Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 27 ноября 2012 г. N Ф10-4244/12 по делу N А23-4212/2011

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11 марта 2013 г. N Ф10-4244/12 по делу N А23-4212/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 27.11.2012.

Постановление изготовлено в полном объёме 27.11.2012.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего судей: при участии в заседании:	Сорокиной И.В. Киселевой О.В. Леоновой Л.В.
от истца Общество с ограниченной ответственностью "Софт-Авто" от ответчика Индивидуальный предприниматель Пройдина Юлия Сергеевна от третьих лиц Общество с ограниченной ответственностью "Идеал" Общество с ограниченной ответственностью "Торг"	Фризоргера В.В. - представителя (дов. б/н от 03.09.2012) Пройдина С.Н. - представителя (дов. б/н 15.09.2012 по 15.09.2013) Представитель не явился, извещен надлежаще Представитель не явился, извещен надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Пройдиной Юлии Сергеевны, г. Калуга, на решение Арбитражного суда Калужской области от 27.02.2012 и на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2012 по делу N А23-4212/2011,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Софт-Авто", г. Москва (ОГРН 1097746293248) обратилось в Арбитражный суд Калужской области с иском к индивидуальному предпринимателю Пройдиной Юлии Сергеевне, г. Калуга (ОГРНИП 306402908700051) о признании недействительным договора субаренды нежилого помещения от 08.06.2011, применении последствий недействительности договора и взыскании с ответчика 400 000 руб. переданных в счет обеспечения исполнения обязательств по вышеуказанному договору.

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Идеал" и общество с ограниченной ответственностью "Торг".

Определением от 02.12.2011 судом принято к производству встречное исковое заявление предпринимателя к ООО "Софт-Авто" о взыскании задолженности по договору субаренды от 08.06.2011 в размере 696 774 руб. 74 коп.

Решением Арбитражного суда Калужской области от 27.02.2012 (судья Иванова М.Ю.) оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2012 (судьи Каструба М.В., Дайнеко М.М., Сентюрина И.Г.) с ИП Пройдиной Ю.С. в пользу ООО "Софт-Авто" взыскана задолженность в сумме 400 000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей. В удовлетворении встречного иска и остальной части заявленных требований по первоначальному иску отказано. С ООО "Софт-Авто" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 4 000 рублей. С ИП Пройдиной Ю.С. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 5 000 рублей.

Ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, ИП Пройдина Ю.С. обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит принятые по делу судебные акты в части взыскания в нее в пользу истца задолженности в размере 400 000 руб. и государственной пошлины в размере 6 000 руб. отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В соответствии со ст. 286 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

С учетом изложенного, решение Арбитражного суда Калужской области от 27.02.2012 и на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2012 подлежат оценке только в обжалуемой части, то есть только в части взыскания с ИП Пройдиной Ю.С. в пользу ООО "Софт-Авто" задолженности в размере 400 000 руб. и взыскания с ИП Пройдиной Ю.С. в доход федерального бюджета 6 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы кассационной жалобы по изложенным в ней мотивам.

Представитель истца, считая доводы кассационной жалобы необоснованными, просил оставить ее без удовлетворения, а судебные акты - без изменения.

Третьи лица, извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы надлежащим образом, своих представителей в суд округа не направили. Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц, в порядке, предусмотренном ст. 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, выслушав представителей истца и ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ООО "Торг" на праве собственности принадлежит торгово-офисное помещение общей площадью 882,2 кв.м. в подвале, на 1, 2, 3 этажах трехэтажного кирпичного нежилого здания (строение 1), расположенного по адресу: г. Калуга, ул. Герцена 27, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 40 АА 035424.

01.08.2010 между ООО "Торг" (арендодатель) и ИП Пройдина Ю.С. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора, во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение общей площадью 785,5 кв.м., три этажа, расположенное по адресу: г. Калуга, ул. Герцена 27, согласно прилагаемому плану расположения нежилого помещения. Помещение передано по акту приема-передачи.

Пунктом 2.3.5 договора предусмотрено, что арендатор вправе сдавать арендуемое помещение или его часть в субаренду без предварительного письменного согласия Арендодателя.

Согласно п. 5.1 договора он заключен на неопределенный срок.

01.08.2010 между ИП Пройдина Ю.С. (арендатор) и ООО "Идеал" (субарендатор) был заключен договор субаренды нежилого помещения, по условиям которого арендатор передал во временное владение и пользование (в субаренду) по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью названного договора, нежилое помещение общей площадью 650 кв.м., в том числе торговая площадь 168,1 кв.м., склад 250,5 кв.м., расположенное по адресу: г. Калуга, ул. Герцена 27, согласно прилагаемому плану расположения нежилого помещения (Приложение N 1).

