Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12 августа 2019 г. N Ф08-6243/19 по делу N А32-21214/2018

г. Краснодар

12 августа 2019 г.

Дело N А32-21214/2018

Резолютивная часть постановления объявлена 06 августа 2019 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 12 августа 2019 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Анциферова В.А. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - заместителя прокурора Краснодарского края - Солдатова С.А. (служебное удостоверение, до перерыва), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Общепит" (ОГРН 1032305703077) - Белоконь О.Н. (директор, до перерыва), Гребенюк О.Б. (доверенность от 07.06.2018, до перерыва), Чуковой Н.И. (доверенность от 07.06.2018, после перерыва), в отсутствие представителей ответчика - администрации муниципального образования город Новороссийск (ОГРН 1032309077635), рассмотрев кассационную жалобу заместителя прокурора Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2019 (судья Савин Р.Ю.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2019 (судьи Маштакова Е.А., Ванин В.В., Чотчаев Б.Т.) по делу N А32-21214/2018, установил следующее.

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее - прокурор, прокуратура края) в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования город Новороссийск обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к администрации муниципального образования город Новороссийск (далее - администрация) и обществу с ограниченной ответственностью "Общепит" (далее - общество, ООО "Общепит"), в котором просил:

- признать недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией и обществом договор от 20.10.2015 N 8800-КП купли-продажи земельного участка из состава земель населенных пунктов общей площадью 2 450 кв. м с кадастровым номером 23:47:0301019:14, расположенного по адресу: г. Новороссийск, сквер им. П.И. Чайковского (далее также - земельный участок с кадастровым номером 23:47:0301019:14),

- применить последствия недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости (запись регистрации от 05.11.2015 N 23-23/021-23/001/822/2015-5910/1) права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 23:47:0301019:14,

- применить последствия недействительности сделки в виде обязания администрации возвратить обществу денежные средства, полученные от продажи земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301019:14, в размере 2 265 289,6 руб.

Определением суда первой инстанции от 29.08.2018 производство по делу приостанавливалось, в связи с назначением по ходатайству общества судебной экспертизы, и было возобновлено определением от 11.01.2019 (т. 2, л. д. 74 - 75, 142 - 143).

Решением от 28.01.2019, оставленным без изменения апелляционным постановлением от 15.04.2019, суд принял отказ ответчика от взыскания судебных расходов, производство по делу в данной части прекратил, в иске отказал, а также отменил принятые определением суда от 04.06.2018 обеспечительные меры в виде ареста земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301019:14.

Судебное решение мотивировано следующим. На основании постановления администрации от 12.10.2015 N 7897 "О предоставлении в собственность ООО "Общепит" земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301019:14 в г. Новороссийске, сквер им. Чайковского, для проектирования и строительства заглубленного общественного туалета на центральной аллее в сквере им. Чайковского" (далее - постановление администрации от 12.10.2015 N 7897) между администрацией (продавец) и обществом (покупатель) 21.10.2015 заключен договор N 8800-КП купли-продажи земельного участка категории земель - земли населенных пунктов, площадью 2 450 кв. м, с кадастровым номером 23:47:0301019:14, вид разрешенного использования - для многофункционального использования, сочетающего в себе предприятия торговли, общественного питания, бытового обслуживания и развлекательного назначения. Согласно пункту 1.1 договора продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок с кадастровым номером 23:47:0301019:14 для проектирования и строительства заглубленного общественного туалета на центральной аллее в сквере им. Чайковского. О регистрации договора в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) 05.11.2015 сделана N 23-23/021-23/001/822/2015-5910/1. Право прокурора обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной органом местного самоуправления, предусмотрено статьей 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс); применительно к рассматриваемому спору прокурор заявил иск в интересах муниципального образования город Новороссийск (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе"; далее - постановление Пленума N 15), обосновал свой процессуально-правовой интерес в признании сделки недействительной. В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3, пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность (без проведения торгов) лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких участках, если иное не установлено статьей 39.20 Земельного кодекса или другим федеральным законом. Спорный земельный участок предоставлен обществу в собственность, в связи с расположением в его границах заглубленного общественного туалета на центральной аллее в сквере им. Чайковского, также принадлежащего обществу на праве собственности. Акт приемки законченного строительством в г. Новороссийске, сквере Чайковского, общественного туалета площадью 202,8 кв. м, утвержден распоряжением администрации от 27.04.2002 N 596-р; право первоначального собственника (ООО "Черноморская торгово-промышленная компания") на указанный объект зарегистрировано в установленном порядке; строение приобретено обществом по договору купли-продажи от 29.06.2012 у последующего собственника (ООО "Профи"). Земельный участок с кадастровым номером 23:47:0301019:14 предоставлен ООО "Общепит" в соответствии с земельным законодательством. Прокурором не оспорено заключение эксперта от 14.11.2018, содержащее выводы о необходимости для эксплуатации заглубленного общественного туалета площадью 202,8 кв. м земельного участка площадью 2 450 кв. м, о расположении объекта по карте градостроительного зонирования городского округа муниципального образования город Новороссийск в зоне ИЦ-1 - центральная зона делового, общественного и коммерческого назначения исторического центра. Доводы прокурора о ненадлежащей реализации администрацией полномочий по распоряжению земельным участком, находящимся в границах территории общего пользования, материалами дела не подтвердились, иных доказательств, свидетельствующих о недействительности (ничтожности) договора купли-продажи земельного участка от 21.10.2015 N 8800-КП, прокурором не представлено.

