Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 26 января 2015 г. N Ф10-3579/11 по делу N А36-396/2010

г. Калуга

26 января 2015 г.

Дело N А36-396/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 20.01.2015.

Постановление изготовлено в полном объеме 26.01.2015.

Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего	Савиной О.Н. Канищевой Л.А. Лупояд Е.В.
судей
при участии в заседании: от внешнего управляющего -
		представитель Покидов И.М.

ООО "Монолит" Строганова С.А.- (доверенность от 19.01.2015)

от иных лиц, участвующих в деле - не явились, извещены надлежаще

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу арбитражного управляющего Кочеткова С.С. на определение Арбитражного суда Липецкой области от 23.04.2014 (судья Богатов В.И.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2014 (судьи Баркова В.М., Потапова Т.Б., Сурненков А.А.) по делу N А36-396/2010,

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Ельца Липецкой области (далее - заявитель; Липецкая область, г. Елец, ул. Октябрьская, д. 127; ОГРН 1024800794820; ИНН 4821003915) и впоследствии внешний управляющий Строганов С.А. (далее - заявитель; г. Липецк) в рамках дела о банкротстве общества с ограниченной ответственностью "Монолит" (далее - должник; Липецкая область, Елецкий район, с. Казаки, ул. Октябрьская, д. 86; ОГРН 1024800789640, ИНН 4821012412) обратились в Арбитражный суд Липецкой области с заявлением о признании недействительными торгов, проведенных 06.06.2013 конкурсным управляющим ООО "Монолит" Кочетковым С.С., и договоров, заключенных по результатам договоров.

Определением Арбитражного суда Липецкой области от 23.04.2014, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2014, заявление Администрации г. Ельца Липецкой области и внешнего управляющего Строганова С.А. удовлетворено: признаны недействительными торги в форме аукциона с открытой формой подачи предложений о цене продажи имущества ООО "Монолит": лот N 1 - объект незавершенного строительством 12-этажного жилого здания из кирпича со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу: Липецкая область, г. Елец, мкр. Александровский, дом 27 в составе фрагментов; право аренды земельного участка общей площадью 2169 кв.м., расположенного по адресу: Липецкая область, г. Елец, мкр. Александровский, 27, кадастровый номер: 48:19:614 06 01:0897; признан недействительным договор купли-продажи N 25/1 от 06.06.2013, заключенный между ООО "Монолит" и ООО "Строительно-монтажное предприятие-731"; признан недействительным договор от 06.06.2013 N 25/2 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 07.02.2008 N 499-ю, заключенный между ООО "Монолит" и ООО "Строительно-монтажное предприятие-731". Реституционное требование ООО "Строительно-монтажное предприятие-731" к ООО "Монолит" о возврате денежных средств в размере 635 176 руб.08 коп. подлежит удовлетворению в порядке п. 3 ст. 61.6. Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".

Не соглашаясь с названными судебными актами, арбитражный управляющий Кочетков С.С. обратился с кассационной жалобой, в которой просит отменить указанные судебные акты, в удовлетворении заявлений о признании торгов недействительными отказать в полном объеме, в связи с несоответствием выводов судов обстоятельствам дела, неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

Представитель внешнего управляющего ООО "Монолит" Строганова С.А. возражая доводам жалобы, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

От УФНС России по Липецкой области поступил отзыв, а также заявлено ходатайство о рассмотрении жалобы в отсутствие представителя налогового органа.

От арбитражного управляющего Кочеткова С.С. 20.01.2015 поступило ходатайство об отложении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, в связи с невозможностью явки в судебное заседание.

Суд, совещаясь на месте, руководствуясь ст.ст. 158, 159, ч. 2 ст. 287 АПК РФ, определил в удовлетворении ходатайства арбитражного управляющего Кочеткова С.С. об отложении судебного заседания отказать, т.к. указанное процессуальное действие является правом, а не обязанностью суда, и в связи с отсутствием оснований, препятствующих рассмотрению жалобы по существу.

В силу ст. 286 АПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность определений и постановлений, принятых судом первой и апелляционной инстанций исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Изучив материалы дела, заслушав представителя лица, участвующего в деле, оценив доводы жалобы, возражений на нее, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены оспариваемых заявителем судебных актов.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, определением Арбитражного суда Липецкой области от 03.08.2010 по заявлению ФНС России в отношении ООО "Монолит" введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден Княгиницкий Л.Я., о чем в газете "Коммерсантъ" от 21.08.2010 N 153 опубликовано сообщение.

