Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 9 декабря 2021 г. N Ф08-11043/21 по делу N А32-12245/2020

г. Краснодар

09 декабря 2021 г.

Дело N А32-12245/2020

Резолютивная часть постановления объявлена 02 декабря 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 декабря 2021 г.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Анциферова В.А. и Епифанова В.Е., при участии в судебном заседании от истца - прокуратуры Краснодарского края - Рябоконева А.В. (удостоверение), ответчиков - администрации Платнировского сельского поселения Кореновского района Краснодарского края - Рогожиной А.С. (доверенность от 11.11.2021), индивидуального предпринимателя Чурилина Романа Сергеевича (ИНН 614006256496 ОГРНИП 318619600007573) - Чурилиной Т.В. (доверенность от 30.03.2021), третьих лиц - Раскина Андрея Юрьевича - Пашковой Е.Г. (доверенность 25.02.2020), администрации муниципального образования Кореновский район - Грицаева Д.Н. (доверенность от 18.12.2020), в отсутствие третьих лиц: Мужикова Павла Павловича, Казаченко Андрея Александровича, Гнездилова Иллариона Сергеевича, отдела архитектуры администрации муниципального образования Кореновский район, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационные жалобы Казаченко Андрея Александровича, Мужикова Павла Павловича, Раскина Андрея Юрьевича, Гнездилова Иллариона Сергеевича, администрации Платнировского сельского поселения Кореновского района Краснодарского края, индивидуального предпринимателя Чурилина Романа Сергеевича на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.12.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2021 по делу N А32-12245/2020, установил следующее.

Заместитель прокурора Краснодарского края в интересах неопределенного круга лиц и Платнировского сельского поселения (далее - прокурор) обратился в арбитражный суд с иском к администрации Платнировского сельского поселения Кореновского района (далее - администрация поселения), индивидуальному предпринимателю Чурилину Р.С. (далее - предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) договора от 10.01.2019 N 48 купли-продажи земельного участка общей площадью 2044 кв. м с кадастровым номером 23:12:0901027:525, расположенного по адресу: Краснодарский край, Кореновский район, ст. Платнировская, ул. Красная, 33.

Исковое заявление основано на статьях 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), статьях 39.16 и 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) и мотивировано тем, что заключение спорного договора нарушило интересы Платнировского сельского поселения Кореновского района, поскольку площадь земельного участка превышает потребности в эксплуатации существующего на нем здания.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Раскин А.Ю., Мужиков П.П., Казаченко А.А., Гнездилов И.С., администрация муниципального образования Кореновский район, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, отдел архитектуры администрации муниципального образования Кореновский район.

Решением от 30.12.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 18.08.2021, иск удовлетворен: признан недействительным (ничтожным) договор от 10.01.2019 N 48 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:12:0901027:525; с предпринимателя в доход федерального бюджета взыскано 3 тыс. рублей государственной пошлины. Суды установили, что спорный земельный участок относится к территории общего пользования, занятой рынком. Магазин, принадлежащий предпринимателю на праве собственности, расположен на территории рынка, среди иной застройки - торговых рядов (навесов и павильонов), на которых ведется деятельность по продаже продовольственных и непродовольственных товаров в границах спорного земельного участка. Рынок как территория общего пользования муниципального образования, представляющая собой открытое пространство, используемое неограниченным кругом лиц для занятия торговой деятельностью и обслуживания потребителей, не может выступать предметом сделки приватизации, в том числе под видом реализации исключительного права на выкуп земельного участка для эксплуатации здания магазина, расположенного на территории рынка. При заключении оспариваемого договора администрацией не учтена потребность заявителя в испрашиваемом участке, исходя из назначения объекта, расположенного на участке, и требований, предъявляемых к эксплуатируемому объекту недвижимости. Поскольку оспариваемый договор купли-продажи заключен в нарушение действующего законодательства ввиду предоставления покупателю земельного участка безотносительно эксплуатации принадлежащего ему объекта недвижимости, чрезмерной площадью, данная сделка является ничтожной как противоречащая законодательному регулированию. Суды признали допустимым применение избранного прокуратурой способа защиты публичных интересов муниципального образования, поскольку о применении последствий недействительности договора в виде возврата земельного участка или признания отсутствующим зарегистрированных прав на него прокурор не заявил, требование направлено исключительно на констатацию недействительности договора купли-продажи земельного участка между администрацией и предпринимателем.

В кассационной жалобе Раскин А.Ю., Мужиков П.П., Казаченко А.А., Гнездилов И.С. просят состоявшиеся судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение, указывая, что с 01.03.2015 изменилось нормативное регулирование отношений, связанных с порядком приобретения земельных участков в собственность. Основным регулирующим фактором при определении площади выкупаемого земельного участка являются Правила землепользования и застройки, отсутствие норм, обязывающих при выкупе земельного участка разделить его на застроенную и свободную части.

