Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 октября 2005 г. N КГ-А41/10132-05 Суд правомерно удовлетворил требования об истребовании нежилых помещений, являющихся предметом договора купли-продажи, а также государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты, так как ответчик не передал имущество по приемо-сдаточному акту и не предоставил истцу документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 20 октября 2005 г. N КГ-А41/10132-05
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также определение Федерального арбитражного суда Московского округа от 14 августа 2006 г. N КГ-А41/14121-05-Ж24

По данному делу см. также определение Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 июля 2006 г. N КГ-А41/14121-05-Ж21

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 февраля 2006 г. N КГ-А41/14121-05, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 декабря 2005 г. N КГ-А40/11982-05

Общество с ограниченной ответственностью "Воплощение" (г. Подольск Московской области) (далее по тексту - ООО "Воплощение" или истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Открытому акционерному обществу "Подольский электромеханический завод" (г. Подольск Московской области) (далее - ОАО "Подольский электромеханический завод" или ответчик) об истребовании у ответчика нежилых помещений инв. NN 82-88, 90-92, 94, 96-103, 106-108, 130-133, 191, 197-203, расположенных на 1-м этаже четырехэтажного здания корпуса N 102, по адресу г. Подольск, ул. Б. Серпуховская, дом 43; нежилых помещений инв. NN 130а-136а, расположенных на антресоли 1 четырехэтажного здания корпуса N 102, г. Подольск ул. Б. Серпуховская, д. 43, а также государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости от ОАО "Подольский электромеханический завод" к ООО "Воплощение".

Впоследствии истец изменил предмет иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и просил суд первой инстанции обязать ответчика передать ему по передаточному акту нежилые помещения, являющиеся предметом договора купли-продажи N 18-04 от 28 мая 2004 года; нежилые помещения инв. NN 82-88, 90-92, 94, 96-103, 106-108, 130-133, 191, 197-203, расположенные на первом этаже четырехэтажного здания корпуса N 102, по адресу г. Подольск ул. Б. Серпуховская, д. 43; нежилые помещения инв. NN 130а-136а, расположенных на антресоли 1 четырехэтажного здания корпуса N 102, г. Подольск ул. Б. Серпуховская, д. 43; нежилое помещение инв. N 1 (п. 3), расположенное на первом этаже четырехэтажного здания корпуса N 102, по адресу: г. Подольск ул. Б. Серпуховская, д. 43, а также вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости за ООО "Воплощение" (т. 1, л.д. 67-70).

В обоснование заявленного требования истец указал, что 24 марта 2004 года между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 973.84 кв. м. в корпусе N 102 по адресу г. Подольск ул. Б. Серпуховская, д. 43. Помещения были переданы истцу (арендатору) в фактическое пользование. 28 мая 2004 года стороны заключили договор купли-продажи недвижимости N 18-04, предметом которого являлось передача в собственность ООО "Воплощение" нежилых помещений общей площадью 2.839, 9 кв. м. (включая площадь арендуемых помещений по договору аренды от 24.03.2004).

Истец в полном объеме выполнил обязательства со стороны "Покупателя" по перечислению 4.996.000 рублей, составляющих стоимость приобретенного имущества по договору N 18-04 от 28.05.2004, однако ответчик в нарушение пункта 5.1 договора не передал имущество по приемо-сдаточному акту, в нарушение пунктов 7.1.11, 7.1.2 не предоставил истцу документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на имущество, переданное по договору купли-продажи N 18-04 от 28.05.2004.