Решением арбитражного суда от 02.12.2012 ООО "Монолит" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком, конкурсным управляющим утвержден Княгиницкий Л.Я.

Сообщение о признании должника банкротом опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 25.12.2010 N 240.

Определением суда от 31.01.2011 конкурсным управляющим должника утвержден Кочетков С.С.

Определением Арбитражного суда Липецкой области от 23.09.2011 к ООО "Монолит" применены правила о несостоятельности (банкротстве) застройщика, установленные параграфом 7 главы IХ Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" от 26.10.2002 N 127-ФЗ (далее - Закон о банкротстве).

Из материалов дела следует, что конкурсным управляющим в газете "Коммерсантъ" от 20.04.2013 N 70 было опубликовано объявление о проведении открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества ООО "Монолит".

Согласно сообщению продажа имущества осуществлялась по адресу электронной площадки "Российский аукционный дом" в сети Интернет: адрес сайта - www.lot-online.ru. Начало торгов назначено на 06.06.2013.

В информации о предстоящем проведении аукциона указано имущество, выставленное на торги - лот N 1: Объект незавершенного строительством 12-этажного жилого здания из кирпича со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу (местоположение): Липецкая область, г. Елец, мкр. Александровский, д. 27 в составе фрагментов; право аренды земельного участка общей площадью 2169 кв. м, расположенного по адресу: Липецкая область, г. Елец, мкр. Александровский, 27. Кадастровый номер: 48:19:614 06 01:0897. Начальная цена - 604 929 руб. 6 коп.

Торги состоялись 06.06.2013, в которых приняли участие зарегистрированные в установленном регламентом порядке лица.

Согласно протоколу РАД-41820 о результатах торгов от 06.06.2013 организатором торгов принято решение о признании торгов состоявшимися, победителем аукциона признан участник аукциона - ООО "Строительно-монтажное предприятие-731".

По результатам торгов, 06.06.2013 между ООО "Монолит" и ООО "Строительно-монтажное предприятие-731" заключен договор купли-продажи N 25/1 имущества по цене в размере 563 436 руб. 40 коп. в т.ч. НДС.

Кроме того, 06.06.2013 между ООО "Монолит" и ООО "Строительно-монтажное предприятие-731" заключен договор N 25/2 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 07.02.2008 N 499-ю, согласно которому стоимость уступаемых по договору аренды прав определена сторонами в размере 71 739 руб. 68 коп.

Ссылаясь на то, что указанные торги проведены с нарушением закона и являются недействительными, что, в свою очередь, ведет к недействительности сделок, совершенных по результатам торгов, 27.06.2013 Администрация г. Ельца Липецкой области обратилась в арбитражный суд с заявлением в рамках дела о банкротстве о признании недействительными, проведенных 06.06.2013 на электронной площадке "Российский аукционный дом", торгов в форме аукциона с открытой формой подачи предложений о цене продажи имущества ООО "Монолит" лота "N 1 - объект незавершенного строительством 12-этажного жилого здания из кирпича со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу (местоположение): Липецкая область, г. Елец, мкр. Александровский, д. 27 в составе фрагментов. Право аренды земельного участка общей площадью 2169 кв. м, расположенного по адресу: Липецкая область, г. Елец, мкр. Александровский, д. 27. Кадастровый номер: 48:19:614 06 01:0897.

Определением от 04.07.2013 арбитражный суд принял заявление к производству.

Определением суда от 31.07.2013 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "СМП-731".

Определением арбитражного суда от 30.08.2013 в отношении ООО "Монолит" введено внешнее управление сроком на восемнадцать месяцев, внешним управляющим утвержден Строганов Сергей Александрович.

Определением суда от 08.10.2013 ОАО "Липецкая ипотечная корпорация" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца.

Впоследствии, 29.01.2014 внешний управляющего Строганов С.А. обратился в суд с аналогичным заявлением о признании недействительными торгов в форме аукциона, проведенных 06.06.2013.

