Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 октября 2018 г. N Ф08-8328/18 по делу N А32-31560/2017

г. Краснодар

17 октября 2018 г.

Дело N А32-31560/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 17 октября 2018 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 17 октября 2018 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С., в отсутствие в судебном заседании истца - администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367) и ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Интермет" (ИНН 2320110140, ОГРН 1022302941968), извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Интермет" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2018 (судьи Еремина О.А. Новик В.Л., Шапкин П.В.) по делу N А32-31560/2017, установил следующее.

Администрация города Сочи (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью "Интермет" (далее - общество) с исковым заявлением, в котором просила:

- взыскать с общества 396 318 рублей 76 копеек долга по арендной плате по договору от 24.07.2006 N 4900770232 за период с 01.01.2015 по 31.03.2017;

- взыскать с общества 1 027 509 рублей 94 копейки неустойки за период с 01.01.2015 по 10.02.2017;

- расторгнуть договор от 24.07.2006 N 4900770232 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0304006:0105 общей площадью 5150 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная.

Иск мотивирован длительным ненадлежащим неисполнением обществом обязательства по внесению арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304006:0105 по договору от 24.07.2006 N 4900770232. Ответчиком допускаются систематические просрочки исполнения обязательств по договору, которые являются существенными и влекут его расторжение в соответствии с положениями статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статей 22, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 15.02.2018 (судья Боровик А.М.) требования о взыскании 396 318 рублей 76 копеек долга, 1 027 509 рублей 94 копеек пени оставлены без рассмотрения. В удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 24.07.2006 N 4900770232 отказано.

Суд установил, что на основании распоряжения филиала территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю (далее - территориальное управление) от 21.07.2006 N 04-04/3462С между территориальным управлением и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 24.07.2006 N 04-04/232С. По условиям договора обществу на праве аренды сроком до 24.07.2055 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304006:0105 общей площадью 5150 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Шоссейная. Согласно пункту 4.1 договора размер арендной платы в год составляет 311 007 рублей (размер платы определен на основании отчета от оценки ООО "Центр экономических и правовых экспертиз" от 13.07.2006 N 0247). Арендная плата вносится ежеквартально, не позднее 10 числа последнего месяца каждого квартала, а оплата за 4-й квартал производится до 10 ноября текущего года (пункт 4.6 договора). Право собственности Российской Федерации на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) 03.10.2008 (свидетельство о государственной регистрации серии 23-АЕ N 314350). Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации 04.12.2008. На земельном участке располагается объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности обществу - фонтан, литера Е, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.05.2006 серии 23 АА N 637805. На основании распоряжения территориального управления от 04.08.2009 N 867-р по акту от 14.08.2009 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304006:0105 из федеральной собственности передан в собственность муниципального образования город-курорт Сочи. В ЕГРН внесена 17.09.2009 регистрационная запись о праве муниципальной собственности на указанный земельный участок, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АЕ N 976861. Департаментом имущественных отношений администрации города Сочи (далее - департамент) и обществом заключено дополнительное соглашение от 05.07.2010 N 1 к договору аренды от 24.07.2006 N 04-24/232С, на основании которого в ранее заключенный договор внесены изменения, касающиеся нумерации договора (договору присвоен N 4900770232), арендодателя участка, кадастрового номера земельного участка и реквизитов внесения арендных платежей. Дополнительное соглашение к договору аренды зарегистрировано в ЕГРН 23.08.2010. Указывая на то, что у общества образовалась задолженность по внесению арендных платежей, департамент направил в адрес общества претензию от 19.12.2016 N 32740/02-05-16, в которой просил в 10-дневный срок с момента получения претензии погасить образовавшийся долг и представить платежные документы в адрес департамента. В случае неисполнения требований претензии будет инициирован судебный спор о взыскании долга, неустойки и о расторжении договора. В претензии от 27.02.2017 департамент, в связи с тем, что обществом не погашен долг по арендной плате, потребовал в десятидневный срок со дня получения претензии обеспечить явку представителя общества для подписания соглашения о расторжении договора аренды. Неисполнение обществом требований департамента явилось основанием для обращения администрации, как органа муниципальной власти общей компетенции, в арбитражный суд с иском по настоящему делу. Руководствуясь пунктом 5 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) и пунктом 9.2 договора, в котором содержится третейская оговорка, суд пришел к выводу о том, что требования администрации о взыскании с общества долга по арендной плате и неустойки следует оставить без рассмотрения. Существование Третейского суда при Торгово-промышленной палате г. Сочи подтверждается письмом Торгово-промышленной палаты города Сочи от 29.03.2016 за N 62. Из протокола судебного заседания от 12.12.2017 следует, что представитель ответчика ссылался на то, что в соответствии с пунктом 9.2 договора аренды спор (в части взыскания долга и неустойки) подлежит рассмотрению в Третейском суде при Торгово-промышленной палате г. Сочи. В материалы дела не представлено доказательств того, что включенная в текст договора аренды третейская оговорка недействительна, утратила силу или не может быть исполнена. При разрешении требования о расторжении договора суд учел положения статей 450, 606, 614, 619 Гражданского кодекса, статью 46 Земельного кодекса, а также разъяснения, изложенные в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" (далее - информационное письмо от 05.05.1997 N 14), в постановлениях Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление от 24.03.2005 N 11) и от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73). Согласно акту сверки взаиморасчетов за период с 01.01.2016 по 24.01.2018 у ответчика числится переплата по арендной плате в сумме 51 100 рублей 17 копеек (по состоянию на 24.01.2018). Согласно акту сверки взаиморасчетов по состоянию на 27.09.2017 у ответчика числится переплата по арендной плате в сумме 27 198 рублей 77 копеек. Поскольку факт ненадлежащего исполнения обязательств применительно к рассматриваемому периоду документально не подтвержден (с учетом оставления без рассмотрения требований о взыскании долга и неустойки), суд не усмотрел оснований для расторжения договора аренды.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2018 решение от 15.02.2018 отменено в части отказа в удовлетворении требования администрации о расторжении договора аренды земельного участка. В указанной части принят новый судебный акт, которым договор от 24.07.2006 N 4900770232 расторгнут. В остальной части решение оставлено без изменения.

