Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 июля 2020 г. N Ф08-1334/20 по делу N А32-1596/2019

г. Краснодар

26 июля 2020 г.

Дело N А32-1596/2019

Резолютивная часть постановления объявлена 30 июня 2020 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 июля 2020 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Мазуровой Н.С., судей Епифанова В.Е. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца - Прокуратуры Краснодарского края (ОГРН 1032304930020) - Богаченко А.М. (служебное удостоверение), от ответчиков: Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (ОГРН 1022300777840) - Спиридоновой К.А. (доверенность от 16.03.2020, до перерыва), Кизириди К.С. (доверенность от 31.12.2019, после перерыва), акционерного общества "Базовый санаторий им. М.В. Ломоносова" (ОГРН 1022300771217) - Козлова Е.В. (генеральный директор, после перерыва, Самойловой Л.В. (доверенность от 22.06.2020, после перерыва), рассмотрев кассационную жалобу Прокуратуры Краснодарского края на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2019 по делу N А32-1596/2019, установил следующее.

Заместитель прокурора Краснодарского края (далее - прокурор, прокуратура края) в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования город-курорт Геленджик обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик (далее - администрация) и акционерному обществу "Базовый санаторий им. М.В. Ломоносова" (далее - общество, санаторий), в котором просил:

- признать недействительным (ничтожным) заключенный между администрацией и санаторием договор от 25.08.2017 аренды земельного участка общей площадью 1 510 кв. м с кадастровым номером 23:40:0402011:39, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, Лермонтовский бульвар (далее - земельный участок с кадастровым номером 23:40:0402011:39, договор аренды, договор от 25.08.2017),

- применить последствия недействительности данной сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) права аренды санатория на земельный участок общей площадью 1 510 кв. м с кадастровым номером 23:40:0402011:39.

Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 27.05.2019 ходатайство санатория о проведении судебной экспертизы отклонено. Суд признал недействительным (ничтожным) договор аренды от 25.08.2017 N 4000005422 земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:39, заключенный администрацией и санаторием. Суд применил последствия недействительности ничтожной сделки путем признания отсутствующим обременения в виде права аренды на земельный участок с кадастровым номером 23:40:0402011:39, установленного (зарегистрированного в ЕГРН) в отношении санатория. С санатория в доход федерального бюджета взыскано 3 тыс. руб. государственной пошлины.

Отклоняя ходатайство санатория о проведении судебной экспертизы, суд указал на представление в материалы дела достаточных доказательств для установления обстоятельств спора. Судебное решение по существу спора мотивировано следующим. Постановлением Главы муниципального образования город-курорт Геленджик от 13.07.2017 N 2485 санаторию в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 1 510 кв. м с кадастровым номером 23:40:0402011:39 для эксплуатации и обслуживания пляжа санатория. В соответствии с указанным постановлением между администрацией и санаторием 25.08.2017 заключен сроком на 49 лет договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:40:0402011:39 для эксплуатации и обслуживания пляжа. Договор зарегистрирован в установленном порядке 05.10.2017. У прокурора имеется процессуально-правовой интерес в признании спорной сделки недействительной (ничтожной) и в применении последствий недействительности сделки. В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Спорный земельный участок предоставлен санаторию без проведения торгов, ввиду расположения в его границах объектов недвижимости (три здания, два гидротехнических сооружения), принадлежащих обществу на праве собственности, что соответствует требованиям земельного законодательства. Следует из материалов дела, что земельный участок с кадастровым номером 23:40:0402011:39 расположен в границах функциональной зоны общественных пространств и зеленых насаждений общего пользования, что подтверждается выкопировкой из Генерального плана муниципального образования город-курорт Геленджик, письмом управления архитектуры и градостроительства администрации от 13.11.2018, и частично в границах береговой полосы Черного моря (площадь наложения 670 кв. м), о чем свидетельствует заключение кадастрового инженера от 02.11.2018. При предоставлении в аренду спорного участка, расположенного в границах территории общего пользования, земельное законодательство нарушено. Дополнительное соглашение от 11.02.2019 к договору аренды, по условиям которого арендатор обязуется обеспечить свободный доступ к водному объекту общего пользования и его береговой полосе, являющимся местами общего пользования, квалифицируется как мера по восстановлению нарушенного права неопределенного круга лиц; такое соглашение не способно исцелить порок оспариваемой сделки, связанный с ее предметом. Обоснован довод прокурора о превышении площади предоставленного земельного участка по отношению к площади, необходимой для эксплуатации строений санатория (плотность застройки 20,3 %). В силу правил статьи 167 Гражданского кодекса, разъяснений, приведенных в пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22), признание отсутствующим обременения земельного участка в виде права аренды, зарегистрированного в ЕГРН на основании недействительной (ничтожной) сделки, является допустимой формой применения последствий недействительности ничтожной сделки. В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Арбитражный процессуальный кодекс, Кодекс) расходы по уплате государственной пошлины возложены на санаторий.