В материалах дела имеется заключение отдела архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Кореновский район от 19.12.2018 N 194, обосновывающее соразмерность площади выкупленного участка. Заключение эксперта от 23.06.2021, имеющееся в материалах дела, также подтверждает соразмерность площади участка. Материалы дела не содержат доказательств наличия на момент выкупа оснований, которые повлекли бы отказ предпринимателю в выкупе земельного участка без торгов. При заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:12:0901027:525 стороны действовали добросовестно. На земельном участке имеется объект капитального строительства - магазин, принадлежащий на праве собственности предпринимателю. Судом не учтено, что, если на участке в установленном порядке возведены объекты недвижимости, не являющиеся объектами общего пользования, то согласно статье 262 Гражданского кодекса с момента застройки он не может считаться землей общего пользования. В материалах дела отсутствуют документы территориального планирования. Судом не выяснено, имеется ли проект планировки территории и отображены ли красные линии в составе проекта планировки. Выводы об отнесении земельного участка с кадастровым номером 23:12:0901027:525 к землям общего пользования, основаны исключительно на субъективных предположениях. Не принято во внимание письмо Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.06.2015 N Д23и-2954 "О рассмотрении обращения", в котором указано, что касается застроенных земельных участков, которые в существующих границах значительно превосходят площадь застройки расположенных на них зданий, то исходя из грамматического толкования положений Земельного кодекса Российской Федерации (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса), у правообладателя такого земельного участка имеется право выкупа всего земельного участка. Какой-либо обязанности разделить земельный участок на застроенную и пустующую его части действующим законодательством Российской Федерации не установлено. Суд вышел за пределы исковых требований и установил факт, который истец не заявлял, а сторона ответчика не смогла осуществить защиту своих прав. Вывод об отнесении спорного земельного участка к землям общего пользования, ошибочен. При отсутствии решения об отмене торгов по основанию, установленному пунктом 18 части 8 статьи 39.11 Земельного кодекса, вопрос об отнесении спорного земельного участка к землям общего пользования не мог рассматриваться судом; кроме того, не применена двусторонняя реституция.

В кассационной жалобе администрация поселения просит решение от 30.12.2020 и постановление апелляционного суда от 18.08.2021 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав, что на спорном земельном участке построен и введен в эксплуатацию объект капитального строительства - магазин площадью 44,7 кв. м, принадлежащий на праве собственности предпринимателю. Разрешение на строительство указанного объекта получено в установленном порядке, соответствует генеральному плану и правилам землепользования и застройки Платнировского сельского поселения Кореновского района, право собственности на указанный объект не оспорено. В настоящее время спорный земельный участок используется для организации и проведения муниципальной универсальной оптово-розничной ярмарки, что подтверждается постановлениями администрации поселения, представленными в материалы дела, и объясняет наличие торговых мест, расположенных на участке. В соответствии с видом разрешенного использования земельного участка "рынок, магазины" на данном участке возможно организовывать и проводить ярмарки, рынки, возводить магазины, а также произвести его выкуп. Кроме того, спорный земельный участок образован из земельного участка с кадастровым номером 23:12:0901027:202, имеющего разрешенный вид использования "рынок, для объектов общественно-делового значения". Данный факт также подтверждает, что спорная территория не является землями общего пользования, поскольку предназначена для размещения объектов общественно-делового назначения. Спорный земельный участок соответствует виду разрешенного использования, установленному для Зоны ОД-2.

В экспертном заключении указано на то, что с учетом существующей застройки и действующей на территории Российской Федерации нормативной документацией, имеющуюся площадь земельного участка необходимо рассматривать как недостаточную для эксплуатации существующего магазина, а формирование земельного участка исключительно для эксплуатации здания магазина и определение поворотных точек участка технически невозможно. Однако судами сделан вывод о том, что при строительстве ответчиком не соблюдены требования градостроительных норм и правил, учитывая строительство магазина в уже существующей застройке, тогда как данный вопрос на разрешение эксперту не ставился.

В кассационной жалобе предприниматель просит решение от 30.12.2020 и постановление апелляционного суда от 18.08.2021 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов заявитель указывает, что в материалах дела отсутствуют доказательства расположения спорного земельного участка в границах территорий общего пользования, за "красной линией". На данный участок по заявлению предпринимателя от 12.03.2018 отделом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Кореновский район выдан градостроительный план, в котором отражено, что информация о красных линиях отсутствует, информация о расположении в границах участка зон с особыми условиями использования территории также отсутствует. Участок сформирован и предоставлен предпринимателю с торгов для организации торговли в соответствии с назначением земельного участка: рынки, магазины. Предприниматель получил разрешение на строительство магазина с учетом планировочной организации земельного участка, существующих торговых рядов и расположения сетей инженерно-технического обеспечения, построил магазин, получил разрешение на ввод в эксплуатацию и 12.12.2018 зарегистрировал право собственности. Данные обстоятельства подтверждают, что земельный участок с кадастровым номером 23:12:0901027:525 не является земельным участком общего пользования. Материалами дела также подтверждается, что спорный земельный участок предоставлен ответчику с торгов. Объект капитального строительства, предназначенный для организации торговли (магазин) проектировался с учетом существующей застройки в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. Здание магазина, торговые ряды и прилегающая к ним территория автостоянки составляют единый комплекс. Земельный участок использовался и используется в соответствии с назначением - рынок, магазины, на нем осуществляется торговля. Актом осмотра от 28.07.2020 установлено, что на участке расположены торговые ряды, магазины, ларьки, автостоянка, земельный участок используется в соответствии с видом разрешенного использования - рынок, магазины. Приложенные к акту фото и видеосъемка также подтверждают факт осуществления торговой деятельности в соответствии с видом использования земельного участка. Спорный земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет для целей ведения на нем торговой деятельности. Заключение эксперта от 23.06.2021 по результатам проведенной судебной экспертизы подтверждает соразмерность площади выкупленного участка в соответствии с видом использования и целями эксплуатации объекта недвижимости. Доказательств, свидетельствующих о том, что площадь земельного участка не соответствует требованиям закона и фактическому землепользованию, не представлено. Необходимая площадь испрашиваемого участка для целей эксплуатации расположенных на нем объектов подтверждена представленными в материалы дела доказательствами (актом осмотра участка от 28.07.2020, заключением специалистов от 23.06.2021 N 392/16.1, заключением отдела архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования Кореновский район от 19.12.2018 N 194), соответствует целям формирования земельного участка, фактическому землепользованию. Оспариваемая сделка не может быть признана (недействительной) ничтожной как нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

