Обзор практики рассмотрения районными (городскими) судами Ростовской области административных дел об оспаривании решений и действий (бездействия) территориального органа Росреестра, его обособленных подразделений и их должностных лиц за период 2019 - 2020 годы

В соответствии с Планом работы Ростовского областного суда на первое полугодие 2021 года судьями Ростовского областного суда Ломидзе О.Г., Москаленко Ю.М. проведено изучение судебной практики по рассмотрению районными (городскими) судами Ростовской области административных дел об оспаривании решений, действий (бездействия) территориального органа Росреестра, его обособленных подразделений и их должностных лиц за период 2019 - 2020 годы. Подготовлена справка по результатам рассмотрения судами указанных дел. Извлечение из справки представлено ниже.

Введение, статистическая информация.

Городскими и районными судами Ростовской области предоставлена информация о рассмотрении за исследуемый период 278 административных дел указанной категории. 153 дела рассмотрены в 2019 году, 125 дел - в 2020 году.

Судебной коллегией Ростовского областного суда по административным делам принято на момент составления справки ¹ 119 апелляционных определений, которыми проверены итоговые судебные акты судов, вынесенные в исследуемый период по делам указанной категории. В 93 случаях принятые судами судебные акты оставлены без изменения, в 26 - отменены (отменены в части), в том числе 2 решения отменены в связи с отказом административных истцов от исковых требований в суде апелляционной инстанции.

Судом кассационной инстанции принято на момент составления справки 26 кассационных определений по делам указанной категории, судебные акты по которым вынесены судом первой инстанции в исследуемый период. В 18 случаях судебные акты судов первой и второй инстанций оставлены в силе. В 7 случаях оставлены в силе апелляционные определения, которыми отменены решения суда первой инстанции (отменены в части). В 1 случае отменены принятые по делу судебные акты суда первой инстанции и суда апелляционной инстанции.

По результатам рассмотрения дел исследуемой категории судом первой инстанции в 37 случаях решения, действия (бездействие) территориального органа Росреестра, его обособленных подразделений и их должностных лиц признаны незаконными. Судом апелляционной инстанции отменено (отменено в части) 14 ² решений судов первой инстанции, которыми решения, действия (бездействие) территориального органа Росреестра, его обособленных подразделений и их должностных лиц признаны незаконными. В 11 случаях в иске отказано, в 1 - указано на необходимость повторного рассмотрения Управлением Росреестра вопроса, в 1 - дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судом апелляционной инстанции отменено 5 решений судов первой инстанции, которыми отказано в признании решения, действия (бездействие) территориального органа Росреестра, его обособленных подразделений и их должностных лиц незаконными. Иск удовлетворен (удовлетворен в части).

Судом кассационной инстанции отменены судебные акты судов первой и второй инстанций по 1 делу, которыми решения, действия (бездействие) территориального органа Росреестра признаны незаконными. Принято новое решение об отказе в иске.

Оставлено без рассмотрения 7 административных исковых заявлений, из них в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора 6 административных исковых заявлений; 1 - в связи с наличием в производстве суда возбужденного ранее дела по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям. В указанных 6-ти случаях судами применены положения части 1 статьи 26.1 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности".

Прекращено производство по 48 административным делам. Из них в 45 случаях в связи с отказом административного истца от иска. В 2-х - в связи с тем, что административное дело не подлежало рассмотрению и разрешению в порядке административного судопроизводства. В 1 - в связи со смертью административного истца.

В качестве основного структурирующего критерия при составлении справки определены правовые вопросы, которые в основном обсуждались судами при рассмотрении дел.

Нормативный акт, наиболее часто упоминаемый в справке - Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости).

1. Оспаривание отказа в государственном кадастровом учете и/или государственной регистрации прав на объект недвижимости (приостановления соответствующих действий).

1.1. Вопросы наличия основания для государственного кадастрового учета и/или государственной регистрации прав.

Регистрация права в ЕГРН осуществляется только в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

На данное обстоятельство обращено внимание в решении Таганрогского городского суда Ростовской области от 11 ноября 2019 года по делу N 2а-5403/2019. Суд указал на следующее. Административными истцами поставлен вопрос о регистрации за ними права пользования жилым помещением на основании статьи 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Однако действующее законодательство не предусматривает осуществление государственной регистрации такого права пользования.

Государственная регистрация права в ЕГРН завершает состав юридических фактов, на основании которого у субъекта возникает право собственности на объект недвижимого имущества - пункт 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации. Оценивая правомерность приостановления государственной регистрации либо отказа в ее проведении, суд анализирует среди прочего достаточность представленных заявителем документов для подтверждения наличия основания для возникновения его права собственности на объект недвижимости. Изучение практики рассмотрения дел исследуемой категории позволяет объединить примеры, демонстрирующие оценку судами выводов государственного регистратора относительно достаточности указанных документов, выделив две группы:

- регистрационные действия осуществлялись в отношении ранее возникшего права заявителя либо лица, у которого заявителем приобретено имущество (по утверждению обращающегося за такой регистрацией лица);

- регистрационные действия осуществлялись в отношении вновь созданного объекта недвижимости (регистрация при первоначальном приобретении права собственности).

Регистрация ранее возникшего права.

Объекты недвижимости могут быть созданы задолго до даты обращения с заявлением о регистрации. Необходимо учитывать нормативные требования, действовавшие в соответствующий период (какие именно документы удостоверяли право, какие требования предъявлялись к объекту для его введения в оборот и т.д.).

В частности, при регистрации, связанной с уточнением границ земельного участка, следует учитывать, соответствует ли земельный участок требованиям к площади, существовавшим на момент его предоставления.

Пример. Азовским городским судом Ростовской области в рамках дела N 2а-1260/2019 рассмотрен административный иск об оспаривании решения государственного регистратора, которым отказано в осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка по причине несоответствия минимального размера земельного участка Правилам землепользования и стройки территории Новоалександровского сельского поселения Азовского района (земельный участок менее 600 кв. м, а именно 551 кв. м). Судом указано на следующее. Правила землепользования и застройки Новоалександровского сельского поселения действуют с 2012 года. Земельный участок истца был ему предоставлен по действующему на 1994 год законодательству в целях ведения дачного хозяйства. В соответствующий период предельные размеры земельных участков, предоставляемых для садоводства, установлены от 0,04 до 0,10 га. В данном случае предельный минимальный размер земельного участка для целей садоводства не подлежит применению, поскольку проведенные кадастровые работы не связаны с формированием нового участка, а связаны с уточнением границ земельного участка. Требования административного иска удовлетворены, соответствующее решение признано незаконным, на Управление Росреестра по Ростовской области возложена обязанность осуществить государственный кадастровый учет земельного участка, предназначенного для ведения садоводства, площадью 551 кв. м.

Актуальна верная оценка ранее применяемых документов учета, в частности, похозяйственных книг в аспекте возможности использования содержащейся в них информации относительно объектов капитального строительства для включения в ЕГРН сведений о них как о ранее учтенных объектах недвижимости.

На такую возможность указывает Письмо ФГБУ "ФКП Росреестра" от 1 ноября 2018 года N 10N-2282-МС "Для сведения и учета в работе" (вместе с Письмом Росреестра от 22 октября 2018 года N 01-03179/18@). В данном письме учтено, что регистрация и техническая инвентаризация как основа единой системы государственного учета жилищного фонда, независимо от его принадлежности, предусмотрена Постановлением Совета Министров СССР от 10 февраля 1985 года N 136 "О порядке государственного учета жилищного фонда" ³ . Осуществление методического руководства ведением государственного учета жилищного фонда возложено на ЦСУ СССР, которым утверждена Инструкция о порядке проведения регистрации жилищного фонда с типовыми формами учетной документации, утвержденной приказом ЦСУ СССР от 15 июля 1985 года N 380. При этом до 1 января 1986 года, до вступления в силу типовых форм учетной документации и указанной инструкции, государственный учет и инвентаризация жилищного фонда органами (организациями) по техническому учету и (или) технической инвентаризации в сельской местности не проводились. Постановлением Госкомстата СССР от 25 мая 1990 года N 69 были утверждены Указания по ведению похозяйственного учета в сельских Советах народных депутатов, согласно которым данные книг похозяйственного учета используются в том числе для получения сведений о жилых домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности.

Имеются примеры признания судом незаконными уведомлений об отказе в государственной регистрации права на недвижимую вещь (жилой дом), в которых отказ обоснован указанием на недостаточность выписки из похозяйственной книги и необходимость предоставления документов, подтверждающих разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Судебные акты основаны на применении положений пункта 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 69 Закона о государственной регистрации недвижимости, вышеприведенных положений о технической инвентаризации и похозяйственном учете. Принято во внимание, что оценка постройки как самовольной должна производиться с учетом нормативных актов, действовавших в период ее создания. (Решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 26 мая 2020 года по делу N 2а-1442/2020, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 14 сентября 2020 года N 33а-9995/2020, кассационное определение от 18 марта 2021 года N 88а-7606/2021; апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 16 декабря 2020 года N 33а-15276/2020, которым отменено решение Егорлыкского районного суда Ростовской области по делу N 2а-505/2020).

Регистрация при первоначальном приобретении права собственности.

Основанием для отказа в регистрации права на вновь созданный объект недвижимости является непредставление заявителем документов, подтверждающих создание такого объекта в соответствии с требованиями действующего законодательства (с соблюдением установленных административных предпосылок), в том числе непредставление заявителем правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости.

Примеры. Отказывая в удовлетворении административного иска гражданина к Управлению Росреестра по Ростовской области о признании незаконным отказа в постановке на кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на нежилое строение, Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в решении от 11 июня 2020 года по делу N 2а-917/2020 указал на следующее. Отсутствие разрешения на строительство и несоответствие вида разрешенного использования земельного участка (под жилую застройку) возведению нежилого строения служат препятствием для постановки объекта на кадастровый учет и государственной регистрации права.

Решением Зерноградского районного суда Ростовской области от 25 апреля 2019 года по делу N 2а-597/2019 отказано в удовлетворении административного иска о признании незаконным решения государственного регистратора о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства. Решение оставлено без изменения апелляционным определением от 24 июля 2019 года N 33а-12023/2019. Суды признали верным вывод государственного регистратора, согласно которому административным истцом не подтверждено наличие права на земельный участок. Принято во внимание, что незавершенный строительством объект расположен на находящемся в неразграниченной государственной собственности земельном участке, применению подлежат положения Земельного кодекса Российской Федерации. Договор аренды от 31 января 2011 года заключен по результатам аукциона на основании статей 30.1, 38 Земельного кодекса Российской Федерации (в действующей на соответствующий момент редакции), на срок до 31 января 2014 года. На момент подачи истцом заявления в орган регистрации арендные отношения прекращены, новый договор в установленном земельном законодательстве порядке заключен не был.

Отдельного упоминания заслуживает также практика, отражающая оценку регистрационных действий в отношении объектов, находящихся в общей собственности либо поступающих в общую собственность.

Прекращение режима общей собственности на здания (сооружения) должно осуществляться с соблюдением положения подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающего единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Орган регистрации прав настаивает на предоставлении документов, определяющих юридическую судьбу земельного участка после раздела находящегося на нем домовладения.

На данное обстоятельство обращено внимание в решении Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 24 сентября 2020 года по делу N 2а-2612/2020. Решение оставлено без изменения апелляционным определением от 16 декабря 2020 года N 33а-15265/2020. Суды, как и государственный регистратор, не сочли достаточным указание в соглашении о прекращении общей собственности на то, что земельный участок, занятый жилыми домами, останется "в прежних долях". Сослались на принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пункт 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). Суды приняли во внимание непредставление государственному регистратору документа, определяющего юридическую судьбу земельного участка после раздела находящегося на нем домовладения.