Определением суда области от 21.02.2014 заявления Администрации г.Ельца Липецкой области и внешнего управляющего ООО "Монолит" Строганова С.А. объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Разрешая спор по существу, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь ст. 447-449 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 28, ст. 110, ст. 61.6. Закона о банкротстве; разъяснениями, данными в Постановлении Пленума ВАС от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

По мнению суда кассационной инстанции, указанный вывод соответствует требованиям законодательства и материалам дела.

В соответствии со ст. 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Предусмотрена возможность заключения договора посредством проведения торгов в форме аукциона или конкурса.

Статья 448 ГК РФ предусматривает организацию и порядок проведения торгов.

В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

Исходя из смысла названной нормы основанием для признания в судебном порядке недействительными результатов торгов (конкурсов) могут выступать лишь нарушение процедуры (правил) проведения торгов.

Основаниями для признания проведенных торгов недействительными является совокупность двух обстоятельств: нарушение норм закона при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, оспаривающего такую сделку.

Так, в п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 обращено внимание судов на то, что требование арбитражного управляющего и любого другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве, подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Учитывая изложенное, суды обоснованно отклонили довод Кочеткова С.С. и обоснованно указали, что требования заявителей о признании торгов недействительными, подлежат рассмотрению не в рамках искового производства, а в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", при признании торгов недействительными надлежит установить факт нарушения порядка проведения торгов. Лицо, обращающееся с требованием о признании торгов недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством. Нарушения порядка проведения торгов не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах сделки. Лицом, заинтересованным в оспаривании торгов, может быть признано лицо, права и интересы которого непосредственно нарушены при процедуре допуска к торгам; определении победителя торгов.

Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном п. 3 - 8 ст. 110 и п. 3 ст. 111 Закона о банкротстве, с учетом особенностей, установленных ст. 139 данного Закона.

В силу положений ст.ст. 110, 111 Закона о банкротстве реализация имущества должника осуществляется на открытых торгах посредством проведения аукциона после утверждения собранием кредиторов предложения о порядке, о сроках и об условиях продажи имущества должника, при этом начальная цена продажи выставляемого на торги имущества должника определяется независимым оценщиком.

Как обоснованно отмечено судами, продажа имущества должника по заниженной цене, нарушение порядка проведения торгов непосредственно затрагивают имущественные права кредиторов должника и свидетельствуют о наличии заинтересованности заявителей в предъявлении требований о признании торгов недействительными.

Не позднее, чем за тридцать дней до даты проведения торгов их организатор обязан опубликовать сообщение о продаже предприятия в порядке ст. 28 Закона о банкротстве и в печатном органе по месту нахождения должника (п. 9 ст. 110 Закона о банкротстве).

Согласно п. 1 ст. 28 Закона о банкротстве сведения, подлежащие опубликованию в соответствии с настоящим Федеральным законом, включаются в ЕФРСБ и опубликовываются в официальном издании, определенном регулирующим органом.

В силу п. 6 ст. 28 Закона о банкротстве при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, обязательному опубликованию подлежат также сведения о проведении торгов по продаже имущества должника и о результатах проведения торгов.

Перечень основных сведений, подлежащих опубликованию в сообщении о продаже предприятия, определен в п. 10 ст. 110 Закона о банкротстве.

Из материалов дела следует, что 20.04.2013 в газете "Коммерсантъ" N 70 N 77030780646 опубликовано информационное сообщение о проведении 06.06.2013 торгов в форме аукциона с открытой формой подачи предложений о цене продажи имущества ООО "Монолит" на электронной площадке "Российский аукционный дом" (адрес сайта -www.lot-online.ru).

Из содержания указанного сообщения следует, что имущество, выставленное на торги - лот N 1: объект незавершенного строительством 12-этажного жилого здания из кирпича со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу (местоположение): Липецкая область, г. Елец, мкр. Александровский, д. 27 в составе фрагментов. Право аренды земельного участка общей площадью 2169 кв. м, расположенного по адресу: Липецкая область, г. Елец, мкр. Александровский, 27. Кадастровый номер: 48:19:614 06 01:0897. Начальная цена - 604 929 руб. 6 коп.

При этом право собственности на указанный объект в Управлении Росреестра по Липецкой области на момент проведения торгов зарегистрировано не было.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

По смыслу вышеуказанной нормы прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В частности, в п. 16 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" согласно п. 2 ст. 25 Закона о государственной регистрации право на не завершенный строительством объект регистрируется только, в случае необходимости совершения сделки с этим объектом.

