Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 февраля 2015 г. N Ф08-10437/14 по делу N А32-32344/2013

г. Краснодар

03 февраля 2015 г.

Дело N А32-32344/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 27 января 2015 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 февраля 2015 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Анциферова В.А., судей Епифанова В.Е. и Мазуровой Н.С., при ведении протокола помощником судьи Епифановым В.Е. и организации видеоконференц-связи Девятнадцатым арбитражным апелляционным судом в составе судьи Яковлева А.С., при участии в судебном заседании от истца - администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ИНН 2304026276, ОГРН 1022300777840) - Тоскина П.Н. (доверенность от 31.12.2014), от ответчика путем использования систем видеоконференц-связи - индивидуального предпринимателя Комаровой Светланы Валериевны (ИНН 66217910732, ОГРНИП 405366210100584) - Берга О.В. (доверенность от 07.08.2012), надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Комаровой С.В. на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2014 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2014 (судьи Малыхина М.Н., Ломизде О.Г., Галов В.В.) по делу N А32-32344/2013, установил следующее.

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) подала в Арбитражный суд Краснодарского края иск к индивидуальному предпринимателю Комаровой С.В. (далее - предприниматель) о взыскании 33 308 рублей 72 копеек задолженности по договору от 30.11.2011 N 4000004254 аренды земельного участка площадью 1200 кв. м с кадастровым номером 23:40:0408049:3, расположенного по адресу: г. Геленджик, ул. Леселидзе, 21а, (далее - договор аренды, земельный участок) и 2630 рублей 51 копейки пени, рассчитанной по состоянию на 23.07.2013 (с учетом уменьшения суммы исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс).

Предприниматель предъявил администрации встречный иск о взыскании с администрации 1 млн. рублей как части определенной на торгах суммы, внесенной в качестве платы за право на заключение договора аренды.

Решением суда Краснодарского края от 15.04.2014, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2014, с предпринимателя в пользу администрации взыскано 2630 рублей 51 копейка пени, в удовлетворении остальной части первоначального иска и в удовлетворении встречного иска отказано. Судебные акты мотивированы погашением ответчиком задолженности по договору аренды, допущенной им просрочкой исполнения обязанности по внесению арендной платы, отсутствием оснований для зачета уплаченной при заключении договора определенной на торгах суммы в счет установленных договором фиксированных арендных платежей.

Предприниматель обжаловал судебные акты в порядке, определенном нормами главы 35 Кодекса, считая недопустимыми установление размера арендных платежей иначе как на основании отчета независимого оценщика и результатов торгов и внесение арендной платы в отсутствие доказательств фактической передачи земельного участка арендатору. По мнению заявителя кассационной жалобы, объект торгов не мог быть передан в день проведения аукциона его победителю в отсутствие подписанного сторонами договора аренды, такая передача была бы неправомерной и нецелесообразной, сопровождающее подписанный договор аренды письмо арендатора от 20.12.2011 следует расценивать как протокол разногласий, материалы дела не содержат доказательств передачи предпринимателю земельного участка ранее даты подписания акта приема-передачи от 26.08.2012, условие договора аренды о фактической передаче земельного участка в день торгов ничтожно, предметом торгов не могла быть купля-продажа права на заключение договора аренды земельного участка не в целях жилищного строительства.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей участвующих в деле лиц, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.

Из материалов дела видно и судами установлено, что на основании протокола от 24.11.2011 N 40-3 заседания комиссии по земельным вопросам на территории муниципального образования город-курорт Геленджик по проведению торгов (аукциона), администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с разрешенным использованием для размещения спортивной площадки на 49 лет. В обязанности арендатора вменено своевременное внесение ежегодной арендной платы в размере 15 767 рублей 89 копеек со дня передачи земельного участка - ежеквартально в виде авансового платежа до 10 числа первого месяца квартала. Сторонами согласовано, что объект аренды передан арендатору в день проведения торгов без составления каких-либо иных документов по передаче. Государственная регистрация договора аренды осуществлена 12.01.2012 (запись регистрации N 23-23-12/154/2011-297).

До проведения аукциона предпринимателем в определенном аукционной документацией порядке по платежному поручению от 21.11.2011 N 344 внесен задаток в сумме 2 866 818 рублей. По платежному поручению от 29.11.2011 N 349 предприниматель как победитель аукциона довнес 3 153 499 рублей 80 копеек остатка определенной по результатам торгов стоимости права на заключение договора аренды земельного участка.