Решением Волгодонского районного суда Ростовской области от 28 февраля 2019 года по делу N 2а-827/2019 признан правомерным отказ Управления Росреестра по Ростовской области в регистрации права каждого из административных истцов на отдельный блок в жилом доме блокированной постройки. Судом установлено, что жилые дома построены на земельном участке, находящемся в долевой собственности пяти лиц. Запланирована постройка четырех жилых домов блокированной застройки, по два блока в каждом. Построено два жилых дома блокированной застройки, по два блока в каждом. Административные истцы совместно получали разрешение на строительство каждого объекта, каждый объект совместно вводили в эксплуатацию и каждый объект вместе ставили на кадастровый учёт. Каждый из заявленных к регистрации блоков жилого дома не расположен на отдельном земельном участке, сформированном непосредственно для его использования. Государственный регистратор исходил из положений пункта 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации о жилом доме блокированной застройки и статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации о единстве судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта. Суд указал на то, что здание возведено на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности. У государственного регистратора не имелось оснований для регистрации права собственности на совместно возведённые объекты за отдельными собственниками. Решение суда первой инстанции оставлено без изменения апелляционным определением от 27 мая 2019 года N 33а-8354/2019.

Орган регистрации прав исходит из того, что изменение законного режима имущества супругов (режима совместной собственности) на режим общей долевой собственности допустимо посредством заключения в письменной форме брачного договора, такой договор подлежит нотариальному удостоверению.

Договор, на основании которого супруги (супруги и их дети) приобретают недвижимую вещь в общую долевую собственность, согласно позиции органа регистрации прав содержит применительно к супругам элементы брачного договора, поскольку в нем выражена воля супругов на изменение установленного законом режима совместной собственности (пункт 2 статьи 41 Семейного кодекса Российской Федерации).

При приобретении объекта недвижимости с использованием средств материнского (семейного) капитала согласно положениям части 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" возникает долевая собственность на соответствующий объект, в том числе при частичной оплате объекта за счет общих доходов супругов.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 6 июля 2016 года), объект недвижимости, приобретенный (построенный, реконструированный) с использованием средств материнского капитала, находится в общей долевой собственности супругов и детей.

Орган регистрации прав придерживается позиции, отраженной в Письме Минэкономразвития России от 22 марта 2019 года N ОГ-Д23-2673. Согласно этой позиции договор, направленный на приобретение объекта недвижимости с использованием средств материнского (семейного) капитала, подлежит нотариальному удостоверению в соответствии с частью 1 статьи 42 Закона о государственной регистрации недвижимости (в редакции, действовавшей до введения в действие Федерального закона 30 апреля 2021 года N 120-ФЗ).

Таким образом, несмотря на то, что при поступлении недвижимой вещи в общую собственность родителей и детей отчуждения долей как такового не происходит, подключение положений Семейного кодекса Российской Федерации о соглашениях, изменяющих законный режим имущества супругов, приводит к необходимости обращения к нотариусу за удостоверением сделок, опосредующих такое приобретение.

Положения семейного законодательства были учтены Ворошиловским районным судом г. Ростова-на-Дону при рассмотрении дела N 2а-4591/2020. Решением суда от 25 ноября 2020 года отказано в удовлетворении административного иска о признании незаконным решения государственного регистратора о приостановлении осуществления действий по регистрации права общей долевой собственности в отношении земельного участка и жилого дома. Учтено, что в качестве основания на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, по которому объекты приобретаются супругами С. и их детьми в общую долевую собственность. Применительно к супругам данный договор содержал элементы брачного договора, поскольку в нем выражена воля супругов на изменение установленного законом режима совместной собственности. При этом нотариальная форма не соблюдена.

В деле, рассмотренном Ленинским районным судом г. Ростова-на-Дону (дело N 2а-793/2020, решение от 31 марта 2020 года), суд первой инстанции не согласился с государственным регистратором, который, приостанавливая государственную регистрацию права на объект недвижимости, приобретенный с использованием средств материнского (семейного) капитала, исходил из того, что объект подлежит оформлению в общую долевую собственность, законом установлено требование о нотариальном оформлении сделки, определяющей порядок раздела общего имущества супругов. Суд первой инстанции признал несоответствующим закону вывод регистрирующего органа о том, что супруги К. обязаны произвести раздел совместно нажитого имущества и изменить установленный законом режим совместной собственности на квартиру. Указал на отсутствие данных об отчуждении в рассматриваемом случае имеющейся (зарегистрированной) доли в праве общей собственности супругов на квартиру.

Апелляционным определением от 13 июля 2020 года N 33а-7106/2020 указанное решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об отказе в иске. Суд апелляционной инстанции указал на следующее. Денежные выплаты, имеющие специальное целевое назначение, к которым относятся средства материнского капитала, не могут рассматриваться как совместно нажитое имущество супругов (пункт 2 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации). При определении долей в праве собственности на жилое помещение, приобретенное не только за счет средств (части средств) материнского капитала, заключаемое соглашение может также содержать элементы соглашения о разделе общего имущества супругов. В таком случае руководствоваться следует частью 4 статьи 10 Федерального закона "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей", а также статьями 38, 39 Семейного кодекса Российской Федерации.

Оспариванию в порядке административного судопроизводства подвергаются также действия органа регистрации прав, сопряженные с изменением характеристик объекта.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 7 июня 2019 года по делу N 2а-2033/2019 признан незаконным отказ Управления Росреестра по Ростовской области во внесении сведений в ЕГРН об изменении вида разрешенного использования земельного участка. Суд обязал административного ответчика внести соответствующие изменения в ЕГРН (изменить вид разрешенного использования земельного участка на "земельные участки для блокированных жилых домов"). Судом установлено, что согласно выписке из ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка административного истца - дачный дом. При этом административный истец является собственником жилого блокированного дома, расположенного на рассматриваемом земельном участке. Суд указал на то, что правовой режим блокированных домов предполагает формирование под каждым блоком отдельных земельных участков с разрешенным использованием "блокированные жилые дома". Судом учтено, что выбранный административным истцом вид разрешенного использования соответствует одному из видов разрешенного использования, установленных для территориальной зоны, в которой расположен принадлежащий истцу земельный участок. Суд признал несостоятельным указанное государственным регистратором основание для отказа - для разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства" установлена минимальная площадь земельных участок 200 кв. м. Указал на то, что за таким видом разрешенного использования земельного участка административный истец не обращался.

Аналогичное решение принято Ленинским районным судом г. Ростова-на-Дону 7 июня 2019 года по делу N 2а-2034/2019. Решение оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 12 августа 2019 года N 33а-13270/2019.

Решением Аксайского районного суда Ростовской области от 11 марта 2020 года N 2а-666/2020 признан незаконным отказ Управления Росреестра по Ростовской области во внесении сведений в ЕГРН об изменении вида разрешенного использования земельного участка. Административный ответчик обязан внести соответствующие изменения в ЕГРН (установить вид разрешенного использования земельного участка "общественное питание"). Отказывая в установлении разрешенного использования земельного участка "общественное питание", административный ответчик указал на то, что земельный участок относится к землям рекреационного назначения. Суд указал на следующее. Из системного толкования части 6 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 94 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что запрет на установление градостроительных регламентов в отношении земель рекреационного назначения действующим законодательством не предусмотрен. Избранный административным истцом вид разрешенного использования включен в основные виды использования земельного участка.

Схожее решение от 11 марта 2020 года принято Аксайским районным судом Ростовской области по делу N 2а-665/2020.

При рассмотрении дела N 2а-2832/2020 Ленинским районным судом г. Ростова-на-Дону (решение от 14 декабря 2020 года) установлено, что сведения о жилом доме внесены в ЕГРН на основании вступившего в законную силу судебного решения, которым за административным истцом К. признано право собственности на земельный участок и находящийся на нем жилой дом. В последующем, после вступления судебного решения в силу, при получении документов из суда и из МУПТИиОН, истец обнаружил, что в техническом плане имеется ошибка, инженер не внес сведения о помещении в цокольном этаже дома. Для исправления ошибки К. обратился к административному ответчику об исправлении ошибки (внесении изменений) в ЕГРН о действительной площади и конфигурации принадлежащего ему жилого дома. Во внесении таких изменений отказано, с указанием на то, что проведение каких-либо строительных работ после вступления в законную силу решения, послужившего основанием для регистрации, не подтверждено. Суд первой инстанции отказал в признании незаконным соответствующего решения, указав на то, что внесение сведений в ЕГРН на основании судебного решения не может характеризовать действия административного ответчика как незаконные.

Это решение отменено апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 22 марта 2021 года N 33а-4051/2021. По делу принято новое решение, которым признано незаконным решение административного ответчика об отказе в учете изменений объекта недвижимости. На административного ответчика возложена обязанность внести соответствующие изменения. Суд апелляционной инстанции не согласился с регистрирующим органом, позиция которого, по сути, сводится к выводам об увеличении площади объекта в результате произведенной К. реконструкции. Указал на следующее: материалами дела установлено, что при первичной инвентаризации и подготовке технического паспорта на домовладение административного истца были пропущены два помещения цокольного этажа. Данная ошибка, допущенная в 2005 году, исправлена, подготовлен новый технический паспорт на домовладение. Доказательств того, что К. проводились какие-либо работы по реконструкции объекта недвижимости, следствием чего явилось увеличение его площади, в материалы дела не представлено.

О достаточности решения суда для постановки объекта недвижимости на кадастровый учет и/или регистрации права на него.

Согласно части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Обобщение практики рассмотрения судами дел исследуемой категории показывает, что представление заявителем вступившего в законную силу судебного акта не всегда достаточно для осуществления регистрационных действий. Возможность регистрации права собственности на основании решения суда в значительной степени зависит от содержания его резолютивной части. Успешное взаимодействие с органом регистрации прав обеспечивает решение суда, резолютивная часть которого разрешает не только вопрос о владении, но и вопрос о праве на заявленный к регистрации объект (заявленные объекты) недвижимости.

В частности, судебный акт о виндикации послужит такому взаимодействию при решении вопроса о праве на заявленный к государственной регистрации объект недвижимости.

Так, в одном из судебных актов Арбитражного суда Ростовской области (определение от 26 апреля 2017 года по делу N А53-15201/2016) из незаконного владения должника в деле о банкротстве для передачи иному субъекту (Г.) истребована доля в праве на нежилое помещение (дословно по тексту "28/50 долей в нежилом помещении", далее указаны комнаты в помещении с индивидуализацией соответствующего здания). Отсутствие в судебном акте решения вопроса о правах на заявленный к государственной регистрации объект недвижимости послужило основанием для отказа Г. в государственной регистрации права общей долевой собственности в отношении соответствующего объекта. Отказ признан правомерным решением Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 25 сентября 2019 года по делу N 2а-2437/2019.

Далее, решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРН (пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", далее - совместное постановление Пленумов N 10/22).

Может быть приведен пример, когда для целей регистрации представлено решение суда, которым признан недействительным (ничтожным) договор дарения земельного участка, применены последствия в виде прекращения права собственности одаряемого, однако не решен вопрос о принадлежности вещного права на объект недвижимости (не указано на восстановление права дарителя, ранее прекращенное в связи с регистрацией перехода права собственности на основании признанной ничтожной сделки). Суд признал верным применение регистратором пунктов 143 и 144 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости (Приложение N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16 декабря 2015 года N 943. Пункт 144 указанного Порядка, по сути, затрагивает значение понятия "применение последствий недействительности сделки", включая в такое применение решение вопроса о принадлежности зарегистрированного вещного права на объект недвижимости. Суд исходил из того, что судебный акт для внесения на его основании записи в ЕГРН должен решать вопрос о праве (Решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 8 сентября 2020 года по делу N 2а-3519/2020).

Еще один пример - решение суда о разделе объекта, например, земельного участка. Такое решение отвечает запросам органа регистрации прав, если его резолютивная часть содержит выводы относительно права на исходный объект, а также на все образуемые объекты.

