Решение Самарского областного суда от 15 февраля 2023 г. N 3а-269/2023 (3а-2526/2022) (ключевые темы: ставки арендной платы - государственное имущество - земельный участок - складское помещение - разрешенное использование земельного участка)

Решение Самарского областного суда от 15 февраля 2023 г. N 3а-269/2023 (3а-2526/2022)

Самарский областной суд, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-269/2023 (3а-2526/2022) по административному иску К.А.Н. к Думе городского округа Новокуйбышевск Самарской области о признании недействующими в части нормативных правовых актов представительного органа муниципального образования, установил:

18.12.2008 Думой городского округа Новокуйбышевск Самарской области принято решение N 560 "Об утверждении коэффициентов, необходимых для определения размера арендной платы за использование расположенных на территории городского округа Новокуйбышевск Самарской области земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" (далее также - Решение N 560).

Решение N 560 официально опубликовано в печатном издании "Вестник", N 146, 27.12.2008 и вступило в силу.

Решением Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 17.03.2016 N 187 (далее также - Решение N 187) в указанное выше решение внесены изменения.

Приложение N 1 к Решению N 560 "Коэффициент вида использования земельного участка, необходимый для определения размера арендной платы за использование расположенных на территории городского округа Новокуйбышевск Самарской области земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставляемых для целей не связанных со строительством (Кв)" изложено в новой редакции.

В частности, абзацем третьим подпункта 7.2 Приложения N 1 к решению, утвержден коэффициент вида использования земельных участков под складскими помещениями в размере 0,052.

Решение N 187 опубликовано в печатном издании "Вестник", N 21 (10227), 24.03.2016 вступило в силу со дня официального опубликования и распространяется на правоотношения, возникшие с 01.01.2016, за исключением отдельных положений, вступающих в силу в иные сроки (пункт 3).

Решением Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 26.03.2021 N 168 (далее также - Решение N 168) в решение Думы Решение N 560 внесены изменения: абзац третий подпункта 7.2 изложен в новой редакции: значение коэффициента вида целевого (функционального и разрешенного) использования земельных участков: земельные участки: "под склад (размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперевалочные станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов) установлен в размере 0,06478.

Решение N 168 опубликовано в печатном издании "Вестник", N 23 (10741), 30.03.2021, "Вестник", N 36 (10754), 18.05.2021 (уточнение), "Вестник", N 40 (10758), 01.06.2021 (уточнение), вступило в силу с 01.04.2021, за исключением пп. 2 п. 1, вступившего в силу со дня официального опубликования, и распространяется на правоотношения, возникшие с 01.01.2021 (пункт 3).

Коновалов Алексей Николаевич обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором (с учетом уточнения) просит признать недействующим со дня вступления решения суда в законную силу:

- абзац третий подпункта 7.2 Приложения N 1 "Коэффициент вида использования земельного участка, необходимый для определения размера арендной платы за использование расположенных на территории городского округа Новокуйбышевск Самарской области земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставляемых для целей не связанных со строительством (Кв)", утвержденного Решением Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 18.12.2008 N 560 "Об утверждении коэффициентов, необходимых для определения размера арендной платы за использование расположенных на территории городского округа Новокуйбышевск Самарской области земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" в редакции Решения Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 17.03.2016 N 187 в части установления значения коэффициента вида целевого (функционального и разрешенного) использования земельных участков под складскими помещениями в размере 0,052;

- абзац третий подпункта 7.2 Приложения N 1 "Коэффициент вида использования земельного участка, необходимый для определения размера арендной платы за использование расположенных на территории городского округа Новокуйбышевск Самарской области земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставляемых для целей не связанных со строительством (Кв)", утвержденного решением Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 18.12.2008 N 560 "Об утверждении коэффициентов, необходимых для определения размера арендной платы за использование расположенных на территории городского округа Новокуйбышевск Самарской области земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" в редакции решения Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 26.03.2021 N 168 в части установления значения коэффициента вида целевого (функционального и разрешенного) использования земельных участков: земельные участки: "под склад (размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперевалочные станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов)" в размере 0,06478.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что он, будучи собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на территории городского округа Новокуйбышевск, вносит плату за использование земельного участка с кадастровым номером N на котором находятся данные объекты, исходя из коэффициента установленного абзацем третьим подпункта 7.2 Приложения N 1 к Решению N 560 в оспариваемых редакциях.

