|
18 марта 2016 г.
|
Дело N А01-327/2015
|
Резолютивная часть постановления объявлена 03 марта 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 18 марта 2016 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от ответчика (истца по встречным требованиям) - территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея (ОГРН 1100105000214) - Полуэктовой И.А. (доверенность от 14.01.2016), в отсутствие представителей истца (ответчика по встречным требованиям) - общества с ограниченной ответственностью "Агро-Юг" (ОГРН 1120107000276), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе публично, посредством размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2015 (судьи Ломидзе О.Г., Авдонина О.Г., Малыхина М.Н.) по делу N А01-327/2015, установил следующее.
Общество с ограниченной ответственностью "Агро-Юг" (далее - общество, ООО "Агро-Юг") обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с исковым заявлением к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Адыгея (далее - территориальное управление, управление Росимущества), в котором просило:
- оставить пункт 3 договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 09.08.2013 N 08/2013 (далее также - договор аренды) в действующей редакции, без внесения изменений в подпункт 3.6 и без дополнения его подпунктом 3.9;
- изложить подпункт 4.3.2 договора аренды в следующей редакции: "4.3.2. Передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, либо передавать земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды при условии письменного уведомления Арендодателя.";
- изложить подпункт 4.4.12 договора аренды в следующей редакции: "4.4.12. В случае прекращения своей деятельности или передачи прав на здания, строения и сооружения другому лицу, в 10-дневный срок направить Арендодателю об этом письменное уведомление с указанием наименования и реквизитов лица, к которому перешли права, с приложением копий правоустанавливающих документов.";
- оставить подпункт 8.1 договора в действующей редакции;
- подпункт 8.3 договора аренды исключить (уточненные требования; т. 1, л. д. 136, 138 - 139).
Территориальное управление предъявило к обществу встречный иск, в котором просило обязать общество в десятидневный срок с момента вступления в силу решения суда заключить дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений к договору аренды земельного участка на следующих условиях:
1. Пункт 3.6. Договора аренды читать в следующей редакции: "3.6. Размер арендной платы пересматривается Арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год с оформлением дополнительного соглашения в следующих случаях:
- в случае изменения рыночной стоимости Участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;
- в случае перевода Участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования Участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации;
- в связи с введением в действие нормативно-правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы.
В случае изменения рыночной стоимости арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, указанный в пункте 8 Правил определения размера арендной платы, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", не применяется.";
2. Дополнить Договор пунктом 3.9. следующего содержания: "3.9. Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.
Изменение размера арендной платы путем корректировки на размер уровня инфляции осуществляется Арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением Арендатора без оформления Дополнительного соглашения.";
3. Пункт 4.3.2. Договора читать в следующей редакции: "4.3.2. Передавать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, либо передать земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды при условии письменного уведомления Арендодателя.";
4. Пункт 8.1. Договора читать в следующей редакции: "8.1. Все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме путем заключения Дополнительного соглашения, кроме изменений, указанных в п.п. 3.9., 4.2.3. и 4.4.9.";
5. Пункт 8.3 Договора исключить.
6. Соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея.
7. Настоящее Соглашение является неотъемлемой частью Договора и недействительно в отдельности от него.
8. Настоящее соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых по одному экземпляру хранится у Сторон, третий экземпляр передается в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Адыгея (т. 1, л. д. 94 - 99).
Определением от 26.03.2015 встречные исковые требования территориального управления приняты судом к производству для рассмотрения в рамках настоящего дела (т. 1, л. д. 131 - 132).
Решением от 05.06.2015 исковые требования общества удовлетворены. Пункт 3, подпункт 8.1 договора аренды оставлены в действующей редакции, подпункты 4.3.2 и 4.4.12 изложены в предложенной ООО "Агро-Юг" редакции, подпункт 8.3 из текста договора аренды исключен. Встречные исковые требования территориального управления к обществу удовлетворены частично. На общество возложена обязанность в десятидневный срок с момента вступления в законную силу данного решения, подписать с территориальным управлением дополнительное соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды определенного судом содержания, а именно, изложить подпункты 4.3.2 и 4.4.12 в редакции, соответствующей содержанию данных подпунктов в предложенной ООО "Агро-Юг" и принятой судом при удовлетворении первоначального иска редакции, подпункт 8.3 из текста договора аренды исключить. В остальной части заявленных требований территориальному управлению отказано.