Апелляционный суд исходил из того, что арендуемый обществом земельный участок находится в муниципальной собственности. По условиям договора аренды (пункт 5.1.5) арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при существенных нарушениях условий договора, в том числе, невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пунктах 6.2, 6.3 договора; невнесении арендной платы за землю более двух раз подряд по истечении установленного в пункте 4.6 договора срока платежа. В обоснование требования о расторжении договора администрация ссылается на неисполнение арендатором обязательства по оплате за период с 01.01.2015 по 31.03.2017 в размере 396 318 рублей 76 копеек и пени за период с 31.12.2014 по 10.02.2017. Администрация ранее неоднократно обращалась в арбитражный суд с требованиями о взыскании с общества задолженности и расторжении договора аренды. Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 04.05.2012 по делу N А32-42187/2011 с общества в пользу администрации взыскано 239 470 рублей 97 копеек задолженности за период с 18.09.2009 по 30.09.2011, а также пени по состоянию на 26.10.2011 в размере 416 283 рублей 21 копейки. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2015 по делу N А32-42187/2011 исковые требования администрации оставлены без рассмотрения на основании пункта 5 части 1 статьи 148 Кодекса. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2015 по делу N А32-17132/2013 с общества в пользу администрации взыскано 71 060 рублей неустойки за период с 11.06.2012 по 26.02.2013. В удовлетворении требования о расторжении договора отказано. Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2016 по делу N А32-44732/2014 исковое заявление администрации в части расторжения договора аренды от 24.07.2006 N 4900770232 оставлено без рассмотрения. С общества в пользу администрации взыскано 1 845 195 рублей 52 копейки неустойки за период с 01.01.2013 по 31.12.2014. В рамках дела N А32-23402/2016 администрация предъявила требование о расторжении договора от 24.07.2006 N 4900770232, ссылаясь на систематическое нарушение обществом обязательства по внесению арендной платы. При разрешении спора установлено, что на 01.12.2014 задолженность по договору отсутствует, доказательств нарушения сроков оплаты в последующие периоды администрацией не представлено, поэтому в удовлетворении иска отказано. Судом апелляционной инстанции неоднократно истребовались у общества документы по оплате по спорному договору (определения об отложении судебного заседания от 04.05.2018, от 30.05.2018). Ответчик такие документы не представил, в обоснование своих возражений общество ссылается на акт сверки взаиморасчетов по состоянию на 25.04.2018, а также судебные акты по делам NN А32-42187/2011, А32-17132/2013, А32-44732/2014, А32-23402/2016. Исследовав акты сверки взаиморасчетов сторон (по состоянию на 27.09.2017 и на 24.01.2018), суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии существенного нарушения обществом условий договора аренды, поскольку за обществом числится переплата по арендным платежам. Между тем, судом первой инстанции не дана оценка наличию неисполненных арендатором обязательств по внесению пени за нарушение сроков оплаты по договору, что отражено в названных актах сверки, а также ранее состоявшимся судебным актам о взыскании неустойки за нарушение сроков оплаты по договору. Согласно акту сверки расчетов (на 27.09.2017) пеня арендатору начислена в размере 1 806 475 рублей 50 копеек, по акту сверки от 24.01.2018 размер пени составляет 1 841 868 рублей 26 копеек. По акту сверки (по состоянию на 25.04.2018), представленному в суд апелляционной инстанции, по договору также имеется переплата в размере 22 852 рублей 03 копеек, но арендатору начислена пеня в размере 1 824 988 рублей 07 копеек. Все указанные акты сверки не подписаны со стороны общества, однако представлены в материалы дела ответчиком, доказательств, опровергающих содержащиеся в них сведения в части сроков фактической уплаты за пользование земельным участком, не представлено. Кроме того, неустойка за нарушение срока внесения платы за пользование земельным участком взыскивалась с общества в судебном порядке (дела N А32-17132/2013 и N А32-44732/2014). Указание в судебных актах по делу N А32-23402/2016 на отсутствие задолженности по договору аренды земельного участка по состоянию на 01.12.2014 не имеет значения, так как в названных актах сверки указано на начисление неустойки в последующие периоды. При этом периоды просрочки оплаты по договору составляют значительные периоды времени. Платежных документов по требованию суда апелляционной инстанции общество не представило, сведения, содержащиеся в актах сверки взаиморасчетов (представленных самим ответчиком) не опровергнуты. Из актов сверки (по состоянию на 27.09.2017 и на 25.04.2018) следует, что задолженность за первый квартал 2016 года (подлежит внесению до 10 числа последнего месяца квартала - пункт 4.6 договора) оплачена по платежному поручению от 09.06.2016 N 37288, за второй квартал 2016 года - плата внесена 12.09.2016, за четвертый квартал 2016 года - 04.07.2017. Задолженность за первый квартал 2017 года погашена 04.07.2017, за второй квартал 2017 года - 25.09.2017. В пояснениях по делу общество не отрицает факт несвоевременной оплаты по договору аренды. По данному делу администрация заявляла требования о взыскании с общества задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.03.2017, а также пени по состоянию на 10.02.2017. Обстоятельства систематического неисполнения обязательства по внесению арендной платы свидетельствуют о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды. Доказательств оплаты начисленной арендодателем неустойки также не представлено, при этом доводов о неправомерном начислении неустойки общество в обоснование своих возражений не приводило. Кроме того, с учетом акта сверки взаиморасчетов по состоянию на 25.04.2018 неустойка арендатором не оплачена и в период рассмотрения апелляционной жалобы. Исходя из установленных обстоятельств, а также состоявшихся ранее судебных актов по делам N А32-42187/2011, N А32-17132/2013 и N А32-44732/2014, суд апелляционной инстанции признал общество недобросовестным арендатором, сохранение договорных отношений с которым нецелесообразно и невыгодно для администрации (арендодателя), поэтому удовлетворил требование о расторжении договора от 24.07.2006 N 4900770232. Довод общества о том, что на спорном земельном участке расположен объект недвижимости (сооружение - фонтан), принадлежащий на праве собственности ответчику, что исключает расторжение договора аренды, судом апелляционной инстанции отклонен со ссылкой на правовые позиции, сформулированные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10. Отсутствие договорных отношений по аренде земельного участка между его собственником и собственником объекта недвижимости, расположенного на данном участке, не является основанием для освобождения собственника недвижимости от уплаты за пользование земельным участком по правилам главы 60 Гражданского кодекса.