При этом, объект незавершенного строительства не может быть продан с публичных торгов в порядке исполнительного производства до тех пор, пока право собственности должника на данный объект не будет зарегистрировано самим должником или судебным приставом-исполнителем в соответствии со ст. 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Учитывая изложенные выше нормы и разъяснения, а также исходя из фактических обстоятельств дела, суды пришли к обоснованному выводу, что имущество (объект), выставленное на торги в качестве предмета продажи в момент рассмотрения спора не отвечало признакам здания, сооружения или объекта, незавершенного строительством, т.е. не относилось к объектам недвижимости, указанным в ст. 130 ГК РФ. Незавершенный строительством объект в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в случае необходимости совершения сделки с этим объектом.

Суд кассационной инстанции также находит несостоятельными доводы Кочеткова С.С., со ссылкой на п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", о том, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным, поскольку были рассмотрены судом апелляционной инстанции, получили надлежащую правовую оценку.

Судами установлено, что незавершенное строительством 12-этажное жилое здание из кирпича со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями по адресу (местоположение): Липецкая область, г. Елец, мкр. Александровский, дом 27, создавалось на основании норм Закона о долевом участии в строительстве, не прошло государственную регистрацию на момент проведения торгов, как недвижимое имущество, в связи с чем не подлежало отчуждению как объект незавершенного строительства.

Кроме того, в объявлении в газете "Коммерсантъ" от 20.04.2013 N 70 на торги было выставлено, в том числе, "право аренды земельного участка общей площадью 2169 кв. м, расположенного по адресу: Липецкая область, г. Елец, мкр. Александровский, 27. Кадастровый номер: 48:19:614 06 01:0897".

При этом в названной публикации отсутствовало указание на договор, из которого возникло право аренды, а также на срок действия договора.

Из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка N 449-ю от 07.02.2008, был заключен между Администрацией г. Ельца (арендодатель) и ООО "Монолит" (арендатор) сроком на три года с 07.02.2008 по 07.02.2010. Судом установлено, что после истечения определенного срока его действия арендатор продолжил пользование арендуемым помещением, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, что сторонами не оспаривается, в связи с чем суд признал договор аренды от 07.02.2008 N 449-ю продленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу положений п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Кроме того, судами из Технического плана объекта незавершенного строительства "Заключение кадастрового инженера" (по объекту, расположенному по адресу: гор. Елец, мкр. Александровский, 27) было установлено, что здание пересекает границы земельного участка с кадастровым номером 48:20:6140601:897 и выходит на земельный участок с кадастровым номером 48:20:6140601:900, т.е. в нарушение норм градостроительного и земельного законодательства объект незавершенного строительства частично возведен за пределами границ земельного участка, отведенного под его строительство, и на территории иного земельного участка, не отведенного под его строительство в установленном порядке.

Учитывая изложенное, приведенное обстоятельство препятствовало выставлению на торги объекта незавершенного строительства, расположенного частично на земельном участке, не предназначенном для его строительства, и без соответствующих арендных прав.

Указанный факт также не был отражен конкурсным управляющим в сообщении о торгах, данное обстоятельство выявлено не было и торги были проведены в нарушение указанных норм.

В п. 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101 указано, что отсутствие в извещении о торгах сведений, предусмотренных п. 2 ст. 448 ГК РФ, является нарушением порядка проведения торгов и основанием для признания торгов недействительными по иску заинтересованного лица.

Как правильно отмечено судебными инстанциями, конкурсным управляющим Кочетковым С.С. неправильно был определен предмет подлежащего реализации и проданного с торгов имущества, что является нарушением правил проведения торгов, установленных ст. 448 ГК РФ и влечет их недействительность в соответствии со ст. 449 ГК РФ.

Существенное искажение характеристик предмета публичных торгов, формирующее у их потенциальных участников неправильное представление о продаваемом имуществе, даже при надлежащем обнародовании иной информации о торгах является самостоятельным основанием для признания торгов недействительными.

Несоответствие этой информации в извещении названным требованиям является нарушением, влекущим возможность признания их недействительными.

Аналогичная правовая позиция содержится в постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 14850/11.