Судебный акт мотивирован следующим. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 13.05.2013 по делу N А01-2288/2012 на территориальное управление возложена обязанность в двухнедельный срок с момента вступления решения в законную силу заключить с обществом договор аренды земельного участка (площадью 5 199 158 кв. м, с кадастровым номером 01:05:33 05 002:590, расположенного по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п. Супс), право аренды которого приобретено ООО "Агро-Юг" на публичных торгах по договору купли-продажи имущества от 16.04.2012, на условиях, указанных в договоре аренды земельного участка от 13.07.2011 N 19/2011 (заключен ОАО "Рыбкомбинат "Рассвет" - арендатор, территориальное управление - арендодатель), в редакции дополнительного соглашения от 21.02.2012 N 1. Во исполнение указанного решения между территориальным управлением и ООО "Агро-Юг" заключен договор от 09.08.2013 N 08/2013 аренды земельного участка, по пункту 3 и подпунктам 4.3.2, 4.4.12, 8.1 и 8.3 которого, у сторон возникли разногласия. Изменения подпункта 3.6 и дополнение пункта 3 подпунктом 3.9 в редакции территориального управления суд не принял. Пункт 3 договора устанавливает размер и условия внесения арендной платы. Размер, порядок и условия внесения арендной платы для ООО "Агро-Юг" были определены по результатам торгов и на основании решения суда по делу N А01-2288/2012. В соответствии с пунктом 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13, далее - постановление Пленума N 73) судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, устанавливаемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется. Арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования. Она складывается в ходе торгов в зависимости от рыночных цен. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, которые предусмотрены условиями договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13). В постановлении Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства N 582, Правила N 582, Основные принципы) установлен такой способ определения размера арендной платы, как по результатам торгов. Преюдициальное значение (часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) в данной части имеет и решение от 13.05.2013 по делу N А01-2288/2012. Заявляя об изменении редакции подпункта 3.6, и дополнении договора аренды подпунктом 3.9, территориальное управление в отношении одного земельного участка просит рассчитывать размер арендной платы иным способом. Доводы территориального управления, мотивированные указаниями суда по делу N А01-2288/2012, судом отклонены, ввиду отсутствия законных оснований для изменения методики определения размера арендной платы и определения ее в соответствии с постановлением Правительства N 582, исходя из рыночной стоимости земельного участка. Редакция пункта 4.3.2 договора аренды ограничивает установленные гражданским (пункт 9 статьи 223 Гражданского кодекса, пункт 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", далее - постановление Пленума N 11) и земельным законодательством права арендатора на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, передачу их в залог, в качестве вклада в уставный капитал, паевого взноса, субаренду, без письменного согласия территориального управления. По данному пункту позиции сторон совпадают. Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Указанная правовая норма является императивной. Соответственно, пункт 4.4.12 договора аренды, предусматривающий в случае передачи арендатором прав на здания, строения и сооружения третьему лицу, расторжение договора и заключение нового в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), не может быть сохранен в существующей редакции, а требование о его изложении в предложенной обществом редакции, правомерно. Поскольку в удовлетворении встречного иска территориального управления в части дополнения пункта 3 подпунктом 3.9 отказано, оснований для внесения дополнения в подпункт 8.1, в виде ссылки на подпункт 3.9, не имеется; подпункт 8.1 подлежит оставлению в договоре аренды в действующей редакции. Подпункт 8.3 в изложенной в договоре редакции противоречит пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса, в связи с чем, не может быть сохранен в тексте договора и подлежит исключению. Позиции сторон относительно данного пункта совпадают. Поскольку разрешенные судом разногласия должны быть оформлены сторонами договора дополнительным соглашением, встречное исковое заявление территориального управления об обязании общества такое соглашение заключить, подлежит удовлетворению, с учетом удовлетворенных судом требований ООО "Агро-Юг". При рассмотрении настоящего спора суд учел правовую позицию, содержащуюся в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" (далее - постановление Пленума N 16), указав, что суд вправе изменить договор, содержащий несправедливые договорные условия, если контрагент, которому проект договора был предложен другой стороной, поставлен в положение, затрудняющее при заключении такого договора согласование иного содержания отдельных его условий (оказался слабой стороной). Поскольку согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 Гражданского кодекса.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 20.11.2015 решение от 05.06.2015 изменено, из резолютивной части решения исключены абзацы 2 и 5, согласно которым пункт 3 и подпункт 8.1 договора аренды следует оставить в действующей редакции. Резолютивная часть решения после абзаца 8 дополнена текстом следующего содержания:
"Дополнить договор N 08/2013 от 09.08.2013 пунктом 3.9 следующего содержания: "При расчете арендной платы производится индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
В случае изменения кадастровой стоимости участка на год, следующий за годом, в котором произошло такое изменение, индексация арендной платы на размер уровня инфляции не производится.
