Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 июня 2008 г. N 18АП-3036/2008

г. Челябинск

10 июня 2008 г.

Дело N А34-3098/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2008 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Чередниковой М.В., судей Пивоваровой Л.В., Степановой М.Г., при ведении протокола секретарём судебного заседания Моисеевой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Митиленко Людмилы Евгеньевны на решение Арбитражного суда Курганской области от 20 марта 2008 года по делу N А34-3098/2007 (судья О.В. Радаева), при участии: от индивидуального предпринимателя Мителенко Людмилы Евгеньевны (ответчика) - Доможирова В.Н. (доверенность от 09.08.2007 N 45-01/174529), от Гилевой Марии Романовны - Доможирова В.Н. (доверенность от 21.01.2008 N 45-01/281503),

УСТАНОВИЛ:

администрация города Кургана (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Мителенко Людмиле Евгеньевне (далее - ИП Мителенко Л.Е., индивидуальный предприниматель, ответчик) о взыскании 104 295 рублей 82 копейки, из которых 82 512 рублей 52 копейки - задолженность по арендной плате по договору аренды земель от 04.12.2000 N 1390, 21 783 рубля 30 копеек - неустойка (том 1, л.д. 2).

До принятия решения по существу спора истцом заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уточнении исковых требований, в соответствии с которым истец просит уменьшить размер исковых требований в части взыскания неустойки до 13 096 рублей 98 копеек в связи с уточнением истцом расчета (том 2, л.д. 48).

Индивидуальным предпринимателем Мителенко Л.Е. подано встречное исковое заявление к администрации города Кургана о признании договора аренды от 04.12.2000 N 1390 и дополнительного соглашения к нему от 09.01.2006 недействительным (том 1, л.д. 29) в силу статей 168, 246, 247, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации.

До принятия решения по существу спора индивидуальным предпринимателем заявлено и судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, удовлетворено ходатайство об уточнении встречных исковых требований, просит признать недействительным соглашение о внесении изменений в договор аренды земель от 09.02.2006, являющееся приложением N 3 к договору N 1390 аренды земель от 04.12.2000 (том 2, л.д. 23-25).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Курганской области (далее - УФАКОН по Курганской области, Управление Роснедвижимости), Федеральное государственное учреждение "Кадастровая палата по Курганской области" (далее - ФГУ "Кадастрова палата по Курганской области", кадастровая палата), Инспекции Федеральной налоговой службы по городу Кургану (далее - ИФНС по г.Кургану, налоговый орган); Управление Федеральной регистрационной службы по Курганской области (далее - УФРС по Курганской области, регистрационный орган), Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области (далее - департамент), Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Курганской области (далее - ТУ ФАУФИ по Курганской области, ТУ Росимущества) (определение суда от 25.09.2007 (том 1, л.д. 26), определение суда от 26.11.2007(том 1, л.д. 127-128)).

Решением Арбитражного суда Курганской области от 20.03.2008 исковые требования Администрации города Кургана удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований индивидуального предпринимателя отказано (том 2, л.д. 142-146).

В апелляционной жалобе ИП Мителенко Л.Е. просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении иска администрации отказать, встречный иск предпринимателя удовлетворить (том 3, л.д. 3-4).

В обоснование доводов апелляционной жалобы предприниматель ссылается на незаключенность договора аренды земель от 04.12.2000 N 1390, поскольку объектом аренды являлась условная доля земельного участка без определения границ в натуре, в связи с чем, ответчик считает, что и соглашение о внесении изменений в названный договор противоречит положениям статей 420, 452, 453, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации как внесение изменений в договор, который в силу закона не является заключенным.

ИП Мителенко Л.Е. указывает на то, что при определении размера арендной платы администрацией нарушены положения нормативного акта об определении размеров арендной платы, поскольку разрешенным использованием (назначением) земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, является обслуживание жилого дома со встроенными помещениями согласно сведениям государственного земельного кадастра, между тем администрация предъявила расчет исходя из целевого использования земельного участка как для земельного участка, предоставленного для обслуживания магазина промышленных товаров, то есть исходя из фактического использования нескольких помещений в многоквартирном доме, принадлежащих предпринимателю.

В отзыве на апелляционную жалобу администрация указывает на то, что порядок предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников квартир должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в общую долевую собственность лиц - собственников недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке. Такой порядок установлен в пунктах 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, право собственности на объект недвижимости подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы. Как указывает истец, согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления, что и было осуществлено администрацией.

ИФНС по городу Кургану в отзыве на апелляционную жалобу указала, что арбитражные споры гражданско-правового характера между коммерческими организациями не относятся к компетенции налоговых органов, поскольку не затрагивают вопросы контроля и надзора за соблюдением законодательства о налогах и сборах, и иных вопросов, входящих в компетенцию инспекции.