Истец также указал, что уклонение продавца от подписания акта приема-передачи имущества, указанного в пункте 1.1 договора N 18-04 от 28.05.2004 и совместной подачи заявления в Подольское отделение Главного управления Федеральной регистрационной службы по Московской области препятствует ООО "Воплощение" осуществлению государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное имущество и фактически является односторонним отказом от исполнения обязательства, что не допустимо в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом иск был заявлен ООО "Воплощение" на основании пункта 1 статьи 16, пункта 5 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статей 310, 398, пункта 2 статьи 463, пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении заявленных требований по существу решением Арбитражного суда Московской области от 6 апреля 2005 года по делу N А41-К1-4188/05, с учетом определения от 29 августа 2005 года об исправлении описки, исковые требования ООО "Воплощение" были удовлетворены в полном объеме. При принятии решения арбитражный суд первой инстанции руководствовался статьями 434, 449-450, 550-551, Гражданского кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 94-95, т. 2, л.д. 6).

Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции указал, что договор купли-продажи недвижимости N 18-04 от 28.05.2004 является заключенным и фактически исполненным сторонами: покупатель уплатил выкупную цену, продавец принял денежные средства и не препятствует владению имуществом покупателем, при этом, отсутствие подписанного сторонами передаточного акта не является доказательством неисполнения договора сторонами.

Судом первой инстанции также было установлено, что определением Арбитражного суда Московской области от 09.12.2004 по делу N А41-К2-884/04 в отношении ОАО "Подольский электромеханический завод" была введена процедура внешнего управления до 09.06.2006 (т. 1, л.д. 82-87). Вместе с тем, суд первой инстанции указал, что к спорным правоотношениям не может быть применена статья 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ от 26 октября 2002 года, поскольку ответчиком не представлены доказательства о том, что данная сделка препятствует восстановлению платежеспособности ответчика.

Кроме того, арбитражный суд первой инстанции пояснил, что представленное ответчиком заключение ООО "АФ "Юмита" о рыночной стоимости спорного здания таким доказательством не является, поскольку превышает согласованную сторонами цену в договоре N 18-04 от 28.05.2004 не более чем на 10% (т. 1, л.д. 88), а указанная разница в цене не может считаться существенной, так как названное заключение сделано по состоянию рыночных цен на 21 февраля 2005 года, а не на дату заключения спорной сделки.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2005 года (резолютивная часть постановления объявлена 11.07.2005) N 10АП-1229/05-ГК, решение суда первой инстанции от 06.04.2005 было оставлено без изменения, а апелляционная жалоба ОАО "Подольский электромеханический завод" - без удовлетворения (т. 1,л.д. 137-139).

Апелляционный суд в своем постановлении указал, что внешний управляющий ответчика в нарушение пункта 2 статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ от 26.10.2002 не направил ООО "Воплощение" письменный отказ от исполнения договора.

Не согласившись с решением суда первой инстанции от 06.04.2005 и постановлением апелляционного суда от 14.07.2005 Внешний управляющий ОАО "Подольский электромеханический завод" обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить названные судебные акты и принять новое решение об отказе ООО "Воплощение" в удовлетворении исковых требований.

В кассационной жалобе ответчиком указывается на то, что выводы суда о том, что договор купли-продажи недвижимого имущества N 18-04 от 28.05.2004 фактически исполнен сторонами сделаны без исследования всех доказательств по делу и не соответствуют обстоятельствам дела.

При этом, заявитель жалобы считает, что судебные акты приняты с нарушением статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ от 26.10.2002, поскольку им в доказательство того, что договор N 18-04 от 28.05.2004 не является исполненным и препятствует платежеспособности был представлен в суде первой инстанции отчет независимых оценщиков N 11, согласно которому рыночная стоимость корпуса 102 превышает цену, указанную в спорном договоре.

По мнению заявителя кассационной жалобы, судебные акты были приняты с нарушением применения статей 71, части 1 статьи 266, части 1 статьи 268, пункта 12 части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 405, 425, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ от 26 октября 2002 года.

Отзыв на кассационную жалобу внешнего управляющего ОАО "Подольский электромеханический завод", составленный в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от ООО "Воплощение" в арбитражный суд кассационной инстанции не поступал.