Данный вывод применительно к вновь образованным земельным участкам демонстрирует решение Сальского городского суда Ростовской области от 26 февраля 2019 года по делу N 2а-342/2019. Судом признана верной позиция органа регистрации прав, согласно которой для осуществления государственной регистрации права на основании решения суда о разделе земельного участка соответствующие заявления следовало представить на каждый из образуемых в результате раздела земельных участков. В резолютивной части решения суда, представленного для регистрации, отсутствовали выводы относительно прав лиц на исходный земельный участок и один из двух образованных земельных участков; истцу не предоставлено право обращения за регистрацией прав на все земельные участки. Орган по регистрации прав исходил из положений части 1 статьи 41 Закона о государственной регистрации недвижимости.

К отказу в государственной регистрации на основании представленного заявителем решения суда приведет отсутствие в реестре сведений относительно указанного в решении объекта.

Так, решение суда о признании объекта жилым домом блокированной застройки не является достаточным основанием для регистрации права собственности на блок соответствующего жилого дома, если в ЕГРН не содержится сведений о блоках жилого дома блокированной застройки, образованных из исходного жилого дома, право собственности на один из которых желает зарегистрировать заявитель. По сути, речь идет об образовании новых объектов недвижимости в результате раздела прежнего объекта, поэтому должны соблюдаться требования статьи 41 Закона о государственной регистрации недвижимости (решение Семикаракорского районного суда Ростовской области от 21 мая 2020 года по делу N 2а-244/2020, апелляционное определение от 19 августа 2020 года N 33а-8920/2020).

Согласно абзацу 5 пункта 53 совместного постановления Пленумов N 10/22 наличие судебного акта, являющегося основанием для внесения записи в ЕГРН, не освобождает лицо от представления иных документов, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о государственной регистрации.

Например, решение суда о корректировке границ земельных участков, резолютивная часть которого содержит указание на подлежащие внесению изменения в сведения ЕГРН о площади и координатах земельных участков, не является достаточным для внесения таких сведений. Необходим также межевой план, подготовленный в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральном законом порядке (пункт 7 части 2 статьи 14, статья 22 Закона о государственной регистрации недвижимости, приказ Минэкономразвития России от 8 декабря 2015 года N 921 "Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке" - далее Приказ N 921). Соответствующие выводы содержат решение Егорлыкского районного суда Ростовской области от 4 июля 2019 года по делу N 2а-360/2019 (оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 23 сентября 2019 года N 33а-15846/2019); решение Новочеркасского городского суда Ростовской области от 28 января 2020 года по делу N 2а-274/2020.

Основанием отказа в государственной регистрации, несмотря на представление заявителем решения суда, может послужить "конкуренция объектов" либо противоречие информации, из которой исходил суд, разрешая спор, информации, отраженной в ЕГРН.

Например, решение суда о внесении в ЕГРН сведений о координатах характерных точек границ земельных участков не является основанием для регистрации, если границы земельных участков, указанных в решении суда:

- пересекают границы иных земельных участков, сведения о которых содержатся в ЕГРН (пункт 20 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости);

- при этом решение суда не содержит выводов о признании результатов межевания "конкурирующего" земельного участка недействительными, его границ неустановленными, площади декларированной.

Примеры: решение Пролетарского районного суда Ростовской области от 19 ноября 2019 года по административному делу N 2а-661/2019, решение Таганрогского городского суда Ростовской области от 12 ноября 2020 года по делу N 2а-4266/2020 (оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 29 марта 2021 года N 33а-4640/2021).

Изучение судебной практики выявляет примеры отказа в признании незаконными решений о приостановлении регистрации при наличии расхождений между площадью объекта, указанной в решении суда, и площадью согласно данным реестра.

Так, в одном случае отказано в регистрации права собственности на жилой дом, право общей долевой собственности нескольких лиц на который, в том числе административного истца, признано решением суда с указанием долей в праве. При проведении правовой экспертизы государственным регистратором установлено наличие противоречий между документами, представленными на государственную регистрацию, и ЕГРН: согласно актуальным сведениям ЕГРН площадь жилого дома составляет 77,4 кв. м, а в соответствии с представленным решением суда право общей долевой собственности признано в отношении жилого дома общей площадью 91,9 кв. м. В разъяснении решения судом отказано. Площадь 91,9 кв. м указана судом на основании выписки из ЕГРН, однако впоследствии органом регистрации прав исправлена техническая ошибка в части присвоения жилому дому кадастрового номера. В результате в решении суда указан объект с площадью и кадастровым номером, отличающимся от сведений реестра. Данные расхождения согласно выводам судов давали государственному регистратору основание приостановить регистрацию. (Решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 22 ноября 2019 года по делу N 2а-2905/2019, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 3 февраля 2020 года N 33а-1745/2020, кассационное определение от 16 июля 2020 года N 88а-11793/2020).

При этом имеется и обратный пример, когда суд принял решение о необходимости регистрации, несмотря на наличие рассматриваемого противоречия.

Таганрогский городской суд Ростовской области в решении от 26 февраля 2020 года по делу N 2а-1051/2021 пришел к выводу, согласно которому несоответствие площади выделяемого решением суда в собственность административного истца объекта тем сведениям, которые содержаться в ЕГРН, не позволяет (само по себе) регистрирующему органу отказать в регистрации права на основании решения суда. В упомянутом случае решением суда за административным истцом признано право собственности на жилой дом (выделенный из общего имущества). На основании этого решения, вступившего в законную силу, подготовлен технический план здания. Уведомлением органа регистрации прав отказано в государственной регистрации права по причине несоответствия площади выделяемого решением суда в собственность объекта (44,8 кв. м) тем сведениям, которые содержаться в ЕГРН, где тот же жилой дом значится с иной площадью (54,7 кв. м). Тем самым согласно выводам суда, разрешившего административным спор, регистрирующим органом поставлено под сомнение вступившее в законную силу решение суда, что недопустимо. Судом применены положения пункта 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости. Решение оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 27 июля 2020 года N 33а-7929/2020, кассационным определением от 22 декабря 2020 года N 88а-28132/2020.

Решение суда о применении последствий недействительности договора купли-продажи, восстановлении права собственности муниципального образования на земельный участок, признании его границ и площади неустановленными не является основанием для снятия земельного участка с кадастрового учета.

Из недостаточности такого решения для снятия земельного участка с кадастрового учета исходил Новочеркасский городской суд Ростовской области в решении по делу N 2а-582/2019 от 18 февраля 2019 года. Данным решением отказано в признании незаконным отказа Управления Росреестра по Ростовской области в снятии земельного участка с кадастрового учета. Суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 33 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости снятие ранее учтенных земельных участков возможно исключительно путем преобразования либо по решению суда. Указанный административными истцами земельный участок не является преобразуемым, сведениям о нем не присвоен статус "временный", вступившего в законную силу решения суда о его снятии с кадастрового учета на момент оспариваемого отказа не имелось. Согласно выводу суда первой инстанции законные основания для снятия земельного участка с государственного кадастрового учета в административно-заявительном порядке отсутствовали. Данный вывод признан верным судебной коллегией по административным делам Ростовского областного суда в апелляционном определении от 27 мая 2019 года N 33а-8493/2019.

1.2. Лица, по заявлению которых осуществляется государственный кадастровый учет и/или государственная регистрация прав.

По общему правилу государственная регистрация права, возникающего на основании договора, осуществляется по совместному заявлению его сторон - пункт 3 части 3 статьи 15 Закона о государственной регистрации недвижимости.

На продавце при отчуждении недвижимого имущества лежит не только обязанность по фактической передаче вещи, но и обязанность по передаче права на эту вещь. Уклонение от исполнения этой обязанности позволяет покупателю применить способ защиты, указанный в пункте 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и зарегистрировать свое право собственности на основании решения суда. Речь, по сути, идет о специальной норме, направленной на присуждение к исполнению обязанности в натуре. Отсутствие совместного заявления сторон договора, который не удостоверен нотариально, либо указанного выше решения суда является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на основании договора (по общему правилу).

Так, непредставление для целей государственной регистрации согласия собственника явилось основанием для приостановления государственной регистрации перехода к административному истцу А. права собственности на нежилое помещение на основании договора купли-продажи, заключенного с МУП "Агентство по приватизации жилья и сделкам с недвижимостью" г. Новочеркасска (продавцу имущество принадлежало на праве хозяйственного ведения).

Решением Аксайского районного суда Ростовской области от 26 апреля 2019 года по делу N 2а-1010/2019 требования административного иска удовлетворены, решение о приостановлении государственной регистрации признано незаконным, административный ответчик обязан осуществить регистрацию права собственности административного истца. Суд первой инстанции принял во внимание, что договор купли-продажи недвижимого имущества был заключен на основании публичных торгов, КУМИ города Новочеркасска дало свое согласие на совершение сделки путем проведения публичных торгов в целях реализации имущества.

Судебная коллегия по административным делам Ростовского областного суда признала выводы районного суда о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований ошибочными. Судебной коллегией указано на следующее. Решение об отказе в государственной регистрации перехода права государственным регистратором не принималось. Суд вышел за пределы рассмотренного регистратором вопроса. На момент принятия решения о приостановлении ответ КУМИ г. Новочеркасска государственному регистратору не поступил. Решение КУМИ г. Новочеркасска о продаже имущества с публичных торгов с установлением первоначальной продажной цены в Управление Росреестра на государственную регистрацию не представлялось. Апелляционным определением от 17 июля 2019 года N 33а-11813/2019 решение суда первой инстанции отменено, по делу принято новое решение об отказе в иске.

Не исключена ситуация, в которой совместное заявление сторон в принципе невозможно - по причине смерти продавца при отсутствии правопреемников или ликвидации продавца - юридического лица. Алгоритм разрешения такой ситуации закреплен в пункте 62 совместного постановления Пленумов N 10/22 ⁴.

Указанное толкование применено судами при рассмотрении административного дела 2а-1285/2019. Решением Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону по указанному делу от 25 апреля 2019 года признан незаконным отказ Управления Росреестра по Ростовской области в государственной регистрации перехода права собственности к Д. на земельный участок и нежилое здание (гараж). Управление обязано совершить действия по регистрации перехода к административному истцу права собственности на земельный участок и нежилое здание (гараж) по договору купли-продажи с продавцом. Судом установлено, что договор купли-продажи, заключенный в 2009 году, фактически сторонами исполнен, оплата произведена, объекты переданы покупателю. Совместное обращение сторон для целей регистрации перехода права собственности невозможно по причине ликвидации продавца в 2013 году.

Апелляционным определением от 29 июля 2019 года N 33а-12476/2019 решение суда отменено в части обязания административного ответчика совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. На ответчика возложена обязанность повторно рассмотреть заявление Д. Судом апелляционной инстанции принята во внимание информация, согласно которой гараж на земельном участке отсутствует, фактически снесен. Кассационным определением от 17 марта 2020 года апелляционное определение оставлено без изменения, кассационная жалоба административного истца без удовлетворения.

Как следует из судебных актов по делу N 2а-1685/2020, 6 мая 2020 года Д. повторно обратился с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - земельный участок. Государственная регистрация приостановлена. Приостановление признано судами первой и второй инстанций законным (решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 30 июля 2020 года по делу N 2а-1685/2020, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 21 октября 2020 года N 33а-11945/2020). Судами учтено, что на указанном Д. земельном участке размещено семнадцатиэтажное нежилое здание, ему не принадлежащее. С учетом данного обстоятельства государственный регистратор обоснованно усмотрел, что регистрацией затрагиваются права третьих лиц. Вопросы, связанные с разрешением споров по поводу правовой судьбы объектов недвижимости, не входят в компетенцию органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Кассационным определением от 13 апреля 2021 года N 88а-10139/2021 в удовлетворении кассационной жалобы административного истца отказано.

Регистрационные действия, сопряженные с регистрацией права собственности на объект недвижимости, созданный на находящемся в общей собственности земельном участке, осуществляются по заявлению всех сособственников.