Данный договор был заключен на неопределенный срок на основании договора аренды от 01.08.2010, заключенного между собственником помещения ООО "Торг" и ИП Пройдиной Ю.С.

Письмом от 26.01.2011 ООО "Идеал" уведомило ИП Пройдину Ю.С. о расторжении договора субаренды от 01.08.2010.

С учетом п. 2 ст. 610 ГК РФ указанный договор субаренды был расторгнут сторонами с 26.04.2011.

Договор аренды от 01.08.2010, заключенный между ООО "Торг" и ИП Пройдиной Ю.С., также был расторгнут с 26.04.2011 на основании письма ИП Пройдиной Ю.С. от 26.01.2011 и помещение возвращено собственнику по акту приема-передачи от 26.04.2011.

Впоследствии между ООО "Торг" (арендодатель) и ИП Пройдиной Ю.С. (арендатор) вновь был заключен договор аренды нежилого помещения от 08.06.2011, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора, во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение общей площадью 649,9 кв.м., 1, 2, 3 этаж, расположенное по адресу: г. Калуга, ул. Герцена 27, согласно прилагаемому плану расположения нежилого помещения.

В соответствии с п. 2.3.5 и п. 5.1 вышеуказанного договора он заключен на неопределенный срок, при этом Арендатор вправе сдавать арендуемое помещение или его часть в субаренду с письменного согласия Арендодателя.

08.06.2011 между ИП Пройдина Ю.С. (арендатор) и ООО "Софт-Авто" (субарендатор) был заключен договор субаренды нежилого помещения, по условиям которого предприниматель передала обществу во временное владение и пользование (в субаренду) нежилые помещения общей площадью 649,9 кв.м., 1-й этаж - 169,2 кв.м., 2-й этаж - 245,7 кв.м. и 3-й этаж - 235 кв.м., расположенные в здании по адресу: г. Калуга, ул. Герцена 27, согласно прилагаемым планам БТИ (приложение N 1).

Данный договор был заключен на 11 месяцев с момента его подписания сторонами на основании договора аренды нежилого помещения между ООО "Торг" и ИП Пройдиной Ю.С. от 08.06.2011. Помещение передано по акту приема-передачи.

В качестве задатка во исполнение договора субаренды ООО "Софт-Авто" оплатило предпринимателю 400 000 руб., что подтверждается распиской от 08.06.2011.

Пунктом 1.3 договора субаренды нежилого помещения от 08.06.2011 предусмотрено, что помещение будет использоваться для размещения ресторана и гостиницы.

Ссылаясь на недействительность договора субаренды от 08.06.2011, поскольку он был заключен без письменного разрешения собственника помещения - ООО "Торг" и на выявленные недостатки сданных в аренду помещений, препятствующие пользованию ими по целевому назначению, истец обратился в суд с настоящим иском.

По мнению кассационной инстанции, частично удовлетворяя первоначально заявленные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Судебными инстанциями было установлено, что целью передачи ООО "Торг" в аренду ИП Пройдиной Ю.С. помещений являлось его последующая сдача в субаренду. ООО "Торг" было известно о заключении договора от 08.06.2011 с ООО "Софт-Авто" и никаких возражений и претензий по данному поводу у собственника имущества не имелось, что подтверждается отзывом ООО "Торг" на апелляционную жалобу, представленным в суд второй инстанции, в котором общество считает требования ИП Пройдиной Ю.С. обоснованными и подлежащими удовлетворению. В связи с чем, суды обеих инстанций обоснованно отклонили доводы истца о том, что договор субаренды от 08.06.11 является недействительным, поскольку ИП Пройдина Ю.С. заключила договор субаренды без письменного разрешения собственника помещения - ООО "Торг".

В тоже время в соответствии с п. 3.2 договора субаренды нежилого помещения от 08.06.2011 ИП Пройдина Ю.С. отвечает за недостатки сданных в аренду помещений, препятствующие пользованию ими по указанному выше целевому назначению, указанному в п. 1.3 настоящего договора.

Согласно актам приема-передачи, представленным предпринимателем, помещения с коммуникациями переданы ООО "Софт-Авто" в рабочем состоянии, при этом, в актах имеются отметки о том, что часть электрооборудования передавалась без проверки.

