к рассмотрению по существу в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (том 7, л. д. 128 - 131).

Решением Арбитражного суда Брянской области от 06.09.2012, с учетом определения Арбитражного суда Брянской области от 06.09.2012 об исправлении описки и арифметической ошибки (том 7, л. д. 133 - 137), исковые требования ООО "Евролот Запад" оставлены без удовлетворения; производство по делу в части требований ООО "Евролот Запад" о расторжении договора аренды от 08.09.2009 прекращено; ООО "Евролот Запад" возвращена из федерального бюджета государственная пошлина в сумме 7 896 рублей 34 копеек.

Встречные исковые требования ООО "Ярмарка-32" удовлетворены частично: с ООО "Евролот Запад" в пользу ООО "Ярмарка-32" взыскано 4 188 478 рублей 66 копеек долга, а также 26 938 рублей 39 копеек в возмещение расходов по уплате государственной пошлины; в остальной части заявленные ООО "Ярмарка-32" требования оставлены без удовлетворения.

С ООО "Ярмарка-32" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 40 157 рублей 28 копеек.

В удовлетворении встречных требований ООО "ТК" и ООО "Союз Лизинг" отказано (том 7, л. д. 138 - 151).

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Евролот Запад" обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Брянской области от 06.09.2012 отменить и принять по делу новый судебный акт (том 8, л. д. 62 - 64).

По мнению заявителя апелляционной жалобы, в материалах дела имеются доказательства того, что вынужденное освобождение арендованного помещения и понесенные ООО "Евролот Запад" в связи с этим расходы явились следствием бездействия ответчика - ООО "Ярмарка 32" в оснащении противопожарными средствами всего здания, а не только площадей, арендуемых истцом.

Заявитель жалобы полагает, что размер понесенных расходов подтверждается материалами дела, при этом, суд не усмотрел причинно-следственной связи и вины ответчика для взыскания убытков.

Заявитель обращает внимание на отсутствие в деле доказательств того, что арендатор знал о недостатках принимаемого имущества: при приеме арендованного имущества в акте сделана отметка, что не выявлено технических (конструктивных) недостатков; в материалах дела нет доказательств того, что ответчик (арендодатель) сообщал истцу (арендатору) о каких-либо имеющихся нарушениях норм противопожарной безопасности.

Отмечает, что до закрытия торгового центра помещения, арендуемые истцом, позволяли ему осуществлять свою предпринимательскую деятельность и необходимости предъявлять какие-либо претензии ответчику о недостатках переданного в аренду помещения не было; что истец узнал только при закрытии торгового центра от судебных приставов-исполнителей о том, что здание, в котором находятся арендуемые истцом помещения, не обеспечено нормативным уровнем в сфере пожарной безопасности.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, ненаправление арендодателем арендатору требований об устранении нарушений противопожарной безопасности, которые предъявлялись контролирующими органами арендодателю, свидетельствует о том, что ответчик (арендодатель) полностью взял на себя обязанность по соблюдению норм противопожарной безопасности, и именно его бездействие повлекло применение Фокинским районным судом города Брянска обеспечительных мер в виде запрета эксплуатации здания торгового центра.

Заявитель не согласен с выводом суда о том, что истец не воспользовался правами, предоставленными статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как в деле имеются письма от 10.08.2010 и 01.10.2012 о предложении досрочного расторжения договора аренды, которые были проигнорированы ответчиком.

Также заявитель жалобы отмечает, что указание в решении суда на то, что договор аренды расторгнут по соглашению сторон, по его мнению, также не соответствует материалам дела, так как договор расторгнут ответчиком (арендодателем) в одностороннем порядке и им же исключена запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о регистрации договора аренды; при этом ответчик не направил истцу акт приема-передачи имущества и не принял его у истца (арендатора); с 01.08.2011 ответчик заключил договор аренды с третьими лицами и передал им по актам приема-передачи те площади, которые ранее арендовал истец.

