Практика разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельного участка (Д. Добрачев, "Право и экономика", N 10, октябрь 2004 г.)

Практика разрешения споров, связанных с применением договора аренды
земельного участка

Законодательство об аренде

В действующем российском законодательстве определение договора аренды дано в ст. 606 Гражданского кодекса РФ. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок или его часть за плату во временное владение и пользование, а арендодатель обязуется уплачивать арендную плату, использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, соблюдать природоресурсовое, природоохранительное, градостроительное и иное законодательство.

Принадлежность аренды земельного участка к договорному типу аренды предопределяется тем, что она, как и любой договор аренды, направлена на возмездную передачу земельного участка во временное владение и пользование или во временное пользование.

Специфическим признаком, обусловившим выделение аренды земельного участка как особого вида аренды, является предмет договора, что требует специального правового регулирования.

В статье 607 ГК РФ говорится, что законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Нормы, регулирующие сдачу в аренду земельных участков, содержатся в гл. 17 ГК РФ (ст. 264, 270, 280), введенной в действие Федеральным законом от 16 апреля 2001 г. N 45-ФЗ, и в Земельном кодексе РФ.

В ЗК РФ вопросы аренды регулируются гл. IV. В соответствии со ст. 20 Кодекса юридические лица (кроме указанных в п. 1), имевшие право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, обязаны переоформить это право на право аренды или приобрести их в собственность до 1 января 2006 г.

Аренде земельных участков посвящена ст. 22 ЗК РФ.

Условия аренды и выкупа земельных участков, на которых находятся приватизированные объекты недвижимости, определяются Федеральным законом от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ (в ред. от 27 февраля 2003 г.) "О приватизации государственного и муниципального имущества" (ст. 28). По желанию собственника объекта, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок до 49 лет.

Сдача в аренду участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может осуществляться путем проведения конкурсов и аукционов. Порядок их проведения определен Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков".

Новый Земельный кодекс РФ пытается непосредственно регулировать целый ряд гражданско-правовых отношений. При этом большинство из содержащихся в ЗК РФ гражданско-правовых норм, призванных регламентировать оборот земельных участков, не отличаются высоким уровнем, а в ряде случаев прямо противоречат соответствующим положениям ГК РФ.

Правовое регулирование договора аренды земельного участка

В действующем ГК РФ при общей тенденции к усилению роли договора иногда допускаются отступления от этого принципа, в частности при определении существенных условий договора аренды. Требования Кодекса сведены к минимуму: существенным в силу закона является лишь условие о предмете (объекте) аренды (ст. 607). Для договоров аренды земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъекту Федерации или муниципальному образованию, Земельным кодексом РФ предусмотрено дополнительное условие, отнесенное к существенным,- размер арендной платы.

Арендодателем по действующему земельному законодательству может быть только собственник (п. 2 ст. 22 ЗК РФ).

Отсюда следует вопрос: подлежат ли применению нормы ГК РФ и иных нормативно-правовых актов, принятых до введения в действие ЗК РФ, о праве владельцев и землепользователей сдавать земельные участки в аренду? Могут ли, например, в настоящее время лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ) сдавать земельные участки в аренду?

В то же время п. 4 ст. 20 ЗК РФ устанавливает запрет на распоряжение земельным участком.

Арендодателем могут быть также уполномоченные органы государственной власти и органы местного самоуправления - при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной либо муниципальной собственности.

Объектом договора аренды может быть только такой земельный участок (его часть), в отношении которого достигнуто соглашение по всем его характеристикам и условиям использования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче: местоположение, размер. Земельный участок должен иметь границы, описанные и удостоверенные в установленном порядке. Обязательным приложением к договору является кадастровая карта (план) земельного участка. Объектом договора аренды не может быть земельный участок, который изъят из оборота в порядке п. 4 ст. 27 ЗК РФ.

До принятия нового Земельного кодекса ни Гражданский кодекс, ни другие законы не содержали специальных норм о государственной регистрации договоров аренды земельных участков. Теперь такие нормы установлены: п. 2 ст. 26 ЗК РФ содержит императивную норму, исключающую необходимость государственной регистрации договоров аренды земельного участка, его субаренды, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенных на срок менее одного года.