Апелляционным постановлением от 15.12.2019 решение от 27.05.2019 отменено, по делу принят новый судебный акт. В удовлетворении иска отказано.

Суд апелляционной инстанции исходил из следующего. Земельный участок с кадастровым номером 23:40:0402011:39 предоставлен санаторию в пользование, а не в собственность. Нормы пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и пункта 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ, Закон о приватизации), запрещающие приватизацию земельных участков в составе земель общего пользования, не нарушены. Пунктом 4 статьи 39.8 Земельного кодекса предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе. С учетом названного публичного обременения в виде свободного доступа, установленного Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, сформулированная ранее в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10 правовая позиция, к договору аренды от 25.08.2017 неприменима. В определении судьи Верховного Суда Российской Федерации от 07.08.2019 N 308-ЭС19-12241 изложен правовой вывод о том, что невключение условия об обеспечении свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе, само по себе не является основанием для признания его недействительным и не освобождает арендатора от необходимости соблюдения требований закона. Аналогичная правовая позиция сформулирована в определениях судей Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2019 N 307-ЭС18-23804, от 06.12.2016 N 306-ЭС16-15938. Поскольку спорный земельный участок предоставлен санаторию для цели эксплуатации пляжа, при определении размера площади участка надлежит оценивать не только площадь расположенных на земельном участке объектов недвижимости, но и обязательные нормы законодательства, касающиеся регулирования деятельности санаторно-курортных учреждений. Расчет площади земельного участка под пляж (2 088 кв. м), с учетом количества лиц, проходящих лечение в санатории (522 человека), прокурором не опровергнут. Нарушений закона, которые бы влекли недействительность сделки, допущено не было.

В кассационной жалобе прокурор просит апелляционное постановление от 15.12.2019 отменить, оставить в силе решение от 27.05.2019.

По мнению подателя жалобы, выводы суда апелляционной инстанции являются ошибочными. Площадь спорного земельного участка значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации расположенного на нем нежилого здания. Органом местного самоуправления не проводились работы по формированию спорного участка с учетом площади расположенного на нем объекта недвижимости. Земельный участок частично расположен в границах береговой полосы Черного моря. Заключение дополнительного соглашения не может устранить допущенные при заключении договора аренды нарушения, так как изменение условий ничтожной сделки не допускается. Расположение спорного земельного участка в границах территории общего пользования препятствует его предоставлению в аренду, поскольку передача такого объекта во временное владение и пользование исключает возможность реализации гражданами права на свободное нахождение на таком участке. При передаче в аренду земельного участка общего пользования единственным пользователем земли может быть только арендатор, что противоречит правовому режиму земель общего пользования. Аналогичная правовая позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2018 N 308-ЭС18-8200.

Отзывы на кассационную жалобу в суд округа не поступили.

Определением окружного суда от 12.05.2020 разбирательство по кассационной жалобе откладывалось, ввиду невозможности проведения судебного заседания в первоначально назначенное время, соответствующая информация размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

В судебном заседании 23.06.2020 участвующий в деле прокурор на удовлетворении кассационной жалобы настаивал, представитель администрации просил жалобу отклонить. Названные представители не возражали против проведения разбирательства по жалобе в отсутствие представителя санатория, о чем ответчиком заявлено в письменном ходатайстве.