Заявитель апелляционной жалобы считает удовлетворение встречных исковых требований незаконным, поскольку судом не принят во внимание тот факт, что, хотя обеспечительные меры были отменены Фокинским районным судом города Брянска 20.04.2011, ответчик открыл здание торгового центра только 01.08.2011 и допустил новых арендаторов, а уже с мая 2011 года ответчик принимал предоплату по арендной плате с новых арендаторов.

Заявитель указывает на то обстоятельство, что в период закрытия торгового центра ООО "Ярмарка-32" самостоятельно перепланировало помещения 1 этажа торгового центра, тем самым исключив возможность прежнему арендатору - ООО "Евролот Запад" в дальнейшем пользоваться помещением, и это свидетельствует о том, что ответчик считал договор расторгнутым, помещения ему переданными и самостоятельно распоряжался своим зданием.

Не согласившись с решением Арбитражного суда Брянской области от 06.09.2012, ООО "Ярмарка-32" также обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить в части отказа в удовлетворении требований ООО "Ярмарка-32" о взыскании арендной платы в размере 7 859 425 рублей 34 копеек и принять по делу новый судебный акт (том 8, л. д. 3 - 6).

Обосновывая доводы апелляционной жалобы, заявитель указывает на несогласие с выводом суда первой инстанции о том, что арендатор был лишен возможности пользоваться имуществом по основаниям, не зависящим от арендатора, а значит, требование о взыскании с арендатора арендной платы не подлежит удовлетворению.

Полагает, что, поскольку арендодатель исполнил свои обязательства перед арендатором надлежащим образом, передав объект аренды арендатору по акту приема-передачи, и с момента подписания акта приема-передачи арендатор стал титульным владельцем данного объекта, то последний обязан своевременно вносить арендную плату.

Заявитель отмечает, что суд первой инстанции не указал в решении суда норму права или условие договора, которые являются основанием для прекращения или освобождения арендатора от внесения арендной платы.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, отсутствие вины арендодателя в сложившейся ситуации подтверждено решением Фокинского районного суда города Брянска, которым прокуратуре было отказано в иске в связи с тем, что истцом не доказана реальная угроза деятельности торгового центра для жизни и здоровья людей.

Считает, что при невозможности использования объекта аренды арендатор - титульный владелец имеет возможность самостоятельно применить предусмотренные законом способы защиты своего нарушенного права со стороны третьих лиц.

В суд апелляционной инстанции также поступили дополнительные пояснения ООО "Евролот Запад" к апелляционной жалобе, в которых заявитель отмечает, что суд частично удовлетворил встречный иск, взыскав с ООО "Евролот Запад" задолженность по арендной плате за период с 21.04.2011 по 31.07.2011 исходя из ее размера - 1 338 816 рублей в месяц, установленного пунктом 4.1 в первоначальной редакции договора (том 8, л. д. 114 - 115).

Заявитель жалобы не согласен с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку, по его мнению, в данном случае дальнейшее действие договора аренды в части арендной платы может иметь продолжение по двум вариантам: либо стороны согласовывают новую цену, либо договор продолжает действовать в редакции дополнительного соглашения даже по истечении срока его действия.

Также указывает на то, что стороны осуществили государственную регистрацию как самого договора аренды, так и дополнительных соглашений к нему от 01.06.2009 и 25.12.2009, в соответствии с которыми дважды уменьшался размер арендной платы.

Заявитель апелляционной жалобы отмечает, что в дополнительных соглашениях к договору аренды не указано, что по истечении срока действия дополнительного соглашения размер арендной платы становится равным размеру, установленному в первоначальной редакции договора.

Считает, что размер арендной платы за период с 21.04.2011 по 31.07.2011, исходя из ставки арендной платы в размере 669 408 рублей в месяц, составляет 1 957 118 рублей 66 копеек. С учетом изложенного, исходя из представленного расчета, по мнению заявителя жалобы, с ООО "Евролот Запад" в пользу ООО "Ярмарка-32" подлежит взысканию 11 518 рублей 10 копеек в возмещение расходов по уплате государственной пошлины (13 518 рублей 10 копеек за вычетом 2 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины за подачу кассационной жалобы).