При рассмотрении дела N 2а-1733/2019 Ленинским районным судом г. Ростова-на-Дону установлено, что индивидуальный жилой дом возведен административным истцом Р. на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности Р. и М. При этом с заявлением о государственном кадастровом учете и регистрации права собственности на возведенный объект недвижимости обратилась только Р. Решением от 28 мая 2019 года по указанному делу в удовлетворении административного иска отказано. Суд согласился с выводом государственного регистратора, согласно которому регистрация права собственности на недвижимую вещь, расположенную на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, по заявлению одного сособственника, нарушает как положения Гражданского кодекса Российской Федерации об общей собственности, так и принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (статья 1 Земельного кодекса Российской Федерации). Решение оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 7 августа 2019 года N 33а-13036/2019.

Регистрационные действия, сопряженные с разделом объекта, находящегося в общей долевой собственности, осуществляются по заявлению всех сособственников.

На данное обстоятельство со ссылкой на положения пункта 3 части 1 статьи 15 Закона о государственной регистрации недвижимости обращено внимание в решении Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16 сентября 2019 года по делу N 2а-3291/2019. Этим решением отказано в удовлетворении административного иска о признании незаконными действий государственного регистратора по приостановлению осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации права, признании незаконным решения апелляционной комиссии по результатам обжалования соответствующих действий. Судом установлено, что административный истец является одним из сособственников исходного объекта, с долей в праве собственности 5/6, заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права от второго сособственника органу регистрации не поступало.

Государственный кадастровый учет в связи с прекращением существования здания, сооружения, объекта незавершенного строительства.

При гибели или уничтожении имущества право собственности на него прекращается. Однако отражение сведений о нем в ЕГРН обусловливает актуальность вопроса о правообладателе прекратившего физическое существование объекта.

Положения части 6 статьи 20 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", согласно которым с заявлениями о снятии с учета зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства вправе был обратиться собственник земельного участка, на котором соответствующий объект расположен, утратили силу с 1 января 2017 года.

Федеральным законом от 30 апреля 2021 года N 120-ФЗ в Закон о регистрации недвижимости внесены изменения, в том числе изменены и уточнены формулировки статьи 15 Закона применительно к государственному кадастровому учету в связи с прекращением существования указанных объектов недвижимости и государственной регистрации прекращения в ЕГРН прав на такие объекты недвижимости. Однако данные изменения не устраняют юридической значимости вопроса о титуле на отсутствующий объект для собственника земельного участка, желающего избавиться от фиксации этого объекта в реестре и/или кадастре.

Сложности документального подтверждения собственником земельного участка титула собственности на отсутствующий фактически, но отраженный при этом в кадастре объект недвижимости грозят блокировкой возможности приведения документов в соответствие с действительностью.

В ряде случаев, исходя из обстоятельств дела, суды признали титул заявителя на снесенный объект подтвержденным, несмотря на отсутствие регистрации в реестре.

Например, в рамках рассмотрения одного дела было установлено, что собственник земельного участка снес все расположенные на участке сооружения, не зарегистрировав в реестре свое право собственности на них. В государственном кадастровом учете в отношении снесенных сооружений было отказано с указанием на непредставление заявителем документа, подтверждающего его право собственности на объекты учета. Решением суда требования административного иска удовлетворены, соответствующие решения органа регистрации прав признаны незаконными, на него возложена обязанность рассмотреть заявления о снятии с государственного кадастрового учета указанных объектов недвижимости и снять их с такого учета. Судами первой и второй инстанций применены положения пункта 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с участками объектов. (Решение Азовского городского суда Ростовской области от 28 ноября 2019 года N 2а-2756/2019, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 28 мая 2020 года N 33а-4459/2020).

В другом деле суды первой и второй инстанций не согласились с выводом государственного регистратора, отказавшего в снятии с кадастрового учета снесенного объекта недвижимости (летней кухни), о необходимости представления административными истцами дополнительных документов, удостоверяющих их право на объект. Судами учтено, что истцы являются собственниками земельного участка, в пределах которого располагался снесенный объект недвижимости. Вместе с заявлением о снятии летней кухни с кадастрового учета истцы представили доказательства сноса летней кухни. Решение органа регистрации прав признано судом незаконным, на него возложена обязанность осуществить действия по снятию с кадастрового учета соответствующего объекта. (Решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 24 января 2019 года по делу N 2а-212/2019, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 17 апреля 2019 года N 33а-6173/2019).

Регистрационные действия, сопряженные со снятием объекта (жилого дома) с государственного кадастрового учета, осуществляются по заявлению правообладателей всех расположенных в нем помещений.

Отсутствие в ЕГРН сведений о правообладателях всех помещений, расположенных в жилом доме, послужило основанием для приостановления регистрационных действий по снятию жилого дома с кадастрового учета (с последующим отказом). С соответствующим заявлением в регистрирующий орган обратись собственники двух помещений, суммарной площадью 82,2 кв. м. При этом площадь объекта недвижимости составляет 395,3 кв. м. Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13 августа 2019 года по делу N 2а-2554/2019 отказано в признании незаконным решения апелляционной комиссии Управления Росреестра по Ростовской области и в обязании административного ответчика снять объект недвижимости с кадастрового учета.

1.3. Споры, обусловленные толкованием положений части 3 статьи 61 Закона о государственной регистрации недвижимости об исправлении реестровой ошибки.

Ряд административных споров обусловлен неверной интерпретацией понятия "реестровая ошибка", закрепленного в части 3 статьи 61 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Например, апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 24 июня 2019 N 33а-10588/2019 отменено решение Пролетарского районного суда Ростовской области от 6 марта 2019 по делу N 2а-46/2019. В удовлетворении требований административного иска о признании незаконными действия Управления Росреестра по Ростовской области по учету земельного участка отказано.

Согласно выводам судебной коллегии решение регистратора по приостановлению государственного кадастрового учета земельного участка и отказу в его осуществлении соответствует Закону о государственной регистрации недвижимости. Межевой план, представленный административным истцом, не содержит обоснования местоположения изменяемых границ спорного земельного участка. В исходных данных межевого плана отсутствуют документы, подтверждающие обоснование местоположения изменяемых границ. Кадастровый инженер не определял фактическое расположение на местности спорного земельного участка с выносом границ земельного участка на местность и составлением соответствующего акта. Не указаны сведения о земельных участках, смежных с уточняемым земельным участком.

Схожая причина - отсутствие обоснования местоположения уточненных границ земельного участка, отсутствие в представленных для осуществления государственного кадастрового учета документах информации, позволяющей обосновать изменение конфигурации границ земельного участка, привела к приостановлению и затем отказу в осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка по заявлению административного истца по делу N 2а-3102/2020, рассмотренному Ворошиловским районным судом г. Ростова-на-Дону. Решением суда от 19 августа 2020 года по указанному делу в удовлетворении административного иска о признании незаконным бездействия при рассмотрении вопроса об исправлении реестровой ошибки в описании местоположения границ земельного участка, обязании административного ответчика исправить реестровую ошибку указанным административным истцом способом отказано.

Решением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 23 сентября 2020 года по делу 2а-3337/2020 признано правомерным решение органа регистрации прав о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета в отношении земельного участка по заявлению его собственника об исправлении реестровой ошибки. Решение оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 17 февраля 2021 года N 33а-2106/2021. Как установлено судами, в ходе выполнения кадастровых работ в отношении земельного участка кадастровым инженером выявлено несоответствие фактического местоположения границы земельного участка на местности сведениям ЕГРН. Однако в представленном на регистрацию межевом плане не приведено достаточное обоснование в подтверждение вывода о том, какие сведения о границах земельного участка подлежат внесению в ЕГРН в результате исправления кадастровой ошибки. Не имеется и достаточных сведений о том, где должна проходить межевая граница. Кадастровый инженер на место расположения спорного земельного участка не выходил, замеры не производил. Государственным регистратором указано на несоответствие межевого плана требованиям статьи 22 Закона о государственной регистрации недвижимости, нарушение пункта 70 Требований N 921.

По схожим основаниям отказано в признании незаконным решения органа регистрации прав об отказе в осуществлении кадастрового учета изменений земельного участка (уточнения местоположения границ) решением Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 2 ноября 2020 года по делу N 2а-4003/2020, решением Каменского районного суда Ростовской области от 21 мая 2020 года по делу N 2а-664/2020, решением Аксайского районного суда Ростовской области от 11 марта 2020 года по делу N 2а-586/2020.

Административные соистцы по делу N 2а-203/2019, рассмотренному Мясниковским районным судом Ростовской области, просили исправить реестровую ошибку путем наложения обременения в виде публичного сервитута на часть иных земельных участков, необходимых для обеспечения доступа к земельным участкам соистцов от земель общего пользования. Решением Мясниковского районного суда Ростовской области от 8 апреля 2019 года в удовлетворении административного иска отказано. Суд исходил из того, что под исправлением реестровой ошибки административные истцы понимают наложение обременения в виде сервитута, что не соответствует положениям Закона о государственной регистрации недвижимости.

Рассматривая законность отказа Управления Росреестра по Ростовской области в исправлении площади земельного участка с указанных в ЕГРН 426 кв. м на 780 кв. м по заявлению администрации Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону, Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в решении от 18 сентября 2020 года по делу N 2а-2195/2020 указал на следующее. Письменное обращение главы администрации не является предусмотренным положениями части 2 статьи 14 Закона о регистрации недвижимости основанием для государственного кадастрового учета и/или регистрации прав. Необходимо, в частности, предоставить заявление и межевой план, который является документом, содержащим сведения о земельном участке. Административными истцами являлись физические лица - землепользователи, ссылались на статью 61 Закона о регистрации недвижимости, указывали на наличие реестровой ошибки.

2. Оспаривание действий по осуществлению государственного кадастрового учета и/или государственной регистрации прав на объект недвижимости.

Основанием к оспариванию состоявшейся регистрации может явиться нарушение такой регистрацией прав и законных интересов иных лиц. Например, наличие на земельном участке, заявленном к регистрации, объектов недвижимости, не принадлежащих заявителю.

Например, решением Ремонтненского районного суда Ростовской области от 20 мая 2019 года по делу N 2а-62/2019 удовлетворены административные исковые требования К. к Управлению Росреестра по Ростовской области, заинтересованное лицо У. Суд признал незаконными действия государственного регистратора по государственной регистрации права собственности за У. на указанный в решении земельный участок. Обязал ответчика устранить допущенные нарушения путем исключения сведений о собственнике земельного участка и восстановления предыдущих сведений о собственнике земельного участка. Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда N 33а-8008/2019 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Вывод судов об отсутствии у государственного регистратора правовых оснований для проведения регистрации права собственности У. обоснован следующим: на земельном участке расположены иные строения, не принадлежащие У., собственником которых является административный истец.

Обобщение практики позволяет сделать вывод, что ссылки административных истцов на нарушение регистрацией их прав и законных интересов в большинстве случаев подтверждения не получили.

Так, наличие решения суда о прекращении общедолевой собственности на объект недвижимости не препятствует, само по себе, в регистрации перехода права на долю в праве общей собственности. Ведь при разделе объекта недвижимости для возникновения права собственности бывших сособственников на новые объекты также необходима регистрация в ЕГРН. (Решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 8 августа 2019 года по делу N 2а-3068/2019, апелляционное определение судебной коллегией по административным делам Ростовского областного суда от 13 ноября 2019 года N 33а-19190/2019).

Предоставление отсрочки исполнения судебного акта должнику в обеспеченном ипотекой обязательстве не влияет на исполнение решении суда об обращении взыскания на заложенное имущество залогодателя - иного лица. (Решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 16 июня 2020 года по делу N 2а-1557/2020).

Снятие с государственного кадастрового учета земельного участка, в отношении которого отсутствуют сведения в ЕГРН о правообладателях, не является нарушением законных интересов заинтересованных в приобретении такого земельного участка лиц. (Решение Усть-Донецкого районного суда Ростовской области от 27 мая 2020 года по делу N 2а-366/2020, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 14 сентября 2020 года N 33а-10076/2020; решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 6 марта 2019 года по делу N 2а-1365/2019, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 24 июля 2019 года N 33а-12267/2019).