Исходя из вышеизложенного, суды первой и апелляционной инстанций, пришли к правомерному выводу о том, что оспариваемые открытые торги в форме аукциона по продаже имущества ООО "Монолит", состоявшиеся 06.06.2013, а также заключенные по результатом торгов сделки, являются недействительными.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что организатором торгов был в полной мере соблюден порядок проведения торгов от 06.06.2013, а именно о возможности потенциальных покупателей, в случае необходимости, получить дополнительную информацию о предмете торгов, судебной коллегией отклоняются, поскольку направлен на переоценку фактических обстоятельств дела, установленных судами.

Суд округа также соглашается с выводом судов о том, что имущество должника продано по заниженной цене.

Согласно п. 6 ст. 110 Закона о банкротстве начальная цена продажи предприятия определяется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, решением собрания кредиторов или комитета кредиторов на основании рыночной стоимости этого предприятия, определенной в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного в соответствии с п. 1 ст. 130 Закона о банкротстве и действующего на основании договора.

Из материалов дела следует, что на дату принятия судами оспариваемых судебных актов внешним управляющим должника Строгановым С.А. зарегистрировано право собственности на указанный объект незавершенного строительства, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации 48 АГ N 460769 от 24.01.2014. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости недвижимости, принадлежащей ООО "Монолит", расположенной по адресу: г. Елец, мкр. Александровский, 27, N 882-14 рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Елец, мкр. Александровский, 27, право собственности, на который зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРП, по состоянию на 27.01.2014 составляет 951 542 руб. Между тем, имущество на торги 06.06.2013 было выставлено по цене 604 929 руб.60 коп.

Таким образом, разница между рыночной стоимостью имущества по состоянию на 27.01.2014 и ценой, по которой имущество было выставлено на торги, составляет 36,4% и признана судами существенной.

Из письма ООО "Советникъ", выполнявшего отчет об оценке рыночной стоимости N 692-12 от 12.12.2012, следует, что "согласно п. 1.7 отчета N 692-12 "Сделанные допущения и ограничивающие условия" правовой статус объектов оценки и данные, определяющие их количественные и качественные характеристики, основаны на информации, предоставленной Заказчиком. Данная информация принята как достоверная без какой-либо проверки. Объекты оценки в отчете описаны согласно техническому заданию, которое подписано сторонами. Право собственности на недостроенный объект не было подтверждено свидетельством о государственной регистрации права. Также мы не обладали достоверной технической информацией относительно характеристик и готовности недостроенного объекта, которые должны содержаться в техническом паспорте ввиду его отсутствия. При государственной регистрации недостроенного объекта его рыночная стоимость увеличивается, поскольку в силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента такой регистрации. При отсутствии государственной регистрации было фактически оценено движимое имущество на разбор".

Оценив собранные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, руководствуясь приведенными нормами и разъяснениями, суды правильно посчитали начальную продажную цену имущества должника на торгах, проводимых 06.06.2013, необоснованно заниженной.

Кроме того, согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 12.12.2012 N 692-12 степень готовности недостроенного 12-ти этажного здания составляла 6 %, тогда как согласно свидетельству о государственной регистрации права 48 АГ N 460769 от 24.01.2014, степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 2 %.

Между тем, объявление о продаже указанного недвижимого имущества не содержало указанных сведений.

Доводы кассационной жалобы о том, что отчет об оценке от 17.12.2012 N 692-12 не был оспорен либо признан недействительным, экспертизы указанного отчета также не проводилось, соответственно, не основаны на нормах права выводы судов о занижении в отчете рыночной стоимости имущества, отклоняется судом округа, по изложенным выше основаниям, в т.ч. с учетом невозможности реализации спорного объекта без государственной регистрации, выходящего за границы предоставленного в аренду земельного участка, что также снижает его инвестиционную привлекательность.

При изложенных обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанции пришли к правильному выводу о наличии оснований для признания торгов по продаже имущества должника недействительными, поскольку несоблюдение правил проведения торгов выразилось не только в отсутствии достоверной информации о предмете торгов, но и в установлении необоснованно заниженной цены.

Кассационная инстанция также находит несостоятельным довод кассатора об отсутствии со стороны заявителей материально-правовой заинтересованности в оспаривании сделки и применений последствий ее недействительности.

Так, пунктом 1 статьи 447 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

В силу ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. Следовательно, торги являются способом заключения договора, а признание их недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги. По этой причине предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов.