Определением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2012 рассмотрение апелляционных жалоб отложено на 10.12.2012 (том 8, л. д. 123 - 132).

До начала судебного заседания в апелляционный суд поступило ходатайство ООО "Евролот Запад" о приобщении к материалам дела копий следующих документов: заявок на ограничение отпуска электроэнергии потребителям - неплательщикам от 22.03.2011 N 869/05 и от 12.08.2012 N 2239/05; заявки на отмену ограничения от 22.07.2011 N 2357/05; сопроводительного письма ОАО "Брянскэнергосбыт" от 06.12.2012 N 3106/БГО; письма ООО "Строй Эксперт" от 07.12.2012 N 3729 о периодах ограничения отпуска подачи электроэнергии потребителю ООО "Ярмарка 32" на объект торговый центр по адресу: город Брянск, улица Чкалова, дом 3 (том 9, л. д. 1 - 8).

В обоснование названного ходатайства истец указал на то, что данные документы подтверждают невозможность использования арендованного помещения для осуществления торговли по независящим от ООО "Евролот Запад" причинам.

Отмечает, что истец в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции заявлял ходатайство о выдаче судебного запроса в ОАО "Брянскэнергосбыт" на получение справки об отключении электроэнергии в здании торгового центра, поскольку получение справок самостоятельно займет продолжительное время. Суд отказал в выдаче судебного запроса.

Позже ООО "Евролот Запад" смогло получить указанные документы, свидетельствующие о том, что с 25.03.2011 по 23.07.2011 в здании торгового центра была ограничена подача электроэнергии.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца изложил доводы апелляционной жалобы ООО "Евролот Запад" и дополнительных пояснений к ней, поддержал их и заявленное ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Представитель ответчиков возражал против доводов апелляционной жалобы ООО "Евролот Запад" и заявленного ходатайства, просил решение в обжалуемой истцом части оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Поддержал доводы апелляционной жалобы ООО "Ярмарка 32" в полном объеме.

Представитель истца с доводами апелляционной жалобы ответчика не согласился, просил решение в обжалуемой ООО "Ярмарка 32" части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Брянской области от 06.09.2012 проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей истца и ответчиков, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующего.

Между ООО "Промсоюз В" (арендодатель) и ООО "Евролот Запад" (арендатор) был заключен договор аренды от 08.09.2008 (том 1, л. д. 23 - 27).

По условиям договора арендодатель обязался предоставить арендатору часть нежилого помещения площадью 2 405,3 кв. м, позиции N 1, 2, 12, 13, в том числе площадь, используемая арендатором, в размере 2 137 кв. м и площадь для совместного использования на первом этаже трёхэтажного здания, расположенного по адресу: город Брянск, улица Чкалова, 3, под реализацию продовольственных товаров на срок с 08.09.2008 до 31.08.2018.

Согласно пункту 4.1 договора размер месячной арендной платы был определён сторонами в сумме 600 рублей за один кв. м за использование помещения площадью 2 137,7 кв. м и за совместное использование помещений - 56 196 рублей в месяц, всего 1 338 816 рублей в месяц.

Указанный договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Во исполнение условий договора помещение было передано арендатору в пригодном для использования состоянии, без замечаний к состоянию площади, что подтверждается актом приема-передачи от 08.09.2008 (том 1, л. д. 28).

В связи с изменением собственника объекта, в котором находилось арендуемое помещение, соглашением от 01.10.2009, подписанным между ООО "Ярмарка-32", ООО "ТК", ООО "Союз Лизинг" (новыми собственниками) и ООО "Евролот Запад", стороны установили, что с 01.10.2009 все права и обязанности арендодателя по договору от 08.09.2008 переходят к ООО "Ярмарка-32" и доходы, полученные от пользования объектом, а также арендная плата, полученная от сдачи объекта в аренду ООО "Евролот Запад", перечисляются на счет ООО "Ярмарка-32" (том 1, л. д. 31).

