Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29 мая 2018 г. N Ф05-6820/18 по делу N А40-60294/2017

г. Москва

29 мая 2018 г.

Дело N А40-60294/2017

Резолютивная часть постановления объявлена 24 мая 2018 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 мая 2018 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Калининой Н. С.,

судей Кобылянского В. В., Кольцовой Н. Н.,

при участии в заседании:

от истца - общества с ограниченной ответственностью "Куркино-Инвест" (ООО "Куркино-Инвест"): Мананникова Т.Л., дов. от 10.04.2017, Комиссарова О.М., дов. от 03.04.2017, Коваленко А.В., дов. от 01.11.2016,

от ответчика - Департамента городского имущества города Москвы: Дубчак Р.В., дов. от 27.12.2017,

от третьего лица - Правительства Москвы: Дубчак Р.В., дов. 18.01.2018,

рассмотрев 24 мая 2018 года в судебном заседании кассационную жалобу

ООО "Куркино-Инвест"

на решение от 15 сентября 2017 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Гамулиным А.А.,

на постановление от 07 февраля 2018 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Алексеевой Е.Б., Векличем Б.С., Александровой Г.С.,

по иску ООО "Куркино-Инвест" (ОГРН 1055004237760)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)

о взыскании задолженности, признании права уплачивать арендную плату за

пользование земельным участком в порядке, установленном Постановлением

Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП, обязании произвести

перерасчет арендной платы, расторжении договора аренды,

третье лицо - Правительство Москвы,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Куркино-Инвест" (ООО "Куркино-Инвест") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о взыскании неосновательного обогащения в размере 423 703 руб. 05 коп., о признании права уплачивать арендную плату за пользование земельным участком, предоставленным по договору аренды от 29 ноября 2012 года N И-08-000159, в порядке, установленном Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП, об обязании произвести перерасчет арендной платы с 01 января 2016 года, о расторжении договора аренды от 29 ноября 2012 года N И-08-000159 (с учетом принятых судом первой инстанции уточнений в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Правительство Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 сентября 2017 года по делу N А40-60294/2017, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 февраля 2018 года, договор аренды от 29 ноября 2012 года N И-08-000159 расторгнут, в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано, с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО "Куркино-Инвест" взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Законность принятых судебных актов проверяется в порядке ст. ст. 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Куркино-Инвест", в которой заявитель просит решение и постановление отменить в части отказа в удовлетворении требований о признании за ООО "Куркино-Инвест" права уплачивать арендную плату за пользование земельным участком, предоставленным по договору аренды от 29 ноября 2012 года N И-08-000159, в порядке, установленном Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП, об обязании Департамента городского имущества города Москвы произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 29 ноября 2012 года N И-08-000159 с 01 апреля 2014 года, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В кассационной жалобе заявитель ссылается на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. ООО "Куркино-Инвест" полагает, что по смыслу Постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП вид разрешенного использования относится к категории, определенной Приложением N 1 - "земельные участки, занятые особо охраняемыми территориями и объектами, городскими лесам скверами, парками, городскими садами", то размер ставки за пользование спорным земельным участком равен 0,01% от его кадастровой стоимости.

Заявитель полагает, что стороны в п. 3.4 договора аренды предусмотрели возможность одностороннего изменения размера арендной платы в случае изменения ставок арендной платы, в связи с чем изменение в договор относительно размера арендной платы, исчисляемой в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП, не требовалось, указанным нормативным актом установлена новая ставка арендной платы, исчисляемой от кадастровой стоимости участка.

В судебном заседании кассационной инстанции представители ООО "Куркино-Инвест" поддержали доводы и требования, изложенные в кассационной жалобе, представитель Департамент городского имущества города Москвы и Правительства Москвы возражал против удовлетворения жалобы и доводов заявителя, просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Изучив материалы дела, проверив в пределах требований, предусмотренных ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм материального и процессуального права судами при рассмотрении дела и принятии судебных актов, соответствие выводов судов установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отмене обжалуемых судебных актов в части отказа в удовлетворении требований о признании права уплачивать арендную плату за пользование земельным участком, предоставленным по договору аренды от 29 ноября 2012 года N И-08-000159, в порядке, установленном Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП, об обязании Департамента городского имущества города Москвы произвести перерасчет арендной платы с 01 января 2016 года.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанции и следует из материалов дела, 29 ноября 2012 года между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (арендодателем; в настоящее время функции указанного органа возложены на Департамент городского имущества города Москвы) и ООО "Куркино-Инвест" (арендатором) был заключен договор N И-08-000159 аренды земельного участка, по которому ответчику во временное владение и пользование передан земельный участок площадью 6626 кв.м., из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:08:0001009:5259, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Куркино, мкр. 13, корп. 4, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей проектирования и строительства отдельно стоящего полуподземного гаража-стоянки на 258 машиномест (далее - земельный участок).