Договор аренды земельного участка может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Срок договора аренды влияет, во-первых, на объем правомочий арендатора по распоряжению земельным участком и правом аренды, во-вторых, на возможность его досрочного расторжения.

Договор аренды земельного участка возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом. Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре.

Размер арендной платы определяется договором аренды и входит в число существенных условий договора (п. 3 ст. 65 ЗК РФ). Это означает, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы, то договор аренды не считается заключенным. При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются непосредственно договором. Если земельный участок сдается в аренду из земель, находящихся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальных образований, то общие принципы определения арендной платы (порядок, условия и сроки внесения платежей) устанавливаются Правительством РФ, органами государственной власти или органами местного самоуправления соответственно.

При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме.

Статьей 2 Закона РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О плате за землю" (в ред. от 9 августа 1994 г. N 22-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О плате за землю") Правительству РФ поручалось индексировать ежегодно, начиная с 1995 г., установленные этим Законом ставки земельного налога.

В дальнейшем соответствующие нормы включались практически ежегодно в федеральные законы о федеральном бюджете, нормативные акты субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, в части индексации ставок земельного налога и ставок арендной платы с 1999 г.

Таким образом, при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, необходимо учитывать нормы бюджетного законодательства, устанавливающие поправочные коэффициенты и содержащиеся в законах о федеральном бюджете на соответствующий год.

В соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 110-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие акты законодательства Российской Федерации" и Федеральным законом от 24 декабря 2002 г. N 176-ФЗ "О федеральном бюджете на 2003 год" начиная с 2003 г. земельный налог и арендная плата полностью зачисляются в бюджеты субъектов Российской Федерации и в местные бюджеты.

Арендная плата за землю выступает в качестве важного источника формирования финансовой базы органов государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления.

Размер арендной платы в договоре аренды земельного участка может быть установлен как в твердой сумме, так и являться определяемым, когда стороны согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета.

Стороны могут изменять размер арендной платы в сроки, закрепленные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Как следует из п. 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66, при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Так, арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, считая, что условие противоречит императивному запрету на установление в договоре возможности пересматривать размер арендной платы чаще одного раза в год. Суд первой инстанции иск удовлетворил, однако суд кассационной инстанции это решение отменил и в иске отказал, указав, что спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, т.е. подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Это означает, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, поэтому фактическое изменение размера арендной платы в результате ее индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

В приведенном примере ограничение, касающееся изменения размера арендной платы, могло бы быть применено, если бы арендодатель в течение года потребовал изменить базовую ставку, исходя из которой производился расчет арендной платы за конкретные периоды с использованием предусмотренного договором способа (метода) ее исчисления.

Обязанностью арендодателя по договору аренды является предоставление арендатору земельного участка, предусмотренного договором, во временное владение и пользование (или только пользование) в состоянии, пригодном для использования его по назначению. Встречная обязанность арендатора - внесение арендной платы и возврат арендованного земельного участка. Обязанности каждой стороны корреспондирует право другой стороны: право арендатора требовать предоставления ему соответствующего земельного участка (в том числе в принудительном порядке, если обязанность по его передаче не будет выполнена добровольно) и право арендодателя на получение арендной платы и т.д.

В случае нарушения арендатором права арендодателя на получение арендной платы арендодатель может обратиться в суд с иском к арендатору о взыскании (присуждении) арендной платы за пользование земельным участком.

Особенно остро в судах сейчас стоит проблема доказанности права арендодателя на получение арендной платы, когда размер арендной платы установлен не в твердой сумме, а является определяемым. Сложность здесь обусловлена ответом на ряд обозначенных практикой вопросов. Подлежат ли все коэффициенты индексации ставок арендной платы последовательному применению (2 - 1999 г.; 1, 2 - 2000 г. и 2001 г., 2 - 2002 г.; 1,82003 г.), либо к базовой ставке подлежит применению последний установленный законом о федеральным бюджете на текущий год коэффициент индексации ставок арендной платы? Необходимо ли вносить соответствующие изменения в договор и проводить их регистрацию в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"?

Рассмотрим нормативную базу по данному вопросу и судебную практику с целью ответа на данный вопрос.