Указанное соглашение зарегистрировано в установленном порядке.

Фокинским районным судом города Брянска 28.07.2010 было удовлетворено ходатайство прокурора Фокинского района и применена обеспечительная мера в виде запрета арендодателям эксплуатации объекта по причине его несоответствия правилам пожарной безопасности.

На основании выданного судом исполнительного листа от 28.07.2010 (том 1, л. д. 33 - 35) судебным приставом-исполнителем было вынесено постановление от 04.08.2010 о запрете эксплуатации спорного объекта (том 1, л. д. 36).

Полагая, что указанные обстоятельства препятствуют пользованию арендуемым помещением, арендатор 10.08.2010 направил арендодателю уведомление N 294 о досрочном расторжении договора (том 1, л. д. 38) и 01.10.2010 претензию N 326 в адрес ООО "Ярмарка-32", ООО "ТК" и ООО "Союз Лизинг" (том 1, л. д. 12) с требованиями возместить убытки, понесенные в связи с закрытием торгового центра, и предложением о расторжении договора аренды.

Ссылаясь на то, что указанная претензия была оставлена арендодателем без удовлетворения, ООО "Евролот Запад" обратилось в суд с иском (том 1, л. д. 2 - 5).

Арендодатели, в свою очередь, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором своих обязательств по внесению арендной платы, также обратились в арбитражный суд с иском (том 4, л. д. 42 - 43).

Суд первой инстанции, рассмотрев заявленные требования, правомерно удовлетворил требования ООО "Ярмарка 32" частично, а в удовлетворении требования ООО "Евролот Запад" отказал, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в данном Кодексе.

Согласно статьям 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Судом первой инстанции установлено, что основаниями запрета деятельности торгового центра, в котором расположены арендуемые помещения, в 2010 году послужили выявленные Государственной инспекцией Фокинского района города Брянска по пожарному надзору нарушения требований Правил пожарной безопасности в Российской Федерации.

Данное обстоятельство подтверждается, в том числе, вступившими в законную силу судебными решениями Фокинского районного суда города Брянска от 20.04.2011.

Из материалов дела следует, что на момент передачи имущества в аренду арендатором не было выявлено недостатков принимаемых помещений, что подтверждается актом приёма-передачи от 08.09.2008, подписанным сторонами (том 1, л. д. 28); доказательства того, что арендатор не мог обнаружить недостатки принимаемого имущества во время его осмотра, не представлено.

Кроме того, как правильно отмечено судом первой инстанции, помещение было передано арендатору по акту от 08.09.2008 и в течение длительного времени (до 2010 года) использовалось по назначению; каких-либо претензий арендодателям в отношении невозможности использования помещения по назначению и требований по устранению недостатков имущества арендатор не предъявлял.

В силу пунктов 1, 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации). Убытки являются мерой гражданско-правовой ответственности, поэтому истец, заявивший требования об их взыскании, должен доказать противоправность действия (бездействия) ответчика; факт и размер понесенного ущерба и причинную связь между действиями ответчика и возникшими убытками.

Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований.

Пункт 5 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возмещение убытков, причиненных изменением или расторжением договора, если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон.

Как следует из материалов дела, возникновение убытков истец мотивирует прекращением договорных обязательств и вынужденным освобождением арендуемого помещения.

Анализ статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку законодателем установлена иная ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества (безвозмездное устранение недостатков имущества, соразмерное уменьшение арендной платы и другое).

Кроме того, как правильно установлено судом первой инстанции, факт неисполнения арендодателем обязательства по передаче арендатору имущества в пригодном состоянии опровергается материалами дела и длительным использованием помещения арендатором по назначению.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что основания для взыскания с ответчиков убытков, вызванных расторжением договора, в том числе стоимости демонтажа оборудования, расходов по его вывозу, расходов по ремонту помещения и его содержанию, затрат по оплате труда, отсутствуют.