Пример, когда судом удовлетворены исковые требования о признании незаконными действий органа регистрации прав по снятию с кадастрового учета земельного участка - решение Азовского городского суда Ростовской области от 11 февраля 2019 года N 2а-124/2019. Судом установлено, что земельный участок, принадлежащий административному истцу, снят с кадастрового учета без заявления собственника в 2010 году, после регистрации права собственности на него в 2008 году.

При рассмотрении другого дела Азовским городским судом Ростовской области было установлено, что с кадастрового учета снят земельный участок, в отношении которого судом приняты обеспечительные меры в виде наложения ареста. Решением от 19 января 2019 года по делу N 2а-284/2019 соответствующие действия регистрирующего органа признаны незаконными, административный ответчик обязан восстановить на кадастровом учете сведения о земельном участке.

3. Оспаривание регистрации обременений, регистрации и отказа в регистрации договоров.

Помимо регистрации вещных прав на недвижимые вещи законодательство Российской Федерации предусматривает регистрацию ограничений этих прав и некоторых сделок с недвижимыми вещами. Регистрации подлежат, в частности, аренда (осуществляется посредством регистрации договора аренды, в случаях, предусмотренным законом), ипотека, арест.

3.1. Споры о наличии основания для государственной регистрации ограничения права собственности.

Регистрация обременения в виде ипотеки на основании решения суда. Изменение предмета ипотеки.

Решением Сальского городского суда Ростовской области от 23 декабря 2020 года по делу N 2а-1722/2020 рассмотрен вопрос о наличии основания для внесения записей об ограничении ипотекой прав на принадлежащие административному истцу жилые помещения. Установлено, что таким основанием явилось решение Сальского городского суда Ростовской области от 20 декабря 2018 года по делу N 2-1501/2018. В удовлетворении административного иска об оспаривании действий по государственной регистрации ограничения (обременения) в виде ипотеки судом первой инстанции отказано. Указано на следующее. Фактическое изменение предмета ипотеки (жилого помещения) посредством раздела на три самостоятельные квартиры с разными кадастровыми номерами в период действия ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога. Суд признал заслуживающим внимания довод административного ответчика о том, что административным истцом избран неверный способ защиты. Требование об обязании снять обременение в виде ипотеки, по сути, направлено на оспаривание зарегистрированного ограничения в виде ипотеки. Апелляционным определением от 5 апреля 2021 года N 33а-5078/2021 решение суда оставлено без изменения.

3.2. Споры о наличии основания для государственной регистрации прекращения ограничения права собственности.

В решении Семикаракорского районного суда Ростовской области от 29 ноября 2019 года по делу N 2а-765/2019 дана оценка регистрации прекращения обременения в виде аренды на основании решения суда. Административные истцы - сособственники земельного участка сельскохозяйственного назначения не были согласны с действиями органа регистрации прав по внесению изменений в ЕГРН о прекращении обременения права в виде аренды в отношении принадлежащего им земельного участка. Судом установлено, что оспариваемое решение принято государственным регистратором на основании решения Семикаракорского районного суда Ростовской области от 20 августа 2018 года, апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 22 ноября 2018 года, которыми признано недействительным дополнительное соглашение от 21 августа 2017 года к договору аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, применены последствия недействительности сделки путем прекращения аренды указанного земельного участка. Также учтены судебные акты по делу N А53-9270/2019, вступившие в законную силу, которыми арендатору земельного участка отказано в иске к Управлению Росреестра по Ростовской области о признании незаконными действий по аннулированию регистрации договора аренды и дополнительного соглашения к нему в отношении земельного участка. Суд отказал в удовлетворении административного иска сособственников земельного участка о признании незаконным погашения регистрационной записи, обязании восстановить регистрационную запись. Решение оставлено без изменения апелляционным определением от 08 июня 2020 года N 33а-5351/2020.

В решении Таганрогского городского суда Ростовской области от 31 марта 2020 года по делу N 2а-1628/2020 дана оценка регистрации прекращения обременения в виде аренды на основании заявления арендодателя со ссылкой на прекращение арендного правоотношения. Административный истец Г. полагал нарушенным свое право наследника погашением регистрационной записи о праве аренды, возникшем из заключенного между его наследодателем и КУИ г. Таганрога договора. Судом отказано в удовлетворении административного иска Г. к Управлению Росреестра по Ростовской области о признании незаконными действий по погашению записи в ЕРГН об обременении земельного участка бессрочным договором аренды, обязании восстановить запись в ЕГРН. Решение оставлено без изменения апелляционным определением от 27 июля 2020 года N 33а-7927/2020. Судами учтено, что в 2019 году в орган регистрации прав поступило заявление Комитета по управлению имуществом г. Таганрога о государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) права - аренды в отношении указанного административным истцом земельного участка. Государственным регистратором установлено, что по сведениям ЕГРН в границах земельного участка в числе прочих объектов недвижимости расположен многоквартирный жилой дом, в состав которого входят жилые помещения, права на которые зарегистрированы в ЕГРН. Учтено, что одним из пунктов договора аренды предусмотрено письменное уведомление арендатором арендодателя о желании продлить или расторгнуть договор аренды за месяц до окончания его срока. В случае неуведомления арендодателя надлежащим образом договор аренды считается расторгнутым в срок его окончания. По предоставленным КУИ г. Таганрога сведениям с заявлением по вопросу продления договора аренды наследодатель не обращалась. Кассационным определением от 21 января 2021 года N 88а-4048/2021 в удовлетворении кассационной жалобы Г. отказано.

Шахтинский городской суд Ростовской области в решении от 25 февраля 2020 года по делу N 2а-610/2020 указал административному истцу на отсутствие основания для регистрации прекращения ипотеки. Судом установлено несоблюдение установленного порядка обращения с заявлением об осуществлении регистрационных действий. Органом регистрации прав дан ответ, в котором разъяснен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке (по правилам Федерального закона от 2 мая 2006 года N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации"). Решение оставлено без изменения апелляционным определением от 13 мая 2020 года N 33а-6340/2020.

Аналогичные выводы сделаны судами по делу N 2а-479/2020 (решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 5 марта 2020 года, апелляционное определение от 26 июня 2020 года N 33а-6871/2020).

В решении Шахтинского городского суда Ростовской области от 11 марта 2020 года по делу N 2а-1207/2020 обращено внимание на следующее. Регистрационная запись об ипотеке погашается при наличии оснований, предусмотренных статьей 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)". К таким основаниям, в частности, относятся совместного заявления залогодателя и залогодержателя и заявление залогодержателя. Заявление одного залогодателя достаточным для погашения регистрационной записи об ипотеке не является.

Заявляя требование о признании незаконными действий Управления Росреестра по государственной регистрации прекращения ипотеки в отношении объекта, административный истец должен указать, какое его право нарушено. При рассмотрении одного из дел (Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону, дело N 2а-552/2020) суды апелляционной и кассационной инстанций не обнаружили нарушения прав административного истца (продавца земельного участка, не получившего оплату) погашением регистрационной записи об ипотеке в отношении квартир в жилом доме, построенном на земельном участке. Судами апелляционной и кассационной инстанции принято во внимание, что право собственности административного истца на квартиры зарегистрировано не было, жилые помещения никогда ему не передавались, собственниками спорных квартир являются иные лица, право собственности которых зарегистрировано в установленном законом порядке. Судом первой инстанции сделан неверный вывод об отсутствии основания для погашения ипотеки. Решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 18 мая 2020 года по делу N 2а-552/2020 отменено апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 12 августа 2020 года N 33а-7836/2020, по делу принято новое решение об отказе в удовлетворении административных требований. Кассационным определением от 14 января 2021 года N 88а-2886/2021 апелляционное определение оставлено в силе.

Представляет интерес вопрос о судьбе ареста при банкротстве собственника имущества, введении в отношении собственника процедуры реализации имущества должника (процедуры конкурсного производства).

Федеральный закон от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее также Закон о банкротстве) предусматривает снятие ранее наложенных арестов и иных ограничений распоряжения имуществом банкрота с момента признания его таковым (пункт 1 статьи 126 Закона о банкротстве, в отношении имущества гражданина - пункт 2 статьи 213.11 Закона о банкротстве).

Означают ли указанные положения Закона о банкротстве, что орган Росреестра обязан снять арест при наличии соответствующего решения арбитражного суда, либо для этого необходимо решение наложившего арест органа?

Обобщение практики рассмотрения дел исследуемой категории свидетельствует о том, что регистрирующий орган не сопрягает снятие ограничений с одним лишь фактом введения в отношении должника процедуры конкурсного производства (процедуры реализации имущества должника), требует представления решения наложившего арест органа.

Примеры.

Отказывая в иске финансовому управляющему должника о признании решения о приостановлении государственной регистрации права незаконным, обязании зарегистрировать право собственности на объект (квартиру) покупателя имущества должника, Таганрогский городской суд Ростовской области в решении от 11 июня 2019 года по делу N 2а-3005/2019 указал на следующее. В отношении спорной квартиры имеется актуальная информация о запрете регистрационных действий. Решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства не является само по себе достаточным основанием для совершения действий по прекращению записей об аресте. Положения пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве предполагают снятие ареста (запрета) органом исполнительной власти или судом, вынесшим решение о его наложении.

Решением Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 9 апреля 2019 года по делу N 2а-823/2019 отказано в удовлетворении административного иска финансового управляющего должника к Управлению Росреестра по Санкт-Петербургу о признании незаконными бездействия, выразившегося в непогашении регистрационной записи об аресте, внесенной в ЕГРН на основании постановления судьи Тверского районного суда г. Москвы, вынесенного на основании постановления старшего следователя по ОВД 2-го Управления по РОПД СД МВД России. Суд первой инстанции указал на отсутствие постановления о снятии ареста в установленном порядке (в рассматриваемом случае - порядке, предусмотренном уголовно-процессуальным законом). Решение суда первой инстанции оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 17 июня 2019 года N 33а-9763/2019.

Схожая позиция высказана в решении Аксайского районного суда Ростовской области от 19 августа 2020 года по делу N 2а-1776/2020.

На отсутствие основания для снятия ареста без решения управомоченного органа, его наложившего, обращено внимание в апелляционном определении от 2 октября 2019 года N 33а-16664/2019. Этим апелляционным определением отменено решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 17 июля 2019 года по делу N 2а-2404/2019, которым признано незаконным бездействие Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, связанное с уклонением от снятия ареста (запрета) на регистрацию прав на земельный участок. Административный истец претендовал на приобретение земельного участка по итогам открытых торгов в форме аукциона. Участок принадлежит Т., который признан несостоятельным (банкротом) решением арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-21547/2016. Установлено, что в рамках уголовного судопроизводства наложен арест на земельный участок, принадлежащий Т. Арест продлен. Постановлений, свидетельствующих о снятии арестов с имущества в порядке, предусмотренном уголовно-процессуальным законом, в регистрирующий орган не поступало (часть 13 статьи 32 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Суд первой инстанции исходил из того, что все ограничения, наложенные на имущество должника вне рамок дела о банкротстве, прекратили свое действие с даты принятия арбитражным судом решения о признании Т. банкротом.

Суд апелляционной инстанции указал на отсутствие у регистрирующего органа права самостоятельно осуществлять прекращение записей об арестах недвижимого имущества, в том числе в связи с принятием арбитражным судом в отношении Т. решения о признании его банкротом.

С выводами суда апелляционной инстанции согласился суд кассационной инстанции (кассационное определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 27 февраля 2020 года N 88а-4084/2020 по делу N 2а-2404/2019). Суд кассационной инстанции сослался, среди прочего, на позицию Конституционного Суда Российской Федерации, выраженную в его Определениях от 15 мая 2012 года N 813-О и от 25 октября 2016 года N 2356-О (отмена указанных мер возможна только лицом или органом, в производстве которого находится уголовное дело и в чьи полномочия входят установление и оценка фактических обстоятельств, исходя из которых снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника, признанного несостоятельным (банкротом)).