Полагает, что установленный оспариваемой частью нормативного правового акта размер коэффициента экономически не обоснован, что противоречит основному принципу определения арендной платы, установленному постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, приказу Минэкономразвития России от 29.12.2017 N 710, статье 39.7 Земельного кодекса РФ, чем нарушаются права и законные интересы административного истца.

В судебном заседании представитель - В.Д.В., действующий на основании доверенности, административный иск поддержал по изложенным в нем основаниям, от проведения экспертизы обоснованности заключения экспертизы, выполненной ООО "Л." отказался.

Представители административного ответчика Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области Д.О.В., администрации и главы администрации городского округа Новокуйбышевск З.В.В., действующие на основании доверенностей, в судебном заседании административные исковые требования не признали, просили отказать в их удовлетворении. Представлены письменные возражения, из которых следует, что оспариваемые нормативные правовые акты приняты Думой городского округа Новокуйбышевск в пределах предоставленных полномочий, с соблюдением процедуры их принятия и порядка опубликования. При разработке оспариваемых редакций решений были учтены положения постановления Правительства Самарской области N 308 от 06.08.2008, а также основные принципы определения арендной платы, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации N 582 от 16.07.2009, что отражено в финансово-экономическом обосновании к проекту решения, пояснительной записке, алгоритме расчета коэффициентов вида использования.

Выслушав объяснения представителей сторон и заинтересованных лиц, заключение прокурора, полагавшего, что заявленные требования подлежат удовлетворению, допросив в качестве свидетеля сотрудника ООО "Л." И.О.А., исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также ЗК РФ) земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из данного кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

Статьей 1 Федерального закона от 6 октября 1999 г. N 184-ФЗ "Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации" установлено, что деятельность органов государственной власти субъекта Российской Федерации осуществляется в соответствии с принципом самостоятельного осуществления органами государственной власти субъектов Российской Федерации принадлежащих им полномочий.

Пунктом 12.2 статьи 5 Закона Самарской области от 11 марта 2005 года N 94-ГД "О земле" к полномочиям Правительства Самарской области в области земельных отношений отнесено, в том числе установление порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Самарской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, если иное не установлено федеральными законами.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставленные в аренду без торгов, определен постановлением Правительства Самарской области от 6 августа 2008 года N 308.

Пунктом 3 постановления N 308 предусмотрено, что определение размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории Самарской области, для целей не связанных со строительством, осуществляется в соответствии с методикой, содержащейся в приложении N 1 к настоящему Порядку.

Размер арендной платы в год за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории Самарской области и предоставляемые для целей, не связанных со строительством, рассчитывается по формуле:

,

где:

- коэффициент вида использования земельного участка, утверждаемый правовым актом представительного органа муниципального района, городского округа, городского округа с внутригородским делением.

Частью 3 статьи 34 Федерального закона от 6 октября 2003 года N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" установлено, что вопросы организации и деятельности органов местного самоуправления определяются уставом муниципального образования в соответствии с законом субъекта Российской Федерации.

Устав городского округа Новокуйбышевск Самарской области принят постановлением Думы городского округа Новокуйбышевск от 19.05.2005 N 102 и закрепляет правовые основы местного самоуправления на территории городского округа.

В силу части 1 статьи 21 Устава, Дума городского округа Новокуйбышевск является представительным органом городского округа, входящим в структуру органов местного самоуправления.

По вопросам, отнесенным к компетенции Думы федеральными законами, законами Самарской области, Уставом городского округа Новокуйбышевск, Дума принимает решения, устанавливающие правила, обязательные для исполнения на территории городского округа (часть 2 статьи 23 Устава).