Инструкция Министерства РФ по налогам и сборам от 21 февраля 2000 г. N 56 по применению Закона РФ "О плате за землю" ориентирует правоприменителей на последовательное применение всех установленных федеральным законодательством коэффициентов.

Решением Верховного Суда РФ от 20 января 2004 г. N ГКПИ03-1422 в удовлетворении заявления о признании недействующими и не подлежащими применению абз. 2-4; 6-9; 12, 13 п. 16 Инструкции Министерства РФ по налогам и сборам от 21 февраля 2000 г. N 56 (с изм. от 15 октября 2001 г., 12 апреля 2002 г. и 21 апреля 2003 г.) отказано, поскольку оспариваемые положения в части установления минимальных размеров ставок земельного налога соответствуют федеральному законодательству, а приведенные в заявлении доводы и расчеты основаны на неверном толковании законодательства.

Определением Конституционного Суда РФ N 48-О от 6 февраля 2004 г. в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО "Уралцемент" на нарушение конституционных прав и свобод положениями ст. 17 Закона РФ "О плате за землю", ст. 15 Федерального закона "О федеральном бюджете на 1999 год", ст. 18 Федерального закона "О федеральном бюджете на 2000 год", ст. 14 Федерального закона "О федеральном бюджете на 2002 год" и Федерального закона "Об индексации ставок земельного налога" отказано, поскольку она не отвечает требованиям Федерального конституционного закона "О Конституционном Суде Российской Федерации", в соответствии с которыми жалоба может быть признана допустимой, и поскольку разрешение поставленного заявителем вопроса Конституционному Суду РФ неподведомственно.

Выясним, что конкретно имел в виду законодатель, практически ежегодно устанавливая новые коэффициенты индексации ставок арендной платы и земельного налога.

Как видно из пояснительной записки к проекту Федерального закона "Об индексации ставок земельного налога", в 2001 г. в консолидированный бюджет поступит примерно 34,1 млрд рублей средств от указанного налога. В то же время ставки земельного налога длительный период не меняются. На 2001 г. применяются ставки, действующие в 2000 г., которые также индексированы в размерах значительно ниже уровня инфляции. Предлагаемая индексация ставок налога на землю в размере 2,0 позволяет дополнительно получить не менее 54,6 млрд рублей в консолидированный бюджет.

В заключении Комитета Государственной Думы по экономической политике и предпринимательству от 24 сентября 2002 г. N 3.8-14/643 отмечается, что доходная база федерального бюджета на 2003 г. определена с учетом изменений налогового законодательства, включающих увеличение арендной платы за землю, находящуюся в государственной и муниципальной собственности, увеличение ставки земельного налога в 1,8 раза.

В пояснительной записке к проекту федерального бюджета на 2003 год указывается, что основные изменения налогового законодательства, предусмотренные главами НК РФ, вводимыми с 1 января 2003 г., учтенные в расчетах доходов бюджетной системы на 2003 г., заключаются в том числе и в увеличении действующих в 2002 г. размеров арендной платы за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и ставок земельного налога в 1,8 раза.

Таким образом, законодатель имел в виду увеличение действующих в 2002 г. размеров арендной платы за земли с учетом применения коэффициента 2 в 1,8 раза, а не применение только к размеру арендной платы коэффициента 1,8. В противном случае ни на какое увеличение доходов бюджета нельзя будет рассчитывать.

Между тем, в арбитражной практике до настоящего времени отсутствовало единство в вопросе: подлежат ли все коэффициенты индексации ставок арендной платы последовательному применению (2 - 1999 г.; 1,22000 г. и 2001 г., 2 - 2002 г.; 1,8 - 2003 г.), либо к базовой ставке подлежит применению последний, установленный в текущем году законом о федеральном бюджете коэффициент индексации ставок арендной платы?

