Решение Московского городского суда от 26 октября 2015 г. N 3а-272/2015 (ключевые темы: кадастровая стоимость - рыночная стоимость - отчет об оценке - оценочная деятельность - объекты недвижимости)

Решение Московского городского суда от 26 октября 2015 г. N 3а-272/2015

Московский городской суд в составе

председательствующего судьи Михалевой Т.Д.,

при секретаре Корниловой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело N 3а-272/2015 по административному исковому заявлению С.А.М. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014 года, установил:

С.А.М. обратилась в Московский городской суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости (нежилого здания) с кадастровым номером 77:05:0001015:1095 с адресными ориентирами: г. Москва, Загородное шоссе, д. 1, корп. 2 равной его рыночной стоимости в размере ... рублей.

В обосновании требований ссылается на то, что указанный объект недвижимости принадлежит ей на праве собственности, что подтверждается свидетельством о праве собственности серии .... Постановлением Правительства Москвы от 28.11.2014 г. N 700-ПП "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" определен перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость. Объект недвижимости (нежилое здание), собственником которого является Истец, с кадастровым номером 77:05:0001015:1095 включен в данный перечень. Согласно строке 3469 приложения N 1 указанным Постановлением Правительства Москвы установлена кадастровая стоимость нежилого здания в размере ... рублей. Истец полагает, что кадастровая стоимость объекта недвижимости значительно превышает его рыночную стоимость, чем нарушаются ее права в сфере предпринимательской деятельности, поскольку возлагают обязанности по уплате завышенного и экономически необоснованного налога.

В ходе рассмотрения дела административным истцом неоднократно уточнялись заявленные требования с учетом которых, она просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0001015:1095 с адресными ориентирами: г. Москва, Загородное шоссе, д. 1, корп. 2 по состоянию на 1 января 2014 года в размере его рыночной стоимости - ... рублей на основании Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости ООО "Дойче Бевертунг Немецкая Оценка", на который получено Положительное экспертное заключение N ... от 29.09.2015 г. Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Экспертный совет.

В судебное заседание административный истец С.А.М. не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Ее представитель по доверенности О.А.В. уточненное заявление поддержал в полном объеме, сославшись на правильность выводов, изложенных в отчете об оценке рыночной стоимости нежилого здания, представил письменные возражения на доводы ответчика.

Представитель административного ответчика Правительства Москвы и заинтересованного лица Департамента городского имущества города Москвы по доверенности Л.Д.И. просил в удовлетворении требований об установлении кадастровой стоимости, соответствующей рыночной, отказать, поддержал письменные пояснения и дополнения к ним, указав, что представленный отчет не соответствует требованиям Федерального закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.

Представители административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" и заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

С учетом надлежащего извещения заинтересованных лиц о времени и месте судебного заседания, отсутствия сведений об уважительности причин неявки, руководствуясь ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителей указанных сторон.

Выслушав объяснения представителя административного истца, представителя административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав письменные материалы дела, Московский городской суд приходит к выводу о том, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 2 статьи 375, статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что налоговая база по налогу на имущество организаций в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода, утвержденная в установленном порядке.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суд или комиссии.

В соответствии со статьей 24.18 Закона об оценочной деятельности, в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Исходя из того, что административный истец является плательщиком налога на имущество, суд считает, что последний вправе требовать пересмотра результатов определения кадастровой стоимости и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Право на обращение в суд с указанными требованиями также подтверждено в Определении Конституционного Суда РФ от 03.07.2014 г. N 1555-О из которого следует, что установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости, определенной методами массовой оценки.

В пункте 3 ст. 424 ГК РФ дано понятие рыночной цены - это цена, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон "Об оценочной деятельности") для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

Согласно абзацам 5 и 6 части 16 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ к заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагаются отчет об оценке объекта недвижимости и положительное экспертное заключение о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также требованиям стандартов и правил оценочной деятельности саморегулируемой организации оценщиков.

Согласно абзаца 2 части 1 статьи 17.1 указанного Федерального закона экспертиза отчета об оценке объекта оценки проводится, в том числе, в целях проверки отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и (или) стандартов и правил оценочной деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Судом установлено и следует из материалов дела, что С.А.М. является собственником объекта недвижимости (нежилого здания) с кадастровым номером 77:05:0001015:1095, расположенного по адресу: г. Москва, Загородное шоссе, д. 1, корп. 2.