Решения Думы городского округа Новокуйбышевск, согласно пункту 3 части 1 статьи 38 Устава, входят в систему муниципальных правовых актов городского округа Новокуйбышевск.

Оспариваемое решение является нормативным правовым актом, поскольку содержит нормы и правила, которые обязан выполнять неопределенный круг лиц, и рассчитанные на неоднократное применение во времени. Данный нормативный правовой акт не оспаривается по мотивам отсутствия полномочий у административного ответчика на его принятие, процедуре принятия, а также по порядку опубликования.

Согласно части 1 статьи 208 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, с административным исковым заявлением о признании нормативного правового акта не действующим полностью или в части вправе обратиться лица, в отношении которых применен этот акт, а также лица, которые являются субъектами отношений, регулируемых оспариваемым нормативным правовым актом, если они полагают, что этим актом нарушены или нарушаются их права, свободы и законные интересы.

Положениями части 6 указанной выше статьи определено, что административное исковое заявление о признании нормативного правового акта недействующим может быть подано в суд в течение всего срока действия этого нормативного правового акта.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 50 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами", в случаях, когда оспариваемый нормативный правовой акт до принятия судом решения в установленном порядке отменен, а также когда действие его прекратилось, производство по делу не может быть прекращено, если в период действия такого акта были нарушены права и законные интересы административного истца, заявителя, публичные интересы или права и (или) законные интересы граждан, организаций, иных лиц (часть 2 статьи 194, пункт 1 части 8, часть 11 статьи 213, пункт 1 части 2 статьи 214 КАС РФ, часть 5 статьи 3 АПК РФ).

На основании части 7 статьи 213 Кодекса административного производства Российской Федерации при рассмотрении административного дела об оспаривании нормативного правового акта, суд проверяет законность положений нормативного правового акта, которые оспариваются.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона Российской Федерации от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, - федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно пункта 3 статьи 39.7, пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно абз. 2 п. 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды (тарифы, расценки, ставки и т.п.) может устанавливаться или регулироваться уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен.

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Установлено, что в Никулинский районный суд г. Москвы поступил иск Администрации г.о. Новокуйбышевск о взыскании с К.А.Н. задолженности по договору аренды от 12.08.2006 N 112 за пользование земельным участком с КН N.

В соответствии с представленным к исковому заявлению расчетом, размер арендной платы исчисляется с применением коэффициента вида использования земельных участков, утвержденного Решением N 560 в оспариваемых редакциях.

Таким образом, оспариваемый нормативный правовой акт применен к правоотношениям между административным истцом и администрацией городского округа Новокуйбышевск за период с 01.11.2019 по 31.12.2022, окончательный расчет между сторонами не произведен, в связи с чем суд полагает, что административный истец вправе оспорить Решение Думы городского округа Новокуйбышевск от 18.12.2008 N 560 в редакции Решений N 187, 168 (действия которых распространяется на вышеуказанный период).

В соответствии с частью 4 статьи 7 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В числе основных принципов определения арендной платы, в частности, назван принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 11.05.2004 N 209-О выражена правовая позиция в отношении земельного налога, имеющего схожую правовую природу с арендной платой, в силу положений статьи 65 Земельного кодекса РФ, где указано, что плата за землю определяется не произвольно, а на основе анализа и оценки экономических, природных и иных факторов, влияющих в том числе на уровень доходности земельного участка. Судебные органы, не вмешиваясь в сферу нормотворческих полномочий, должны выявлять, проводились ли при принятии нормативного правового акта анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков (осуществлялось ли экономическое обоснование дифференциации ставки платы за землю на основе многофакторного анализа оценочных характеристик земельных участков).