В постановлении от 22 апреля 2003 г. по делу N А35-4200/02-С13 Федеральный арбитражный суд Центрального округа указал, что кассационная инстанция не может согласиться с решением суда первой инстанции в части размера арендной платы на 2002 г. Суд первой инстанции при исчислении размера арендной платы на 2002 г. взял за основу ставку арендной платы, действовавшую на момент заключения договора (31 января 2000 г.), полагая, что она равняется 2,62 руб. за кв. м. Согласно ст. 1 Федерального закона от 14 декабря 2001 г. N 163-ФЗ "Об индексации ставок земельного налога", ставки земельного налога и арендной платы, действующие в 2001 г., применяются в 2002 г. для всех категорий земель с коэффициентом 2. Следовательно, поскольку в 2001 г., как и в 2000 г., ставка арендной платы составляла 3,14 руб. за кв. м, то в 2002 г. она с коэффициентом 2 составила 6,28 руб. за кв. м. Таким образом, кассационная коллегия считает, что при расчете арендной платы на 2002 г. суду первой инстанции следовало исходить из базовой ставки арендной платы 6,28 руб. за кв. м, а не 2,62 руб. за кв. м, следовательно, исходя из расчетов годовая арендная плата на 2002 г. будет составлять 558442 руб. 72 коп. (расчет на л.д. 71). Поэтому в этой части решение суда подлежит изменению.

* * *

В постановлении от 20 мая 2003 г. по делу N Ф08-1623/2003 Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал, что в связи с принятием Федерального закона от 14 декабря 2001 г. "Об индексации ставок земельного налога" истец поместил в газете "Майкопские новости" от 29 марта 2002 г. N 58 объявление об увеличении размера арендной платы в 2 раза. Согласно ст. 1 названного Закона ставки земельного налога и арендной платы, действующие в 2001 г., применяются в 2002 г. для всех категорий земель с коэффициентом 2. Применение Закона разъяснено письмом от 28 декабря 2001 г. N ВБ-6-21/1004 "О ставках земельного налога и арендной платы в 2002 году", согласно которому ставки арендной платы, указанные в договорах аренды земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, заключенные до 2002 г., применяются в 2002 г. для всех категорий земель с коэффициентом 2. В силу ст. 14 Федерального закона от 30 декабря 2001 г. N 194-ФЗ "О федеральном бюджете на 2002 год" ставки земельного налога и арендной платы, действовавшие в 2001 г., применяются в 2002 г. с коэффициентом 2 для всех категорий земель.

Аналогичный вывод содержится в постановлениях Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28 мая 2003 г. по делу N А79-4539/02-СК2-3381, Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 сентября 2003 г. дело N КГ-А40/7282-03.

Между тем существовала в судебной практике и иная позиция по данному вопросу.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 декабря 2003 г. N А05-5214/03-250/16 решение Арбитражного суда Архангельской области от 19 августа 2003 г. о принятии п. 5.1, 5. 2 и 5. 3 договора аренды земельного участка между мэрией г. Архангельска и Общиной в редакции арендодателя изменено. Пункты 5.1, 5.2 и 5.3 договора аренды земельного участка между мэрией г. Архангельска и Общиной приняты в редакции арендатора.

Кассационная инстанция отметила, что судом первой инстанции условия договора аренды земельного участка, установленные п. 5.1, 5.2 и 5.3, определены в редакции мэрии г. Архангельска. Суд указал в решении, что установленные федеральным законодательством о бюджете коэффициенты к базовым ставкам арендной платы должны применяться последовательно по мере их установления федеральными законами, и базовая ставка арендной платы (6,04 руб. за 1 кв. м) подлежит индексации на установленные федеральными законами в 1998-2002 гг. коэффициенты: 2; 1,2; 1; 2; 1,8. При этом суд первой инстанции сослался на п. 3.2 и 3.11 Положения о плате за землю на территории г. Архангельска, утвержденного решением Архангельского городского Совета депутатов 27 апреля 1999 г. N 50. Решением Архангельского городского Совета депутатов от 27 апреля 1999 г. N 50 утверждено Положение о плате за землю на территории г. Архангельска. Пунктом 3.11 упомянутого Положения установлено, что коэффициент к ставкам земельного налога, устанавливаемый федеральным законодательством при принятии федерального бюджета, применяется к базовым ставкам арендной платы за землю. Таким образом, исходя из буквального толкования упомянутого Положения о плате за землю на территории г. Архангельска, при определении размера арендной платы к базовой ставке арендной платы необходимо применять коэффициент к ставке земельного налога, установленный федеральным законом о бюджете на соответствующий год. Последовательное применение к базовой ставке арендной платы за землю всех коэффициентов, ранее установленных Федеральными законами от 22 февраля 1999 г. N 36-ФЗ "О федеральном бюджете на 1999 год", от 31 декабря 1999 г. N 227-ФЗ "О федеральном бюджете на 2000 год", от 27 декабря 2000 г. N 150-ФЗ "О федеральном бюджете на 2001 год", от 30 декабря 2001 г. N 194-ФЗ "О федеральном бюджете на 2002 год", при расчете размера арендной платы в 2003 г. неправомерно, поскольку коэффициенты устанавливаются на соответствующий год. Более того, федеральные законы о бюджете действуют в конкретно определенный финансовый период - год. Последовательное применение коэффициентов не вытекает и из норм упомянутого Положения о плате за землю на территории г. Архангельска.

