Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 августа 2014 г. N Ф07-4756/14 по делу N А21-5763/2013

14 августа 2014 г.

Дело N А21-5763/2013

Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Грачевой И.Л., Ракчеевой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Лях С.А.,

при участии Куклевской Е.С., представителя Куклевской Е.С. от Яковенко Е.Н. (доверенность от 02.06.2014), от Лунина Э.С. (доверенность от 28.05.2014), от Куклевского А.О. (доверенность от 14.10.2013),

рассмотрев 07.08.2014 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Яковенко Евгении Николаевны и не привлеченных к участию в деле лиц - Лунина Эдуарда Сергеевича, Пискунова Михаила Александровича, Куклевской Елены Сергеевны, Куклевского Андрея Олеговича, Дессерта Юрия Александровича, Дессерт Оксаны Владимировны на решение Арбитражного суда Калининградской области от 08.11.2013 (судья Гурьева И.Л.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2014 (судьи Жиляева Е.В., Серикова И.А., Тимухина И.А.) по делу N А21-5763/2013,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Центральная управляющая компания", место нахождения: Калининград, Пехотная ул., д. 43, ОГРН 1073905017548 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным отказа Комитета архитектуры и строительства администрации городского округа "Город Калининград", место нахождения: Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1083925027702 (далее - Комитет), в выдаче разрешения на строительство блокированного жилого дома на 3 секции по пер. Ломоносова, 5, в городе Калининграде, оформленного письмом от 31.05.2013 N 164-7/у-348-988, а также обязать Комитет выдать указанное разрешение.

Определением от 21.08.2013 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Яковенко Е.Н.

Решением от 08.11.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 24.03.2014, заявление удовлетворено.

В кассационных жалобах Яковенко Е.Н., а также не привлеченные к участию в деле Лунин Э.С., Пискунов М.А., Куклевская Е.С., Куклевский А.О., Дессерт Ю.А., Дессерт О.В., ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, просят отменить обжалуемые судебные акты.

Податели жалоб считают, что решение, вынесенное по существу спора, может повлиять на их права и/или обязанности как участников долевого строительства, а также исполнение обязательств, принятых по договорам участия в долевом строительстве. Податели жалоб указывают на неприменение судами положений части 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ). По мнению подателей жалоб, суды должны привлечь к участию в деле всех участников долевого строительства, поскольку с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве земельный участок площадью 5227 кв.м с кадастровым номером 39:15:120907:3, расположенный по пер. Ломоносова, 5, в городе Калининграде, находится в залоге у участников договора, а Общество утрачивает право на распоряжение земельным участком без согласия залогодержателей.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании 31.07.2014 Куклевская Е.С., представитель Лунина Э.С., Яковенко Е.Н. поддержали доводы, изложенные в жалобах, а представитель Общества возражал против их удовлетворения.

В заседании суда кассационной инстанции в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объявлялся перерыв до 10 час. 20 мин. 07.08.2014.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей. Куклевская Е.С., представитель Яковенко Е.Н., Лунина Э.С., Куклевского А.О. доводы кассационных жалоб поддержала. Остальные податели жалоб и лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направили.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Обществу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 39:15:120907:3 площадью 5227 кв. м, расположенный по пер. Ломоносова, 5, в городе Калининграде.

Общество на данном земельном участке ведет поэтапное строительство 4-х блокированных жилых домов на основании выданных разрешений на строительство.

22.05.2013 Общество обратилось в Комитет с заявлением о выдаче разрешения на строительство на указанном земельном участке планируемого к строительству блокированного жилого дома на 3 секции.

Письмом от 31.05.2013 N 164-7/у-348-988 Обществу отказано в выдаче разрешения на строительство со ссылкой на части 7 и 11 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ). При этом Комитет сослался на следующее: в приложении к пояснительной записке отсутствуют технические условия подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, связи); проектная документация не является корректировкой ранее предоставленной документации, разработанной архитектурной мастерской "Квадр", на реализацию которой выданы разрешения на строительство 4-х блокированных жилых домов; блокированный жилой дом (3 блока) и организация строительной площадки запроектированы на земельном участке, предназначенном для нормативного благоустройства (площадки для отдыха, сушки белья, спортивная).