В судебных актах по делу N 2а-561/2019 (решение Кировского районного суда г. Ростова-на-Дону от 9 января 2019 года, оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 27 марта 2019 года N 33а-4917/2019) обращено внимание на следующее. Судебный акт об отмене обеспечительных мер, представленный для целей государственной регистрации прекращения ограничения (обременения), должен содержать отметку о вступлении его в законную силу. В связи с отсутствием такой отметки действия по государственной регистрации прекращения ограничений прав правомерно приостановлены органом регистрации. В адрес соответствующего суда государственным регистратором направлен запрос.

3.3. Споры о наличии основания для государственной регистрации замены правообладателя.

Регистрация замены залогодержателя с кредитной организации (кредитора) на поручителя осуществляется при предоставлении документов, свидетельствующих о полном исполнении поручителем обязанностей должника.

На данное обстоятельство указал Первомайский районный суд г. Ростова-на-Дону в решении от 29 января 2019 года по делу N 2а-918/2019. Поскольку административным истцом (поручителем) не представлены документы, свидетельствующие об исполнении поручителем обязательств должника в полном объеме, при этом поручитель обратился в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации замены залогодержателя, административным ответчиком (Управлением Росреестра по Ростовской области) в осуществлении государственной регистрации замены залогодержателя отказано верно. Решение оставлено без изменения апелляционным определением от 29 апреля 2019 года N 33а-6933/2019.

Обобщение судебной практики по делам исследуемой категории выявляет следующий вопрос: препятствует ли запись об аресте в ЕГРН в отношении объекта недвижимости регистрации замены залогодержателя на основании договора цессии?

В решениях по делам N 2а-4143/2020 и N 2а-4145/2020 от 2 декабря 2020 года Пролетарским районным судом г. Ростова-на-Дону приведены следующие доводы. При замене залогодержателя новое обременение не возникает. Цессия лишь изменяет субъектный состав участников залогового правоотношения на стороне кредитора. Внесение в ЕГРН записи о замене залогодержателя не является регистрационным действием по отчуждению или обременению имущества. Между тем содержание и смысл принятых в отношении объекта недвижимости (квартиры) мер заключается в запрете отчуждать имущество, а также устанавливать новые обременения. Судом сделаны выводы об отсутствии у Управления Росреестра по Ставропольскому краю оснований для приостановления государственной регистрации замены залогодержателя на основании соглашения об уступке права по мотиву наличия в ЕГРН записи о запрете регистрационных действий и ареста на основании постановлений судебных приставов.

Решением суда по делу N 2а-4145/2020 административный иск Ч. удовлетворен. Признано незаконным решение Управления Росреестра по Ставропольскому краю о приостановлении государственной регистрации смены залогодержателя; административный ответчик обязан осуществить соответствующее регистрационной действие. Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 28 апреля 2021 года N 33а-6250/2021 признан верным вывод суда первой инстанции о том, что сведения о новом залогодержателе не влекут новых обременений. При этом решение суда отменено в части обязания административного ответчика осуществить государственную регистрацию смены залогодержателя, поскольку решение об отказе в такой регистрации не принималось.

Решением того же суда по иному делу (делу N 2а-4143/2020) в удовлетворении административного иска Ч. отказано. По данному делу суд указал на то, что наличие ограничения в виде запрета регистрационных действий явилось не единственным основанием для принятия обжалуемого решения. В рассматриваемом случае ставился вопрос о регистрации перехода права залогодержателя от Ч. (цедент) к В. (цессионарий) в отношении 50% права требования. Между тем на момент подачи соответствующих документов право Ч. в реестре зарегистрирован не было.

3.4. Споры о регистрации договора участия в долевом строительстве.

Один из договоров, подлежащих регистрации согласно действующему законодательству - договор участия в долевом строительстве. Изучение судебной практики выявляет административные споры о регистрации указанного договора.

При рассмотрении административных требований об оспаривании отказа в регистрации подлежащего такой регистрации договора суд учитывает законодательство, действующее в период его подписания сторонами, проведения государственным регистратором правовой экспертизы и принятия решения.

Так, согласно решению Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 22 августа 2019 года по делу N 2а-2893/2019, апелляционному определению судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 6 ноября 2019 года N 33а-18927/2019 суды приняли во внимание следующее.

Федеральным законом от 27 июня 2019 года N 153-ФЗ признаны утратившими силу положения пункта 8 статьи 25 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" с момента официального опубликования закона - с 27 июня 2019 года. На момент вынесения органом регистрации прав оспариваемого решения данные положения являлись действующими и подлежали исполнению. Договор страхования на государственную регистрацию представлен не был, что являлось в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости основанием для приостановления государственной регистрации и последующего отказа в регистрации. Судами также установлено истечение срока действия разрешения на строительство и тот факт, что изменения в разрешение в части срока строительства внесены после вынесения оспариваемого решения Управления Росреестра по Ростовской области.

Схожие решения приняты Ленинским районным судом г. Ростова-на-Дону по делу N 2а-2936/2019 (решение от 15 октября 2019 года), по делу N 2а-3062/2019 (решение от 23 октября 2019 года), по делу N 2а-3328/2019 (решение от 6 ноября 2019 года, оставлено без изменения апелляционным определением от 15 января 2020 года N 33а-401/2020), по делу N 2а-3426/2019 (решение от 18 ноября 2019 года), по делу N 2а-3460 (решение от 21 ноября 2019 года), делу N 2а-248/2020 (решение от 14 января 2020 года, оставлено без изменения апелляционным определением от 3 июня 2020 года N 33а-6493/2020).

По делу N 2а-3712/2019 Ленинским районным судом г. Ростова-на-Дону рассматривался спор об оспаривании уведомления о приостановлении осуществления государственной регистрации прав с указанием на непринятие решения по ранее поступившим от административного истца (заявителя) документам о проведении государственной регистрации договора об участии в долевом строительства многоквартирного дома. Решением суда от 20 декабря 2019 года в удовлетворении административного иска отказано, решение оставлено без изменения апелляционным определением от 11 марта 2020 года N 33а-3878/2020. Суды исходили из того, что оспариваемым решением права и законные интересы административного истца нарушены не были.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам от 1 марта 2021 года N 33а-2933/2021 отменено решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 01 декабря 2020 года по делу N 2а-2971/2020. По делу принято новое решение об удовлетворении административных исковых требований С. Признано незаконным решение Управления Росреестра по Ростовской области об отказе в государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 22 июля 2017 года, на административного ответчика возложена обязанность осуществить государственную регистрацию договора.

Суд первой инстанции признал верным вывод административного ответчика о наличии оснований для приостановления государственной регистрации и последующего отказа в регистрации договора. Среди прочего указал на отсутствие сведений о застройщике в ППК "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства".

Судом апелляционной инстанции принято во внимание, что застройщиком был заключен договор страхования от 01 сентября 2017 года (выгодоприобретатель С.). Применены положения статьи 3 Федерального закона от 27 июня 2019 года N 153-ФЗ, вступившего в силу 27 июня 2019 года, согласно которым договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве по общему правилу досрочно прекращается со дня вступления в силу указанного Федерального закона; страховщик должен передать Фонду в установленном порядке часть полученной страховой премии, приходящейся на неистекший срок страхования.

Суд апелляционной инстанции установил, что страховщик исполнил свои обязательства по передаче части страховой премии по прекращенным договорам страхования ППК "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства", в том числе по договору страхования от 1 сентября 2017 года. Следовательно, застройщик считается исполнившим обязательство по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд.

Судебная коллегия приняла во внимание, что на момент подписания договора участия в долевом строительстве разрешение на строительство жилого дома, как и договор аренды земельного участка, имелись. Сослалась на положения части 2 статьи 48 Закона о регистрации недвижимости и указала на то, что договоры участия в долевом строительстве того же жилого дома, в отношении которого представлен договор административным истцом, ранее регистрировались, при регистрации первого договора были представлены все необходимые документы. Денежные средства по договору С. уплачены еще в 2017 году, что установлено вступившим в законную силу решением суда.

4. Вопросы кадастрового учета и государственной регистрации, связанные с применением Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

4.1. Особенности распоряжения земельным участком сельскохозяйственного назначения, находящимся в общей долевой собственности, и долями в праве общей собственности на такой участок.

Указанные особенности обусловлены специальным характером положений Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

По общему правилу статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения устанавливает исключение из этого общего правила - распоряжение земельным участком сельскохозяйственного назначения по решению, принятому на собрании участников долевой собственности (статьи 14, 14.1 указанного Закона). В отсутствие такого решения отдельные сособственники не могут распоряжаться земельным участком, в том числе требовать погашения регистрационной записи о наличии обременения права на него в виде аренды.

Данная особенность учтена судами при рассмотрении дела N 2а-160/2020 (решение Миллеровского районного суда Ростовской области от 20 января 2020 года, апелляционное определение от 22 июля 2020 года N 33а-7706/2020).

Судами установлено, что административные истцы являются сособственниками земельного участка сельскохозяйственного назначения, который передан сособственниками в аренду хозяйственному обществу на 5 лет по договору от 20 мая 2014 года. Административные истцы добиваются констатации прекращения права аренды и погашения соответствующей регистрационной записи, а также постановки на кадастровый учет выделяемых в счет принадлежащих им земельных долей участков. Регистрирующий орган приостановил государственный кадастровый учет и государственную регистрацию с последующим отказом по причине (в том числе) отсутствия заявлений двух сособственников земельного участка, направленных на прекращение аренды, и отсутствия согласия арендатора.

Отказывая в административных требованиях, суды указали на следующее. При множественности лиц на стороне арендодателя стороной договора являются все сособственники (соарендодатели), в связи с чем для прекращения договорного правоотношения по общему правилу требуется направление согласованного сособственниками уведомления о прекращении договора арендатору. Владение, пользование и распоряжение таким земельным участком сельскохозяйственного назначения, находящимся в общей собственности, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников. Из условий договора аренды земельного участка не следует, что административные истцы (6 сособственников из 8) вправе без иных сособственников выражать волю арендодателя. Из дела также не следует, что соответствующее решение арендодателя было принято в установленном порядке.

При рассмотрении споров о распоряжении долей в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения подлежат применению положения абзаца 2 пункта 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Согласно данным положениям без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Со ссылкой на указанные положения Чертковский районный суд Ростовской области решением от 23 июля 2019 года по делу N 2а-386/2019 отказал в удовлетворении административного иска К. к Управлению Росреестра по Ростовской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации права долевой собственности, обязании зарегистрировать право общей долевой собственности на земельный участок на основании сделки, совершенной Б. и К. в простой письменной форме (договора купли-продажи от 6 марта 2019 года). Судом установлено, что К. не представила государственному регистратору документы, подтверждающие ее соответствие требованиям к покупателю доли в праве собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. Ею не представлено для целей государственной регистрации документы, подтверждающие, что на момент заключения договора купли-продажи доли она являлась участником долевой собственности на данный земельный участок либо членом крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Судом сделан вывод, что сам по себе факт заключения К. договора перенайма от 19 декабря 2018 года не подтверждает фактическое использование земельного участка за непродолжительный период действия такого договора. Учтено наличие субарендатора. Решение суда первой инстанции оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 6 ноября 2019 года N 33а-18891/2019. Судебные акты судов первой и второй инстанций оставлены в силе кассационным определением от 4 июня 2020 года N 88а-7992/2020. Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 6 ноября 2020 года К. отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации.

4.2. Выдел земельного участка из арендованного земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Необходимость получения согласия арендатора на выдел земельного участка.