Из материалов дела следует, что истец после получения имущества в субаренду заказал проведение проверки электросетей и электрооборудования для последующего получения разрешения на осуществление деятельности, предусмотренной п. 1.3 договора субаренды нежилого помещения от 08.06.2011.

Из технического отчета от 15.06.2011, выполненного ООО "СИОН", а также письма ООО "СИОН" от 17.02.2012 N 022 следует, что осмотренные в помещениях электропроводка и электрооборудование не соответствуют нормативным требованиям ПУЭ, что влечет обязательное приостановление эксплуатации объекта. Кроме того, в техническом отчете содержится ведомость дефектов, которые необходимо устранить.

ООО "Софт-Авто" обратилось к ИП Пройдиной Ю.С. с указанием на невозможность использования арендованного имущества в связи с имеющими недостатками и просьбой о приведении помещений в надлежащее состояние, либо расторжении договора аренды.

В суде апелляционной инстанции представители ИП Пройдиной Ю.С. заявили ходатайство о проведении по делу экспертизы с целью установления состояния электрооборудования в спорном помещении.

Определением от 04.06.12 по ходатайству ИП Пройдиной Ю.С. по делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено Кондаурову Геннадию Анатольевичу.

По итогам проведенной экспертизы в апелляционную инстанцию поступили пояснительная записка, подписанная электромонтером по испытаниям и измерениям Глушаковым И.В. и начальником электролаборатории Кондауровым Г.А., и протокол N 147/01-СИ.02.07.2012г. проверки измерения сопротивления изоляции, которые обосновано не были приняты судом апелляционной инстанции в качестве надлежащих доказательств по делу, поскольку не соответствовали требованиям ст. 86 АПК РФ и ст. 25 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

При таких обстоятельствах, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что ИП Пройдина Ю.С. передала ООО "Софт-Авто" в субаренду имущество в ненадлежащем состоянии, не позволяющем его использовать по указанному в договоре назначению. Технический отчет ООО "СИОН" содержит сведения о том, что большая часть установленных недостатков относится к скрытым, которые не могли быть обнаружены субарендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Доказательств, опровергающих технический отчет ООО "СИОН" в материалы дела не представлено.

Доводы ответчика и ООО "Торг" со ссылками на техническую документацию, подтверждающую надлежащее состояние электросетей и электрооборудования обосновано не приняты во внимание судами обеих инстанций, поскольку указанная документация составлялась за год до сдачи имущества в субаренду по спорному договору.

Так как имущество по договору субаренды от 08.06.2011 передано в ненадлежащем состоянии, не позволяющем его использование ООО "Софт-Авто" по целевому назначению, обязанность по внесению субарендной платы у общества не возникла. В связи с чем, встречные исковые требования ИП Пройдиной Ю.С. о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 696 774,74 руб. правомерно отклонены судами первой и апелляционной инстанций.

В силу п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.

Поскольку арендованное имущество передано ООО "Софт-Авто" в состоянии, не позволяющем использовать его по назначению и по этой причине общество не могло пользоваться переданным в субаренду помещением, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу об удовлетворении требований истца о взыскании 400 000 руб. задатка.

Довод ответчика о том, что истец в период пользования помещением производило в нем ремонт и могло своими действиями привести электрооборудование в неисправное состояние, правильно отклонен судебными инстанциями, поскольку в материалы дела не представлено доказательств какого-либо воздействия ООО "Софт-Авто" в указанный период на электрооборудование. Характеристика установленных ООО "СИОН" недостатков, в числе которых указано на отсутствие заземлений розеток, не может быть следствием ремонтных воздействий в помещении.

Ссылка предпринимателя о недостоверности исследования, проведенного ООО "СИОН" со ссылкой на переговоры с директором общества, на результаты поиска общества в г. Москве, на использование отчета ООО "СИОН" только как внутренний документ, носит исключительно субъективный характер, и потому указанные обстоятельства не являются основанием для оценки отчета ООО "СИОН" как порочного доказательства.

Иные доводы кассатора, подлежат отклонению, так как были известны арбитражному суду апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка, с учетом представленных и оцененных в совокупности доказательств по делу. Кроме того, доводы кассатора не опровергают выводы суда, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 АПК РФ переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 АПК РФ, суд кассационной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калужской области от 27.02.2012 и на постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.08.2012 по делу N А23-4212/2011оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с даты его принятия.

Председательствующий

И.В. Сорокина

Судьи

О.В. Киселева Л.В. Леонова