Полагая, что по состоянию на 09.08.2013 задолженность предпринимателя по договору аренды как следствие ненадлежащего исполнения договорной обязанности по внесению арендных платежей составила 33 308 рублей 72 копейки, администрация обратилась в арбитражный суд. Встречный иск обоснован неисполнением арендодателем обязанности по передаче объекта аренды, отсутствии у арендатора обязанности по внесению арендных платежей и, в этой связи, оснований для зачета уплаченной при заключении договора аренды определенной по результатам торгов суммы в счет арендной платы.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.

Подпунктом 3 пункта 4 статьи 170 Кодекса допускается возможность включения в мотивировочную часть судебного акта ссылок на постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по вопросам судебной практики, а также на постановления Президиума Верховного Суда Российской Федерации и сохранившие силу постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Принцип свободы договора предполагает свободу определения сторонами условий, подлежащих включению в договор, и может быть ограничен лишь случаями, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статьи 1, 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации; далее - Гражданский кодекс).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, при этом стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (статья 425 Гражданского кодекса). Судебная практика применения названных норм последовательно исходит из того, что стороны вправе распространить действие договора только на отношения, фактически возникшие до его заключения (пункт 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2004 N 85, постановления Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.08.2005 N 1928/05, от 09.11.2010 N 7552/10).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (статьи 432, 433 Гражданского кодекса). По правилам пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации.

По договору аренды арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор - своевременно вносить плату за пользование имуществом (статьи 606, пункт 1 статьи 611 и пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса). Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

По правилам пункта 2 статьи 328 Гражданского кодекса в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

В силу приведенных норм и разъяснений, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора со дня фактической передачи ему арендованного имущества и существует до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования таким имуществом в соответствии с условиями договора аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).

В пункте 8 информационного письма от 16.02.01 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации отметил, что указание в договоре на применение его условий к отношениям сторон, возникшим до заключения договора, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса.

Вывод о ничтожности сделки (ее части) не может находиться в зависимости от наступления тех или иных обстоятельств после ее заключения. Включение в консенсуальный договор, каковым является договор аренды земельного участка, условия, распространяющего действие такого договора на взаимоотношения сторон, возникшие до его заключения, не противоречит нормам действующего законодательства независимо от наличия (отсутствия) названных отношений в предшествовавший заключению договора период. Наличие (отсутствие) таких отношений до заключения договора, распространяющего действие своих условий на предшествовавший его заключению период, влияет на объем взаимных прав и обязанностей контрагентов. Реализация сторонами гипотетической возможности передачи земельного участка арендатору и составления соответствующего акта в день проведения торгов привела бы к возникновению арендных отношений в определенную условиями договора аренды дату и отсутствию указанных предпринимателем пороков сделки. Отсутствие у предпринимателя возможности использования объекта аренды в связи с неисполнением администрацией обязанности по его передаче при определенных условиях может послужить основанием внесения в оспариваемое условие договора аренды изменений, касающихся дат начала и окончания действия договора.

По смыслу положений статьи 611 Гражданского кодекса арендодатель считается не исполнившим соответствующую обязанность в том случае, когда арендатор по причинам, зависящим от арендодателя, не может вступить во владение предметом аренды.

В рассматриваемом случае предприниматель не доказал, что имелись обстоятельства, препятствующие свободному доступу на земельный участок либо иные препятствия в фактическом вступлении во владение им. Условие договора аренды о фактической передаче земельного участка в день торгов не противоречит норме статьи 611 Гражданского кодекса и является допустимым способом фиксации сторонами факта передачи объекта аренды арендатору.

Подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) провозглашен принцип платности использования земли, допускающий предусмотренные законом исключения.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (статья 65 Земельного кодекса). Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137) порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Во исполнение требований статей 22 и 65 Земельного кодекса Правительством Российской Федерации издано постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (действующее с 04.08.2009, далее соответственно - постановление N 582, Правила).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

В постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, имея ввиду нормативный порядок регулирования арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю, подчеркнул, что принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, а применение после введения в действие постановления N 582 ранее установленных ставок арендной платы, превышающих названные ориентиры, недопустимо ввиду несоответствия такого применения требованиям Земельного кодекса, Закона N 137-ФЗ, принципам и правилам, утвержденным постановлением N 582.

Арендная плата по договорам, заключенным после вступления в силу Земельного кодекса, является регулируемой, а изменение нормативно установленных ставок арендной платы или методики их расчета влечет изменение условий таких договоров аренды без внесения в текст договоров подобных изменений (пункт 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.12.2013 N 10782/13).

Вместе с тем, согласно пункту 4 Правил, в случае если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается на торгах (конкурсах, аукционах), арендная плата определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов).

В постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указывая на общеобязательный характер нашедших свое отражение в постановлении N 582 принципов при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю, в качестве исключения привел случай, когда размер этой платы определяется по результатам торгов. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 08.10.2013 N 3463/13 в развитие вышеназванной позиции отметил, что арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен.