Основной вопрос, получивший обсуждение при рассмотрении дела N 2а-275/2019 (номер дела в Пролетарском районном суде Ростовской области) - о наличии или отсутствии необходимости согласия арендатора на выдел земельного участка из арендованного земельного участка сельскохозяйственного назначения в ситуации, когда участник долевой собственности не возражал против передачи земельного участка в аренду. Управление Росреестра настаивало, что согласие арендатора необходимо (либо следует представить протокол общего собрания с указанием возражений участника долевой собственности на передачу в аренду земельного участка). Решением Пролетарского районного суда Ростовской области от 18 апреля 2019 года по делу N 2а-275/2019 удовлетворено административное исковое заявление административных истцов. Признаны незаконными решения Управления Росреестра по Ростовской области об отказе в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, суд обязал административного ответчика зарегистрировать право общей долевой собственности административных истцов на земельные участки, выделяемые из иных земельных участков, находящихся в аренде хозяйственного общества. Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 12 августа 2019 года N 33а-12873/2019 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Суды первой и второй инстанций сделали вывод, что содержание нормы части 5 статьи 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения не указывает на обязательность получения согласия арендатора при выделе земельного участка собственником, который ранее не возражал против передачи земельного участка в аренду.

Кассационным определением от 4 июня 2020 года N 88а-8032/2020 по кассационной жалобе административного ответчика вышеуказанные судебные акты отменены. По делу вынесено новое решение об отказе в удовлетворении административного иска. Обращено внимание на следующее. Судами не учтена позиция, изложенная в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 года (пункт 4). Согласно выводам Судебной коллегии по гражданским делам, получившим отражение в указанном Обзоре, построенным на сопоставлении статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации и положений Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, по смыслу нормы пункта 5 статьи 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.

Иные примеры. Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 21 мая 2020 года N 33а-5030/2020 отменено решение Азовского городского суда Ростовской области от 29 ноября 2019 года по делу N 2а-3012/2019. Судом апелляционной инстанции применены положения пункта 5 статьи 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, в толковании, согласно которому право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Апелляционное определение оставлено в силе кассационным определением от 27 октября 2020 года N 88а-24569/2020.

Решением Егорлыкского районного суда Ростовской области от 2 июля 2019 года по делу N 2а-337/2019 отказано в удовлетворении административного иска Х. о признании незаконными решений о приостановлении государственной регистрации права собственности на вновь образованные земельные участки. В рассматриваемом случае земельный участок сельскохозяйственного назначения находился в собственного одного лица (Х.), приобретшего его на основании договора купли-продажи. Участок прежним собственником передан в аренду на 49 лет. Новый собственник принял решение о разделе земельного участка, однако согласие арендатора им получено не было. Суд признал соответствующим положениям пункта 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации требование государственного регистратора о предоставлении такого согласия арендатора либо заключенных с ним договоров на вновь образуемые земельные участки для целей регистрации прав на земельные участки, образуемые в результате раздела.

Решением Зерноградского районного суда Ростовской области от 2 апреля 2019 года по делу N 2а-488/2019 отказано в удовлетворении административного иска К. к Управлению Росреестра по Ростовской области о признании незаконным решения о приостановлении заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на земельные участки. Суд согласился с выводом государственного регистратора о необходимости получения в рассматриваемом случае согласия арендатора исходного земельного участка сельскохозяйственного назначения для целей проведения процедуры образования выделяемых из него земельных участков.

Схожие судебные акты приняты по делу N 2а-569/2020, которое рассмотрено Ленинским районным судом г. Ростова-на-Дону (решение суда первой инстанции от 3 марта 2020 года, апелляционное определение от 8 июня 2020 года N 33а-6532/2020).

Отказано в признании незаконным решения государственного регистратора об отказе в регистрации права собственности на земельный участок, выделяемый в счет земельной доли в праве общей долевой собственности из земельного участка сельскохозяйственного назначения, также решением Азовского городского суда Ростовской области от 23 января 2020 года по делу N 2а-100/2020. Решение оставлено без изменения апелляционным определением от 15 июля 2020 года по делу N 33а-7281/2020. Судами указано на отсутствие согласия арендатора, применены положения статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 5 статьи 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Такая же позиция получила отражение в судебных актах по делу N 2а-99/2020, рассмотренному Азовским городским судом Ростовской области (решение от 13 января 2020 года, оставлено без изменения апелляционным определением от 13 июля 2020 года по делу N 33а-7258/2020, кассационным определением от 17 декабря 2020 года N 88а-28458/2020).

Возражения относительно размера и местоположения выделяемого земельного участка.

Решением Миллеровского районного суда Ростовской области от 29 июля 2020 года по делу N 2а-701/2020 признаны незаконными действия начальника Межмуниципального отдела по Миллеровскому, Тарасовскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, отказавшегося учесть возражения административных истцов относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли земельного участка. Суд обязал указанное должностное лицо учесть соответствующие возражения. Апелляционным определением от 28 сентября 2020 года N 33а-10814/2020 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Административные истцы являются участниками общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения. По заявлению другого сособственника земельного участка для целей выдела из него земельного участка в счет земельной доли кадастровым инженером подготовлен проект межевания. Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка опубликовано в газете "Наше время" от 13 февраля 2020 года. 12 марта 2020 года сособственники исходного земельного участка, в том числе административные истцы, направили возражения относительно размера и местоположения выделяемого земельного участка. Возражения направлены в адрес Межмуниципального отдела по Миллеровскому и Тарасовскому районам Управления Росреестра по Ростовской области, кадастровому инженеру, подготовившему проект межевания, и выделяющемуся сособственнику. Эти возражения не были учтены государственным регистратором при постановке на кадастровый учет выделяемого земельного участка как поступившие в орган регистрации по истечении 30-ти дневного срока, указанного в пунктах 12, 14 статьи 13.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Суды пришли к выводу, что в пределах установленного Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения срока орган регистрации прав получил извещение о поступлении в его адрес возражений административных истцов. Учтены свидетельские показания работника Миллеровского почтового отделения. Судебной коллегией также обращено внимание на следующее: проект межевания земельного участка, подготовленный кадастровым инженером, с заключением об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ участка, выделяемого в счет земельной доли, в адрес Управления Росреестра по Ростовской области не поступал. Кассационным определением от 17 июня 2021 года N 88а-15983/2021 судебные акты оставлены без изменения.

Оценка наличия либо отсутствия нарушения прав и законных интересов "остающихся" сособственников выделом земельного участка из арендованного земельного участка сельскохозяйственного назначения.

Исследование судебной практики судов Ростовской области выявляет примеры административных споров, инициированных сособственником земельных участков сельскохозяйственного назначения, полагающим нарушенным свое право выделом земельного участка в счет земельных долей иными сособственниками.

Решением Семикаракорского районного суда Ростовской области от 20 ноября 2019 года по делу N 2а-754/2019 отказано в удовлетворении административного иска Б. к Управлению Росреестра по Ростовской области о признании незаконной постановки на кадастровый учет земельного участка. Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 29 мая 2020 года N 33а-4493/2020 решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба административного истца без удовлетворения.

Административный истец указывал на то, что является собственником земельной доли в земельном участке сельскохозяйственного назначения, из которого выделен спорный земельный участок.

Суд не усмотрел нарушения прав и законных интересов административного истца, а также нарушений норм законодательства при проведении правовой экспертизы документов со стороны государственного регистратора. Установлено, что требования статьей 13 и 13.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения соблюдены: проект межевания земельного участка подготовлен кадастровым инженером, извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка опубликовано в газете "Наше время", возражений относительно размера и местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет земельных долей, со дня опубликования уведомления в газете "Наше время" не поступило, проект межевания считается согласованным (пункт 12 статьи 13.1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения). Суды сделали вывод о наличии согласия арендатора земельного участка на выдел земельного участка в счет долей ряда сособственников.

5. Оспаривание действий по внесению в ЕГРН сведений и отказа в предоставлении сведений.

Изучение представленных судами Ростовской области дел и судебных актов выявляет случаи несогласия правообладателей со сведениями, внесенными в ЕГРН.

Так, в Единый государственный реестр недвижимости подлежит внесению дата начала применения кадастровой стоимости, измененной по решению суда (пункт 1 части 5 статьи 8 Закона о государственной регистрации недвижимости, пункт 25 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 16 декабря 2015 года N 943).

В деле, рассмотренном Красносулинским районным судом Ростовской области (N 2а-324/2019), получила оценку позиция административного истца, не согласного с указанной регистрирующим органом в ЕГРН датой применения кадастровой стоимости принадлежащего истцу земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка была определена по состоянию на 1 января 2014 года. Решением Ростовского областного суда от 19 июля 2017 года кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости. Органом регистрации на основании указанного решения внесены в ЕГРН сведения о кадастровой стоимости земельного участка, с указанием даты определения кадастровой стоимости - 1 января 2014 года, даты подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 7 апреля 2017 года (в соответствии с решением Ростовского областного суда), даты применения кадастровой стоимости - 1 января 2017 года.

Административный истец полагал, что дата применения кадастровой стоимости указана неверно, следовало указать 1 января 2016 года, для целей учета определенной судом кадастровой стоимости в налоговом периоде 2016 год.

Решением суда первой инстанции от 1 марта 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 17 июня 2019 года N 33а-9943/2019, в удовлетворении административного иска отказано. Судами указано на то, что дата 1 января 2017 года соответствует положениям статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в действующей на момент внесения соответствующих сведений в ЕГРН редакции). Абзацем 5 статьи 24.20 указанного Закона в соответствующей редакции установлено, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

При рассмотрении Ленинским районным судом г. Ростова-на-Дону дела N 2а-378/2019 установлено, что один и тот же объект недвижимости (нежилое здание) зарегистрирован в ЕГРН дважды с присвоением ему разных кадастровых номеров. При таких обстоятельствах суд признал неверным отказ Управления Росреестра по Ростовской области в исправлении ошибки по заявлению собственника объекта. Решением от 22 января 2019 года соответствующее уведомление государственного регистратора признано незаконным, административный ответчик обязан исключить из ЕГРН дублирующие сведения.

Приведение в соответствие сведений ГКН и ЕГРН.

Решением Ремонтненского районного суда Ростовской области от 20 августа 2019 года по делу N 2а-354/2019 отказано в удовлетворении административного иска К. к Управлению Росреестра по Ростовской области о признании незаконным действия государственного регистратора по внесению изменений в назначение объекта недвижимости. Согласно позиции административного истца государственный регистратор по своей инициативе изменил назначение принадлежащего ей жилого помещения на нежилое. Судом установлено, что изменение назначения помещения с жилое на нежилое осуществлено по заявлению административного истца в установленном порядке в 2015 году, осуществлен государственный кадастровый учет в государственном кадастре недвижимости. В 2019 году соответствующие сведения внесены в ЕГРН. Судом применены положения части 6 статьи 72 Закона о государственной регистрации недвижимости. Решение оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 1 ноября 2019 года N 33а-18987/2019.

Основанием для отказа в удовлетворении административных требований, направленных на предоставление административному истцу сведений о зарегистрированных правах, является нарушение административным истцом порядка обращения в органы регистрации прав за получением соответствующих сведений.

Например, решением Морозовского районного суда Ростовской области от 26 сентября 2019 года по делу N 2а-645/2019 отказано в удовлетворении административного иска Г. к Управлению Росреестра по Ростовской области. Судом указано на следующее. Приказом Минэкономразвития России от 23 декабря 2015 года N 968 установлен Порядок предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН. Согласно указанному Порядку подлинность подписи на запросе о предоставлении сведений ограниченного доступа, предоставленном заявителем почтовым отправлением, должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке (пункт 39). Запрос, представленный с нарушениями указанного Порядка, в том числе не соответствующий по форме и (или) содержанию требованиям, установленным Порядком, считается неполученным и не рассматривается органом регистрации прав (пункт 52). Запрос о предоставлении сведений о зарегистрированных правах иного лица (наследодателя) на объекты недвижимости на дату открытия наследства направлен административным истцом почтовым оправлением, запрос не соответствовал форме запроса о предоставлении сведений, внесенных в ЕГРН (подлинность подписи не была засвидетельствована в нотариальном порядке). На необходимость направления запроса по установленной форме административному истцу указано в оспариваемом ответе.