Указанная позиция ФАС СЗО противоречит воле федерального законодателя, которая была направлена, как уже отмечалось, в 2002 г. на индексацию ставок налога и увеличения арендной платы за землю в размере 2,0; в 2003 г. на увеличение арендной платы за землю, находящуюся в государственной и муниципальной собственности, увеличение ставки земельного налога в 1,8 раза.

Для формирования единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ было принято постановление от 23 марта 2004 г. N 5063/03, внесшее определенность в данный вопрос.

В названом постановлении Президиум ВАС РФ указал что Законом РФ "О плате за землю" (в ред. от 9 августа 1994 г. N 22-ФЗ) установлены средние ставки земельного налога. Статьей 2 Федерального закона Правительству РФ поручалось индексировать ежегодно, начиная с 1995 г., установленные этим Законом ставки земельного налога исходя из динамики изменения минимального размера оплаты труда.

Индексация ставок земельного налога была осуществлена постановлением Правительства РФ от 7 июня 1995 г. N 562 "Об индексации ставок земельного налога в 1995 году". В дальнейшем соответствующие нормы включались в федеральные законы о федеральном бюджете.

Статьей 15 Федерального закона от 22 февраля 1999 г. N 36-ФЗ "О федеральном бюджете на 1999 год" установлено, что ставки земельного налога, действовавшие в 1998 г., применяются в 1999 г. с коэффициентом 2; ст. 18 Федерального закона от 31 декабря 1999 г. N 227-ФЗ "О федеральном бюджете на 2000 год" определено, что ставки налога, действовавшие в 1999 г., применяются в 2000 г. с коэффициентом 1,2; ст. 12 Федерального закона от 27 декабря 2000 г. N 150-ФЗ "О федеральном бюджете на 2001 год" установлено, что для всех категорий земель в 2001 г. применяются ставки, действовавшие в 2000 г.

Такая формулировка законов позволяет сделать вывод о том, что под ставкой земельного налога, на основании которой производится исчисление налога за конкретный налоговый период, следует понимать ставку, установленную местными представителями органов власти, увеличенную на поправочные коэффициенты предыдущих налоговых периодов, и коэффициент, определенный законом о федеральном бюджете на текущий год, за который производится уплата налога в бюджет.

Нельзя признать обоснованными выводы судов о том, что поправочные коэффициенты к ставкам земельного налога не могли применяться в 2000 и 2001 гг., поскольку федеральные законы "О федеральном бюджете на 2000 год" и "О федеральном бюджете на 2001 год", вводившие эти коэффициенты в момент их вступления в силу, выходили за рамки налогового периода, на который были установлены поправочные коэффициенты.

Из указанного постановления Президиума ВАС РФ следует, что при расчете как земельного налога, так и арендной платы необходимо последовательно применять все установленные федеральным законодательством коэффициенты за предыдущие годы (2 - 1999 г.; 1,2 - 2000 г. и 2001 г., 2 - 2002 г.; 1,8 - 2003 г.), поскольку федеральные законы о бюджете, вводившие эти коэффициенты, выходили за рамки периода, на который были установлены поправочные коэффициенты.

В постановлении от 5 июля 2004 г. по делу N Ф08-2795/2004 Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал, что при расчете арендной платы подлежат применению все ранее установленные федеральным законодательством поправочные коэффициенты и коэффициент, определенный законом о федеральном бюджете на текущий год.