Апелляционный суд с выводами суда первой инстанции согласился, а также отметил, что земельный участок с кадастровым номером 23:47:0301019:14 отнесен к зоне ИЦ-1 - центральной зоне делового, общественного и коммерческого назначения исторического центра правилами землепользования и застройки городского округа города Новороссийска (утверждены решением городской Думы муниципального образования г. Новороссийск от 23.12.2014 N 439, далее - Правила землепользования и застройки городского округа). Возможность отнесения рассматриваемого здания к объектам коммунального обслуживания прокурором не опровергнута. С учетом проведения специалистом-экспертом необходимых замеров, исследования и изучения нормативной и технической документации, регламентирующей проектирование и строительство общественных туалетов, отсутствуют основания для сомнений в обоснованности вывода эксперта о том, что площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации рассматриваемого общественного туалета площадью 202,8 кв. м, составляет 2 450 кв. м. Экспертное заключение от 14.11.2018 соответствует требованиям статьи 86 Кодекса, является доказательством по делу и верно оценено судом первой инстанции, наравне с другими представленными доказательствами. Земельный участок под исследуемым объектом капитального строительства непосредственно примыкает к зоне парков (Р-1), довод истца о нахождении участка в зоне парков материалами дела не подтвержден, поэтому оспариваемым договором купли-продажи не нарушаются права неопределенного круга лиц на свободное использование территории общего пользования. Так как действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий общего пользования, относящиеся к местам общего пользования участки, не могут быть застроены. Цель использования испрашиваемого земельного участка не противоречит его разрешенному использованию; вид разрешенного использования участка "для строительства здания" одновременно предполагает и последующую эксплуатацию этого здания. В материалах дела отсутствуют и истцом не представлены доказательства занижения выкупной стоимости спорного земельного участка. Законодателем предоставлены равные возможности для эксплуатации объекта по основному или вспомогательному назначению, в случае его соответствия территориальной зоне, обозначенной на карте градостроительного зонирования. Наличие на земельном участке единственного объекта, для проектирования, строительства и последующей эксплуатации которого данный участок был сформирован, несмотря на его (объекта) вспомогательное назначение, дает возможность утверждать, что использование земельного участка для его размещения является единственным основным видом разрешенного использования земельного участка. Поскольку судом не установлены основания для удовлетворения требований истца в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка, постольку отсутствуют и основания для применения последствий недействительности сделки.

В кассационной жалобе прокурор просит решение от 28.01.2019 и апелляционное постановление от 15.04.2019 отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении искового заявления.