Общество обжаловало апелляционное постановление в кассационном порядке. Заявитель в жалобе просит указанный акт отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) апелляционным судом норм материального и процессуального права. Жалоба мотивирована следующим. Апелляционный суд вышел за пределы требований, заявленных администрацией. Требование о расторжении договора аренды истец основывает на существовании у ответчика задолженности по арендной плате и пени за период с 01.01.2015 по 31.03.2017. В материалах дела имеются претензии департамента о погашении задолженности по состоянию на 19.12.2016 и на 27.02.2017. Таким образом, основания требования истца о расторжении договора аренды ограничиваются периодом с 01.01.2015 до 27.02.2017. Однако апелляционный суд вышел за рамки исковых требований и начал рассматривать период за пределами 27.02.2017 (март 2017 года, сентябрь 2017 года), а также периоды предшествующие 01.01.2015, которые уже были рассмотрены судами в рамках других дел (N А32-42187/2011, N А32-17132/2013, N А32-44732/2014 и N А32-23402/2016), что недопустимо. В данных судебных актах за период до 06.07.2016 судами установлены обстоятельства, исключающие основания для расторжения договора аренды за период по состоянию на указанную дату. Период аренды до 06.07.2016 судами в рамках разрешения спора по делу N А32-23402/2016 уже рассматривался, которыми установлен факт отсутствия у общества задолженности по арендной плате по состоянию на 06.07.2016, в связи с чем и было отказано в удовлетворении требования о расторжении договора аренды. В рамках настоящего дела, с учетом указанных обстоятельств, в том числе направленного ответчику требования от 27.02.2017, суду в целях разрешения требования о расторжении договора аренды, надлежало исследовать период с 07.07.2016 по 27.02.2017. Производство в части периода до 07.07.2016 подлежало прекращению. Игнорирование апелляционным судом преюдициального значения ранее состоявшихся судебных актов привело к принятию незаконного постановления. Удовлетворение требования о расторжении договора аренды не привело к восстановлению нарушенных прав и интересов муниципального собственника недвижимого имущества. Расторжение договора аренды не повлечет возврат земельного участка, поскольку общество является собственником объекта недвижимости (фонтана), расположенного на нем. Удовлетворение же такого иска может повлечь неблагоприятные последствия для сторон, поскольку расторжение договора аренды приведет к обязанности, но уже беститульного владельца участка, вновь исчислять размер неосновательного обогащения. Это может внести неопределенность в вопрос о порядке начисления надлежащего размера платежей за пользование участком. С учетом баланса интересов сторон такая мера как расторжение договора аренды будет несоразмерна степени нарушенного обязательства. Кроме того, апелляционным судом неправильно применены нормы материального права, поскольку статья 619 Гражданского кодекса, как и пункт 5.1.5 договора аренды предусматривают право арендодателя на досрочное расторжение договора в связи с неуплатой арендной платы, а не неустойки.