Критериями при определении доходности земельного участка являются категория земель и их разрешенное использование. Кроме того, при принятии нормативного правового акта об установлении арендной платы за землю, помимо оценки категории земель и разрешенного использования земельных участков, должны проводиться анализ и оценка экономических факторов, влияющих на уровень доходности.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

В обоснование возражений относительно заявленных требований административным ответчиком представлены:

- пояснительная записка к проекту решения Думы городского округа Новокуйбышевск (Решение N 187) за подписью руководителя Комитета по управлению муниципальным имуществом (т. 1 л.д. 122-125);

финансово-экономическое обоснование к проекту данного решения в текстовой форме и в форме таблицы (т. 1 л.д. 126-130);

Данные документы были представлены в Думу городского округа Новокуйбышевск с проектом вышеуказанного решения (т. 1 л.д. 119-121).

Из пояснительной записки следует, что при подготовке изменений в решение Думы городского округа были приняты во внимание: экономико-географическое положение городского округа, рынок земельных участков, экономическая эффективность производственной деятельности арендаторов, востребованность земельных участков. С учетом этого, предложено уменьшить коэффициент вида использования земельных участков за исключением земельных участков под промышленными (производственными) организациями, под полигонами для захоронения отходов IV-V классов опасности, под полигонами для захоронения отходов I-III классов опасности.

Вместе с тем, помимо формальных ссылок, сведений об экономико-географическом положении городского округа, об исследовании рынка земельных участков под складскими помещениями, экономической эффективности производственной деятельности арендаторов, как и о востребованности земельных участков в пояснительной записке не приведено.

Как следует из текстовой части финансово-экономического обоснования, в соответствии с принципом экономической обоснованности, согласно которого арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования и в целях недопущения снижения доходов бюджета от арендной платы за землю в 2016 году, а также с учетом уровня инфляции в проект решения Думы о внесении изменений в Решение N 560 предлагаются новые коэффициенты, которые будут применяться по договорам аренды земельных участков, заключенным с 01.01.2016.

При расчете арендной платы Кв коэффициент вида целевого (функционального и разрешенного) использования земельных участков под складскими помещениями в приложении N 1 (в редакции Решения N 187) оставлен прежним - 0,052.

В представленной в материалы дела Выписке из финансово-экономического обоснования в форме таблицы (т. 1 л.д. 126, 127), при установлении оспариваемого коэффициента вида 0,052 для земельных участков под складскими помещениями использованы следующие значения:

"Средний уровень кадастровой стоимости 1 кв. м земель населенных пунктов в разрезе муниципальных образований Самарской области" - 1001;

"Уровень инфляции" - 1, 2434715;

"Средний уровень УПКС с учетом темпов инфляции" - 1245;

"Средний уровень рыночной стоимости земельных участков коммерческого использования в г.о. Новокуйбышевск с учетом скидки на торг" - 902,21;

"Безрисковая ставка" - 0,26%;

"Региональный риск" - 2,08%;

"П - премия за низкую ликвидность" - 0,09%;

Премия за инвестиционный менеджмент, включая:

- "систематический риск, ухудшение общей экономической ситуации" - 3%,

- "систематический риск, увеличение числа конкурирующих объектов" - 5%,

- "систематический риск, изменение федерального или местного законодательства" - 5%,

"несистематический риск, природные и чрезвычайные ситуации" - 5%,

"несистематический риск, ускоренный износ основных средств, моральное устаревание" - 5%,

"несистематический риск, неполучение планируемых доходов от реализации продукции" - 5%,

"несистематический риск, неэффективный менеджмент" - 3%,

"несистематический риск, диверсификация клиентуры" - 3%,

"несистематический риск, товарная и территориальная диверсификация" - 3%,

"количество наблюдений" - 9,

"величина поправки за риск (средневзвешенное значение) - 4,11%;

"SFF Фактор фонда возмещения" - 2,31%;

"Коэффициент капитализации для единого объекта оценки %" - 8,86%;

"Доля улучшений в стоимости единого объекта недвижимости %" - 0,75;

"Коэффициент капитализации для земельного участка %" - 7,12%;

"Величина рыночной арендной ставки, рассчитанная по данным рынка руб./месяц с учетом НДС" - 64,24;

"Коэффициент вида использования земельного участка (Кв) - применяемого для исчисления арендной платы за землю" - 0, 052.