Договор заключен сроком на 6 лет (п. 2.1 договора).

В соответствии с п. 4.3 договора арендатор в течение 6 лет обязался осуществить проектирование и получить разрешение на строительство, после чего в сроки, предусмотренные проектом организации строительства в составе проектной документации, получившей положительное заключение государственной экспертизы, осуществить строительство (реконструкцию) и ввод в эксплуатацию объекта.

В п. 3.2 договора предусмотрено, что арендная плата начисляется с даты присвоения учетного номера договору арендодателем и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала.

В силу п. 3.4 договора размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы полномочным органом государственной власти РФ и/или города Москвы, а также в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор.

В случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации и/или уведомления с расчетом платежей, кадастровой стоимости либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов и/или изменения кадастровой стоимости в действие правовыми актами и без внесения изменений, дополнений в договор.

В случае изменения целевого (функционального) использования объекта недвижимого имущества, расположенного на участке, размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке на основании уведомления.

Согласно п. 3.3 договора размер ежегодной арендной платы, расчетный счет, на который она вносится, указаны в приложении N 2 к договору.

В соответствии приложением N 2 к договору размер арендной с платы определен в 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Приказом Москомархитектуры от 26 декабря 2013 года N 3311 утвержден Градостроительный план земельного участка N RU-146000-008979, кадастровый номер 77:08:0001009:5259, согласно которому основным видом разрешенного использования земельного участка установлено: благоустройство и озеленение (п. 2.1), предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений - 0 м (п. 2.2.2).

Обращаясь в арбитражный суд с иском, ООО "Куркино-Инвест" полагало, что целевое назначение участка изменено на "благоустройство и озеленение", после выдачи указанного ГПЗУ 26 декабря 2013 года арендатор не имел возможности использовать арендованный участок для строительства - в целях, которых он был предоставлен, однако арендатор продолжал вносить арендную плату по ставке 1,5 % как за участок, предоставленный для строительства гаража-стоянки, при этом в п.п. 3.2, 3.4 договора аренды предусмотрели возможность одностороннего изменения размера арендной платы в случае изменения ставок арендной платы, арендатор вправе рассчитывать на определение арендной платы за пользование земельным участком в порядке, установленном Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве", а также на перерасчет арендной платы с 26 декабря 2013 года. Истцом было также заявлено требование о расторжении договора аренды от 29 ноября 2012 года N И-08-000159.

Удовлетворяя требование о расторжении договора, суды исходили из того, что вступившими в законную силу судебными актами по делу N А40-40209/2015 установлено прекращение заключенного между Правительством Москвы и ООО "Куркино-Инвест" договора от 14 июня 2006 года N 31-ИС на право соинвестирования проектирования и строительства 99% общей площади отдельно стоящего полуподземного гаража-стоянки по адресу: Куркино, мкр. 13, корп. 4, заключенного на основании постановления Правительства Москвы от 26 августа 2008 года N 764-ПП, в силу положений п. 1 ст. 416 Гражданского кодекса Российской Федерации (невозможность исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает).

При таких обстоятельствах, суды, установив, что использование земельного участка с той целью, с которой земельный участок предоставлялся в аренду истцу при заключении договора невозможно с момента издания ГПЗУN RU-146000-008979, принимая во внимание, что представленная в материалы дела переписка свидетельствует о недостижении сторонами соглашения о расторжении договора аренды, удовлетворили требование о расторжении договора аренды от 29 ноября 2012 года N И-08-000159 на основании ст.ст. 309, 310, 450, 606, 612, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В части удовлетворения требования о расторжении договора аренды судебные акты заявителем не обжалуются.

Судами также отказано в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения в размере 423 703 руб. 05 коп. в связи с пропуском истцом срока исковой давности по данному требованию.

Отказывая в удовлетворении требования о признании права уплачивать арендную плату за пользование земельным участком, предоставленным по договору аренды от 29 ноября 2012 года N И-08-000159, в порядке, установленном Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП, об обязании произвести перерасчет арендной платы с 01 января 2016 года, суды указали на то, что изменений в договор аренды в части порядка исчисления арендной платы сторонами не вносилось, условиями договора на ответчика не возложена обязанность произведения перерасчета арендной платы.

Суд первой инстанции также указал на избрание истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права в части заявленных требований о признании права внесения арендной платы и обязании выполнить перерасчет, отметив, что в случае неверного исчисления ответчиком арендной платы, в том числе в соответствии с применением иного вида разрешенного использования, возражения в части наличия либо отсутствия обязанности внесения арендной платы на таких условиях могут быть заявлены при наличии требований о ее уплате, поскольку в данном деле требования о взыскании арендной платы не подлежат рассмотрению, оснований установления правомерности ее исчисления ответчиком не имеется, нарушений права истца не установлено.

