Обзор судебной практики рассмотрения споров, связанных с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (утв. президиумом Арбитражного суда Северо-Кавказского округа 7 декабря 2018 г. (в ред. от 9 декабря 2019 г.)

Обзор судебной практики рассмотрения споров, связанных с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

УТВЕРЖДЕН президиумом
Арбитражного суда Северо-Кавказского округа
07.12.2018 (в ред. от 09.12.2019)

1. В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (с учетом положений пункта 5 этой статьи) возможность предоставления без торгов в аренду земельного участка связана с необходимостью достройки именно существующего объекта незавершенного строительства.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением к администрации и комитету о признании незаконным решения об отказе в предоставлении услуги по предоставлению земельного участка для завершения строительства объекта в аренду без проведения торгов; о возложении на администрацию и комитет обязанности устранить допущенное нарушение прав предпринимателя путем подготовки и выдачи уполномоченным органом муниципального образования в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу проекта договора аренды спорного земельного участка, а также направить заявителю проект договора аренды данного участка.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд пришел к выводу об отсутствии у предпринимателя права на заключение нового договора аренды всего спорного земельного участка вне процедуры торгов. Суд установил, что проектная документация, на основании которой предпринимателю выдано разрешение на строительство, предусматривает размещение на спорном земельном участке зданий охраны и склада. Разрешение на строительство склада (вторая очередь) не выдавалось и его возведение на земельном участке не начато. В такой ситуации заявитель вправе претендовать только на земельный участок, необходимый и достаточный для завершения строительства помещения охраны (первая очередь). Значительная часть первоначально отведенного под строительство участка не является необходимой для завершения строительства принадлежащего заявителю объекта.

Постановлением апелляционного суда решение отменено. Апелляционный суд признал незаконным отказ в предоставлении земельного участка, на администрацию и комитет возложена обязанность подготовить проект договора аренды земельного участка и направить его в адрес предпринимателя. Апелляционный суд признал ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что в случае необходимости образования земельного участка подлежит реализации процедура предварительного согласования предоставления земельного участка, установленная статьей 39.15 Земельного кодекса, как сделанный без учета введения с 01.03.2015 упрощенного порядка предоставления земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства. Отказ комитета мотивирован отсутствием на испрашиваемом земельном участке объекта незавершенного строительства. Данный отказ нельзя признать законным на основании обстоятельств, установленных вступившими в законную силу судебными актами по делу N А63-15427/2015. Необходимость испрашиваемой площади земельного участка обусловлена проектной документацией, разработанной в соответствии с законодательством Российской Федерации и согласованной управлением архитектуры администрации. Предоставление земельного участка меньшей площади приведет к невозможности завершения строительства объектов и их дальнейшей эксплуатации.

Суд округа отменил апелляционное постановление и оставил в силе решение, указав следующее.

Согласно подпункту 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с рассматриваемым подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса (с учетом положений пункта 5 этой статьи) возможность предоставления без торгов в аренду земельного участка связана с необходимостью достройки именно существующего объекта незавершенного строительства. В данном случае на участке находится незавершенный строительством объект площадью застройки 25,2 кв. м, разрешение на строительство иных объектов (2-я очередь строительства) заявителю не выдавалось, иные объекты на участке не возведены, поэтому суд первой инстанции правомерно указал на отсутствие условий для предоставления в аренду без торгов всего земельного участка (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.10.2017 по делу N А63-10762/2015).

2. Статья 39.18 Земельного кодекса ограничивает круг участников аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. Названное ограничение не относится к гражданам, занимающимся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица и зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением к администрации о признании незаконным решения об отказе в допуске к участию в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, относящегося к категории земель населенных пунктов, с разрешенным сельскохозяйственным использованием, о понуждении к принятию решения о предоставлении земельного участка предпринимателю в аренду, подготовке проекта соответствующего договора аренды и его направлению заявителю не позднее двухнедельного срока с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении заявления отказано со следующей мотивировкой. Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в границах населенного пункта могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их разрешенного использования в соответствии с генеральным планом и правилами землепользования и застройки. Администрация обладает полномочиями по распоряжению земельным участком. Участниками аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности могут быть только граждане и крестьянские (фермерские) хозяйства. Предприниматель к таким лицам не относится. Оспариваемое решение его права не нарушает.

Суд округа отменил судебные акты нижестоящих судов и указал следующее.