По мнению подателя жалобы, суды посчитали установленными не доказанные обстоятельства. В основу судебных актов положено заключение эксперта от 14.11.2018, при подготовке которого эксперт отнес общественный туалет к типу "общественные здания коммунального обслуживания", однако общество не осуществляет коммунальное обслуживание населения и здание туалета для этих целей не предназначено. Санитарно-защитная зона для общественного туалета определена без ссылки на нормативно-правовой акт, который бы предусматривал указанную зону для такого объекта; примененные при производстве экспертизы СНиП 2.08.02-89* "Общественные здания и сооружения" утратили силу с 2010 года, а СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов" не устанавливают санитарно-защитные зоны для общественных туалетов. При подготовке заключения эксперт руководствовался Методическими рекомендациями МосМР 2.1.2.007-03, утвержденными приказом центра санэпиднадзора в г. Москве от 26.12.2003 N 282 не для Краснодарского края. Сославшись на п. 5.3 Правил СанПин 42-128-4690-88, утвержденных Главным государственным санитарным врачом СССР 05.08.1988 N 4690-88, в части необходимости устраивать общественные туалеты на расстоянии не ближе 50 м от мест массового скопления отдыхающих в парках, суды не учли, что спорный общественный туалет находится не в парке, а в сквере, и не выяснили, имеются ли названные места скопления отдыхающих вблизи этого объекта. При этом вопросы о месте расположения объекта и выполнении названных требований решены при проектировании и строительстве общественного туалета, в данном случае судам следовало выяснить вопрос о размере участка, необходимого для эксплуатации здания. Заключение эксперта от 14.11.2018 не может являться надлежащим доказательством правомерности предоставления администрацией обществу земельного участка, в 12 раз превышающего размер расположенного на нем объекта недвижимости. Для проектирования и строительства общественного туалета в сквере им. П.И. Чайковского г. Новороссийска администрацией на основании договора аренды от 10.07.1998 N 1074 предоставлен земельный участок размером 345 кв. м; с учетом отмостки и подхода к зданию, площадь земельного участка 345 - 400 кв. м достаточна для эксплуатации названного объекта, законных оснований для предоставления обществу земельного участка площадью 2 450 кв. м для эксплуатации общественного туалета площадью 202,8 кв. м, не имелось. Материалами дела подтверждено, что общественный туалет расположен на территории сквера им. П.И. Чайковского, на которой произрастают зеленые насаждения, имеются пешеходные дорожки, и которая используется гражданами на протяжении многих лет в качестве территории общего пользования. К основным видам разрешенного использования зоны ИЦ-1 согласно действующим Правилам землепользования и застройки городского округа, относятся "скверы, бульвары, парки, иные виды озеленения общего пользования". Приватизация земельных участков в границах территории общего пользования законодательно запрещена (пункт 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ), пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса). Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:47:0103019:14 "для проектирования и строительства заглубленного общественного туалета на центральной аллее в сквере им. Чайковского" не соответствует фактическому использованию участка и целям его предоставления обществу - для эксплуатации объекта недвижимости (подпункт 14 статьи 39.16 Земельного кодекса), виду разрешенного использования, определенному для спорного участка постановлением администрации от 20.08.2013 N 5804 об утверждении схемы расположения земельного участка - "для эксплуатации объекта нежилого назначения (общественный туалет)". Администрацией занижена выкупная стоимость спорного земельного участка, поскольку расположенный на нем общественный туалет не относится к земельным участкам, предназначенным для размещения производственных и административных зданий, строений и сооружений промышленности, материально-технического снабжения, сбыта и заготовок, для которых установлена ставка земельного налога в размере 1 %, примененная администрацией при расчете цены договора. Заключенный ответчиками в нарушение требований действующего законодательства оспариваемый договор купли-продажи земельного участка, является недействительной (ничтожной) сделкой в силу статей 166, 168 Гражданского кодекса.

Обществом в суд округа представлен отзыв с возражениями против удовлетворения кассационной жалобы.

Администрацией письменно высказано мнение о несогласии с кассационной жалобой прокурора, заявлено ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие ее представителя, которое судом кассационной инстанции рассмотрено и удовлетворено в порядке статей 156, 284 Арбитражного процессуального кодекса.

В судебном заседании прокурор настаивал на удовлетворении кассационной жалобы, руководитель и представитель ООО "Общепит" полагали жалобу подлежащей отклонению. В данном заседании, состоявшемся 30.07.2019, по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса объявлен перерыв до 06.08.2019, 09 часов 40 минут, информация о котором размещена на сайте суда в сети Интернет.