ФГУ "Кадастровая палата по Курганской области" в отзыве на апелляционную жалобу указало, что земельный участок площадью 2648 квадратных метров, кадастровый номер 45:25:07 03 07:0053, расположенный по адресу: город Курган, улица К.Мяготина, 132, поставлен на кадастровый учет 13.08.2002, разрешенное использование - для обслуживания жилого дома со встроенными помещениями. В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации для приобретения прав на земельный участок граждане и юридические лица, указанные в настоящей статье совместно обращаются в исполнительной орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). В кадастровом деле в отношении указанного земельного участка заявлений от собственников встроенных помещений о предоставлении сведений государственного земельного кадастра для оформления права нет. В кадастровом деле имеется заявление о предоставлении сведений государственного земельного кадастра Мителенко Л.Е. от 19.01.2006 для регистрации договора аренды земли и заявление Мителенко Л.Е. о представлении сведений государственного земельного кадастра от 28.05.2007 для определения доли земельного участка. Учреждение просит рассмотреть апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя без участия представителя ФГУ "Кадастровая палата по Курганской области", решение по делу оставляет на усмотрение суда.

Иными участвующими в деле лицами отзывы на апелляционную жалобу не представлены.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители истца и третьих лиц не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, приходит к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела, 04 декабря 2000 года между администрацией города Кургана (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Мителенко Людмилой Евгеньевной (арендатором) подписан договор N 1390 аренды земель, по условиям которого арендодатель согласно распоряжению мэра города Кургана N 5420-р от 16.10.2000 сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 318 квадратных метров, в том числе 310 квадратных метров - условная часть земельного участка, приходящаяся на встроенное помещение, 8 квадратных метров - земельный участок под входным узлом в помещение, имеющий кадастровый номер 45:25:070310:0000, расположенный по адресу: улица К. Мяготина, 132 в городе Кургане в первой промышленной зоне градостроительной ценности, в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка (приложение N 1) (том 1, л.д. 5-6).

В силу пункта 1.2 названного договора участок предоставлен для обслуживания магазина промышленных товаров.

Договор зарегистрирован Регистрационной палатой Курганской области 20.02.2001 (том 1, л.д. 6, оборот).

09 февраля 2006 года между администрацией города Кургана и индивидуальным предпринимателем Мителенко Людмилой Евгеньевной заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земель, которым стороны изменили редакцию договора аренды земель N 1390 от 04.12.2000. Согласно пункту 1.1 названного соглашения предмет договора сторонами определен следующим образом: "Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 45:25:07:0307:0053, площадью 2648 квадратных метров, расположенный по улице К. Мяготина, 132 в городе Кургане, в первой промышленной (1-Б жилой) зоне градостроительной ценности территории города, в границах, указанных на прилагаемой к договору кадастровой карте (плану) земельного участка, с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в объекте, находящемся на участке" (том 1, л.д. 9-10).

Пунктами 1.2 и 1.3 названого соглашения установлено, что участок предоставлен для обслуживания жилого дома со встроенными помещениями, договор заключен сроком по 16.10.2015 (том 1, л.д. 9).

Пунктом 2.6 указанного соглашения определен механизм расчета арендной платы с 01.01.2006, а также размер арендной платы за 2006 год (том 1, л.д. 10).

Соглашение от 09.02.2006 зарегистрировано 14.02.2006 в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курганской области (том 1, л.д. 10, оборот).

В связи с тем, что индивидуальный предприниматель в период с 2006 года по первое полугодие 2007 года не перечислял арендную плату, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании основного долга и договорной неустойки за ненадлежащее исполнение договора.

Суд первой инстанции, удовлетворяя требования администрации, пришел к выводу, что стороны, заключив соглашение от 09.02.2006, согласовали существенные условия договора аренды, а именно предмет договора и арендную плату.

Данный вывод суда первой инстанции является неверным, противоречит материалам дела и действующему законодательству.

Пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды.

Исследовав материалы дела, учитывая, что договор аренды земель от 04.12.2000 N 1390 необходимо рассматривать с учетом дополнительного соглашения от 09.02.2006, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что предмет договора не согласован ни в указанном договоре, ни в дополнительном соглашении к нему.

Так, в договоре от 04.12.2000 N 1390 указано, что арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 318 квадратных метров, в том числе 310 квадратных метров - условная часть земельного участка, приходящаяся на встроенное помещение, 8 квадратных метров - земельный участок под входным узлом в помещение, имеющий кадастровый номер 45:25:070310:0000, то есть земельный участок, передаваемый в аренду, не выделен в натуре, представляет собой условную долю земельного участка под всем домом, приходящуюся на встроенное помещение магазина. Кроме того, в пункте 6.1 договора сказано, что арендатор обязуется выполнить благоустройство и содержать в надлежащем порядке земельный участок площадью 162 квадратных метра, что также свидетельствует о несогласованности характеристик предоставляемого в аренду земельного участка.