Положения главы V.1 Земельного кодекса допускают заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в порядке статьи 39.18 Земельного кодекса без проведения торгов в случаях его предоставления гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства (подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6). Если единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, подана лицом, которое соответствует указанным в извещении о проведении аукциона требованиям к участникам аукциона, а его заявка соответствует указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, либо если заявитель признан единственным участником аукциона или в аукционе принял участие только один его участник, договор аренды такого земельного участка заключается с указанным лицом (пункт 6 статьи 39.6). Заявитель не допускается к участию в аукционе при подаче заявки лицом, которое не имеет права быть участником конкретного аукциона, покупателем земельного участка или приобрести земельный участок в аренду. При признании аукциона несостоявшимся договор аренды может быть заключен с лицом, признанным единственным участником торгов или подавшим единственную заявку (пункты 1, 2, 8, 13, 14 статьи 39.12). В случае поступления заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для названных целей. Правом на подачу заявления о намерении участвовать в аукционе в этом случае обладают только граждане или крестьянские (фермерские) хозяйства. При поступлении в установленный срок заявления только от одного из названных субъектов уполномоченный орган осуществляет подготовку проекта договора аренды земельного участка, его подписание и направление заявителю, а при поступлении конкурирующих заявлений - принимает решение о проведении аукциона на право заключения договора аренды (пункты 1, 2, 4, 5, 7 статьи 39.18).

Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанции не учли, что законодатель ограничил круг участников аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности. При этом названное ограничение не относится к гражданам, занимающимся предпринимательской деятельностью без образования юридического лица и зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя. Предприниматель, в числе дополнительных видов деятельности которого значатся выращивание сельскохозяйственной продукции, выращивание крупного рогатого скота, вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка в особом порядке, определенном статьей 39.18 Земельного кодекса, в указанных в опубликованном сообщении целях. Судам следовало оценить действия администрации, ограничившей круг спорных отношений только гражданами, главами крестьянских (фермерских) хозяйств, а также крестьянскими (фермерскими) хозяйствами со статусом юридического лица, на предмет их соответствия приведенной норме (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.09.2017 по делу N А32-6478/2017).

3. При оценке доводов о нарушении срока обращения с заявлением о предоставлении участка следует учитывать обстоятельства, свидетельствующие о том, что пропуск названного срока обусловлен неправомерными действиями уполномоченного органа.

Предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением к департаменту, в котором просил признать незаконным отказ в предоставлении в аренду земельного участка сельскохозяйственного использования; возложить на департамент обязанность в течение 30 дней с момента вступления решения в законную силу подготовить и направить заявителю проект договора аренды указанного земельного участка.

Решением, оставленным без изменения апелляционным постановлением, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что предприниматель в нарушение подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса обратился в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении спорного земельного участка после истечения срока действия договора аренды.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов содержится в статье 39.16 Земельного кодекса.

Нарушение императивно установленного запрета в предоставлении муниципальной услуги при несоблюдении заявителем названного условия позволило судам отказать в удовлетворении заявления предпринимателя.

Суд округа, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, пояснил, что приведенный вывод сделан судами при неполном исследовании представленных в материалы дела доказательств.

Как следует из просительной части заявления, предприниматель просил признать незаконным решение департамента об отказе в предоставлении в аренду земельного участка сельскохозяйственного использования. Из содержания заявления видно, что заявитель выражал несогласие с отказом, изложенным в письме департамента от 19.01.2017.

В возражениях на отзыв департамента предприниматель дополнительно указал на незаконность отказов, содержащихся в письмах от 24.02.2016 и 14.04.2016, отметил, что отказы получены на заявления о предоставлении спорного земельного участка в аренду, направленные до истечения срока действия договора аренды.

Суды, указывая, что предприниматель не оспаривал в рамках настоящего дела отказы в предоставлении испрашиваемого земельного участка, содержащиеся в письмах от 24.02.2016 и 14.04.2016, в то же время не оценили доводы предпринимателя, изложенные в возражениях, и не учли, что волеизъявление о приобретении участка в аренду сделано в установленный срок и не было реализовано в связи с неправомерными действиями департамента.