Изменение размера арендной платы в результате индексации с учетом размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора без оформления дополнительного соглашения".
Пункт 8.1 договора аренды изложить в следующей редакции: "Все изменения и (или) дополнения к договору оформляются сторонами в письменной форме путем заключения дополнительного соглашения, кроме изменений, указанных в п.п. 3.9, 4.2.3 и 4.4.9".
В остальной части решение суда в его обжалованной части оставлено без изменения.
Судебный акт апелляционного суда мотивирован следующим. Суд первой инстанции верно установил, что право аренды в отношении спорного земельного участка приобретено на торгах в составе имущественного комплекса, по цене, согласованной с уполномоченным органом. При таких обстоятельствах условия нового договора аренды должны были соответствовать условиям предыдущего, право аренды по которому приобретено на публичных торгах. Приобретение права аренды на торгах влечет перенаем в договоре аренды. Из представленного в дело кадастрового паспорта спорного земельного участка с кадастровым номером 01:05:3305002:590, площадью 5 199 158 кв. м, следует, что предыдущим его кадастровым номером является 01:05:3305002:5. Решением Арбитражного суда Республики Адыгея от 13.04.2011 удовлетворены требования ОАО "Рыбзавод "Рассвет" к территориальному управлению о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 01:05:3305002:5, площадью 5 234 013 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Тахтамукайский район, п. Супс. В рамках настоящего дела рассматривается спор между территориальным управлением и ООО "Агро-Юг" о внесении изменений в договор аренды от 09.08.2013, заключенный на основании судебных актов по делу N А01-2288/2012. Досудебный порядок разрешения спора, установленный положениями статей 445, 452 Гражданского кодекса, сторонами соблюден, они имеют защищаемый законом интерес в стабилизации арендных правоотношений путем разрешения спора о необходимости внесения в договор изменений, в том числе обусловленных установлением регулируемой арендной платы (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09). В удовлетворении требования территориального управления об изложении пункта 3.6 договора аренды в новой редакции судом отказано верно. Земельный участок находится в собственности Российской Федерации, арендная плата за использование такого участка носит регулируемый характер (пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - Земельный кодекс) и регламентирована постановлением Правительства N 582. Расчет арендной платы по договору от 09.08.2013 осуществлен на основании кадастровой стоимости земельного участка. Право аренды приобретено истцом на торгах, оценка права аренды зависит от условий договора аренды. При таком приобретении предполагается, что арендное пользование продолжится новым арендатором на условиях заключенного договора аренды, поэтому оснований для внесения изменений, направленных на установление нового способа определения арендной платы - на основании рыночной стоимости вместо определения арендной платы на основании кадастровой стоимости - апелляционный суд, как и суд первой инстанции, не усмотрел. Отказывая в дополнении договора по требованию территориального управления пунктом 3.9 (о корректировке размера арендной платы на размер уровня инфляции), суд первой инстанции применил подход, изложенный в пункте 18 постановления Пленума N 73 и исходил из того, что размер арендной платы по заключенному сторонами договору не является регулируемым, поскольку определен по результатам торгов и на основании решения суда по делу N А01-2288/2012. Данный вывод не соответствует обстоятельствам дела. На торгах приобретено право аренды, однако в рассматриваемом случае размер арендной платы по результатам торгов (торги на повышение ставки арендной платы) не определялся, арендная плата является регулируемой. Из содержания пунктов 8, 9 и 10 Правил N 582 следует, что в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за земельные участки ее изменение может производиться в связи с изменением размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, и в связи с изменением кадастровой или рыночной стоимости земельного участка. При этом подход, содержащийся в пунктах 9 и 10 Правил N 582, предполагает отсутствие учета изменений размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете только на год, следующий за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости (либо рыночной) земельного участка. Соответствующие разъяснения приведены в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном его Президиумом 26.06.2015 (вопрос N 6; далее - Обзор N 2). Формулировку предложенного территориальным управлением пункта 3.9 договора аренды апелляционный суд скорректировал с учетом положений постановления Правительства N 582, а также Обзора N 2. Соответственно, удовлетворено требование территориального управления об изложении в новой редакции пункта 8.1 договора аренды. Предложенную обществом редакцию пункта 4.4.12 договора аренды апелляционный суд оценил как корректную. Истец просил внести изменения в договор решением суда, ответчик просил о заключении дополнительного соглашения. Резолютивная часть решения сформулирована с учетом заявленных требований, в соответствии с положениями статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса. Выводы суда в части внесения в договор изменений в виде дополнения договора пунктом 3.9 и изложения в новой редакции пункта 8.1, не соответствуют обстоятельствам дела. Указание в иске общества на оставление пункта 3 и пункта 8.1 договора от 09.08.2013 N 08/2013 в действующей редакции апелляционная коллегия оценила как возражение против встречного иска (не самостоятельные требования).