В данном заседании по правилам статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса объявлен перерыв до 30.06.2020, 17 часов 00 минут, информация о котором размещена на сайте суда в сети Интернет. После окончания перерыва судебное разбирательство продолжилось при участии прокурора, поддержавшего доводы кассационной жалобы, а также представителей администрации и санатория, полагавших жалобу необоснованной.

В соответствии с частями 1, 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее, а также соответствие выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной органом местного самоуправления, о применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной таким органом; обратившийся в арбитражный суд прокурор пользуется процессуальными правами и несет процессуальные обязанности истца (части 1, 3 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса).

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса).

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25) разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса).

Статьей 1 Земельного кодекса к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Одним из предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса случаев заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов является предоставление земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них (подпункт 9).

Если иное не установлено статьей 39.20 Земельного кодекса или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса).

Исключительный характер права на приобретение земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на приобретение участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"; далее - постановление Пленума N 11).

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14 сформулирована правовая позиция, согласно которой условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов, и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Закреплено в пункте 4 статьи 39.8 Земельного кодекса, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений, несет риск наступления последствий совершения или несовершения им процессуальных действий (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.03.2012 N 12505/11).

Отменяя решение суда первой инстанции, и отказывая прокурору в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции констатировал наличие на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0402011:39 принадлежащих санаторию объектов недвижимости; с учетом функционального назначения находящихся на земельном участке объектов, обеспечивающих лечебную деятельность санатория, признал обоснованной площадь сформированного и переданного ему в аренду участка; принял во внимание закрепленные в пункте 4 статьи 39.8 Земельного кодекса особенности заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, правовые позиции Верховного Суда Российской Федерации относительно толкования названной нормы, как не требующей ее обязательного воспроизведения в договоре аренды.

Возражения подателя жалобы о том, что площадь спорного земельного участка значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации расположенного на нем нежилого здания, не учитывают расположение на данном участке нескольких функционально связанных зданий и сооружений, принадлежащих санаторию (здания лечебного корпуса, медпункта, охраны, ступени и лестницы, мощение, подпорная стена, гидротехнические сооружения).

Суждение заявителя о том, что органом местного самоуправления не проводились работы по формированию спорного участка с учетом площади расположенного на нем объекта недвижимости, не нашло подтверждения материалами дела. Границы и размеры земельного участка площадью 1 510 кв. м утверждены распоряжением Главы администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 31.05.2005 N 755, с учетом приобретения санаторием в процессе приватизации строения лечебного пляжа общей площадью 1 270,3 кв. м (т. 1, л. д. 70, 71, 73 - 74). В последующем в установленном законом порядке площадь спорного участка не изменялась, с 2007 года на основании различных договоров аренды он использовался для осуществления деятельности санатория.

Приведенные в жалобе аргументы относительно заключения договора аренды от 25.08.2017 в отношении земельного участка, сформированного из территории общего пользования, подлежат отклонению, с учетом фактических обстоятельств нахождения на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0402011:39 принадлежащих санаторию правомерных объектов недвижимости, и изменений, внесенных в Земельный кодекс Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ. Выполнение санаторием требований, закрепленных в пункте 4 статьи 39.8 Земельного кодекса, предметом настоящего спора не являлось, при этом апелляционный суд учел отсутствие доказательств воспрепятствования санаторием свободному доступу граждан к береговой полосе и водному объекту в пределах спорного земельного участка.

При таких обстоятельствах оснований для отмены апелляционного постановления от 15.12.2019 по доводам кассационной жалобы не имеется. Выводы суда апелляционной инстанции подателем жалобы не опровергнуты, нормы права к установленным фактическим обстоятельствам данным судом применены верно.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2019 по делу N А32-1596/2019 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок и в порядке, предусмотренные Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Председательствующий судья

Н.С. Мазурова

Судьи

В.Е. Епифанов А.И. Мещерин