В дополнительном соглашении к договору аренды земель от 09.02.2006 указано, что арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 45:25:07:0307:0053, площадью 2648 квадратных метров, однако, из содержания пунктов 2.5 и 2.6 названного соглашения усматривается, что площадь земельного участка, функционально обеспечивающая занимаемые помещения равна 181 квадратному метру, в пункте 2.5 дополнительного соглашения данная площадь рассчитана, в пункте 2.6 приведен расчет арендной платы исходя из площади земельного участка 181 квадратный метр (том 1, л.д. 10). В связи с чем, усматривается несогласованность сторонами площади земельного участка, переданного в аренду, то есть сторонами не согласован предмет договора аренды.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной приходит к выводу о том, что договор аренды земель от 04.12.2000 N 1390, в том числе с учетом дополнительного соглашения от 09.02.2006, является незаключенным. Поэтому требования истца о взыскании с ИП Митиленко Л.Е. задолженности по арендной плате по договору аренды земель от 04.12.2000 N 1390 в размере 82512 рублей 52 копейки, а также договорной неустойки в размере 13069 рублей 98 копеек, как основанные на незаключенном договоре, удовлетворению не подлежат.

При этом суд апелляционной инстанции принимает довод индивидуального предпринимателя о неправомерности предъявления расчета исходя из функционального использования земельного участка, поскольку ввиду несогласованности предмета договора аренды земельного участка договор является незаключенным, следовательно, неприменимы положения договора о расчете арендной платы.

Между тем, довод апелляционной жалобы о том, что суд незаконно дал оценку действительности оспариваемого соглашения по тем основаниям, которые, по мнению предпринимателя, ни истцом, ни ответчиком не заявлялись, судом апелляционной инстанции отклоняется, как противоречащий материалам дела. Во встречном исковом заявлении ИП Мителенко Л.Е. со ссылкой на часть 2 статьи 1, часть 1 статьи 36, пункт 3 части 2 статьи 44, часть 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 246, 247, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на несоответствие оспариваемой сделки требованиям законодательства. Однако выводы предпринимателя о том, что поскольку собственники помещений в доме по улице Мяготина, 132 в городе Кургане решения о предоставлении в пользование кому-либо земельного участка под домом не принимали, администрация города Кургана не была уполномочена заключать договоры аренды, являются неверными. В связи с чем, суд первой инстанции опроверг доводы встречного искового заявления со ссылкой на вышеназванные нормы, указав на отсутствие доказательств предоставления земельного участка с кадастровым номером 45:25:07:0307:0053 площадью 2648 квадратных метров в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Суд первой инстанции правомерно указал, что в силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Между тем, данное обстоятельство не имеет правового значения для рассматриваемого спора в связи с тем, что договор аренды и соглашение о внесении в него изменений являются незаключенными.

Отказывая в удовлетворении встречного искового заявления, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для признания недействительным соглашения о внесении изменений в договор аренды земель от 09.02.2006, являющегося приложением N 3 к договору N 1390 аренды земель от 04.12.2000. Выводы суда являются ошибочными, поскольку в силу указанных выше обстоятельств договор аренды и соглашение о внесении изменений являются незаключенными. Незаключенный договор не может быть признан недействительным. Однако поскольку ошибочные выводы суда первой инстанции не привели к принятию неправильного решения, решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречного искового заявления подлежит оставлению без изменения.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что в части удовлетворения исковых требований администрации о взыскании с индивидуального предпринимателя суммы основного долга и договорной неустойки решение суда первой инстанции следует изменить, в остальной части решение оставить без изменения.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курганской области от 20 марта 2008 года по делу N А34-3098/2007 изменить в части удовлетворения исковых требований администрации города Кургана о взыскании с индивидуального предпринимателя Митиленко Людмилы Евгеньевны 82512 рублей 52 копеек основанного долга, 13069 рублей 98 копеек договорной.

В удовлетворении исковых требований администрации города Кургана о взыскании с индивидуального предпринимателя Митиленко Людмилы Евгеньевны задолженности по арендной плате в сумме 82512 рублей 52 копейки и неустойки в сумме 13069 рублей 98 копеек отказать.

Взыскать с администрации города Кургана в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 3367 (три тысячи триста шестьдесят семь) рублей 48 копеек.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Взыскать с администрации города Кургана в пользу индивидуального предпринимателя Митиленко Людмилы Евгеньевны государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 500 (пятьсот) рублей.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

В случае обжалования постановления в порядке кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения кассационной жалобы можно получить на интернет-сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа по адресу http://fasuo.arbitr.ru.

Председательствующий судья

М.В. Чередникова

Судьи

Л.В. Пивоварова М.Г. Степанова