В соответствии со статьей 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации Постановлением Правительства Москвы N 700-ПП от 28 ноября 2014 года "Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость" определен Перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2015 год в соответствии с пунктом 1 статьи 1.1 Закона города Москвы от 5 ноября 2003 года N 64 "О налоге на имущество организаций".

По итогам государственной кадастровой оценки установлена кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 77:05:0001015:1095 по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... руб.

Из содержания статей 70, 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации следует, что при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости одним из допустимых письменных доказательств является отчет независимого оценщика, а также экспертное заключение.

Согласно статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

Оспаривая указанную кадастровую стоимость, С.А.М. представила Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости ООО "Дойче Бевертунг Немецкая Оценка" по состоянию на 1 января 2014 года, рыночная стоимость указанного объекта недвижимости определена в размере 225 520 246,96 рублей. На указанный отчет получено Положительное экспертное заключение N ... от 29.09.2015 г. Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Экспертный совет.

Представленный отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости подготовлен лицом, обладающим правом на проведение такого рода исследований, специальными познаниями в области оценочной деятельности, и содержит необходимые и достаточные сведения, имеющие доказательственное значение, влияющие на правильность определения рыночной стоимости объекта оценки. Как следует из свидетельства о членстве в саморегулируемой организации Общественная организация "Российское общество оценщиков" оценщик Ш.И.Е., подготовивший указанный отчет об оценке, является членом указанной организации, ответственность которого застрахована по договору обязательного страхования ответственности при осуществлении оценочной деятельности.

Исследовав представленный отчет, суд приходит к выводу, что оценка спорного имущества проведена оценщиком с соблюдением норм действующего законодательства об оценочной деятельности, нарушений требований Федерального закона от 29 июля 1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки N 1, 2, 3, 7, утвержденных приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации, которые позволяли ли бы суду сделать вывод о недостоверности и неправильности результатов отчета, оценщиком не допущено.

Основываясь на пункт 20 Федеральных стандартов оценки, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 256 (далее ФСО N 1), оценщиком в рамках проведенной оценки использованы все три подхода - сравнительный, затратный и доходный.

В отчете, как того требуют положения подпункта "ж" пункта 8 Федеральных стандартов оценки "Требования к отчету оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254 (далее ФСО N 3), п. 11 "Федерального стандарта оценки", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611 (далее - ФСО 7) приведены все необходимые сведения об объекте оценки, его качественные и количественные характеристики, имеется подробное описание технического состояния здания, в частности его площадь, вид разрешенного использования, приведен расчет строительного объема здания на основании данных технического паспорта, указаны его конструктивные особенности, этажность, материал стен, класс конструктивных систем, приведены сведения об используемых стандартах оценки, представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, приведены другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, содержится обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов. На стр. 83-97 оценщик провел максимально полный анализ ценовых предложений в данном сегменте, основными критериями которого были вид объекта, категория и назначение.

В связи с чем, суд отклоняет доводы представителя Департамента городского имущества города Москвы о том, что в отчете не приведены подробные описания физических свойств и технического состояния элементов здания.

Утверждения о том, что при проведении оценки неверно определен физический износ здания, объективно доказательствами по делу не подтверждены. Письменные возражения об этом не содержат никаких обоснований и расчетов, указывающих о необходимости учитывать при определении величины износа другие данные.

В разделе 8, приведен анализ рынка, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта, включая риски суверенного дефолта в краткосрочной перспективе, риски суверенного дефолта в среднесрочной перспективе, риски существенного дефицита бюджета, зависимость экономики от базовых отраслей и от внешних факторов, а также приведен анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и в регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки и внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

Не может повлиять на итоговую рыночную стоимость объекта оценки неверное указание на титульном листе отчета даты составления отчета об оценке, в связи с чем, доводы Департамента городского имущества в указанной части суд считает необходимым отклонить. Правильная дата составления отчета и его номер указаны на стр. 6 отчета.