От администрации отзыв на жалобу не поступил.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили. От общества поступило ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для ее удовлетворения.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании распоряжения от 21.07.2006 N 04-04/3462С территориальное управление (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 24.07.2006 N 04-04/232С аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности. По условиям договора обществу на срок до 24.07.2055 предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 5150 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304006:0105. Участок из земель поселений расположен во второй зоне округа санитарной охраны курорта, в зоне особого режима использования земель, в зоне курортных парков и других зеленых насаждений общего пользования земель, в зоне курортных парков и других зеленых насаждений общего пользования. Земельный участок предоставлен в аренду для эксплуатации расположенного на нем сооружения (фонтана), по ул. Шоссейная, в Хостинском районе г. Сочи, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к договору и являющемуся его неотъемлемой частью, в том числе обременения правами иных лиц. Размер арендной платы в год составляет 311 007 рублей (размер платы определен на основании отчета от оценки ООО "Центр экономических и правовых экспертиз" от 13.07.2006 N 0247). Арендная плата вносится ежеквартально, не позднее 10 числа последнего месяца каждого квартала, а оплата за 4-й квартал производится до 10 ноября текущего года. Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при существенных нарушениях условий договора, в том числе: невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пунктах 6.2 (обязанности арендатора), 6.3 договора (запреты арендатора); невнесении арендной платы за землю более двух раз подряд по истечении установленного в пункте 4.6 договора срока платежа (пункт 5.1.5). Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок без выставления счетов арендодателя (пункт 6.2.2). Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 5.1.5 договора (пункт 8.2 договора). Споры, возникающие по взысканию невнесенной арендной платы, пени по договору подлежат разрешению в Третейском суде при Торгово-промышленной палате г. Сочи, в соответствии с правилами указанного суда. Решение Третейского суда является окончательным (пункт 9.2).

Право собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304006:0105 зарегистрировано в ЕГРН 03.10.2008 (свидетельство о государственной регистрации серии 23-АЕ N 314350).

Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации 04.12.2008.

На земельном участке располагается объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности обществу - фонтан (литера Е), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.05.2006 серии 23 АА N 637805.

На основании распоряжения территориального управления от 04.08.2009 N 867-р по акту от 14.08.2009 земельный участок с кадастровым номером 23:49:0304006:0105 из федеральной собственности передан в собственность муниципального образования город-курорт Сочи.