Согласно Алгоритму расчета, средние удельные показатели рыночной стоимости земельных участков в г.о. Новокуйбышевск по видам использования рассчитаны по данным сайтов <данные изъяты> ставка на торг принята к расчетам по данным сайта <данные изъяты>; средний уровень кадастровой стоимости 1 кв. м земель населенных пунктов в разрезе муниципальных образований Самарской области по видам разрешенного использования принят к расчетам на основании постановления Правительства Самарской области от 13.11.2013 N 610; по состоянию на 01.01.2016 учтены темпы инфляции с 2013 по 2016 год: 2013: 1,055; 2014: 1,05; 2015: 1,055; 2016: 1,064, К-т инфляции: 1, 2435. В качестве безрисковой ставки для объектов коммерческой специализированной недвижимости приняты средние значения рентабельности активов по видам деятельности, наиболее соответствующих назначению объекта недвижимости за период с 2005 по 2015 год включительно (источник информации ЕМИСС. Государственная статистика <данные изъяты>. Поправка на риск вложения средств в регионе рассчитана по данным журнала "Эксперт" 2015 в размере 2,08%; приведены также значения фактора риска на инвестиционный менеджмент 0-5%; формулы расчета премии за ликвидность и коэффициента капитализации со ссылкой на расчеты по данным сайта " <данные изъяты> ". При этом, в алгоритме расчета отсутствует подпись составившего его лица.

Суд также отмечает, что текстовую часть финансово-экономического обоснования невозможно соотнести с данными (цифрами), приведенными в подпункте 7.2 таблицы, поскольку в тексте данного обоснования такие значения не содержатся.

Подпись составившего алгоритм расчета лица отсутствует.

При этом, в алгоритме расчета коэффициентов вида использования не приведена какая либо конкретная информация, которая подвергалась анализу, а также основания по которым те или иные значения были приняты как расчетные для земель с видом использования "под складскими помещениями", которые возможно проверить, в связи с чем суд лишен возможности соотнести содержание алгоритма расчета с цифровыми значениями, приведенными в таблице финансово-экономического обоснования.

Кроме того, кадастровая стоимость земель определяется уполномоченным органом по результатам государственной кадастровой оценки на конкретную дату и действует в течение законодательно определенного периода без изменений. Однако, возможность индексации кадастровой стоимости (применение коэффициента инфляции к показателю кадастровой стоимости земельных участков) за период 2013-2016 гг., когда она фактически оставалась неизмененной, при расчете коэффициента вида использования в алгоритме расчета никак не обоснована. Вместе с тем, суд учитывает, что коэффициент инфляции подлежит применению, как было указано выше, согласно постановлению Правительства Самарской области от 06.08.2008 N 308, в формуле расчета размера годовой арендной платы:

.

Экономическое обоснование такому подходу не приведено. Анализ рынка по видам деятельности арендаторов в регионе в представленных материалах отсутствует. Анализ факторов, влияющих на доходность земельных участков исследуемой категории, экономических показателей в зависимости от вида деятельности не представлены.

От проведения судебной экспертизы в целях проверки экономической обоснованности оспариваемого коэффициента вида использования земельных участков представители участвующих в деле лиц отказались.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд приходит к выводу, что представленные административным ответчиком пояснительная записка, финансово-экономическое обоснование, алгоритм расчета коэффициентов вида использования не подтверждают экономическую обоснованность коэффициента вида использования земельных участков под складскими помещениями в размере 0,052, поскольку не содержат объективных и достаточных данных, а также анализа и оценки экономических, природных и иных факторов для исследуемого вида земельных участков, позволяющих проверить правильность приведенных в таблице значений и убедиться, что коэффициент вида использования земельных участков, утвержденный абзацем третьим подпункта 7.2 Приложения N 1 к оспариваемому Решению N 560 в редакции Решения 187 установлен в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков и действительно призван обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателей и арендаторов земельных участков.

