Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 25 февраля 2014 г. N Ф08-428/14 по делу N А63-3572/2013

г. Краснодар

25 февраля 2014 г.

Дело N А63-3572/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 25 февраля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., в отсутствие в судебном заседании истца - первого заместителя прокурора Ставропольского края, ответчиков: администрации города Пятигорска (ИНН 2632033540, ОГРН 1022601627575), закрытого акционерного общества "Лира" (ИНН 2632010335, ОГРН 1022600962900), третьих лиц: Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Ставропольскому краю, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Лира" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.08.2013 (судья Быков А.С.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2013 (судьи Сомов Е.Г., Казакова Г.В., Марченко О.В.) по делу N А63-3572/2013, установил следующее.

Первый заместитель прокурора Ставропольского края Щербаков В.А.

(далее - прокурор) в интересах муниципального образования город Пятигорск обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к администрации города Пятигорска (далее - администрация) и ЗАО "Лира" (далее - общество) с требованиями о признании договора от 16.06.2010 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 26:33:150305:5 площадью 181 кв. м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, пр. Кирова, 83 (далее - земельный участок), заключенного администрацией и обществом, недействительной (ничтожной) сделкой, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возложения на администрацию обязанности возвратить обществу полученные денежные средства в сумме 64 678 рублей 95 копеек, признания отсутствующим права собственности общества на спорный земельный участок.

Иск заявлен на основании статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и мотивирован тем, что земельный участок находится в границах особо охраняемой природной территории курорта федерального значения, вследствие чего заключенный ответчиками договор купли-продажи земельного участка, ограниченного в обороте, недействителен (ничтожен) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Требование о применении реституции основано на положениях статьи 167 Гражданского кодекса.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Ставропольскому краю (далее - кадастровая палата).

Решением от 12.08.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.11.2013, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что договор купли-продажи является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку земельный участок, расположенный на особо охраняемой природной территории (вторая зона округа санитарной охраны города-курорта Пятигорска), в силу пункта 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) ограничен в обороте и приватизации не подлежит. Установив наличие на спорном земельном участке объекта недвижимого имущества (магазин - литера А), принадлежащего обществу на праве собственности, суды пришли к выводу о невозможности применения последствий недействительности ничтожной сделки путем проведения полной реституции.

В кассационной жалобе общество просит судебные акты обеих инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. Податель жалобы указывает на то, что сведения государственного кадастра недвижимости о расположении земельного участка в зоне горно-санитарной охраны внесены в кадастр без соблюдения предусмотренных процедур определения границ зон горно-санитарной охраны, а также порядка включения соответствующих сведений в кадастр. Границы округа курорта федерального значения устанавливаются самостоятельно и не зависят от определенных границ административного образования города Пятигорска. Постановление Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425 "Об утверждении Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения" не реализовано, зоны горно-санитарной защиты в границах округа не сформированы, поэтому ограничения режима горно-санитарной защиты, связанные с распоряжением спорным земельным участком, не установлены. Наличие оснований для внесения в кадастр спорных сведений не подтверждено. Представленный истцом картографический материал не является достоверным доказательством, представлен неуполномоченным лицом (ОАО "Кавминкурортресурсы"). На момент заключения оспариваемой сделки участок был отнесен к землям населенных пунктов.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили. Лица, участвующие в деле, явку процессуальных представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили, извещены надлежащим образом согласно статьям 121 и 123 Кодекса. Судебное разбирательство проведено с учетом положений статьи 156 Кодекса.

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в кассационной жалобе, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, постановлением администрации от 17.06.2010 N 2730 "О предоставлении за плату в собственность ЗАО "Лира" земельного участка по проспекту Кирова, 83" земельный участок предоставлен обществу в собственность за плату (т. 1, л. д. 10).

16 июня 2010 года администрация (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи земельного участка с ценой выкупа 64 678 рублей 95 копеек (т. 1, л. д. 11, 12).

Платежным поручением от 28.06.2010 N 313 общество перечислило в муниципальную казну названную стоимость земельного участка.

Переход к обществу права собственности на земельный участок зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее -ЕГРП) 16.07.2010 (регистрационный номер 26-26-28/006/2010-606).

Полагая, что обществом приватизирован ограниченный в обороте земельный участок, относящийся к категории земель особо охраняемых природных территорий, прокурор обратился в арбитражный суд.

Части 1 и 3 статьи 52 Кодекса предоставляют прокурору право на обращение в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, и применении последствий их недействительности.

Пункт 2 статьи 27 Земельного кодекса предусматривает, что земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу статей 15 и 27 Земельного кодекса к ограниченным в обороте отнесены, в том числе земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий (за исключением государственных природных заповедников и национальных парков).

Указом Президента Российской Федерации от 27.03.1992 N 309 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации" району Кавказских Минеральных Вод придан статус особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации, имеющего федеральное значение, в границах округа санитарной защиты курорта.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах" определены границы особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод. В состав особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод вошел город Пятигорск. Установлено, что особо охраняемый эколого-курортный регион Российской Федерации - Кавказские Минеральные Воды является федеральным курортом.