17 сентября 2009 года в ЕГРН внесена запись о праве муниципальной собственности на указанный земельный участок, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23-АЕ N 976861.

Департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили дополнительное соглашение от 05.07.2010 N 1 к договору аренды земельного участка от 24.07.2006 N 04-24/232С, на основании которого в ранее заключенный договор внесены изменения, касающиеся нумерации договора (договору присвоен N 4900770232), арендодателя участка, кадастрового номера земельного участка и реквизитов внесения арендных платежей. Дополнительное соглашение к договору аренды зарегистрировано в ЕГРН 23.08.2010.

Ссылаясь на наличие у общества задолженности по внесению арендных платежей, департамент направил в его адрес претензию от 19.12.2016 N 32740/02-05-16, в которой просил в 10-дневный срок с момента получения претензии погасить образовавшийся долг и представить платежные документы в адрес департамента. Указал, что в случае неисполнения требований претензии будет инициирован судебный спор о взыскании долга, неустойки и о расторжении договора.

В акте осмотра от 26.12.2016 отражено, что земельный участок общей площадью 5150 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304006:105 относится к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования - парк. Собственником земельного участка является муниципальное образование город-курорт Сочи, арендатором - общество. В ходе осмотра установлено, что в границах участка расположен фонтан, элементы благоустройства, а также произрастают зеленые насаждения. Участок не огорожен, строительство не ведется.

В претензии от 27.02.2017 департамент, в связи с тем, что обществом не был погашен долг по арендной плате, потребовал в десятидневный срок со дня получения претензии обеспечить явку представителя общества для подписания соглашения о расторжении договора аренды.

Согласно выписке из ЕГРН, полученной по запросу департамента от 02.05.2017, сведения о земельном участке общей площадью 5150 кв. м с кадастровым номером 23:49:0304006:105 и видом разрешенного использования - парк имеют статус "актуальные, ранее учтенные".

В связи с нарушением обществом условий договора аренды, администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, пени, а также расторжении договора от 24.07.2006 N 4900770232.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что имеется соглашение сторон о рассмотрении данного спора третейским судом, если любая из сторон не позднее дня представления своего первого заявления по существу спора в арбитражном суде первой инстанции заявит по этому основанию возражение в отношении рассмотрения дела в арбитражном суде, за исключением случаев, если арбитражный суд установит, что это соглашение недействительно, утратило силу или не может быть исполнено (пункт 5 части 1 статьи 148 Кодекса).

С учетом пункта 9.2 договора аренды, в котором содержится третейская оговорка, суд пришел к выводу, что исковые требования администрации о взыскании с общества основного долга и неустойки следует оставить без рассмотрения. В указанной части решение суда сторонами не обжалуется, поэтому кассационной инстанцией в соответствующей части не проверяется (часть 1 статьи 286 Кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона (статья 309 Гражданского кодекса).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке (статья 619 Гражданского кодекса).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

В пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В пункте 23 постановления от 17.11.2011 N 73 указано, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Суд первой инстанции при разрешении спора исходил из того, что согласно акту сверки взаиморасчетов (по состоянию на 24.01.2018) у общества числится переплата по арендной плате в размере 51 100 рублей 17 копеек. По акту сверки взаиморасчетов (по состоянию на 27.09.2017) у общества имеется переплата по арендным платежам в размере 27 198 рублей 77 копеек. Поэтому суд признал недоказанным факт существенного нарушения ответчиком условий договора аренды.

