Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15 ноября 2013 г. N Ф08-5276/13 по делу N А63-15094/2012

г. Краснодар

15 ноября 2013 г.

Дело N А63-15094/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 08 ноября 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 ноября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Мещерина А.И. и Назаренко И.П., при участии в судебном заседании от заявителя - общества с ограниченной ответственностью "Траст-М" (ИНН 2634051062, ОГРН 1022601972381) - Рубинского О.Ю. (доверенность от 22.04.2011), Ардакова А.В. (доверенность от 16.09.2013), от третьего лица - индивидуального предпринимателя Дорошенко Сергея Викторовича (ИНН 263600099978, ОГРНИП 304263536500864) - Жукова Е.В. (доверенность от 11.09.2013), от лица, не участвующего в деле, Жердева Сергея Сергеевича - Жердева С.С. (паспорт), в отсутствие заинтересованных лиц: комитета градостроительства администрации города Ставрополя, администрации города Ставрополя, третьего лица - комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя, извещенных надлежащим образом, в том числе посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Траст-М" и Жердева С.С. на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.03.2013 (судья Быков А.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2013 (судьи Луговая Ю.Б., Казакова Г.В., Сомов Е.Г.) по делу N А63-15094/2012, установил следующее.

ООО "Траст М" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением к комитету градостроительства администрации города Ставрополя (далее - комитет градостроительства) и администрации города Ставрополя (далее - администрация) с требованиями о признании незаконным решения комитета градостроительства от 10.08.2012 N 09/2-06/1-3219 об отказе в муниципальной услуге по предоставлению земельного участка с кадастровым номером 26:12:020904:0001 площадью 14 717 кв. м, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Чапаева, 35А, в квартале 426, для продолжения строительства комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры; обязании комитета градостроительства и администрации устранить нарушения прав общества путем предоставления в аренду названного участка на новый срок для продолжения строительства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее - комитет имущества), индивидуальный предприниматель Дорошенко С.В.

Решением от 11.03.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 17.07.2013, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что решение о предоставлении земельного участка обществу для строительства могло быть принято только после проведения в отношении него кадастровых работ и осуществления государственного кадастрового учета (пункт 5 статьи 30, статья 32 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс). Постановление администрации N 3197 "Об утверждении акта выбора земельного участка, согласовании ООО "Траст-М" места размещения комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры по улице Чапаева в квартале 426 и предоставлении земельного участка для проектирования и строительства" (далее - постановление N 3197) датировано 16.09.2005, договор N 4920 аренды земельного участка подписан 30.12.2005, тогда как согласно кадастровому паспорту от 21.02.2013 N 26/501/13-61820 земельный участок с кадастровым номером 26:12:020904:1 поставлен на государственный кадастровый учет 28.02.2006. Следовательно, на момент принятия решения о предоставлении участка для продолжения строительства, подписания соответствующего договора аренды, государственный кадастровый учет участка площадью 14 717 кв. м не осуществлен, участок не сформирован, кадастровая карта (план) отсутствовала. Решение о предоставлении обществу спорного земельного участка принято с нарушением требований статьи 32 Земельного кодекса. Из акта выбора земельного участка следует, что он зарегистрирован 22.09.2005 за номером 470, согласования с заинтересованными службами осуществлено в период, начиная с 22.09.2005, тогда как согласно постановлению N 3197, акт выбора утвержден 16.09.2005. С учетом изложенного, суды указали на нарушение соответствующей процедуры утверждения акта выбора и предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта (пункты 5 и 6 статьи 31 Земельного кодекса). Нарушение процедуры предоставления земельного участка влечет недействительность (ничтожность) договора аренды (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс). Признав договор аренды земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой, суды пришли к выводу о том, что предоставление земельного участка обществу на новый срок явилось бы нарушением требований действующего земельного и градостроительного законодательства. Ничтожность договора аренды свидетельствует об отсутствии совокупности условий для правомерного ведения строительства. Кроме того, заявитель избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку в силу положений статей 421 и 619 Гражданского кодекса арендатор предоставленного для строительства земельного участка вправе в порядке искового производства требовать понуждения к заключению договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта, возведение которого осуществлено на законных основаниях.