Заявленное в судебном заседании кассационной инстанции ходатайство представителя ответчика о приостановлении производства по его же кассационной жалобе до вступления в законную силу решения Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-10150/05с/М по иску ОАО "Подольский электромеханический завод" к ООО "Воплощение" о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества N 18-04 от 28.05.2004, принятому к производству первой инстанцией определением от 22 августа 2005 года, подлежит отклонению как необоснованное и не основанное на нормах процессуального права, при том, что у кассационной инстанции отсутствуют достаточные основания для нарушения судом положения статьи 285 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о месячном сроке рассмотрения кассационной жалобы ответчика.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ответчика поддержал рассматриваемую кассационную жалобу по изложенным в ней доводам, при этом пояснил, что 10 октября 2005 года производство по делу о банкротстве ответчика было прекращено в связи с погашением задолженности третьим лицом, однако не представил в подтверждение этого каких-либо документов.

Уведомленное о времени и месте слушания кассационной жалобы ответчика ООО "Воплощение" своих представителей в судебное заседание кассационной инстанции не направило, при том, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, участвующего в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Рассмотрев материалы настоящего дела, заслушав представителя ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального права и норм процессуального права при принятии обжалуемых решения и постановления, а также соответствие выводов в указанных актах установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, арбитражный суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что названные судебные акты должны быть оставлены без изменения, а кассационная жалоба ОАО "Подольский электромеханический завод", доводы которой были рассмотрены кассационной инстанцией, без удовлетворения в связи с нижеследующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, а в силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество (статья 130), при этом, пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 3 указанной нормы права в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, при этом, сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Иск по настоящему делу был заявлен об обязании ответчика передать истцу по передаточному акту нежилые помещения, являющиеся предметом договора купли-продажи N 18-04 от 28 мая 2004 года и принятии решения о государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости за ООО "Воплощение".

Суды первой и апелляционной инстанций правомерно установили в обжалуемых актах, что договор купли-продажи недвижимости N 18-04 от 28 мая 2004 года фактически исполнен сторонами, восстановлению платежеспособности ОАО "Подольский электромеханический завод" не препятствует и не влечет убытков для продавца (ответчика) а, следовательно, к спорным правоотношениям не может быть применены положения статьи 102 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" N 127-ФЗ от 26.10.2002.

Исходя из заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования ООО "Воплощение" в полном объеме.

Доводы кассационной жалобы ответчика о том, что договор N 18-04 от 28.05.2004 не является исполненным и препятствует платежеспособности должника, со ссылкой на отчет независимых оценщиков N 11 не могут быть приняты судом кассационной инстанции как достаточное основание для отмены обжалуемых судебных актов.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, в том числе относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со статьями 286-288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в полномочия арбитражного суда кассационной инстанции не входит оценка имеющихся в деле доказательств или их переоценка, при том, что, арбитражный суд кассационной инстанции в силу указанных норм права проверяет соответствие выводов судов первой и апелляционной инстанций установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, а также правильность применения названными судами норм права.

Учитывая, что судами обеих инстанций была дана правомерная оценка заключению независимых оценщиков N 11 о рыночной стоимости спорного здания, а выводы судов первой и апелляционной инстанций относительно заключенности и о фактическом исполнении сторонами договора N 18-04 от 28.05.2004 подтверждаются материалами дела, то у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для иных выводов по настоящему делу.

Кассационная жалоба внешнего управляющего ОАО "Подольский электромеханический завод" рассмотрена арбитражным судом кассационной инстанции и резолютивная часть настоящего постановления в порядке статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оглашена 13 октября 2005 года, а данное постановление в полном объеме изготовлено 20 октября 2005 года.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 284-287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 06 апреля 2005 года по делу N А41-К1-4188/05 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 июля 2005 года N 10АП-1229/05-ГК по тому же делу оставить без изменения, а кассационную жалобу внешнего управляющего ОАО "Подольский электромеханический завод" - без удовлетворения.