Кроме того, суд первой инстанции отметил, что истец не лишен права обратиться к ответчику об изменении условий договора и разрешить спор в порядке ст.ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в рамках отдельного производства.

Вместе с тем, суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами судов в части отказа в удовлетворении требований о признании права уплачивать арендную плату за пользование земельным участком, предоставленным по договору аренды от 29 ноября 2012 года N И-08-000159, в порядке, установленном Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП, об обязании Департамента городского имущества города Москвы произвести перерасчет арендной платы с 01 января 2016 года.

Из ст. 606 и п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

Такой правой поход соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 года).

Кроме того, в определении Верховного Суда Российской Федерации от 03 марта 2016 года N 305-ЭС15-15053 по делу А40-129910/2014 отмечено, что в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности публично-правовое образование, реализуя свои полномочия в обеспечении устойчивого развития территории и тем самым - в защите публичного интереса, может изменить правовой режим земельного участка, его разрешенное использование таким образом, что арендатор участка лишается возможности использовать его в целях, которые были согласованы с этим же публично-правовым образованием при заключении договора аренды с учетом законодательства Российской Федерации на момент заключения договора.

В этом случае стороны договора аренды могут прийти к соглашению о его изменении (с соблюдением императивных норм земельного и гражданского законодательства). Если договор аренды не может быть изменен или стороны не приходят к соглашению о его изменении, то арендатор не лишен права на основании п. 2 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратиться с требованием о досрочном расторжении договора. Иной подход означал бы возложение на арендатора обязанности уплачивать арендную плату по договору в отсутствие реальной возможности пользоваться объектом аренды по назначению.

Таким образом, принимая во внимание, что судами по данному делу установлен факт невозможности использования земельного участка с той целью, с которой земельный участок предоставлялся в аренду истцу с момента издания ГПЗУN RU-146000-008979, вместе с тем не дана надлежащая правовая оценка доводам истца об отсутствии оснований для возложения на арендатора обязанности уплачивать арендную плату в размере, установленном для участков, предоставленных в целях строительства.

Суд кассационной инстанции также не может согласиться с выводом судов о том, что условиями договора обязанность произведения перерасчета арендной платы на ответчика не возложена, поскольку в п. 3.4 договора аренды предусмотрено, что в случае изменения целевого (функционального) использования объекта недвижимого имущества, расположенного на участке, размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке на основании уведомления.

Кроме того, суд первой инстанции, указывая на то, что возражения в части наличия либо отсутствия обязанности внесения арендной платы на таких условиях могут быть заявлены при наличии требований о ее уплате, не учел, что в рамках дела N А40-35505/2017 Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Куркино-Инвест" о взыскании за период с 1-го по 4-ый квартал 2016 года задолженности по арендной плате в размере 1 566 131 руб. 86 коп. и пени в размере 120 951 руб. 07 коп.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 11 мая 2018 года

решение Арбитражного суда города Москвы от 24 июля 2017 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 декабря 2017 года по делу N А40-35505/2017 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не может признать законными и обоснованными принятые по делу судебные акты в части отказа в удовлетворении требований о признании права уплачивать арендную плату за пользование земельным участком, предоставленным по договору аренды от 29 ноября 2012 года N И-08-000159, в порядке, установленном Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года N 273-ПП, об обязании Департамента городского имущества города Москвы произвести перерасчет арендной платы с 01 января 2016 года, в связи с чем приходит к выводу о наличии предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Исходя из содержания п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции вправе принять новый судебный акт, не передавая дело на новое рассмотрение, только в случае, если фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены арбитражным судом первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но этим судом неправильно применена норма права.

Принимая во внимание, что допущенные нарушения могут быть устранены только при повторном рассмотрении дела в суде первой инстанции, кассационная инстанция, отменяя состоявшиеся по делу судебные акты, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении судам следует устранить допущенные нарушения, рассмотреть вопрос о возможности объединения дел N А40-60294/2017 и NА40-35505/2017 в одно производство, установить все имеющие значение для дела обстоятельства, оценить все имеющиеся в материалах дела доказательства, правильно применить нормы процессуального и материального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь ст. ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 15 сентября 2017 года, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 февраля 2018 года по делу N А40-60294/2017 отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований о признании права за ООО "Куркино-Инвест" уплачивать арендную плату за пользование земельным участком, предоставленным по договору аренды от 29.11.2012 N И-08-000159, в порядке, установленном постановлением Правительства Москвы N 273-ПП от 25.04.2006, обязании Департамента городского имущества города Москвы произвести перерасчет арендной платы по договору аренды от 29.11.2012 N И-08-000159 с 01.01.2016. В указанной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

В остальной части указанные судебные акты оставить без изменения.

Председательствующий судья

Н.С. Калинина

Судьи

В.В. Кобылянский Н.Н. Кольцова