05.08.2019 от общества в окружной суд поступили письменные дополнения к отзыву на кассационную жалобу, к которым приложены дополнительные доказательства (фототаблица, выписка из ЕГРН об объекте недвижимости от 02.08.2019, ответ управления архитектуры и градостроительства администрации от 05.08.2019). Названные доказательства судом кассационной инстанции не исследуются и не принимаются во внимание, по следующим основаниям.

В силу требований статей 284, 286 Кодекса арбитражный суд кассационной инстанции рассматривает дело в судебном заседании коллегиальным составом судей с особенностями, установленными в главе 35 Кодекса, проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Правом принимать и исследовать новые доказательства, суд кассационной инстанции не наделен. Кроме того, полученные (изготовленные) после вынесения обжалуемых судебных актов документы не могут повлиять на выводы об их законности и обоснованности.

Администрация посредством электронного сервиса "Мой Арбитр" 05.08.2019 известила суд округа о возражении против удовлетворения кассационной жалобы прокурора, о возможности рассмотрения дела в отсутствие ее представителя.

После окончания перерыва судебное разбирательство продолжилось с участием представителя общества, поддержавшего ранее сформулированную правовую позицию об отсутствии оснований для удовлетворения требований прокуратуры края.

Изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее (с учетом дополнений к отзыву), выслушав в открытом судебном заседании представителей прокуратуры края и общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края, по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, прокурор оспорил заключенный между администрацией и ООО "Общепит" договор купли-продажи земельного участка от 20.10.2015 N 8800-КП, полагая, что он является недействительной (ничтожной) сделкой, совершенной в отношении находящегося в публичной собственности земельного участка с кадастровым номером 23:47:0103019:14, площадь которого (2 450 кв. м) многократно превышает площадь, занимаемую и необходимую для эксплуатации принадлежащего обществу строения (общественный туалет площадью 202,8 кв. м), и расположенного на территории общего пользования - сквера им. П.И. Чайковского, земли которой приватизации не подлежат.

При рассмотрении возникшего спора судебные инстанции обоснованно исходили из того, что прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной органом местного самоуправления, с иском о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной органом местного самоуправления; обратившийся в арбитражный суд прокурор пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (части 1, 3 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса).

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25) разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 27 Земельного кодекса земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами; содержание ограничений оборота земельных участков устанавливается данным Кодексом, федеральными законами.

Пунктом 8 статьи 27 Земельного кодекса запрещена приватизация, в том числе земельных участков в границах территорий общего пользования.

В силу части 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном этим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы от 14.11.2018, судебные инстанции пришли к выводу о том, что земельный участок площадью 2 450 кв. м с кадастровым номером 23:47:0103019:14 предоставлен обществу в собственность в соответствии с земельным законодательством, необходимость и достаточность площади земельного участка для эксплуатации находящегося на нем строения (общественного туалета площадью 202,8 кв. м) подтверждена экспертным путем, доводы прокурора о расположении отчужденного в частную собственность земельного участка в границах территории общего пользования материалам дела не соответствуют, в связи с изложенным, иск прокурора отклонили.

Постановленные по существу спора выводы суд округа поддержать не может.

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса под земельными участками общего пользования понимаются не закрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

Пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) территории общего пользования определены как территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары).

Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса, перечень территорий общего пользования не является закрытым.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.

В силу пункта 8 статьи 27, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Вопреки приведенным законодательным требованиям, судебные инстанции, допустив правомерность приватизации земельного участка с кадастровым номером 23:47:0103019:14, исходили из расположения данного участка в территориальной зоне ИЦ-1 "Центральная зона делового, общественного и коммерческого назначения исторического центра", установленной Правилами землепользования и застройки городского округа, что само по себе нахождение спорного участка на территории общего пользования не исключает.