Факт того, что коэффициент вида использования для земельных участков под складскими помещениями в размере 0,052 не претерпел измерения и фактически остался таким же, об экономической обоснованности оспариваемого коэффициента не свидетельствует.

Иные доводы представителей административного ответчика и заинтересованных лиц не могут служить поводом для отказа в удовлетворении административного иска, поскольку не опровергают вывод о незаконности оспариваемого положения нормативного правового акта по вышеуказанным основаниям.

Соблюдение принципа экономической обоснованности компетентным государственным или муниципальным органом должно быть доказано путем представления соответствующих расчетов, показывающих доходность земельных участков, а также документов, содержащих многофакторный анализ оценочных характеристик земельных участков.

Однако, доказательств, подтверждающих, что при расчетах оспариваемого коэффициента вида использования земельных участков под складскими помещениями были учтены уровень их коммерческой привлекательности, развитие инфраструктуры, влияющие на уровень доходности, государственное регулирование тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таких участках, субсидии, предоставляемые организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке, а также, в целях соблюдения интересов арендаторов, учитывались производственные затраты, связанные с использованием таких участков, возможность с учетом установленной на основании таких ставок арендной платы получения прибыли от осуществления коммерческой деятельности на земельных участках, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что абзац третий подпункта 7.2 Приложения N 1 к решению Думы городского округа Новокуйбышевск от 18.12.2008 N 560 в редакции решения Думы от 17.03.2016 N 187, которым установлен коэффициент вида целевого использования земельных участков под складскими помещениями в размере 0,052, не отвечает принципу экономической обоснованности, что нарушает права и законные интересы административного истца, как субъекта экономической деятельности, в связи с чем подлежит признанию недействующим, как противоречащий положениям статьи 39.7 ЗК РФ, Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582, имеющим большую юридическую силу.

Поскольку абзац третий подпункта 7.2 Приложения N 1 к Решению Думы N 560 (в редакции, действующей до 01.04.2017), которым установлен оспариваемый коэффициент, применялся и на его основании реализовывались права граждан и организаций, а также формировалась доходная часть бюджета муниципального образования, при этом в названный пункт внесены изменения на основании решения Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 28.02.2017 N 295 (вступившего в силу с 01.04.2017), суд приходит к выводу, что оспариваемый нормативный правовой акт подлежит признанию недействующим с момента вступления в силу указанного решения о внесении изменений, то есть с 01.04.2017.

В обоснование возражений относительно заявленных требований о признании недействующим абзаца третьего подпункта 7.2 Приложения N 1, к Решению N 560 в редакции решения Думы N 168 в части установления значения коэффициента вида целевого (функционального и разрешенного) использования земельных участков: "земельные участки: под склад (размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперевалочные станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов)" в размере 0,06478, административным ответчиком представлены: пояснительная записка к проекту решения Думы городского округа Новокуйбышевск за подписью руководителя Комитета по управлению муниципальным имуществом (т. 1 л.д. 148-155), а также экспертное заключение ООО "Л." от 28.12.2020 - "Анализ оценки факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков в зависимости от места расположения земельного участка с экономическим обоснованием применения коэффициентов для определения арендной платы за земельные участки, расположенные на территории г.о. Новокуйбышевск, государственная собственность на которые не разграничена, и находящиеся в муниципальной собственности" (т. 1 л.д. 156-225).

В пояснительной записке в качестве обоснования внесения изменений в решение Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 18.12.2008 N 560 приведены положения ст. 39.7 Земельного кодекса РФ; содержание принципов, применяемых при расчете арендной платы, определенных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582; отражены порядок определения (расчета) арендной платы за использование земельных участков для целей, не связанных со строительством, и сведения о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, результаты которой утверждены постановлением Правительства Самарской области N 935 от 27.11.2020, подлежащих применению с 01.01.2021; отмечено, что Перечень действующих коэффициентов видов использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории г.о. Новокуйбышевск, не соответствует классификатору, утвержденному Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540, в связи с чем существует необходимость структурного изменения коэффициентов, то есть приведения их наименования в соответствие с действующим классификатором, и экономического обоснования коэффициентов видов использования земельных участков при определении размера арендной платы в соответствие с текущей ситуацией на рынке земельных участков.