Ссылка судов на нарушение предпринимателем сроков внесения арендных платежей не может быть принята в качестве обоснования законности оспариваемых отказов, поскольку положения подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса и пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) не содержат такого основания для отказа в предоставлении в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения, как несвоевременное внесение арендной платы. Кроме того, судам предложено проверить довод заявителя о том, что объект аренды в установленном порядке прошел кадастровый учет, неопределенность в установлении физических характеристик земельного участка у сторон отсутствовала (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.01.2018 по делу N А32-12742/2017).

4. Подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса представляет собой исключение из общего правила о заключении на торгах договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности (пункт 1 статьи 39.6, пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса), установленное законодателем в целях развития аграрного сектора экономики.

Глава хозяйства обратился в арбитражный суд с заявлением к администрации поселения о признании недействительным отказа в предоставлении участка в аренду, а также о возложении на администрацию района обязанности принять решение о заключении с главой хозяйства нового договора аренды земельного участка.

Суд первой инстанции удовлетворил требования главы хозяйства, признал незаконным отказ администрации поселения в заключении с главой хозяйства договора аренды, поскольку он противоречил положениям статьи 39.6 Земельного кодекса. С учетом разграничения компетенции в распоряжении земельными участками на администрацию района возложена обязанность подготовить проект договора аренды земельного участка и направить его для подписания главе хозяйства. Суд первой инстанции установил, что заявителем соблюдены все установленные законом условия для заключения договора аренды без проведения торгов, представлены документы, подтверждающие целевое использование спорного земельного участка.

Постановлением апелляционного суда решение отменено, в удовлетворении требований главы хозяйства отказано. Апелляционный суд указал, что с 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности условий, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса). Срок действия договора, заключенного с главой хозяйства по результатам торгов, определен конкретной датой (до 15.06.2016), с наступлением которой действие договора прекращается (пункт 8.1). Продление срока действия заключенного по результатам торгов договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, минуя публичные процедуры, предшествовавшие заключению такого договора, не следует ни из условий договора аренды от 15.06.2009, ни из норм Земельного кодекса и Закона N 101-ФЗ. Информирование неопределенного круга лиц в извещении о проведении публичных торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с последующим закреплением соответствующих условий в договоре аренды о возможности и порядке продления данного срока, в том числе на неопределенный срок, применительно к испрашиваемому земельному участку документально не подтверждено.

Суд округа, отменяя постановление апелляционного суда, указал следующее.

Подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса в действовавшей до 14.07.2016 редакции допускалось заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, без проведения торгов с арендатором, надлежащим образом использовавшим такой участок и подавшим заявление о заключении нового договора аренды до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

Суд первой инстанции, установив, что глава хозяйства надлежащим образом использовал предоставленный ему земельный участок сельскохозяйственного назначения, обратился в уполномоченный орган до истечения срока действия договора аренды, сделал правильный вывод о том, что заявитель обладает правом на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

Поскольку оспариваемый отказ не соответствует приведенным нормативным положениям и нарушает права и законные интересы главы хозяйства, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

При определении уполномоченного органа, на который следует возложить обязанность устранить допущенные нарушения, суд первой инстанции руководствовался действующей редакцией пункта 2 статьи 3.3 Закона N 137-ФЗ.

Суд апелляционной инстанции не принял во внимание правила подпункта 32 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, которыми указанный в подпункте 31 пункта 2 названной статьи случай отнесен к исключениям из общего правила о том, что земельный участок может быть предоставлен в аренду без проведения торгов только арендатору, которому этот участок ранее был предоставлен в аренду без проведения торгов (подпункт 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса).

Подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса представляет собой исключение из общего правила о заключении на торгах договоров аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности (пункт 1 статьи 39.6, пункт 15 статьи 39.8 Земельного кодекса), установленное законодателем в целях развития аграрного сектора экономики. В рамках дела доказано наличие условий, позволяющих главе хозяйства претендовать на применение особого порядка заключения договора аренды: испрашиваемый участок, предназначенный для сельскохозяйственного производства, на момент обращения в уполномоченный орган с заявлением использовался арендатором на основании действующего договора аренды (заявление подано до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды); арендатор надлежащим образом использовал такой участок (суд первой инстанции также указал на отсутствие доказательств нарушения арендатором норм земельного законодательства при использовании участка).

При этом анализ положений пунктов 2, 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса позволяет заключить, что реализация предусмотренного подпунктом 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса права не зависит от способа заключения первоначального договора аренды (на торгах или без их проведения), а также от наличия условий, перечисленных в пункте 4 названной статьи (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.12.2017 по делу N А20-131/2017).