Суд считает, что при проведении отчета об оценке нарушений п. 5 ФСО N 7, предписывающего обязательность проведения при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости осмотра объекта оценки, не допущено, поскольку на стр. 11 и стр. 17 Отчета об оценке указана причина не проведения повторного осмотра, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра. При этом суд учитывает, что осмотр объекта оценки был проведен оценщиком (стр. 19 Отчета об оценке) при составлении предыдущих отчетов об оценке данного объекта (от 26.02.2015 г., 25.06.2015 г.), результаты приведены в письменных ответах на замечания Правительства Москвы и подтверждают правильность сделанных оценщиком выводов о конструктивных элементах здания, его состоянии и величине физического износа.

Принимая во внимание, что технический паспорт оценщик использует для подтверждения данных о конструктивных элементах здания, которые не изменялись, ссылки представителя Департамента городского имущества на использование данных технического паспорта, датированных 2004 г., не могут привести к неправильному определению рыночной стоимости.

Суд считает, что оценщиком не допущено нарушений п. 11 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (далее ФСО N 3), согласно которому в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике информации и дате ее подготовки. Так, ссылки на источники информации, приведенные на стр. 33, 38-46, 52-57 отчета об оценке, указаны в 6.1. "источники информации, использованные оценщиком при проведении оценки" на стр. 23-24 отчета об оценке, в связи с чем доводы административного ответчика в указанной части являются несостоятельными.

Суд не может согласиться с возражениями представителя Департамента городского имущества г. Москвы и Правительства Москвы о необходимости использования оценщиком в ходе проведения оценки "Справочника оценщика недвижимости от 2014", поскольку на дату проведения оценки и составления оценки оценщик согласно п. 19 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 (далее ФСО N 1), не мог использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки. Справочник оценщика недвижимости от 2012 года был наиболее близким к дате оценки, в то время как справочник оценщика недвижимости за 2014 год был издан в 2014 году, то есть после даты оценки, и в справочнике не указано о периоде или дате получения данных.

Указывая в письменных пояснениях на допущенные ошибки в отчете при расчете корректировок по объектам аналогам (на стр. 99-103) Правительство Москвы и Департамент городского имущества г. Москвы не приводит правильного расчета, в связи с чем у суда отсутствует возможность проверить обоснованность этих доводов и в этой связи признать, что оценщиком нарушены требования п. 4 ФСО N 3, у суда оснований не имеется.

Ссылаясь на допущенные нарушения в рамках применения сравнительного подхода, представитель административного ответчика вместе с тем, не указывает, какие конкретно нарушения требований федеральных стандартов оценки были допущены при подборке объектов аналогов, не приводит критерии, указывающие на несопоставимость и неоднородность этих аналогов с объектом оценки. Вместе с тем, исследовав представленный отчет на правильность подбора оценщиком объектов аналогов, суд считает, что в выборку попали только объекты аналоги с сопоставимыми площадями земельных участков, а, следовательно, корректировка по данному фактору не потребовалась. В качестве объектов аналогов были взяты максимально сопоставимые объекты по категории, назначению, местоположению, площади и другим ценообразующим факторам, как не застроенные, так и застроенные. Все земельные участки, как объект оценки, так и объекты аналоги находятся в г. Москве и имеют возможность подключения ко всем коммуникациям, в связи с чем, дополнительная корректировка на наличие либо отсутствие коммуникаций не требуется.

На стр. 104-105 отчета об оценке объекты аналоги были взяты из справочников КО-ИНВЕСТ "Промышленные здания - укрупненные показатели стоимости строительства" и "Общественные здания - укрупненные показатели стоимости строительства". Строительный объем зданий определялся исходя из представленных в этих справочниках рекомендаций, согласно которым строительный объем рассчитывался путем умножения площади застройки на высоту здания с учетом наземной и подземной частей. Площадь застройки здания определялась следующим образом: площадь здания/этажность + поправка на толщину стен (при этом поправка на толщину стен определялась в результате анализа данных справочника КО-Инвест "Общественные здания" 2011 г.), в соответствии с которой величина данной поправки составляет около 10%, следовательно, площадь застройки для объектов-аналогов может быть рассчитана по следующей формуле:

.