В кассационной жалобе общество просит судебные акты обеих инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. По мнению заявителя, материалами дела опровергается вывод судебных инстанций о том, что на момент принятия постановления N 3197 и заключения договора аренды 30.12.2005 N 4920 спорный земельный участок не был сформирован, и отсутствовал его кадастровый план. Все работы по межеванию, формированию и постановке земельного участка на кадастровый учет произведены в период с 26.07.2005 по сентябрь 2005 года, то есть до издания данного постановления и заключения договора. Приложенный к заявлению кадастровый план содержит все необходимые индивидуализирующие признаки, подтверждающие формирование участка и установление границ. Земельный участок предоставлен обществу из ранее сформированных земельных участков. Оснований для отказа в предоставлении муниципальной услуги не имелось.

В кассационной жалобе, поданной в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) Жердевым С.С., указано, что ему как инвестору 09.08.2013 обществом вручено письмо от 18.07.2013, которым предложено расторгнуть договор инвестирования строительства комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры от 04.09.2008 с указанием в обоснование на обжалуемые судебные акты. Кассатор полагает, что решение и постановление подлежат отмене вследствие нарушения норм процессуального права, поскольку суды не выяснили у заявителя при рассмотрении данного дела наличие источников финансирования строительства, что существенно затрагивает права и интересы инвестора.

В отзыве Дорошенко С.В. привел возражения относительно доводов, содержащихся в жалобах, отметив, что договор на инвестирование строительства заключен обществом и Жердевым С.С. 04.09.2008, тогда как договор аренды датирован 30.12.2005 (срок действия до 15.09.2008). Сведения о пролонгации инвестиционного договора 04.09.2008 отсутствуют.

В судебном заседании представители кассаторов поддержали доводы кассационных жалоб. Представитель предпринимателя Дорошенко С.В. просил оставить в силе состоявшиеся по делу судебные акты, кассационные жалобы - без удовлетворения. Иные участники процесса в суд не явились, извещены на основании статей 121 и 123 Кодекса. Судебное заседание проведено в порядке статьи 156 Кодекса.

В судебном заседании от 05.11.2013 объявлялся перерыв до 08.11.2013 до 14 часов 10 минут. После объявленного перерыва судебное заседание продолжено.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационных жалобах и отзыве, выслушав участвующих в деле лиц, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что производство по кассационной жалобе Жердева С.С. надлежит прекратить, в удовлетворении жалобы общества - отказать по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, постановлением N 3197 утвержден акт выбора земельного участка, обществу предварительно согласовано место размещения комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры в городе Ставрополе по улице Чапаева, в квартале 426. Пунктом 2 постановления обществу предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок площадью 14 717 кв. м в целях проектирования и строительства, пунктом 4 обществу предписано обеспечить кадастровый учет земельного участка и осуществить государственную регистрацию договора аренды (т. 1, л. д. 22 - 24).

30 декабря 2005 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 4920 аренды земельного участка, расположенного по адресу: ул. Чапаева, 35А в квартале 426, для проектирования и строительства комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры, общей площадью 14 717 кв. м. Срок аренды участка установлен с 16.09.2005 по 15.09.2008 (т. 1, л. д. 13 - 21).

Государственный кадастровый учет земельного участка площадью 14 717 кв. м осуществлен 28.02.2006, участку присвоен кадастровый номер 26:12:020904:1, что подтверждается кадастровым паспортом земельного участка (т. 1, л. д. 74 -77).

Государственная регистрация договора аренды произведена 12.04.2006, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись N 26-26-12/027/2006-026.