Таким образом, необходимость внесения изменений в существующее регулирование обосновано.

В отношении предлагаемых к рассмотрению коэффициентов видов использования в Думу г.о. Новокуйбышевск было представлено экспертное заключение ООО "Л." от 28.12.2020, выполненное на основании муниципального контракта от 04.12.2020 N 3, заключенного с Администрацией г.о. Новокуйбышевск (т. 1 л.д. 240-243).

Как следует из экспертного заключения, исполнитель исследовал сложившуюся практику установления арендных платежей за землю для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и находящихся в муниципальной собственности, в муниципальных образованиях Приволжского Федерального округа с численностью населения не менее 1 млн. человек: <адрес>. В ходе исследований эксперт определил среднерыночные цены удельных показателей стоимости земельных участков по разрешенным видам использования в г.о. Новокуйбышевск; обосновал коэффициент капитализации для определения величины среднерыночной арендной ставки с применением дифференцированного подхода по сегментам рынка участков, специфики видов деятельности арендаторов и объема доступной информации по их экономической деятельности по Самарской области и Российской Федерации за 2017-2019 гг.; исследовал значение рентабельности активов предприятий и организаций по видам использования на территории г.о. Новокуйбышевск; обосновывая применение коэффициентов для определения арендной платы, эксперт исследовал средние значения УПКС земель населенных пунктов на территории городского округа в разрезе оценочных групп, а также средних удельных показателей рыночной стоимости земель, включая земли под коммерческое использование.

Экспертное заключение содержит анализ рынка недвижимости в г.о. Новокуйбышевск, включая анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе 2018-2019 гг.; анализ сегмента рынка земельных участков по категориям; анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости на 01.01.2020 по данным Росреестра; состояние рынка земельных участков коммерческого назначения в Самарской области в общей структуре предложений, в том числе по районам и городам области; анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости по данным информационных ресурсов "А.", БД "И. "Ц.", "И."; график зависимости от УПРС ЗУ под коммерцию" руб./кв. м, от площади, от расстояния до автодорог; основные выводы относительно рынка земельных участков, включая участки под коммерческое использование, в Самарской области по итогам 4-го квартала 2019 г.

Принятые к расчетам значения обоснованы разрешенным видом использования земельных участков (наиболее близких к исследуемым), опираются на анализ количественных, качественных, экономических характеристик земельных участков, расположенных на территории г.о. Новокуйбышевск, с учетом местоположения, а также иных факторов, влияющих на их коммерческую привлекательность, потребительский спрос. В качестве результирующего значения в расчетах принималось среднее значение. В необходимых случаях введены корректировки, в том числе на вид использования "коммерческое использование".

Полученные расчетные данные, а также результаты экспертных исследований приведены в Сводных ведомостях и иных приложениях к заключению.

В экспертном заключении имеются ссылки на доступные источники информации, а также использованную литературу - Методические указания, Справочники оценщика недвижимости, нормативные акты, приведены необходимые выдержки из источников информации в виде таблиц, схем, рисунков, графиков.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля сотрудник ООО "Л." И.О.А. дала исчерпывающие пояснения по вопросу составления экспертного заключения от 28.12.2020, ответила на все поставленные представителем административного истца вопросы.

По мнению суда, экспертное заключение ООО "Л." отвечает требованиям, предъявляемым к данному виду доказательств, установленным статьями 59, 60, 61, 82 КАС РФ, основано на положениях Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и основных требованиях федеральных стандартов оценки (ФСО) N 1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки", ФСО N 2 "Цель оценки и виды стоимости", ФСО N 3 "Требования к отчету об оценке", утвержденных приказами Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 N 297, 298, 299, ФСО N 7 "Оценка недвижимости", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 N 611, является аргументированным, каких либо неясностей и противоречий не содержит.