Решением Волгодонского районного суда Ростовской области по делу N 2а-2404/2019 от 14 августа 2019 года отказано в удовлетворении административного иска К. к Управлению Росреестра по Ростовской области о признании бездействия незаконным. Суд принял во внимание, что при обращении К. в Управление с заявлением о предоставлении сведений из ЕГРН услуги по предоставлению соответствующих сведений она не оплачивала, при этом она не является участником спорных правоотношений (собственником объекта, информация о котором запрашивается). Суд отметил, что Федеральный закон "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" не устанавливает обязанность государственных и иных органов и организаций предоставлять любую запрошенную у них информацию. Решение суда первой инстанции оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 18 ноября 2019 года N 33а-19321/2019. Судебные акты судов первой и второй инстанций оставлены в силе кассационным определением от 16 июля 2020 года N 88а-11943/2020.

Первомайским районным судом г. Ростова-на-Дону в решении от 6 апреля 2020 года по делу N 2а-1194/2020 указано на отсутствие в Законе о государственной регистрации недвижимости положений, предусматривающих обязанность регистрирующего органа выдавать арбитражному (в том числе финансовому) управляющему копии договоров в отношении принадлежавших должнику ранее, до дня введения в отношении него процедуры банкротства, объектов недвижимого имущества. Закон устанавливает только право арбитражного управляющего получить информацию об имеющемся или имевшемся недвижимом имуществе (статья 63 Закона). В удовлетворении административного иска финансового управляющего отказано.

Мартыновский районный суд Ростовской области в решении от 14 декабря 2020 года по делу N 2а-592/2020 отказывая в удовлетворении административного иска хозяйственного общества об оспаривании отказа Управления Росреестра по Ростовской области о предоставлении письменной информации о государственной регистрации прав третьих лиц на земельный участок, находящийся в общедолевой собственности ряда лиц, в том числе административного истца, указал на следующее. Сведения, содержащиеся в ЕГРН, предоставляются по запросам лиц, не указанных в части 1 статьи 63 Закона о государственной регистрации недвижимости, за плату. Определением апелляционной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 5 апреля 2021 года N 33а-5055/2021 решение суда оставлено без изменения.

6. Оспаривание предписаний.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии и её территориальные органы осуществляют государственный земельный надзор в соответствии со статьей 71 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства Российской Федерации от 2 января 2015 N 1 "Об утверждении Положения о государственном земельном надзоре". Обобщение практики по делам исследуемой категории выявляет случаи оспаривания предписаний Управления Росреестра по Ростовской области, вынесенных при осуществлении государственного земельного надзора.

Решением Азовского городского суда Ростовской области от 22 апреля 2019 по делу N 2а-984/2019 оставлены без удовлетворения требования административного иска Д. об оспаривании предписания об устранении нарушения требований земельного законодательства. Суд установил, что административный истец использует самовольно занятую часть земельного участка площадью 133,27 кв. м. Решение оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 5 августа 2019 года N 33а-12831/2019. Судебные акты оставлены в силе кассационным определением от 14 мая 2020 года N 88а-10279/2020.

В ином деле суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции о законности предписания. Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 21 октября 2020 года N 33а-11560/2020 отменено решение Азовского городского суда Ростовской области от 9 июля 2020 года по делу N 2а-1338/2020. По делу принято новое решение о признании предписания незаконным. Принято во внимание, что сооружения, на необходимость демонтажа которых указано в предписании, административный истец не возводил. В отношении предыдущего собственника земельного участка составлялись предписания об освобождения земельного участка от тех же конструкций, которые указаны в оспариваемом предписании.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 29 ноября 2019 года по делу N 2а-3524/2019 отказано в административном иске С. об оспаривании предписания Управления Росреестра по Ростовской области об устранении выявленного нарушения требований земельного законодательства. Установлено, что фактически земельный участок используется С. не в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка, указанным в ЕГРН, что является нарушением статей 7, 40, 42 Земельного кодекса Российской Федерации, образует состав административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 1 статьи 8.8 КоАП Российской Федерации.

Решением Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 29 января 2020 года по делу N 2а-756/2020 отказано в административном иске об оспаривании предписаний о необходимости предоставления документов на самовольно занятую часть земельного участка или освобождения земельного участка. Суд установил, что административные истцы, которые являются сособственниками жилого дома и земельного участка, фактически занимают земельный участок, выходящий за границы принадлежащего им на праве собственности, т.е. самовольно, что не соответствует положениям Земельного кодекса Российской Федерации, формирует правонарушение согласно статье 7.1 КоАП Российской Федерации.

Решением Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 03 февраля 2020 года по делу N 2а-755/2020 отказано в административном иске об оспаривании предписания Управления Росреестра по Ростовской области о необходимости изменения вида разрешенного использования земельного участка или использования его в соответствии с видом разрешенного использования. Суд установил, что административный истец использует земельный участок не в соответствии с видом разрешенного использования "индивидуальные жилые дома с приусадебными участками", так как на земельном участке расположен блокированный жилой дом, что не соответствует положениям Земельного кодекса Российской Федерации, формирует правонарушение согласно части 1 статьи 8.8 КоАП Российской Федерации. Решение оставлено без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 18 мая 2020 года N 33а-6358/2020.

Схожие судебные акты приняты судами по делу N 2а-757/2020 (решение Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 3 февраля 2020 года, апелляционное определение судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 18 мая 2020 года N 33а-6359/2020).

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Ростовского областного суда от 13 июля 2020 года по делу N 33а-7285/2020 обращено внимание на следующее. Сам акт проверки органом государственного надзора (контроля) физического лица не является документом властно-распорядительного характера, направленным на возникновение, изменение или прекращение правовых последствий для административного истца. Акт проверки и уведомление о ее проведении неразрывно связаны с конкретным делом об административном правонарушении и являются составной частью процедуры, необходимой для дальнейшего вынесения протокола и постановления об административном правонарушении. Указанным апелляционным определением отменено решение Аксайского районного суда Ростовской области от 16 марта 2020 года по делу N 2а-401/2020, которым признаны незаконными действия государственного инспектора в части ненадлежащего уведомления административного истца при проведении в отношении него плановой проверки. По делу принято новое решение, которым в удовлетворении административного иска отказано.

Выводы.

По результатам изучение практики рассмотрения районными (городскими) судами Ростовской области административных дел об оспаривании решений и действий (бездействия) территориального органа Росреестра представляется актуальным обратить внимание на следующее.

1. Поскольку объекты недвижимости могут быть созданы за много лет до даты обращения заинтересованного в регистрации права лица с заявлением о регистрации, органу регистрации и суду следует учитывать законодательство, действовавшее в соответствующий период времени.

Для признания права ранее возникшим необходимо учитывать нормативные требования, действовавшие в соответствующий период (какие именно документы удостоверяли право, какие требования предъявлялись к объекту для его введения в оборот, например, к минимальной площади земельного участка и т.д.).

2. Основанием для отказа в регистрации права на вновь созданный объект недвижимости является непредставление заявителем документов, подтверждающих создание такого объекта в соответствии с требованиями действующего законодательства (с соблюдением установленных административных предпосылок), в том числе непредставление заявителем правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

3. При оценке регистрационных действий в отношении объектов, находящихся в общей собственности либо поступающих в общую собственность, представляется актуальным учитывать следующее:

- прекращение режима общей собственности на здания (сооружения) должно осуществляться с соблюдением положения подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающего единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов;

- изменение законного режима имущества супругов (режима совместной собственности) на режим общей долевой собственности допустимо посредством заключения в письменной форме брачного договора, такой договор подлежит нотариальному удостоверению;

- при приобретении объекта недвижимости с использованием средств материнского (семейного) капитала согласно положениям части 4 статьи 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" возникает долевая собственность на соответствующий объект, в том числе при частичной оплате объекта за счет общих доходов супругов.

4. Представление заявителем вступившего в законную силу судебного акта не всегда является достаточным для внесения записи в ЕГРН. Возможность регистрации права собственности на основании решения суда в значительной степени зависит от содержания его резолютивной части. Для регистрации права на основании решения суда его резолютивная часть должна разрешать не только вопрос о владении, но и вопрос о праве на заявленный к регистрации объект (заявленные объекты) недвижимости. К отказу в государственной регистрации права на основании представленного заявителем решения суда приведет отсутствие иных документов, необходимых наряду с решением для регистрации. Например, непредставление корректно составленного межевого плана (для регистрации права на земельный участок). К такому отказу также приведет отсутствие в реестре сведений относительно указанного в решении объекта. Основанием отказа в государственной регистрации, несмотря на представление заявителем решения суда, может послужить "конкуренция объектов" либо противоречие информации, из которой исходил суд, разрешая спор, информации, отраженной в ЕГРН.

5. Регистрационные действия, сопряженные с регистрацией права собственности на объект недвижимости, созданный на находящемся в общей собственности земельном участке, осуществляются по заявлению всех сособственников. Регистрационные действия, сопряженные с разделом объекта, находящегося в общей долевой собственности, также осуществляются по заявлению всех сособственников.

6. Для снятия объекта недвижимости с государственного кадастрового учета регистрирующий орган требует подтверждения титула заявителя на соответствующий объект. Сложности подтверждения собственником земельного участка титула собственности на объект недвижимости, отсутствующий фактически, но отраженный при этом в кадастре, грозят блокировкой возможности приведения кадастра в соответствие с действительностью.

7. Часто повторяющаяся причина приостановления государственного кадастрового учета изменений объекта со ссылкой на выявление реестровой ошибки (и последующего отказа) заключается в том, что представленный для целей регистрации межевой план не соответствует установленным требованиям.

8. Основанием к оспариванию состоявшейся регистрации может явиться нарушение такой регистрацией прав и законных интересов иных лиц. Например, наличие на земельном участке, заявленном к регистрации, объектов недвижимости, не принадлежащих заявителю. При этом обобщение практики позволяет сделать вывод, что ссылки административных истцов на нарушение регистрацией их прав и законных интересов в большинстве случаев подтверждения не получили. Так, наличие решения суда о прекращении общедолевой собственности на объект недвижимости не препятствует, само по себе, органу Росреестра в регистрации перехода права на долю в праве общей собственности. Ведь при разделе объекта недвижимости на самостоятельные объекты для возникновения права собственности бывших сособственников на такие объекты также необходима регистрация соответствующих прав в ЕГРН. Предоставление отсрочки исполнения судебного акта должнику в обеспеченном ипотекой обязательстве не влияет на исполнение решении суда об обращении взыскания на заложенное имущество залогодателя - иного лица. Снятие с государственного кадастрового учета земельного участка, в отношении которого отсутствуют сведения в ЕГРН о правообладателях, не является нарушением законных интересов заинтересованных в приобретении такого земельного участка лиц.

9. Помимо регистрации вещных прав на недвижимые вещи законодательство Российской Федерации предусматривает регистрацию ограничений этих прав и некоторых сделок с недвижимыми вещами.

Представляет интерес вопрос о судьбе ареста при банкротстве собственника имущества, введении в отношении собственника процедуры реализации имущества должника (процедуры конкурсного производства). Регистрирующий орган не сопрягает снятие ограничений с одним лишь фактом введения в отношении должника процедуры конкурсного производства (процедуры реализации имущества должника), требует представления решения наложившего арест органа.

10. Для верного разрешения вопросов о наличии либо отсутствии оснований для осуществления регистрационных действий, как и для решения иных юридически значимых вопросов, актуально установить соотношение общих и специальных норм, отдать приоритет последним.

В частности, при осуществлении регистрационных действий в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения следует принимать во внимание специальный характер Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения как закона, регулирующего отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения.

------------------------------

¹_{По состоянию на 26 апреля 2021 года.}

²_{Решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону по делу N 2а-4145/2020 отменено в части после составления справки, апелляционным определением от 28 апреля 2021 года N 33а-6250/2021.}

³_{Признано недействующим на территории Российской Федерации Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации"}

⁴_{Закон о государственной регистрации недвижимости с учетом изменений, внесенных в него Федеральным законом от 30 апреля 2021 года N 120-ФЗ, содержит схожую норму в части 9 статьи 15.}