Таким образом, с учетом того, что ООО "Евролот Запад" не доказаны наличие прямой причинно-следственной связи между действиями либо бездействием ответчиков и наступлением убытков, а также сам размер убытков, необходимый для взыскания причиненного ущерба, суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что требования ООО "Евролот Запад" о взыскании с ответчиков убытков в размере 7 307 347 рублей 37 копеек удовлетворению не подлежат.

Требования ООО "Евролот Запад" о взыскании с ответчиков суммы предварительной оплаты за август 2010 года в размере 274 241 рубля 40 копеек (за период после 10.08.2010) суд правомерно счел обоснованными в силу следующего.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Из материалов дела следует, что с 10.08.2010 арендатор был лишён возможности пользоваться арендуемым имуществом в связи с закрытием торгового центра, то есть по основаниям, не зависящим от арендатора.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что арендная плата, полученная арендодателем за период с 10 по 31 августа 2010 года в отсутствие возможности реального пользования имуществом, подлежит взысканию в пользу истца с ООО "Ярмарка 32" в качестве неосновательного обогащения по основаниям статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Встречные исковые требования ООО "Ярмарка-32" о взыскании задолженности по арендной плате суд первой инстанции правомерно рассмотрел по существу и удовлетворил в части в силу следующего.

Из условий пункта 1.6 договора аренды следует, что стороны согласовали срок его действия с 08.09.2008 по 31.08.2018.

Соглашений об изменении срока действия договора аренды или досрочном расторжении договора аренды сторонами не заключалось; право арендатора в одностороннем порядке расторгнуть договор не предусмотрено ни законом, ни условиями договора; оснований для досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке не установлено.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что обязательства по внесению платы за пользование помещением у арендатора сохранялись до момента прекращения договорных отношений в установленном законом порядке.

Аналогичная позиция изложена в пункте 13 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Согласно расчету ООО "Ярмарка-32" задолженность по арендной плате за период с сентября 2010 года по июль 2011 года включительно исходя из ставок арендной платы 669 408 рублей в месяц в период с сентября по декабрь 2010 года согласно дополнительному соглашению к договору от 25.12.2009 и ставки 1 338 816 рублей в период с января по июль 2011 года, составляет 12 047 904 рубля (том 7, л. д. 104).

Арбитражный суд Брянской области правомерно не согласился с указанным расчетом истца по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды от 08.09.2008, заключенного между сторонами, при его подписании арендная плата за пользование помещением была согласована в размере 1 338 816 рублей в месяц.

Пунктом 4.3 договора арендодателю предоставлялось право в одностороннем порядке изменить размер арендной платы не чаще одного раза в год с уведомлением об этом арендатора за 10 дней.

Пунктом 7.2 договора стороны согласовали возможность расторжения, изменения или дополнения договора путем подписания двустороннего соглашения.

Дополнительным соглашением от 01.06.2009 на срок с 01.06.2009 по 31.12.2009 арендная плата была установлена в размере 892 544 рублей в месяц (том 1, л. д. 30).

Дополнительным соглашением от 25.12.2009 арендная плата на 2010 год была уменьшена до 669 408 рублей в месяц. Срок действия указанного соглашения установлен до 31.12.2010 (том 1, л. д. 32).

С учётом того, что договор аренды заключен на срок до 31.08.2018; изменяя размер арендной платы, стороны не просто подписывали соглашение об изменении ставок арендной платы по договору, а определяли конкретный период действия дополнительных соглашений, заключая новое после истечения срока предыдущего; ни соглашение от 01.06.2009, ни соглашение от 25.12.2009 не содержат условия о продлении действия условий соглашений по истечении его срока на какой-либо последующий период либо о том, что они являются неотъемлемой частью договора аренды, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что по истечении срока действия соглашения от 25.12.2009 к правоотношениям сторон подлежали применению условия договора аренды в первоначальной редакции, в том числе и в части размера арендной платы, поскольку иной размер арендной платы на период после 31.12.2010 сторонами согласован не был.