Из разъяснений, содержащихся в п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63, требование другого заинтересованного лица о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, в частности торгов, проведенных в ходе исполнительного производства, после введения в отношении должника процедуры наблюдения и вплоть до завершения дела о банкротстве подлежит предъявлению в рамках дела о банкротстве по правилам главы III.1 Закона о банкротстве.

В данном случае, оспаривается решение организатора торгов, оформленное протоколом от 06.06.2013 РАД-41820 об определении участников торгов с открытой формой представления предложений о цене в форме открытого аукциона по продаже имущества ООО "Монолит".

Право оспаривать сделки должника, совершенные арбитражным управляющим, имеется у следующего арбитражного управляющего, если основание недействительности сделок связано с нарушением Закона о банкротстве, допущенным предыдущим арбитражным управляющим (абз. 3 п. 32 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63).

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции также пришел к обоснованному выводу о том, что Администрация г. Ельца, как конкурсный кредитор обладает экономической заинтересованностью в продаже имущества должника по более высокой цене, что влечет за собой возможность полного или частичного погашения его требований за счет имущества должника.

Таким образом, заключенные по результатам торгов от 06.06.2013 сделки между ООО "Монолит" и ООО "Строительно-монтажное предприятие-731": договор купли-продажи N 25/1, договор N 25/2 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 07.02.2008 N 499-ю правомерно признаны недействительными.

В соответствии с п. 29 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63, если сделка, признанная в порядке главы III.1 Закона о банкротстве недействительной, была исполнена должником и (или) другой стороной сделки, суд в резолютивной части определения о признании сделки недействительной также указывает на применение последствий недействительности сделки (п. 2 ст. 167 ГК РФ, п. 1 ст. 61.6 и абз. 2 п. 6 ст. 61.8 Закона о банкротстве) независимо от того, было ли указано на это в заявлении об оспаривании сделки

Признав оспариваемые сделки недействительными, суды в порядке п. 2 ст. 167 ГК РФ правомерно применили последствия недействительности в виде взыскания с ООО "Монолит" в пользу ООО "Строительно-монтажное предприятие-731" денежных средств в размере 635 176 руб. 08 коп.

В соответствии с п. 1 ст. 61.6 Закона о банкротстве, все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу. В случае невозможности возврата имущества в конкурсную массу в натуре приобретатель должен возместить действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, в соответствии с положениями ГК РФ об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения.

Если денежное обязательство, на прекращение которого была направлена данная сделка, возникло после принятия заявления о признании должника банкротом, то восстановленное требование относится к текущим платежам (абз. 1 п. 1 ст. 5 Закона о банкротстве); пункты 2 и 3 статьи 61.6 Закона о банкротстве на него не распространяются.

В данном случае сделка совершена после принятия заявления о признании должника банкротом.

Судами установлено, что платежными поручениями ООО "СМП-731" перечислило в пользу ООО "Монолит" 30.05.2013 - задаток за участие в аукционе - 60 429 руб. 60 коп.; 14.06.2013 - 71 739 руб. 68 коп. по договору от 06.06.2013 N 25/2 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 07.02.2008 N 499-ю; 14.06.2013 - 503 006 руб. 80 коп. - за объект незавершенного строительства 12-этажного жилого здания по адресу: Липецкая обл. г. Елец, мкр. Александровский, дом 27 по договору 25/1 от 06.06.2013, всего перечислено 635 176 руб. 08 коп.

Учитывая, что объект незавершенного строительством не выбывал из владения ООО "Монолит", акт приема-передачи указанного объекта победителю торгов - ООО "СМП-731" в материалы дела не представлен, право собственности на указанный объект недвижимости зарегистрировано за ООО "Монолит", суды правильно указали, что необходимость в применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества от ООО "СМП-731" в конкурсную массу должника отсутствует.

Применительно к фактическим обстоятельствам дела, все доводы заявителя кассационной жалобы сводятся, прежде всего, к переоценке имеющихся в деле доказательств, получивших надлежащую оценку судом апелляционной инстанции. Оснований для переоценки доказательств не имеется.

При изложенных обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены оспариваемых судебных актов.

Руководствуясь п. 1 ч. 1 ст. 287, ст.ст. 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Липецкой области от 23.04.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2014 по делу N А36-396/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вынесения, в судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, предусмотренном ст.ст. 291.1-291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.Н. Савина

Судьи

Л.А. Канищева Е.В. Лупояд