В кассационной жалобе территориальное управление просит апелляционное постановление от 20.11.2015 по настоящему делу изменить в части, изложив пункт 3.6 договора в предложенной им редакции. По мнению подателя жалобы, судебные акты в части отказа в изменении редакции подпункта 3.6 пункта 3 договора, вынесены при неправильном применении норм материального права. Договор изначально заключен с ОАО "Рыбкомбинат "Рассвет" в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования, исходя из чего размер арендной платы был определен на основании подпункта "б" пункта 3 постановления Правительства N 582, как 0,3 процента от кадастровой стоимости в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, право на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Пунктами 3.6, 3.7 предусмотрены условия пересмотра размера арендной платы. В результате судебных разбирательств по поводу внесения изменений в договор аренды по делу N А01-2288/2012 между территориальным управлением и ООО "Агро-Юг" был заключен договор аренды земельного участка на условиях ранее заключенного договора аренды (договора с ОАО "Рыбкомбинат "Рассвет") и на условиях, предусматривающих изменение размера арендной платы. При этом суд в решении по делу N А01-2288/2012 указал, что территориальное управление не лишено права, заключив договор аренды на условиях, соответствующих выставленному на продажу праву, изменить в дальнейшем размер арендной платы. Из условий первоначального договора, заключенного с ОАО "Рыбкомбинат "Рассвет", не следует, что он заключен по результатам торгов. Размер арендной платы по договору от 09.08.2013 N 08/2013, заключенному с ООО "Агро-Юг", также определен не по результатам торгов, что следует из содержания пункта 3.1 и приложения N 2 к договору. Апелляционный суд установил, что размер арендной платы за земельный участок по результатам торгов не определялся. Поскольку переданный в аренду земельный участок находится в публичной собственности, договор заключен после введения в действие Земельного кодекса, к нему подлежит применению регулируемая арендная плата, изменения которой вправе требовать арендодатель. Продолжение арендных правоотношений как с ООО "Агро-Юг", так и с иными лицами, на условиях определения размера арендной платы в процентном отношении от кадастровой стоимости недопустимо, поскольку такой порядок мог быть установлен только в отношении ОАО "Рыбкомбинат "Рассвет", являющегося носителем права (постоянного) бессрочного пользования. Новая редакция пункта 3.6, дополнительный пункт 3.9 и изменения в пункт 8.1 договора аренды подготовлены территориальным управлением с целью последующей возможности изменения методики определения размера аренды платы и ее определения в соответствии с постановлением Правительства N 582, исходя из рыночной стоимости земельного участка.
Письменный отзыв на кассационную жалобу от общества в арбитражный суд округа не поступил.
В судебном заседании представитель территориального управления на удовлетворении кассационной жалобы настаивал.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав в открытом судебном заседании представителя ответчика (истца по встречным требованиям), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Апелляционное постановление обжалуется в части отказа в изложении пункта 3.6 договора аренды в предложенной территориальным управлением редакции, поэтому в остальной части окружным судом кассационной инстанции не проверяется.
Фактические обстоятельства, связанные с заключением 09.08.2013 на основании судебных актов по делу N А01-2288/2012 между территориальным управлением (арендодатель) и ООО "Агро-Юг" (арендатор) договора N 08/2013 аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, из земель сельскохозяйственного назначения, площадью 5 199 158 кв. м, с кадастровым номером 01:05:33 05 002:590, расположенного по адресу: Российская Федерация, Республика Адыгея, Тахтамукайский район, п. Супс, предоставленного для водохозяйственного использования, право аренды которого приобретено обществом на публичн