Высота этажа для объектов-аналогов определялась в соответствии с данными справочника Ко-Инвест "Общественные здания" 2011 г. (стр. 110-120), а также по итогам визуального осмотра рассматриваемых объектов, по результатам которого оценщик определил, что представленные в справочнике показатели соответствуют действительности и определил высоту потолков для объектов-аналогов N 1 и N 6 равной 3,5 м (с учетом толщины перекрытий), для объектов-аналогов N 3 и N 5 равной 3,3 м (с учетом толщины перекрытий), для объекта-аналога N 4 равной 7.0 м (с учетом толщины перекрытий).

В этой связи доводы административного ответчика о неправильности произведенного расчета, при отсутствии контррасчета не могут быть приняты судом во внимание. Приведенные в пояснениях формулы при отсутствии расчета не позволяют суду прийти к выводу о неправильности проведенной оценки и в этой части.

В письменных пояснениях Правительства Москвы указано, что на стр. 147-156 оценщик допустил ошибки, но не указано, какие именно, не указано, в чем допущены ошибки в процедуре расчета сравнительным подходом ставки аренды.

Таким образом, исходя из того, что выводы, указанные в письменных пояснениях Правительства Москвы в основном строятся на предположениях, в то время как оценщик проводит глубокий анализ и исследует все данные и информацию, в том числе об объектах аналогах, у суда не возникает сомнений в правильности проведенного отчета. Вся информация об объектах аналогах приведена в описании объектов аналогов, получена из достоверных источников (копии приведены в приложениях к отчету), уточнена и проверена путем идентификации объектов на различных картах, осмотра и интервьюирования представителей. Объекты, отобранные в качестве аналогов в рамках сравнительного подхода, являются сопоставимыми по качественным и количественным характеристикам, предложены к продаже до даты оценки, и с момента публикации предложений по продаже, актуальных на дату оценки, прошло не более 2 месяцев.

В этой связи, суд считает, что отчет соответствует принципам проверяемости, существенности и однозначности, определенная в отчете об оценке стоимость объекта оценки соответствует рыночной. Замечания, указанные в письменных пояснениях правительства Москвы, необоснованные, не соответствуют действительности и вводят в заблуждение пользователей отчета об оценке.

Доказательств того, что другие нарушения Федеральных стандартов оценки, на которые в своих пояснениях ссылаются Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы, являются существенными и могли каким-либо образом повлиять на итоговую рыночную стоимость объекта оценки, суду административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено.

С учетом изложенного выше, суд приходит к выводу, что представленный заявителем отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, проведен соответствующий анализ рынка и подбор объектов-аналогов. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом в отчете приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости. Определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, оценщик правомерно использовал сравнительный, затратный и доходный подход, также привел обоснование методов оценки в рамках указанных подходов. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности подтверждено положительным экспертным заключением N 4671/2015 от 29.09.2015 г. Общероссийской общественной организации "Российское общество оценщиков" Экспертный совет.

Указанное экспертное заключение является документом, подтверждающим возможность использования отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости в качестве надлежащего доказательства по делу, в связи с чем, оснований для вывода о недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка у суда не имеется.

Таким образом, исходя из правил распределения бремени доказывания, вытекающих из содержания статей 62, 70, 246-248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости земельного участка выполнена, а административными ответчиками и заинтересованными лицами не доказано, что выявленные ими недостатки Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости ООО "Дойче Бевертунг Немецкая Оценка" являются существенными и могли повлиять на результаты итоговой величины оцениваемого объекта недвижимости, а также принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчета, отсутствуют, ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлялось, суд приходит к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 8 462,6 кв. м с кадастровым номером 77:05:0001015:1095, расположенного по адресу: г. Москва, Загородное шоссе, д. 1, корп. 2 по состоянию на 1 января 2014 года в размере ... руб. подлежит признанию достоверной для установления кадастровой стоимости.

Руководствуясь статьями 175-179, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд решил:

Административное исковое заявление С.А.М. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014 года удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания общей площадью 8 462,6 кв. м с кадастровым номером 77:05:0001015:1095, расположенного по адресу: Москва, Загородное шоссе, д. 1, корп. 2 равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2014 года в размере ... руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Московского городского суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через суд, принявший решение.

Судья Московского городского суда

Т.Д. Михалева