5. Отказ уполномоченного органа, завершивший процедуру рассмотрения заявления о предоставлении участка, основан на представленной в его распоряжение информации и соответствовал действующей в спорный период схеме территориального планирования Российской Федерации в области энергетики. Данное обстоятельство в силу пункта 17 статьи 39.16 и подпункта 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса исключало возможность удовлетворения заявления о признании отказа противоречащим закону, поданного в арбитражный суд в порядке главы 24 АПК РФ.

Глава хозяйства обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий департамента, выразившихся в отказе в предоставлении в собственность земельного участка, а также о возложении на уполномоченный орган обязанности в тридцатидневный срок со дня вступления в силу судебного акта подготовить проект договора купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного использования по цене 20% от его кадастровой стоимости и направить в адрес заявителя для подписания.

Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении заявленных требований отказано. Суд установил, что в соответствии с распоряжением Правительства Российской Федерации от 11.11.2013 N 2084 "Об утверждении схемы территориального планирования Российской Федерации в области энергетики" на спорном земельном участке предусмотрено размещение части планируемой к возведению высоковольтной линии электропередачи. Данное обстоятельство в силу пункта 17 статьи 39.16 Земельного кодекса является правомерным основанием для отказа в предоставлении в собственность земельного участка.

Постановлением апелляционного суда решение отменено, требования главы хозяйства удовлетворены. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что нахождение на участке опор линий электропередачи не является препятствием для предоставления земельного участка в собственность. Самостоятельных объектов капитального строительства на испрашиваемом участке нет; данный факт подтвержден актами обследования и пояснениями сетевых организаций. Формирование множества простых земельных участков под опорами линий электропередачи, а также под надземными выходами подземных линейных объектов не может быть признано целесообразным.

В случае недостижения соглашения между титульным владельцем земельного участка и собственником линии электропередачи спор об установлении сервитута разрешается в судебном порядке. Ссылку департамента на распоряжение Правительства Российской Федерации от 11.11.2013 N 2084-р суд апелляционной инстанции отклонил, поскольку оно отменено распоряжением Правительства Российской Федерации от 01.08.2016 N 1634-р, не предусматривающим строительства новых объектов на спорном земельном участке.

Суд округа отменил постановление апелляционного суда, указав следующее.

В подпункте 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса закреплено, что продажа земельных участков, находящихся в публичной собственности, осуществляется без проведения торгов в отношении земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса.

В силу подпункта 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 данного Кодекса.

В статье 39.16 Земельного кодекса в числе прочих приведено следующее самостоятельное основание для отказа в предоставлении участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность физических и юридических лиц - указанный в заявлении о предоставлении земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения и с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, не уполномоченное на строительство этих объектов (пункт 17).

В пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2017) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.02.2017) указано, что по смыслу статьи 39.16 Земельного кодекса для отказа в предоставлении участка по основанию, предусмотренному пунктом 17 данной статьи, достаточно установить, что в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории испрашиваемый участок предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения. При этом для отказа в предоставлении не требуется доказательств резервирования этого участка для государственных или муниципальных нужд.

В порядке статьи 18 Градостроительного кодекса документами территориального планирования Российской Федерации являются схемы территориального планирования Российской Федерации в следующих областях: 1) федеральный транспорт (железнодорожный, воздушный, морской, внутренний водный, трубопроводный транспорт), автомобильные дороги федерального значения; 2) оборона страны и безопасность государства; 3) энергетика; 4) высшее образование; 5) здравоохранение.

В оспариваемом главой хозяйства отказе от 07.09.2015 департамент ссылался на пункт 17 статьи 39.16 Земельного кодекса и информацию Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края о планируемом размещении на участке ВЛ 500 кВ. В материалы дела представлено письмо Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края, согласно которому на испрашиваемом главой хозяйства участке в соответствии со схемой территориального планирования Российской Федерации в области энергетики (утверждена распоряжением Правительства Российской Федерации от 11.11.2013 N 2084-р) планируется размещение линии электропередачи напряжением 500 кВ. Данная информация подтверждена иными представленными в дело доказательствами.

Реализация мероприятий, предусмотренных схемой, завершена в декабря 2015 года.

Следовательно, отказ департамента, завершивший процедуру рассмотрения заявлений главы хозяйства, основан на информации уполномоченного органа и соответствовал действующей в спорный период схеме территориального планирования Российской Федерации в области энергетики.