Порядок заключения договора на торгах, правила организации и проведения торгов регламентированы статьями 447 и 448 Гражданского кодекса. По смыслу названных норм Гражданским кодексом или иным законом могут быть установлены случаи, когда договор может быть заключен только путем проведения торгов, при этом его предметом может быть продажа как вещи, так и имущественного права. Предметом торгов может быть право на заключение договора. Сведения о предмете торгов, как и об их начальной цене, во всяком случае должны содержаться в извещении о проведении торгов. При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору, при этом подписываемый победителем торгов и их организатором в день проведения аукциона протокол о результатах торгов имеет силу договора.

Возможность приобретения на торгах права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлена статьями 30, 38 Земельного кодекса, согласно которым порядок организации и проведения торгов определяется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Правила).

Правилами установлено, что задаток, которым обеспечивается оплата приобретаемого на аукционе права на заключение договора, а также "шаг аукциона" определяются в процентном соотношении от начального размера арендной платы.

В извещении о проведении торгов должен содержаться начальный размер арендной платы. При проведении аукциона аукционист оглашает начальный размер арендной платы и "шаг аукциона", назначает последующий размер арендной платы путем увеличения текущего размера на "шаг аукциона", а по завершении аукциона объявляет о продаже права на заключение договора аренды, называет размер арендной платы и победителя аукциона. Результаты торгов оформляются протоколом, в котором также указывается размер арендной платы. Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора аренды земельного участка, а внесенный победителем торгов задаток засчитывается в счет арендной платы. Не смотря на применяемую терминологию, Правилами не предусмотрена возможность ведения торгов по повышению стоимости права на заключение договора аренды. Механизм продажи права на заключение договора аренды земельного участка путем внесения суммы, размер которой определяется на торгах, нормативно не установлен.

Вместе с тем, согласно пункту 2 статьи 614 Гражданского кодекса размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы. Постановлением от 25.01.2013 N 13 Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дополнил постановление от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" пунктом 18, по смыслу которого определяемый на торгах размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, по результатам торгов на право заключения договора аренды возможно установление одного из элементов арендной платы, подлежащего внесению дополнительно к нормативно регулируемым периодическим платежам, если это не противоречит порядку проведения торгов, установленному в соответствии с федеральным законом. Условия договоров аренды государственного или муниципального имущества, предусматривающие взимание с арендатора дополнительно к регулируемой арендной плате платы за право на заключение договора аренды, расценивается ничтожными только в тех случаях, когда в соответствии с законом торги на право заключения договора аренды не проводились.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.06.2008 N 3351/08, допуская возможность проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, указал на то, что с его победителем заключается договор аренды земельного участка, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора.

Анализ имеющихся в деле доказательств с учетом вышеназванных нормативных положений и отсутствия нормативно закрепленного запрета на проведение аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка позволяет квалифицировать определенную на торгах стоимость права на заключение договора аренды как часть арендной платы, единовременно вносимой арендатором в момент заключения договора дополнительно к установленным его условиями периодическим платежам. При наличии в договоре аренды условия о твердой сумме арендных платежей зачет внесенного победителем торгов задатка в счет арендной платы приведет к нивелированию смысла торгов, не состоявшего в определении в качестве победителя лица, выразившего готовность авансирования арендной платы на более длительный период.

Задаток выступает обеспечительным средством в отношениях между участниками гражданского оборота, целью которого является подтверждение серьезности намерений участников торгов и гарантирование их платежеспособности. Зачет в счет определенной на торгах суммы уплаченного претендентом задатка не противоречит абзацу 2 пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса и пункту 27 Правил, а у предпринимателя отсутствуют основания как для зачета названного задатка в счет установленных договором аренды фиксированных периодических платежей, так и для возврата указанной суммы.

Суды первой и апелляционной инстанций в результате оценки имеющейся в деле доказательственной базы заключили о том, что условия договора аренды, в том числе касающиеся фактической передачи объекта аренды арендатору, не противоречат действующему законодательству, арендодатель надлежащим образом исполнил обязанность по передаче земельного участка арендатору, последний внес нормативно регулируемые периодические арендные платежи с нарушением установленных договором аренды сроков. Названные выводы соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.

Согласно части 2 статьи 287 Кодекса арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Доводы кассационной жалобы направлены на признание судом кассационной инстанции в нарушение приведенного процессуального положения не установленных или отвергнутых судами обстоятельств. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом норм права (постановление Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.07.2012 N 17382/11).

Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса.

Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 15.04.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2014 по делу N А32-32344/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья

В.А. Анциферов

Судьи

В.Е. Епифанов Н.С. Мазурова