15 сентября 2008 года общество обратилось в администрацию с заявлением, в котором ссылаясь на преимущественное право арендатора, просило продлить срок договора аренды на три года для завершения строительства.

Постановлением администрации от 13.04.2011 N 977 "О предоставлении ООО "Траст-М" земельного участка для продолжения строительства комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры по ул. Чапаева, 35А в квартале 427" (далее - постановление N 977) в связи с истечением срока действия договора аренды от 30.12.2005 N 4920 обществу предоставлен в аренду на новый срок (10 лет) спорный земельный участок для продолжения строительства (т. 2, л. д. 80).

01 августа 2011 года администрация издала постановление N 2072 "Об отмене постановления администрации города Ставрополя от 13.04.2011 N 977 "О предоставлении ООО "Траст-М" земельного участка для продолжения строительства комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры по ул. Чапаева, 35А в квартале 427" (далее - постановление N 977) (т. 2, л. д. 81).

09 сентября 2011 года общество повторно обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении рассматриваемого земельного участка в аренду для продолжения строительства (заказ N 7137).

Со ссылкой на судебные акты по делу N А63-56/2011 обществу 16.02.2012, а затем 10.08.2012 выданы уведомления об отказе в предоставлении муниципальной услуги по оформлению документов о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок.

Полагая, что отказ в предоставлении земельного участка в аренду для продолжения строительства является незаконным, общество обратилось в арбитражный суд в порядке главы 24 Кодекса.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 Кодекса, разъяснений, содержащихся в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для признания незаконными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону (иному нормативному правовому акту) и нарушение прав (законных интересов) лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Процедура предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в соответствии со статьями 30, 31, 32 Земельного кодекса предусматривает выбор земельного участка, принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, которым утверждается акт о выборе земельного участка, проведение работ по формированию земельного участка, в том числе его государственный кадастровый учет, принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства и заключение договора аренды.

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (статья 11.1 Земельного кодекса).

По смыслу положений Земельного кодекса и Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) земельный участок считается сформированным, если в отношении него проведен государственный кадастровый учет.

Частью 1 статьи 16 Закона о кадастре (в первоначальной редакции) предусмотрено, что кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7 - 21 части 2 статьи 7 данного Закона сведений об объекте недвижимости.

Постановлением N 3197 утвержден акт выбора земельного участка от 22.09.2005 (т. 1, л. д. 22 - 24). Обществу предварительно согласовано место размещения комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры в городе Ставрополе.

30 декабря 2005 года комитет имущества (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 4920.

Согласно кадастровому паспорту земельный участок с кадастровым номером 26:12:020904:1 образован в результате объединения земельных участков с кадастровыми номерами 26:12:020904:114, 26:12:020904:35, 26:126020904:48, 26:12:020904:94. Из кадастровых выписок на указанные земельные участки следует, что на момент утверждения акта выбора земельного участка (22.09.2005) они являлись сформированными и поставленными на государственный кадастровый учет (т. 1, л. д. 74 - 77).

В силу пункта 6 статьи 30 Земельного кодекса в случае, если земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с подпунктами 3 и 4 пункта 4 указанной статьи (на торгах).

Правовая позиция о том, что в соответствии с пунктом 6 статьи 30 Земельного кодекса сформированный земельный участок может быть предоставлен для строительства только посредством проведения торгов, сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.11.2011 N 7638/11.

Поскольку на момент обращения общества с заявлением о предоставлении земельного участка он был сформирован, орган местного самоуправления обязан был выставить его на торги (конкурс, аукцион). При этом информация, содержащаяся в заявлении общества (просьба принять решение о предварительном согласовании места размещения объекта, либо предоставить земельный участок в аренду), уже не имеет правового значения для решения вопроса о проведении администрацией торгов по продаже права на заключение договора аренды сформированного земельного участка.

В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее. В случаях, предусмотренных законом (например, статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Договор аренды названного имущества, заключенный без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса).