В судебном заседании представители участников спора поддержали доводы, изложенные в кассационных жалобах.

Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалобы не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Как видно из материалов дела, администрация поселения (продавец) и предприниматель (покупатель) 10.01.2019 заключили договор N 48 купли-продажи земельного участка общей 2044 кв. м с кадастровым номером 23:12:0901027:525, по адресу: Краснодарский край, Кореновский район, ст. Платнировская, ул. Красная 33, с видом разрешенного использования "рынок" (т. 1, л. д. 13).

Земельный участок с кадастровым номером 23:12:0901027:525 общей площадью 2044 кв. м передан в собственность предпринимателю для эксплуатации магазина с кадастровым номером 23:12:0901027:552 площадью 44,7 кв. м.

Ссылаясь на ничтожность договора в связи с несоответствием требованиям земельного законодательства в части площади, необходимой для эксплуатации объекта, расположенного на земельном участке, прокурор в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) обратился в арбитражный суд с иском.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

Разрешая настоящий спор и удовлетворяя иск, суды исходили из того, что площадь земельного участка, приобретенного предпринимателем, несоразмерна площади участка необходимого для эксплуатации расположенного на нем здания. Руководствуясь положениями статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса, статей 39.3, 39.16, 39.20 Земельного кодекса, пришли к выводу о существенном нарушении норм земельного законодательства, влекущим признание договора ничтожной сделкой.

Статьей 52 Кодекса прокурор управомочен на обращение в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной органами, осуществляющими публичные полномочия, и о применении последствий ее недействительности. В указанные дела, рассматриваемые арбитражным судом, прокурор вправе вступить на любой стадии арбитражного процесса с процессуальными правами и обязанностями лица, участвующего в деле, в целях обеспечения законности (часть 5). Пунктом 3 статьи 1 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" (далее - Закон N 2202-1) прокурорам предписано участвовать в рассмотрении дел арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством.

Согласно статьи 166 Гражданского кодекса сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пунктах 74 - 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Требования прокурора о признании договора от 10.01.2019 N 48 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:12:0901027:525 недействительным (ничтожным) мотивированы нарушением публичной процедуры предоставления земли в собственность, отсутствием обоснования необходимой площади земельного участка под существующим объектом.

Согласно пункту 1 статьи 39.3 Земельный кодекс продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 названной статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 названного кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельный кодекс исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Статья 39.16 Земельный кодекс содержит императивные основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

В силу подпункта 1 статьи 39.16 Земельный кодекс уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Исходя из материалов дела, суды установили принадлежность ответчику на праве на праве общей долевой собственности, доля 1/2 нежилого помещения - магазина, площадью 44,7 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, ст. Платнировская, ул. Красная, 33. Указанный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 23:12:0901027:525.

В целях реализации исключительного права на выкуп земельного участка предпринимателем подано соответствующее заявление (т. 1, л. д. 14 - 15).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, значимым является установление соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, необходимой для эксплуатации принадлежащего заявителю объекта. При этом отмечено, что площадь необходимого в таком случае земельного участка определяется с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Обязанность по представлению доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка заявленной площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, лежит на лице, заинтересованном в приватизации земельного участка.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, установив, что спорный участок фактически является рынком, что предполагает отнесение него к территории общего пользования соответствующего муниципального образования, а также значительное превышение площади предоставленного ответчику в собственность земельного участка по отношению к площади объекта, принимая во внимание позицию, поддержанную в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, суды обоснованно пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований о признании спорной сделки недействительной (ничтожной) как заключенной с нарушением требований земельного законодательства и норм статьи 168 Гражданского кодекса.

Суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права.

Основания для отмены или изменения решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.12.2020 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2021 по делу N А32-12245/2020 оставить без изменения, кассационные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Анциферов В.Е. Епифанов