Данная проблема высветила еще более глубокую проблему, подлежащую разрешению судами: необходимость нахождения при рассмотрении дел надлежащего баланса публичных и частных интересов.

Публичные интересы также подлежат судебной защите наряду с частными. На это указывает постановление ВАС РФ от 23 марта 2004 г. N 5063/03.

Необходимо учитывать, что договоры аренды земельных участков заключаются, как правило, на долгосрочный период, типовые формы таких договоров, утверждаемые постановлениями органов власти, обязательно содержат односторонний порядок исчисления размера арендной платы в случае централизованной индексации ставок арендной платы арендодателем. Сохранение размера арендной платы на протяжении долгосрочного периода (например, в практике заключаются договоры аренды земли на срок 49 лет) неизменным влечет грубое нарушение прав собственника земельного участка и позволяет недобросовестным арендодателям уклоняться от внесения предусмотренных федеральным законодательством платежей в бюджет. В противном случае арендодатель будет вынужден искать искуственные основания для расторжения таких договоров или признания их недействительными.

В судебной практике много вопросов вызывает необходимость государственной регистрации фактического изменения суммы арендной платы в договоре аренды земельного участка.

При этом некоторые суды в обоснование необходимости государственной регистрации фактического изменения суммы арендной платы в договоре аренды земельного участка ссылаются на п. 9 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", содержащегося в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59. В названном п. 9 Обзора отмечается, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды*(1).

По моему мнению, данный вывод не является безусловным основанием, обязывающим стороны производить государственную регистрацию всех изменений суммы арендной платы без учета специфики договорных отношений. Несомненно, требуют дифференцированного подхода такие случаи, когда стороны не фиксировали в договоре твердую сумму, которая подлежала уплате арендатором в каждый срок платежа, а согласовали условие об арендной плате, устанавливающее способ ее расчета. Такой способ определения цены не исключается законом (см. п. 3 ст. 424 ГК РФ).

В случае, когда размер арендной платы установлен сторонами в договоре путем согласования порядка (механизма) его определения, фактическое изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы. В связи с этим внесение соответствующих изменений в договор и их регистрация в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не требуются.

В связи с этим представляет интерес постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 февраля 2004 г. по делу N КГ-А40/9565-03.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к открытому акционерному обществу о взыскании задолженности по арендной плате за период с 1-го квартала 2003 г. по 2-й квартал 2003 г. и пени за просрочку платежей по договору от 23 января 1997 г. на аренду земельного участка.

Решением от 16 июня 2003 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 24 сентября 2003 г., в иске отказано. Судебные акты мотивированы тем, что дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее с 1 января 2003 г. размер арендной платы, не заключено и соответствующее изменение договора в установленном порядке не зарегистрировано.

Судом первой и апелляционной инстанций установлено, что между сторонами заключен договор от 23 января 1997 г. на аренду земельного участка. За истребуемый период ОАО оплатило арендную плату в размере, предусмотренном дополнительным соглашением от 24 сентября 1999 г. N 1 к указанному договору.

Установив, что соглашение, изменяющее с 1 января 2003 г. размер арендной платы, не заключено и соответствующее изменение договора в установленном порядке не зарегистрировано, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Кассационная инстанция, отменяя решение суда первой и постановление апелляционной инстанций указала, что в соответствии со ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом закон не содержит требований к способу указания в договоре размера арендной платы, в связи с чем ее размер может быть определен в договоре как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения.

Из заключенного между сторонами договора аренды следует, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения ставок арендной платы полномочным органом государственной власти Российской Федерации или г. Москвы без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений в договор.

При таких обстоятельствах изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы. В связи с этим внесение соответствующих изменений в договор и их регистрация в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не требуются.

Учитывая изложенное, отказ в удовлетворении иска по мотиву несогласованности изменения размера арендной платы и отсутствия регистрации такого изменения не основан на положениях закона и имеющихся в материалах дела доказательствах.

Как показывает практика, в некоторых случаях в договоре аренды земельного участка может быть предусмотрено, что ежегодные индексации арендодателем с учетом инфляции, изменений действующего законодательства ставок арендной платы могут оформляться дополнительными соглашениями. Думается, что распространение данного условия в договорах аренды земельного участка на практике произошло в целях усиления правовой определенности отношений между сторонами.