Следовательно, вывод судебных инстанций о ничтожности договора аренды от 30.12.2005 N 4920 в связи с несоблюдением администрацией процедуры его предоставления заявителю надлежит признать правильным. Указанные обстоятельства лишают общество статуса законного арендатора спорного земельного участка, и как следствие исключают возможность требовать от органа местного самоуправления перезаключения договора на новый срок с преимущественным правом на его заключение, что отражено в обжалуемых судебных актах.

Таким образом, решение об отказе в предоставлении муниципальной услуги по предоставлению земельного участка для продолжения строительства комплекса индивидуальных жилых домов с объектами инфраструктуры не противоречит действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

Следует также отметить, что суды правильно указали на ненадлежащий способ защиты, избранный заявителем, исходя из положений статей 421 и 619 Гражданского кодекса, согласно которым арендатор предоставленного для строительства земельного участка вправе в порядке искового производства требовать понуждения к заключению договора аренды земельного участка на новый срок для завершения строительства объекта, возведение которого осуществлено на законных основаниях.

Возникший между сторонами спор не может быть разрешен в рамках дела, возникшего из публичных правоотношений, принимая во внимание, что в результате проведенного кадастрового учета спорного земельного участка, регистрации договора аренды и его исполнения сторонами возникли обязательственные правоотношения по владению и пользованию объектом недвижимости, основанные на гражданско-правовой сделке. В этом случае надлежит исходить из того, что публично-правовые отношения прекращены (административный акт исполнен).

Согласно части 2 статьи 287 Кодекса кассационный суд не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Исходя из правовой позиции, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 16191/11 и от 24.07.2012 N 17382/11, у кассационной инстанции отсутствуют процессуальные основания для переоценки исследованных судами доказательств. Иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом норм права.

Таким образом, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены судебных актов по доводам, приведенным в жалобе общества.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Положениями статьи 42 Кодекса установлено, что лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора по правилам, установленным настоящим Кодексом. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.

Рассмотрев доводы, приведенные в кассационной жалобе Жердева С.С., коллегия кассационной инстанции, с учетом положений Федеральных Законов от 26.06.1991 N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", считает, что оснований для привлечения данного лица в качестве ответчика или третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, из материалов дела не усматривается, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции по настоящему делу не содержат каких-либо выводов в отношении прав и обязанностей Жердева С.С. по отношению к одной из сторон.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.1999 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции" и пункте 2 постановления от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", если при рассмотрении жалобы лица, обжалующего судебные акты в порядке статьи 42 Кодекса, будет установлено, что эти судебные акты не затрагивают непосредственно права и обязанности заявителя, производство по жалобе подлежит прекращению применительно к пункту 1 части 1 статьи 150 Кодекса.

На основании изложенного, суд кассационной инстанции считает, что производство по кассационной жалобе Жердева С.С. надлежит прекратить.

Согласно пункту 2 части 2 статьи 282 Кодекса в определении о прекращении производства по кассационной жалобе может быть разрешен вопрос о возврате государственной пошлины из федерального бюджета.

В статье 104 Кодекса закреплено, что основания и порядок возврата государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации уплаченная пошлина подлежит возврату в случае прекращения производства по делу арбитражным судом. Аналогичное разъяснение содержится также в пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации".

При подаче жалобы Жердевым С.С. уплачена государственная пошлина в размере 2 тыс. рублей, которую надлежит возвратить заявителю из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 150, 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа,

ПОСТАНОВИЛ:

Производство по кассационной жалобе Жердева Сергея Сергеевича на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.03.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2013 по делу N А63-15094/2012 прекратить.

Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.03.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.07.2013 по делу N А63-15094/2012 оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Траст-М" - без удовлетворения.

Возвратить Жердеву Сергею Сергеевичу из федерального бюджета 2 тыс. рублей государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру от 09.09.2013.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

А.И. Мещерин И.П. Назаренко