Глава хозяйства обратился в суд заявлением в порядке главы 24 АПК РФ. Такое заявление могло быть удовлетворено при наличии совокупности следующих условий: отказ уполномоченного органа не соответствовал закону и нарушал права главы хозяйства в сфере предпринимательской деятельности (часть 2 статьи 201 АПК РФ).

Поскольку оспариваемое решение основано на нормах Земельного кодекса и содержании представленных в распоряжение уполномоченного органа документов, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требований главы хозяйства (часть 3 статьи 201 АПК РФ).

Суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что документы о завершении строительства, предусмотренного схемой объекта, составлены 18.12.2015, не представлялись в департамент, поэтому не могли учитываться при оценке законности оспариваемого отказа уполномоченного органа (постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.12.2017 по делу N А32-35871/2015).

6. Казачьим обществам земельные участки сельскохозяйственного назначения предоставляются в аренду без торгов в особом льготном порядке в целях осуществления ими сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни членов такого общества, поэтому передача таких участков иным лицам, не имеющим права на их получение без торгов, сразу же после заключения договоров аренды может свидетельствовать о намерении получить участки из земель сельскохозяйственного назначения в обход публичных процедур. Установленный пунктом 5 статьи 10 Закона N 101-ФЗ запрет на выкуп данных земельных участков, предоставленных в аренду казачьим обществам, распространяется на нового арендатора (не являющегося казачьим обществом) в силу статьи 22 Земельного кодекса.

Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к главам крестьянских (фермерских) хозяйств, хуторскому казачьему обществу (далее - казачье общество), хозяйственным обществам и сельскохозяйственному производственному кооперативу (далее - кооператив) о признании недействительными соглашений о передаче прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков, относящихся к категории земель сельскохозяйственного назначения, а также о возложении на ответчиков обязанности возвратить спорные земельные участки администрации.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, прекращено производство по делу по требованиям, заявленным к физическим лицам, а также по требованию о признании недействительными соглашений от 23.06.2011 по договорам аренды, заключенных с участием названных лиц; в остальной части в удовлетворении искового заявления отказано.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа отменил указанные судебные акты в части отказа в удовлетворении иска в отношении пяти земельных участков и направил дело в отмененной части на новое рассмотрение в суд первой инстанции; в остальной части судебные акты первой и апелляционной инстанций оставлены без изменения.

Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для признания недействительными соглашений в отношении земельных участков, предоставленных главам КФХ, но отменил судебные акты названных судов в части участков, предоставленных казачьим обществам, исходя из следующего.

В силу статьи 78 Земельного кодекса земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться, в частности, для ведения сельскохозяйственного производства казачьими обществами.

Статья 2 Закона N 101-ФЗ в качестве участников отношений, регулируемых данным законом называет граждан, юридических лиц, публично-правовые образования.

Согласно пункту 5 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (в редакции, действующей на дату заключения спорных договор аренды) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, гражданам для сенокошения и выпаса скота в аренду в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса. При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

Спорные земельные участки предоставлены казачьему обществу без проведения торгов в целях осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни.

Как следует из материалов дела, данные земельные участки казачье общество в течение непродолжительного времени после получения в аренду передало хозяйственному обществу (путем уступки прав и обязанностей арендатора). Названные обстоятельства могут свидетельствовать о том, что спорные договоры фактически направлены на обход предусмотренных земельным законодательством публичных процедур и заключены в целях передачи в аренду лицу, не имеющему права на приобретение земельных участков сельскохозяйственного назначения вне процедуры торгов. С учетом изложенного судам необходимо оценить соответствующие доводы администрации; на основании исследования учредительных и иных документов установить нуждаемость казачьего общества в спорных земельных участках, дать правильную квалификацию заключенным договорам аренды.

В рамках другого дела рассматривалось заявление главы крестьянского (фермерского) хозяйства (далее - глава хозяйства) о признании незаконным решения уполномоченного органа об отказе в предоставлении в собственность за плату без проведения торгов земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении требований главы хозяйства отказано.

Суд округа оставил без изменения названные судебные акты, указав следующее.

В соответствии с пунктом 5 статьи 10 Закона N 101-ФЗ выкуп предоставленного казачьему обществу земельного участка в собственность не допускается.