При наличии в договоре аренды земельного участка определенного способа (метода) исчисления арендной платы путем ее индексации арендодателем в одностороннем порядке в случаях, установленных договором, когда результаты исчисления могут быть оформлены дополнительным соглашением к договору, очевидно, что арендатор не заинтересован в государственной регистрации таких дополнительных соглашений. Несовершенство в ряде случаев законодательства и правоприменительной практики позволяет недобросовестным арендаторам, не оплачивая сумму арендной платы, исчисленную арендодателем способом (методом), установленным в договоре, ссылаться на незаключенность или недействительность таких изменений арендной платы ввиду отсутствия государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды.

Арендодатель - уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления для договоров аренды земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, субъекту Федерации или муниципальному образованию, также не должен осуществлять государственную регистрацию таких дополнительных соглашений, поскольку из бюджета на эти цели средства не выделяются.

Представляется, что выход из данной ситуации в следующем. При заключении договоров аренды земельного участка, предусматривающих установление в договоре способа (метода) исчисления арендной платы путем ее индексации арендодателем в одностороннем порядке в случаях, установленных договором, необходимость оформлять такие изменения суммы арендной платы дополнительными соглашениями отсутствует. Достаточно указать в договоре на обязанность арендодателя своевременно уведомлять арендатора о таких изменениях арендной платы письменным уведомлением, содержащим новый расчет арендной платы, составляемым арендодателем в двух экземплярах и находящимся один у арендодателя, второй у арендатора.

Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 28 января 2003 г. N А62-1933/02 оставлено без изменения решение Арбитражного суда Смоленской области и постановление апелляционной инстанции того же суда об удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования к предпринимателю о взыскании задолженности по арендной плате и пени в полном объеме.

При этом кассационная инстанция установила следующее: ссылаясь на то, что в нарушение п. 2.3 договора ответчик для проведения перерасчетов арендной платы по договору в Комитет по управлению муниципальным имуществом не являлся, дополнительное соглашение по данному вопросу не подписывал и арендную плату с апреля 2001 г. не вносил, истец обратился в суд с настоящим иском. На основании ст. 432 ГК РФ в предусмотренных законом случаях при исполнении договора применяются цены, устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Статьей 21 Закона оплате за землю, ст. 65 Земельного кодекса РФ, вступившего в действие с 30 октября 2001 г., установлено, что при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются соответствующими органами исполнительной власти, которые определяют базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Законами "О Федеральном бюджете" N 227-ФЗ от 31 декабря 1999 г., N 150-ФЗ от 27 декабря 2000 г., N 163-ФЗ от 14 декабря 2002 г. и постановлениями муниципальных органов власти устанавливались базовые ставки и коэффициенты арендной платы за землю. Кроме того, п. 2.2 заключенного договора стороны определили порядок изменений размера арендной платы в одностороннем порядке в случае изменения ставок и коэффициентов платы за землю. Этот порядок соответствует требованиям вышеуказанных законов. На основании изложенного, дополнительных письменных согласований изменения размера арендной платы не требуется, и истец обоснованно произвел расчет задолженности с учетом вышеуказанных законов и постановлений, устанавливающих размер арендной платы.

Более того, в юридической литературе отдельными учеными, глубоко исследовавшими данную проблему, справедливо отмечается, что в отношениях между собой стороны договора не вправе ссылаться на незаключенность либо недействительность договора либо дополнительного соглашения к нему ввиду отсутствия его государственной регистрации.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа по делу N А56-23604/98 исходил из того, что отсутствие государственной регистрации договора аренды не является основанием для признания его недействительным или незаключенным, поскольку права сторон не нарушаются.

В постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 февраля 2004 г. N А05-4428/03-207/16 отмечается, что комитет по управлению муниципальным имуществом муниципального образования "Шенкурский район" Архангельской области обратился в Арбитражный суд Архангельской области с иском к предпринимателю В.В. Рурику о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 31 мая 2000 г. N 11 и взыскании 25200 руб. задолженности по арендной плате за период с 1 июня 2000 г. по 31 декабря 2002 г. и 8076 руб. 95 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

До вынесения решения истец отказался от исковых требований в части расторжения договора аренды. Отказ принят арбитражным судом.