При этом прямые ссылки во множестве имеющихся в материалах дела документов, касающихся строительства, отчуждения, принадлежности прав на спорное строение (общественный туалет), а равно, образования и использования земельного участка под указанным объектом, формирования и отчуждения в частную собственность оспариваемым прокурором договором купли-продажи от 20.10.2015 N 8800-ПК непосредственно земельного участка с кадастровым номером 23:47:0103019:14, на расположение и строения, и земельного участка под ним на центральной аллее городского сквера им. Чайковского, судебной оценки не получили; обстоятельства фактической и возможной изолированности общественного туалета и спорного земельного участка от названного сквера, не установлены, в том числе с учетом нахождения на спорном участке пешеходных дорожек и зеленых насаждений общего пользования; документы о первоначальном определении и последующем изменении (при доказанности такового) местоположения городского сквера им. Чайковского, не истребованы и не исследованы.

Документами территориального планирования муниципальных образований являются генеральные планы поселений и городских округов (часть 1 статьи 18 Градостроительного кодекса).

Генеральный план, определяя назначение территории исходя из планов развития территории города (поселения) в целом, определяет стратегию его развития и условия формирования среды жизнедеятельности (определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.05.2017 N 56-АПГ17-7).

Регламентация градостроительной деятельности, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.03.2017 N 10-П, имеющая целью, в первую очередь, обеспечение комфортных и благоприятных условий проживания, комплексный учет потребностей населения и устойчивое развитие территорий, необходима также для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области.

В силу требований части 3 статьи 9, частей 9 и 10 статьи 31, пункта 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса должен быть соблюден принцип соответствия правил землепользования и застройки генеральному плану, первичности генерального плана поселения (городского округа) как основополагающего документа территориального планирования, на что неоднократно указывал Верховный Суд Российской Федерации (определения от 12.10.2017 N 67-АПГ17-7, от 30.11.2017 N 87-АПГ17-2).

В соответствии с пунктом 1 части 2 статьи 33 Градостроительного кодекса несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану поселения (городского округа) является основанием для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки.

Ссылаясь на положения Правил землепользования и застройки городского округа, суды первой и апелляционной инстанции не проверили принадлежность спорного земельного участка к конкретной функциональной зоне, для которой документом территориального планирования (генеральным планом городского округа) определены границы и функциональное назначение.

Статьей 1 Земельного кодекса к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Если иное не установлено статьей 39.20 Земельного кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение (без проведения торгов) земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3, пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").

По смыслу положений Земельного кодекса об исключительном праве на приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственниками расположенных на них объектов недвижимости, оно имеет целью обеспечение собственникам возможности эксплуатации таких объектов; земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены по указанному основанию только для целей эксплуатации уже существующих зданий, сооружений (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.11.2013 N 8536/13).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, 03.06.2014 N 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации находящихся на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, нашедшим отражение в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Бремя доказывания необходимого размера подлежащего предоставлению в аренду или выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его арендовать или выкупить (определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).

В силу части 1 статьи 82 Кодекса для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. Заключение эксперта, выполненное на основании проведенных исследований и с учетом их результатов, оглашается в судебном заседании и исследуется наряду с другими доказательствами по делу (части 1, 3 статьи 86 Кодекса).

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1, 2 статьи 71 Кодекса, при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 Кодекса).

По результатам экспертного исследования судами установлено, что площадь земельного участка, необходимая для использования по назначению принадлежащего обществу на праве собственности строения общественного туалета (площадью 202,8 кв. м), составляет 2 450 кв. м, что соответствует площади земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301019:14.

Признав экспертное заключение от 14.11.2018 надлежащим доказательством, а содержащиеся в нем выводы - достоверными, судебные инстанции не учли, что основной вывод о достаточности для эксплуатации принадлежащего обществу заглубленного общественного туалета площадью 202,8 кв. м земельного участка с кадастровым номером 23:47:0301019:14 площадью 2 450 кв. м, сделан экспертом на основании суждения о невозможности иного строительства на свободной от застройки части земельного участка, при условии сохранения здания общественного туалета, фактически свидетельствующего о произвольном включении в площадь спорного участка прилегающей свободной территории, которая беспрепятственно может быть застроена после сноса (реконструкции) существующего строения.

Суды не установили и не отразили в судебных актах объективные причины, вследствие которых при отводе земельного участка постановлением главы администрации г. Новороссийска от 21.10.1997 N 2140, и при заключении договора аренды земельного участка от 10.07.1998 N 1074 с ООО "Черноморская торгово-промышленная компания" для целей проектирования и строительства заглубленного общественного туалета на центральной аллее в сквере им. Чайковского было достаточно площади 345 кв. м, а для построенного объекта возникла необходимость в использовании площади 2 450 кв. м.