Суд апелляционной инстанции при разрешении спора учел условия договора аренды, касающиеся досрочного расторжения договора при существенных нарушениях условий договора, в том числе, невыполнении арендатором обязанностей, указанных в пунктах 6.2, 6.3 договора (пункт 5.1.5). Суд принял также во внимание состоявшиеся ранее судебные акты по делам N А32-42187/2011 (с общества взыскана задолженность по арендной плате за период с 18.09.2009 по 30.09.2011 и пеня по состоянию на 26.10.2011), N А32-17132/2013 (с общества взыскана неустойка за период с 11.06.2012 по 26.02.2013) и N А32-44732/2014 (с общества взыскана неустойка за период с 01.01.2013 по 31.12.2014). Материалы дела подтверждают, что ответчик не исполняет надлежащим образом обязательство по внесению арендной платы за пользование муниципальным земельным участком. Согласно акту сверки взаиморасчетов (по состоянию на 27.09.2017) начислена пеня в размере 1 806 475 рублей 50 копеек, по акту сверки от 24.01.2018 размер неустойки составляет 1 841 868 рублей 26 копеек. По акту сверки (по состоянию на 25.04.2018) имеется переплата по арендным платежам в размере 22 852 рублей 03 копеек, при этом обществу начислена пеня за просрочку внесения арендной платы, составляющая 1 824 988 рублей 07 копеек. Указанные акты сверки взаиморасчетов представлены в материалы дела самим ответчиком, доказательств, опровергающих сведения, содержащиеся в актах сверки, в том числе, в части сроков внесения платы за пользование земельным участком, не представлено. При этом периоды просрочки оплаты по договору аренды составляют значительные периоды времени. Из актов сверки взаиморасчетов (по состоянию на 27.09.2017 и на 25.04.2018) следует, что задолженность за первый квартал 2016 года (подлежит внесению до 10 числа последнего месяца квартала) оплачена по платежному поручению от 09.06.2016 N 37288, за второй квартал 2016 года - плата внесена арендатором 12.09.2016, за четвертый квартал 2016 года - 04.07.2017. По данному делу администрация заявляла требования о взыскании с общества задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 31.03.2017, а также пени по состоянию на 10.02.2017. Между тем, материалы дела подтверждают, что и после заявленного в иске периода, общество продолжало нарушать договорные обязательства, поскольку задолженность за первый квартал 2017 года погашена арендатором 04.07.2017, за второй квартал 2017 года - 25.09.2017. Обстоятельства систематического неисполнения обязательства по внесению арендной платы свидетельствуют о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды. Доказательств оплаты начисленной арендодателем неустойки не представлено, при этом доводов о неправомерном начислении неустойки общество в обоснование своих возражений не приводит. Кроме того, с учетом акта сверки взаиморасчетов по состоянию на 25.04.2018 неустойка арендатором не оплачена и в период рассмотрения апелляционной жалобы. Исходя из установленных обстоятельств, а также состоявшихся ранее судебных актов по делам N А32-42187/2011, N А32-17132/2013 и N А32-44732/2014, суд апелляционной инстанции признал общество недобросовестным арендатором, сохранение договорных отношений с которым нецелесообразно и невыгодно для администрации (арендодателя), поэтому удовлетворил требование о расторжении договора от 24.07.2006 N 4900770232.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Доводы кассационной жалобы о том, что в рамках данного дела суду необходимо было исследовать период пользования с 07.07.2016 (в рамках дела N А32-23402/2016 суд установил, что к 06.07.2016 долг по арендной плате отсутствовал) по 27.02.2017 (дата направления претензии департаментом), признаются окружным судом несостоятельным. В рамках дела N А32-23402/2016 суды оценивали обстоятельства расторжения договора аренды, основанные на претензии департамента от 01.12.2014. Следуя логике заявителя, они не могли прийти к выводу о наличии (либо отсутствии) оснований для расторжения договора аренды по состоянию на 07.07.2016. Если же по делу N А32-23402/2016 суды установили отсутствие оснований для расторжения договора аренды (на указанную дату), то выводы апелляционного суда о наличии оснований для расторжения договора, в том числе, и в связи с просрочкой внесения платы за два квартала 2017 года, необходимо принимать во внимание.

Доводы о нарушении удовлетворением иска баланса интересов сторон, а также прав общества как собственника объекта недвижимости, расположенного на спорном участке, проверялись и были отклонены судом апелляционной инстанции со ссылкой на правовые позиции, сформулированные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 N 14381/10. В нем указано, что прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости. Это не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка или приобрести право аренды на него в порядке, предусмотренном Земельным кодексом.

Иные доводы, приведенные обществом в кассационной жалобе, не могут быть приняты во внимание с учетом обстоятельств, установленных апелляционным судом при разрешении спора, а также содержания судебных актов по ранее рассмотренным делам N А32-42187/2011, N А32-17132/2013 и N А32-44732/2014. Окружной суд при этом учитывает, что положения Гражданского кодекса применительно к спорной ситуации подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса.

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункты 3, 4 статьи 1 Гражданского кодекса).

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Поэтому применительно к установленным фактическим обстоятельствам вывод апелляционного суда о наличии оснований, предусмотренных пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса и пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса, для расторжения договора аренды, является правильным. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Государственная пошлина уплачена заявителем в федеральный бюджет при подаче кассационной жалобы (чек-ордер от 24.08.2018).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2018 по делу N А32-31560/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий

В.Е. Епифанов

Судьи

Я.Е. Волков Н.С. Мазурова