Сомнения в объективности выводов экспертного заключения относительно величины оспариваемого коэффициента вида целевого использования земельных участков, у суда отсутствуют, поскольку расчет данного коэффициента, по мнению суда, базируется на информации, необходимой и достаточной для ее правильного восприятия, включая необходимый многофакторный анализ рынка в исследуемом сегменте, влияющий на уровень доходности земельных участков, как для арендодателей, так и для арендаторов, что подтверждает его экономическую обоснованность.

Оснований полагать, что экспертное заключение не соответствует требованиям закона, у суда не имеется. Правильность выводов эксперта о величине указанного коэффициента не опровергнута. Ходатайств о назначении судебной экспертизы в целях проверки экономической обоснованности названного коэффициента не заявлено.

Указанные обстоятельства установлены также в ходе рассмотрения Самарским областным судом административного дела N 3а-1243/2022 по административному иску обществ с ограниченной ответственностью "В.", "В. К.-Г", "В. К.-Д", "В. К.-Е", "В. К.-К", "В. К.-С", "В. К.-Ф" к Думе городского округа Новокуйбышевск Самарской области. Данным решением суда признано недействующим Решение N 560 в редакции Решения N 187 в части иного коэффициента (пп. 5.1.9). Также в ходе рассмотрения данного дела судом дана оценка экспертному заключению ООО "Л.", как допустимому доказательству.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного иска о признании недействующим абзаца третьего подпункта 7.2 Приложения N 1 "Коэффициент вида использования земельного участка, необходимый для определения размера арендной платы за использование расположенных на территории городского округа Новокуйбышевск Самарской области земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставляемых для целей не связанных со строительством (Кв)", утвержденного решением Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 18.12.2008 N 560 "Об утверждении коэффициентов, необходимых для определения размера арендной платы за использование расположенных на территории городского округа Новокуйбышевск Самарской области земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" в редакции решения Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 26.03.2021 N 168 в части установления значения коэффициента вида целевого (функционального и разрешенного) использования земельных участков: земельные участки: "под склад (размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперевалочные станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов)" в размере 0,06478.

Руководствуясь статьями 175-180, 208-215 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил:

административное исковое заявление К.А.Н. удовлетворить частично.

Признать недействующим с 01.04.2021 абзац третий подпункта 7.2 Приложения N 1 "Коэффициент вида использования земельного участка, необходимый для определения размера арендной платы за использование расположенных на территории городского округа Новокуйбышевск Самарской области земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставляемых для целей не связанных со строительством (Кв)", утвержденного Решением Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 18.12.2008 N 560 "Об утверждении коэффициентов, необходимых для определения размера арендной платы за использование расположенных на территории городского округа Новокуйбышевск Самарской области земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" в редакции Решения Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 17.03.2016 N 187 в части установления значения коэффициента вида целевого (функционального и разрешенного) использования земельных участков под складскими помещениями в размере 0,052.

В удовлетворении требования о признании недействующим абзаца третьего подпункта 7.2 Приложения N 1 "Коэффициент вида использования земельного участка, необходимый для определения размера арендной платы за использование расположенных на территории городского округа Новокуйбышевск Самарской области земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и предоставляемых для целей не связанных со строительством (Кв)", утвержденного решением Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 18.12.2008 N 560 "Об утверждении коэффициентов, необходимых для определения размера арендной платы за использование расположенных на территории городского округа Новокуйбышевск Самарской области земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" в редакции решения Думы городского округа Новокуйбышевск Самарской области от 26.03.2021 N 168 в части установления значения коэффициента вида целевого (функционального и разрешенного) использования земельных участков: земельные участки: "под склад (размещение сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, нефтехранилища и нефтеналивные станции, газовые хранилища и обслуживающие их газоконденсатные и газоперевалочные станции, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов)" в размере 0,06478 - отказать.

Сообщение о решении суда подлежит официальному опубликованию в печатном издании - городская газета "Вестник" в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по административным делам Четвертого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 02.03.2023.