В силу части 5 статьи 22 Земельного кодекса арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При производстве по делу установлено, что испрашиваемые земельные участки предоставлены в аренду казачьему обществу в соответствии с правилами пункта 5 статьи 10 Закона N 101-ФЗ. Обращаясь с заявлением о приобретении в собственность названных земельных участков, глава указал на наличие у него прав арендатора на основании договора аренды, ранее заключенного с казачьим обществом. На нового арендатора (заявителя) распространяются ограничения, установленные пунктом 5 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, на предоставление в собственность казачьих обществ земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Глава хозяйства приобрел права и обязанности арендатора спорных участков на основании договоров уступки прав и обязанностей, заключенных с казачьим обществом, поэтому основания для их предоставления в собственность отсутствовали. Вне зависимости от условий договора аренды запрет на приватизацию спорных земельных участков установлен в силу закона (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.03.2018 по делу N А63-15485/2016 и от 21.06.2018 по делу N А53-27645/2017).

7. Владение на основании ничтожного договора аренды земельным участком сельскохозяйственного назначения, находящимся в публичной собственности, не может рассматриваться в качестве условия, позволяющего приобрести такой участок в аренду без торгов в соответствии с правилами подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения департамента об отказе в предоставлении в аренду земельного участка, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения.

Решением арбитражного суда первой инстанции в удовлетворении заявления отказано.

Суд апелляционной инстанции отменил решение и удовлетворил заявление общества.

Суд округа отменил постановление апелляционного суда и оставил в силе решение суда первой инстанции.

Из материалов дела следовало, что первоначальный договор аренды с заявителем является недействительной (ничтожной) сделкой (статьи 166 и 168 Гражданского кодекса в применимой редакции).

В такой ситуации владение земельным участком публичной собственности на основании ничтожного договора аренды не может рассматриваться в качестве условия, позволяющего приобрести его в аренду без торгов (статьи 166, 167 Гражданского кодекса, подпункт 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса).

Поскольку отказ департамента соответствует закону (основан на положениях статей 39.16 и 39.17 Земельного кодекса), отсутствовала совокупность условий для удовлетворения требований заявителя по правилам главы 24 Кодекса.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце четвертом пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", возражение ответчика (в данном случае департамента) о том, что требование истца (в данном случае заявителя) основано на ничтожной сделке, оценивается судом по существу независимо от истечения срока исковой давности для признания этой сделки недействительной. Такое возражение содержалось в оспариваемом отказе, а также в пояснениях департамента, приводимых при рассмотрении дела судом.

Заявитель на основании ничтожного договора получил возможность в течение длительного времени использовать участок сельскохозяйственного назначения, получать сельскохозяйственную продукцию и доходы от его использования. Баланс частных и публичных интересов в рассматриваемом случае достигается путем заключения нового договора аренды на торгах, в которых заявитель вправе принимать участие. В противном случае право на первоочередное получение в аренду сельхозугодий, в том числе и с возможностью последующего приобретения в собственность (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса), будет предоставлено лицу, титул которого основан на ничтожной сделке. Необходимость соблюдения публичных процедур при предоставлении в аренду земель сельскохозяйственного назначения императивно установлена законом (статья 10 Закона N 101-ФЗ, статья 34 Земельного кодекса в редакции до 01.03.2015, подпункты 4 и 11 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса в редакции после 01.03.2015).

В определениях Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2014 N 308-ЭС14-1222 и от 18.05.2015 N 310-ЭС14-7728 сформулированы правовые позиции относительно соблюдения порядка предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в публичной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (в ранее действовавшей редакции) передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования сообщения не поступили иные заявления.

В случае если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах).

Правовое регулирование спорной ситуации положениями пункта 2 статьи 10 Закона N 101-ФЗ соответствует установленным статьей 34 Земельного кодекса принципам предоставления земельных участков, гарантирует равный доступ всех лиц к приобретению земельных участков из публичной собственности. Иное толкование положений закона направлено на установление необоснованного приоритета земельных прав одних землепользователей по отношению к другим и противоречит приведенным выше принципам. Требование о передаче заинтересованному лицу в аренду находящегося в публичной собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения только после предварительного и заблаговременного опубликования соответствующего сообщения направлено на защиту интересов неопределенного круга лиц, заинтересованных в приобретении прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения (постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 31.01.2018 по делу N А32-9658/2017 и от 17.05.2017 по делу N А32-12340/2015).