Как установлено судом, обеспечительные меры в виде запрета деятельности торгового центра с 10.08.2010 препятствовали в пользовании арендованным имуществом, соответственно, с этой даты обязательства по внесению платы за пользование помещением у арендатора отсутствовали.

Обеспечительные меры в виде запрета эксплуатации торгового центра были отменены Фокинским районным судом 20.04.2011, наличие каких-либо обстоятельств, препятствующих использованию помещения арендатором после указанной даты, ООО "Евролот Запад" не доказано.

Таким образом, ко взысканию по встречному иску правомерной является плата за пользование помещением в период с 21.04.2011 по 31.07.2011 исходя из ставки арендной платы по договору в размере 1 338 816 рублей, в общей сумме 4 462 720 рублей (по 1 338 816 рублей за три полных месяца - июнь, июль, август и 446 272 рублей за 10 дней с 21.04.2011).

Таким образом, с учетом того, что судом признаны правомерными требования ООО "Евролот Запад" об обратном взыскании излишне внесенной платы за август 2010 года в сумме 274 241 рубля 34 копейки, суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что в результате зачета встречных требований подлежит взысканию в рамках встречного иска задолженность по арендной плате в сумме 4 188 478 рублей 66 копеек.

В соответствии с пунктом 3 соглашения от 01.10.2009 о замене стороны в договоре аренды от 08.09.2008 с 01.10.2009 все права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли к ООО "Ярмарка-32"; все доходы от пользования объектом, в том числе арендная плата, перечисляются также на счет ООО "Ярмарка-32" (пункт 4 соглашения).

Следовательно, надлежащим истцом по встречным требованиям о взыскании задолженности по арендной плате является ООО "Ярмарка-32" и требования ООО "ТК" и ООО "Союз Лизинг" удовлетворению не подлежат.

Доводы апелляционной жалобы и дополнительных пояснений к апелляционной жалобе, а также дополнительные документы, представленные ООО "Евролот Запад" в суд апелляционной инстанции, свидетельствующие, по мнению заявителя, о вине ответчика и причинно-следственной связи между возникшими убытками и каким-либо его действием либо бездействием, подлежат отклонению, поскольку материалами дела подтверждены факт передачи арендодателем арендатору имущества в пригодном состоянии и факт его использования долгое время последним по назначению.

Кроме того, по условиям пункта 2.4 договора аренды арендатор принял на себя обязательство установить самостоятельно и за свой счет систему пожаротушения и оповещения в занимаемом объекте, а также выполнить иные требования, предъявляемые органами надзора и контроля к виду деятельности арендатора.

Отсюда следует вывод, что стороны, заключая договор аренды, согласовали обязанность арендатора по установлению системы пожаротушения и оповещения в занимаемом объекте, а также выполнению иных требований, предъявляемых органами надзора и контроля к виду деятельности арендатора.

Другие доводы апелляционных жалоб, в том числе довод истца о необходимости применять при расчете суммы арендной платы стоимость, согласованную сторонами в дополнительном соглашении, не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

Довод жалобы ответчика о том, что суд первой инстанции, частично удовлетворяя встречные исковые требования, не сослался на нормы права, также подлежит отклонению, так как суд свой отказ мотивировал обстоятельствами дела и указанное обстоятельство не привело к принятию незаконного и необоснованного решения суда.

С учетом изложенного, проанализировав материалы дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что доводы, изложенные заявителями в апелляционных жалобах, являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого законного и обоснованного решения суда первой инстанции.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм процессуального и материального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы в сумме по 2 000 рублей относится на заявителей - ООО "Ярмарка-32" и ООО "Евролот Запад".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 06.09.2012 по делу N А09-8661/2010 оставить без изменения, а апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Ярмарка-32" (город Брянск, ОГРН 1093254001070, ИНН 3254504631) и общества с ограниченной ответственностью "Евролот Запад" (город Брянск, ОГРН 1043244014110, ИНН 3250056428) - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Е.В. Рыжова

Судьи

Л.А. Капустина Н.В. Заикина