Полагая, что указанный отказ Комитета является незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции применил положения статей 198, 200, 201 АПК РФ, части 1, 7, 10, 11, 13 статьи 51 ГрК РФ и пришел к выводу об удовлетворении заявленных требований в связи с отсутствием оснований для отказа в выдаче разрешения. Суд первой инстанции установил, что в представленном Обществом градостроительном плане содержится утвержденная техническая документация условий подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Кроме того, Общество представило проектную документацию, разработанную обществом с ограниченной ответственностью "Центр качества строительства", в которой имеется схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что решение и постановление подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в тот же суд первой инстанции, в связи с тем, что выводы судов сделаны при неполном исследовании обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора, затрагивают права лиц, не привлеченных к участию в деле, - участников долевого строительства на спорном земельном участке.

Разрешение на строительство - документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства (часть 1 статьи 51 ГрК РФ).

Порядок выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства, в том числе перечень документов, представляемых в соответствующий орган исполнительной власти (федеральный, субъекта Российской Федерации, местного самоуправления) для получения такого разрешения, установлен статьей 51 ГрК РФ.

Согласно части 11 этой же статьи уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство проводят проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению, соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства требованиям градостроительного плана земельного участка, красным линиям; выдают разрешение на строительство или отказывают в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.

В силу части 13 статьи 51 ГрК РФ основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство является отсутствие документов, предусмотренных частями 7 и 9 данной статьи, или несоответствие представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

Как видно из материалов дела, Обществу выданы разрешения на строительство на спорном земельном участке 4-х блокированных жилых домов в соответствии с ранее представленной проектной документацией, в том числе схемой планировочной организации земельного участка, выполненной в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объектов капитального строительства, подъездов и проходов к ним, элементов благоустройства территории, озеленения.

По утверждению подателей жалоб, указанные дома имеют 100% готовности, однако застройщиком не вводятся в эксплуатацию в связи с намерением осуществить строительство еще одного дома на территории, изначально запроектированной под благоустройство, озеленение, размещение малых архитектурных форм.

Как видно из договоров долевого участия, заключенных с Обществом, дольщик несет в том числе расходы, связанные с благоустройством территории вокруг строящегося объекта, а застройщик имеет право расходовать полученные денежные средства на эти цели в соответствии с проектной документацией.

Закон N 214-ФЗ регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

С момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты, находятся у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

По смыслу части 1 статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие его всем требованиям законодательства, градостроительным и строительным нормам и правилам, а также проектной документации и допускающим его эксплуатацию в соответствии с разрешенным использованием (назначением).

Для разрешения настоящего спора суду следовало установить, вносились ли изменения в ранее выданную проектную документацию.

Кроме того, суды не дали оценки факту несоответствия проектной документации, представленной Обществом с заявлением о выдаче разрешения на строительство жилого дома на 3 секции, проектной документации, на основании которой Обществу ранее были выданы разрешения на строительство 4-х домов и должны быть получены разрешения на ввод в эксплуатацию, а также требованиям градостроительного плана земельного участка. Вывод судов о наличии технических условий подключения планируемого к строительству объекта к сетям инженерно-технического обеспечения противоречит тому, что градостроительный план земельного участка и технические условия, представленные в материалы дела, были выданы в 2011 году и не учитывали проектируемый объект. Суды не дали оценки соблюдению технических регламентов (ограничений) строительных норм и правил при проектировании спорного объекта, в частности нормативного расстояния от проектируемых автостоянок, площадок (для отдыха, спортивной) до фасадов домов.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно части 1 статьи 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В рассматриваемом случае, право Общества как собственника земельного участка возводить жилые здания ограничено принятыми на себя обязательствами перед дольщиками.

Полагая, что по правилам статьи 51 АПК РФ имеются основания для привлечения к участию в деле в качестве третьего лица Яковенко Е.Н., суд первой инстанции не рассмотрел вопрос о привлечении к участию в деле иных дольщиков, чьи права могут быть затронуты решением по настоящему делу.

При таких обстоятельствах решение и постановление следует отменить, а дело - направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, разрешить вопрос о привлечении к участию в деле дольщиков, исследовать обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения спора, дать оценку доводам, участвующих в деле лиц, а также решить вопрос о распределении судебных расходов по кассационным жалобам.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 08.11.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2014 по делу N А21-5763/2013 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

И.Л. Грачева М.А. Ракчеева