Исследуя экспертное заключение от 14.11.2018, суды не приняли во внимание, что классификация рассматриваемого строения общественного туалета в качестве здания коммунального обслуживания, повлиявшая на последующее использование норм проектирования и санитарных правил их эксплуатации, осуществлена экспертом без какого-либо нормативного обоснования, исходя из перечня наиболее часто встречающихся общественных зданий; примененная экспертом документация, регламентирующая проектирование и строительство общественных туалетов, не исследована на предмет ее актуальности на период строительства спорного объекта, исходя из его завершения в 2002 году, а также с учетом относимости отдельных используемых экспертом норм к жилым зданиям и зданиям производственного назначения, к которым общественный туалет не относится, к другим регионам (г. Москва), при том, что данный объект находится в г. Новороссийске Краснодарского края.

Отклоняя довод прокурора о занижении выкупной цены земельного участка, суд апелляционной инстанции сослался на пункт 2.9 решения городской Думы муниципального образования город-герой Новороссийск от 26.11.2013 N 351 (в редакции от 25.11.2014 N 422), устанавливающий ставку земельного налога 1 % за земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, не обосновав отнесение спорного общественного туалета к какому-либо из перечисленных объектов.

Не получили судебной оценки обстоятельства установления вновь образованному земельному участку постановлением администрации от 20.08.2013 N 5804 вида разрешенного использования "для эксплуатации объекта нежилого назначения (общественный туалет)" и последующей постановки данного земельного участка на кадастровый учет, предоставления в собственность ООО "Общепит" этого же участка постановлением администрации от 12.10.2015 N 7897, договором купли-продажи от 20.10.2015 N 8800-КП для целей проектирования и строительства заглубленного общественного туалета.

Судами не раскрыты правовые основания отчуждения в частную собственность по правилам подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса земельного участка для целей строительства на нем объекта.

При таких обстоятельствах решение от 28.01.2019 и апелляционное постановление от 15.04.2019 не могут быть признаны законными, основанными на верном применении норм материального и процессуального права, а фактические обстоятельства, имеющие значение для дела - установленными посредством полного и всестороннего исследования доказательств (часть 4 статьи 15, статья 71, пункты 2, 3 части 4 статьи 170, пункт 12 части 2 статьи 271, части 1, 2, 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса).

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить нарушения и недостатки, изложенные в тексте настоящего постановления, с учетом характера спорных правоотношений и подлежащего применению законодательства, с достаточной полнотой установить существенные для его рассмотрения обстоятельства, дать исчерпывающую правовую оценку всем доводам участников спора, после чего разрешить дело с правильным применением норм материального и процессуального права.

В соответствии с частью 2 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса при принятии решения арбитражный суд решает вопросы, возникшие в ходе судебного разбирательства, в том числе распределяет судебные расходы. Вопросы распределения судебных расходов и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом соответствующей судебной инстанции в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении (часть 1 статьи 112 Кодекса).

Правила распределения судебных расходов между лицами, участвующими в деле, регламентированы в статье 110 Арбитражного процессуального кодекса, предусматривающей в части 4, что при соглашении лиц, участвующих в деле, о распределении судебных расходов арбитражный суд относит на них судебные расходы в соответствии с этим соглашением.

Поскольку требование одного из ответчиков (ООО "Общепит") о взыскании судебных расходов не может быть квалифицировано в качестве самостоятельного предмета спора по настоящему делу, имеющему иной предмет, об отнесении на него каких-либо судебных расходов (полностью или в части) общество в установленном порядке не заявило, у суда отсутствовали правовые основания для прекращения производства по делу в части отказа ответчика от взыскания судебных расходов.

Согласно абзацу 2 части 3 статьи 289 Кодекса при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается судом, вновь рассматривающим дело, по правилам статьи 110 Кодекса.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.01.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2019 по делу N А32-21214/2018 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий

Н.С. Мазурова

Судьи

В.А. Анциферов А.И. Мещерин