Согласно статье 2 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" (далее - Закон N 33) курорт является одной из категорий особо охраняемых природных территорий. Согласно пункту 3 статьи 32 этого Закона и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" (далее - Закон N 26) внешний контур округа санитарной (горно-санитарной) охраны является границей курорта.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.01.2006 N 14 "О признании курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенных в Ставропольском крае, курортами федерального значения и об утверждении Положений об этих курортах" в соответствии с Законом N 26 курорты Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск, расположенные в Ставропольском крае, признаны курортами федерального значения в границах и с режимом округа санитарной охраны, которые установлены постановлением Совета Министров РСФСР от 09.07.1985 N 300 "Об установлении границ и режима округа санитарной охраны курортов Ессентуки, Железноводск, Кисловодск и Пятигорск в Ставропольском крае".

Запрет на предоставление в собственность земель особо охраняемых территорий и объектов установлен статьей 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ). Такой же запрет установлен и статьей 58 Федерального закона от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды".

Принадлежность земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов к категории земель населенных пунктов, отсутствие на местности границ первой, второй либо третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны не изменяют и не отменяют установленный нормативными актами статус особо охраняемых земель, их ограничение в обороте и запрет на приватизацию.

Отнесение одного и того же участка к землям особо охраняемых территорий и землям населенных пунктов не противоречит закону, поскольку в соответствии со статьей 85 Земельного кодекса и статьей 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации в пределах черты поселений могут выделяться зоны особо охраняемых природных территорий, в которые включаются, в том числе участки, имеющие особое природоохранное значение.

Оценив представленные доказательства (картографические материалы, кадастровый паспорт, информацию уполномоченных государственных органов) и установив, что земельный участок входит в границы округа санитарной охраны курорта Пятигорск (зона ограничений), суды признали рассматриваемый договор купли-продажи недействительной (ничтожной) сделкой, исходя из того, что земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий и ограничен в обороте, поэтому сделка по отчуждению его обществу совершена в нарушение норм действующего законодательства.

Такой подход соответствует судебной практике (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.06.2009 N 1882/09 по делу N А51-1334/20072).

Бездействие органов государственной власти и органов местного самоуправления по определению на местности картографических границ особо охраняемого эколого-курортного региона Российской Федерации - Кавказских Минеральных Вод в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.1992 N 462 "Об особо охраняемом эколого-курортном регионе Российской Федерации - Кавказских Минеральных Водах" не аннулирует особый статус земель указанного региона.

В силу статей 166, 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иного нормативного правового акта, ничтожна независимо от признания ее ничтожности судом. Согласно статье 166 Гражданского кодекса требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть заявлено любым заинтересованным лицом. Ничтожная сделка не порождает правовых последствий.

Вывод судов первой и апелляционной инстанций о ничтожности договора от 16.06.2010 как заключенного в отношении земельного участка из земель особо охраняемых природных территорий, не подлежащего приватизации, соответствует нормам материального права и сложившейся судебной практике.

В части требования о возложении на общество обязанности возвратить спорный земельный участок суды правомерно руководствовались следующим.

На рассматриваемом участке расположен объект недвижимости (магазин - литера А), находящийся в собственности общества, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выпиской из ЕГРП, а также пунктом 1.2 договора купли-продажи. Участок находится в фактическом пользовании общества в соответствии с пунктом 1.3 договора купли-продажи, положениями статьи 271 Гражданского кодекса и статьи 36 Земельного кодекса.

Изъятие земельного участка из владения общества (его возврат администрации) невозможно без разрешения вопроса о судьбе расположенного на нем объекта недвижимости.

Недействительность (ничтожность) договора купли-продажи земельного участка (в силу ограничения его оборотоспособности) влечет отсутствие у общества основания возникновения права собственности. С учетом наличия на участке принадлежащих обществу объектов недвижимости возврат участка продавцу (муниципальному образованию) в порядке реституции невозможен (статьи 35, 36 Земельного кодекса).

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 14.12.2010 N 7781/10 указал следующее. Требование о признании недействительным обременения (об аннулировании соответствующей записи в ЕГРП) по существу направлено на признание зарегистрированного обременения отсутствующим в качестве одного из последствий недействительности оспариваемого договора.

Поэтому, применяя последствия недействительности договора купли-продажи, суды обоснованно признали отсутствующим право собственности общества на рассматриваемый земельный участок.

Судом кассационной инстанции отклоняется довод жалобы о том, что суды неправильно отнесли земельный участок к землям особо охраняемых природных территорий, поскольку он направлен на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, и имеющихся в деле доказательств.

Иные, положенные в основу кассационной жалобы, доводы являлись предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела по существу, им дана правильная оценка. Доводы кассационной жалобы направлены на переоценку доказательств, исследованных судебными инстанциями с соблюдением норм главы 7 Кодекса.

В соответствии с требованиями статей 286 и 287 Кодекса переоценка доказательств не входит в полномочия суда кассационной инстанции.

Нормы права при рассмотрении дела применены судебными инстанциями правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену решения суда и постановления апелляционной инстанции (статья 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 12.08.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2013 по делу N А63-3572/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов