Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 июня 2006 г. N КГ-А40/3645-06-П Удовлетворяя требование о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения, суд пришел к выводу о том, что истец по вине ответчика был лишен возможности реализовать свое право на выкуп арендованного имущества (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 7 июня 2006 г. N КГ-А40/3645-06-П
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2006 г.

Общество с ограниченной ответственностью (далее ООО) "Колобок и К" обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту имущества города Москвы (далее ДИГМ), Специализированному государственному унитарному предприятию по продаже имущества г. Москвы (далее СГУП по продаже имущества г. Москвы) о признании недействительным отказа в выкупе нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 25, и о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи указанного нежилого помещения.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.08.2003 г., оставленным без изменения постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 11.11.2003 г., в иске отказано. При этом арбитражные суды исходили из того, что истец не имеет право на выкуп арендованных помещений ни по ранее действовавшему законодательству, ни по действующему законодательству о приватизации.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.03.2004 г. N КГ-А40/798-04 состоявшиеся по делу судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в связи с необходимостью установления имеющих значение для дела обстоятельств и применения к возникшим между сторонами правоотношениям соответствующего законодательства о приватизации.

Суд кассационной инстанции указал на то, что в деле отсутствуют распоряжение департамента о проведении конкурса, условия его проведения, в связи с чем суду невозможно было установить имеющие значение для дела обстоятельства, в зависимости от которых подлежали проверке возможность применения к возникшим между сторонами правоотношениям положений пункта 2.6. Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 2284 от 24.12.1993 г. и пункта 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 01.07.1994 г., утвержденных Указом президента Российской Федерации от 22.07.1994 г. N 1535, предусматривающих выкуп арендованных помещений лицами, договоры аренды которых заключены на аукционе или по конкурсу, с учетом федеральных Законов о приватизации 1997, 2001 годов.

При повторном рассмотрении дела решением Арбитражного суда г. Москвы от 13.05.2004 г., оставленным без изменения постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 27.04.2004 г., в иске отказано.

Решение и постановление мотивированы тем, что в соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 43 Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" к данным правоотношениям следует применять нормы ранее действовавшего законодательства, а именно Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации", который предусматривал такой способ приватизации как выкуп арендованного государственного и муниципального имущества унитарного предприятия его арендаторами. Истец не относится к арендаторам такого имущества, поэтому не имеет право на выкуп арендованного помещения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 15.11.2004 г. N КГ-А40/10338-04-П указанные судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение, в связи с тем, что арбитражным судом не были выполнены указания суда кассационной инстанции, данные в постановлении от 03.03.2004 г., так как суд не дал оценки приобщенным к делу материалам, а именно распоряжению департамента о проведении конкурса и условиям его проведения, в том числе соответствовала ли продажа права аренды с правом выкупа законодательству и не проверил возможность применения к возникшим между сторонами отношениям положений пункта 2.6. Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 2284 от 24.12.1993 г. и пункта 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 01.07.1994 г., утвержденных Указом президента Российской Федерации от 22.07.1994 г. N 1535.

Также суд кассационной инстанции указал на то, что судом не были установлены обстоятельства, послужившие основанием для принятия оспариваемого решения об отказе в выкупе.

При новом рассмотрении дела определением от 24.01.2005 г. произведена замена ответчика по требованию о понуждении заключить договор купли-продажи спорного имущества с ДИГМ на СГУП по продаже имущества г. Москвы. ДИГМ привлечен к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.03.2005 г. исковые требования оставлены без удовлетворения, так как договор аренды заключен с истцом после вступления в силу Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", истец не выкупал имущество государственного или муниципального унитарного предприятия.

В апелляционном порядке дело не рассматривалось.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.11.2005 г. N КГ-А40/6458-05-П судебное решение отменено, отказ в выкупе помещения признан незаконным. В части требования о понуждении заключить договор купли-продажи дело передано на новое рассмотрение.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 20.01.2006 г. требование ООО "Колобок и К" о понуждении СГУП по продаже имущества г. Москвы заключить с истцом договор купли-продажи нежилого подвального помещения площадью 97,30, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 25, кв.м., оставлено без удовлетворения.

В арбитражном суде апелляционной инстанции законность и обоснованность указанного решения проверены не были.

В кассационной жалобе ООО "Колобок и К" ставит вопрос об отмене судебного решения, ссылаясь на то, что выводы арбитражного суда не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и сделаны без учета постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 ноября 2005 года N КГ-А40/6458-05, которым было отменено ранее принятое по настоящему делу решение и признан незаконным отказ в выкупе нежилого помещения.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ООО "Колобок и К" поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам.

Представители СГУП по продаже имущества г. Москвы и ДИГМ возражали против доводов кассационной жалобы, ссылаясь на законность обжалуемого решения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом норм материального права и норм процессуального права, а также соответствие выводов арбитражного суда в решении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемое решение подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, согласно протоколу о результатах конкурса N 74/26-2001 от 09.10.2001 г. истец стал победителем конкурса на право аренды спорного нежилого помещения сроком на 15 лет с правом выкупа. Конкурс был проведен на основании распоряжения ДИГМ от 23.10.2000 г.

14.08.2002 г. между истцом и ДИГМ был заключен договор аренды спорного помещения N 2-480/2002.

Отказывая в удовлетворении искового требования, арбитражный суд исходил из того, что ранее действовавшее законодательство о приватизации (п. 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 01.07.1994 г., утвержденных Указом президента Российской Федерации от 22.07.1994 г. N 1535, предусматривало возможность выкупа арендованных помещений лицами, договоры аренды которых заключены на аукционе или по конкурсу, однако договор аренды между истцом и третьим лицом заключен после вступления в силу Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", в связи с чем не могут быть применены положения пунктов 2, 12, 13 статьи 43 названного закона, который не предусматривает такого способа приватизации как выкуп арендованного имущества.

Кроме того, арбитражный суд указал на то, что цена недвижимого имущества в размере 963.844 рублей не может считаться рыночной ценой, поскольку отчет оценщика, подтверждающий такой размер рыночной цены этого имущества суду представлен не был, а в отчете, представленном третьим лицом, рыночная стоимость спорного объекта на момент рассмотрения спора определена в размере 1.689.391 рублей.

Между тем, данные утверждения арбитражного суда не основаны на законе и материалах дела в связи со следующим.

Отменяя ранее принятое по настоящему делу решение, Федеральный арбитражный суд Московского округа в постановлении от 07.11.2005 г. указал на то, что из установленных арбитражным судом обстоятельств дела следует, что договор аренды должен был заключен с истцом до вступления в силу Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", однако по вине продавца договорные отношения своевременно оформлены не были. Суд кассационной инстанции указал на то, что арбитражному суду следовало обратить внимание на то, что, исходя из положений пункта 2 статьи Федерального закона от 21.12.2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", ранее заключения договора аренды помещения обращение за его выкупом было невозможно.

Следовательно, в данном случае отказ истцу в выкупе спорного помещения на том основании, что договор аренды заключен после вступления в силу названного закона, является нарушением прав истца. Решение суда в части признания незаконным отказа в выкупе помещения было кассационной инстанцией отменено с вынесением нового судебного акта об удовлетворении искового требования в указанной части.

В части требования о понуждении заключить договор купли-продажи спорного помещения, дело было передано на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции для проверки на соответствие законодательству условий договора, в том числе о цене спорного объекта недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации указания арбитражного суда кассационной инстанции обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего дело.

Однако, в нарушение положений названной нормы, при новом рассмотрении дела, арбитражный суд не выполнил указания кассационной инстанции, данные в постановлении от 07.11.2005 г. Суд вновь сделал вывод о том, что истец не имеет права на выкуп арендованного помещения в соответствии с ранее действовавшем законодательством.

В отношении цены объекта недвижимости суд пришел к заключению, что сумма 963.844 рублей, на которую ссылается истец, не может считаться рыночной ценой, поскольку она не подтверждается отчетом оценщика. Данный вывод суда соответствует установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Из представленного в материалах дела письма ДИГМ от 11.12.2002 N 02/23970, адресованного генеральному директору ООО "Колобок и К", следует, что данная цена - 963.844 рублей была определена проведенной Департаментом с июня 2002 г. независимой оценкой стоимости арендуемых нежилых помещений, в том числе и по адресу месторасположения ООО "Колобок и К". Акты оценки, как указано в данном письме, остаются в Департаменте и передаче арендаторам не подлежат.

Принимая во внимание содержание указанного документа, оснований для вывода о том, что указанная цена не подтверждается отчетом об оценке, не имеется.

Суд кассационной инстанции, проанализировав в совокупности установленные по делу обстоятельства и имеющиеся в нем доказательства, пришел к выводу о том, что истец по вине ДИГМ был лишен возможности реализовать свое право на выкуп арендованного имущества в 2002 году. Однако, неисполнение уполномоченными государственными органами своих обязанностей по своевременному заключению договора купли-продажи, не может служить основанием для увеличения выкупной стоимости имущества и препятствовать к его заключению на условиях прилагаемого истцом проекта договора и по цене, определенной в соответствии с письмом ДИГМ от 11.12.2002 г. N02/23970, из которого следует, что стоимость спорных нежилых помещений составляет 963.844 рублей.

Учитывая вышеизложенное, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемое решение подлежит отмене с вынесением нового судебного акта об удовлетворении требования о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения.

Руководствуясь статьями 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 20 января 2006 года по делу N А40-21097/03-50-193 отменить;

обязать СГУП по продаже имущества г. Москвы заключить договор купли-продажи недвижимого имущества (нежилого подвального помещения), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Куусинена, д. 25, площадью 97,30 кв.м., по цене 963.844 рублей на условиях проекта договора N 1 от 21.05.2003 г.;

возвратить ООО "Колобок и К" из федерального бюджета 1000 рублей государственной пошлины, уплаченной по платежному поручению N 24 от 15.03.2006 г. за рассмотрение кассационной жалобы.