Решением от 8 августа 2003 г. иск в части взыскания задолженности и процентов удовлетворен. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось.

Как следует из материалов дела, 31 мая 2000 г. предпринимателем В.В. Руриком (арендатор) и представителем администрации муниципального образования "Шенкурский район" (арендодателя) подписан договор N 11 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения. В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 29:20:05 05 01:0006, площадью 1,0 га, расположенный возле д. Барановская, под строительство пилорамы. Договор заключен на 5 лет с 1 июня 2000 г. по 31 мая 2005 г. Государственную регистрацию договор не прошел.

Поскольку истец предоставил мотивированный расчет задолженности, а ответчик иск не оспорил, суд признал иск обоснованным по праву и по размеру и удовлетворил его в полном объеме, ссылаясь на ст. 309, 310, 614, 395 Гражданского кодекса РФ и ст. 65 Земельного кодекса РФ.

В материалах дела имеется письмо предпринимателя истцу, в котором ответчик просит отозвать исковое заявление, поскольку признает задолженность и обязуется ее погасить.

Поскольку материалами дела, в том числе и указанным письмом, подтвержден факт использования ответчиком земельного участка, суд правомерно взыскал с него задолженность за фактическое пользование на основании расчета истца.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не считает правомерными доводы предпринимателя В.В. Рурика о том, что отсутствие государственной регистрации договора аренды должно повлечь отказ в иске.

* * *

В постановлении Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 3 февраля 2004 г. N А39-2510/2003-125/7 отмечается, что заместитель прокурора Республики Мордовия обратился в Арбитражный суд с иском к администрации поселка Атяшево Атяшевского района Республики Мордовия и открытому акционерному обществу "Завод маслодельный "Атяшевский" (далее ОАО "Завод маслодельный "Атяшевский", Общество) о признании недействительными заключенных между ответчиками договоров аренды земельных участков от 28 июня 2001 г. и применении последствий их недействительности в виде обязания ОАО "Завод маслодельный "Атяшевский" возвратить земельные участки Администрации.

Иск основан на ст.167, 168, 180 Гражданского кодекса РФ, ст. 22 (ч. 4), 65 (ч. 3) Земельного кодекса РФ и мотивирован тем, что взимаемая с Общества по указанным договорам арендная плата за пользование имуществом не соответствует действительным размерам арендной платы за землю, определяемым в порядке, установленном решением пятой сессии Атяшевского поселкового Совета депутатов Атяшевского района Республики Мордовия от 11 апреля 2000 г. "Об утверждении пересмотра арендных платежей на землю". По мнению прокурора, п. 2.2 спорных договоров аренды не соответствуют законодательству и нарушают право Администрации на получение в полном объеме доходов от сдачи в аренду земельных участков.

Решением от 13 октября 2003 г., оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 10 декабря 2003 г., суд, сославшись на ст. 422, 424 (п. 1), 432, 607-609, 614 Гражданского кодекса РФ, ст. 11 (ч. 2), 65 Земельного кодекса РФ, признал требования истца необоснованными и отказал в удовлетворении иска.

Кассационная инстанция указала, что в п. 2.2 указанных договоров стороны согласовали размеры арендной платы за землю и сроки внесения платежей. В порядке, установленном законодательством, спорные сделки зарегистрированы 6 мая 2003 г. в учреждении юстиции (свидетельства о государственной регистрации права серии 13 АЕ 570194 и 13 АЕ 570194).

Согласно ст. 65 (п. 3) Земельного кодекса РФ за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. При этом действующее законодательство не предусматривает такого основания для признания договора аренды земельного участка недействительным, как неверно рассчитанный арендодателем размер арендной платы за пользование имуществом. При таких обстоятельствах по делу Арбитражный суд Республики Мордовия правомерно отказал в удовлетворении иска.

* * *

Представляется, что правовое регулирование отношений, связанных с арендой земельных участков, требует упорядочения и унификации, гражданско-правовые отношения должны регулироваться гражданским законодательством, поэтому в целях развития гражданского оборота необходимо включить соответствующие нормы в Гражданский кодекс РФ.

Д. Добрачев

"Право и экономика", N 10, октябрь 2004 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"