Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 октября 2009 г. N 10АП-2719/2008

г. Москва

13 октября 2009 г.

Дело N А41-3300/08

Резолютивная часть постановления объявлена 06 октября 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 октября 2009 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Черниковой Е.В.,

судей: Минкиной Г.Т., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: Кондратюк И.Н., Новопашиной Е.К.,

при участии в заседании:

от Администрации городского округа Химки МО: Думова А.А., представитель по доверенности N 3520-исх от 22.09.2009 г.;

от ООО "Флайт-Инвест": Юров П.А., представитель на основании протокола N 7 от 11.08.2008 г.;

от ФГУ "ОДО "Шереметьевский": Петровский А.В., представитель по доверенности N 6 от 19.02.2009 г.; Рябикина Н.В., представитель по доверенности N 1 от 11.08.2008 г.;

от ФАУГИ: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании дело N А41-3300/08

по иску Администрации городского округа Химки Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Флайт-Инвест" о взыскании задолженности и расторжении договора аренды земельного участка

и встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Флайт-Инвест" к Администрации городского округа Химки Московской области о признании незаключенным договора аренды земельного участка,

с участием в качестве третьих лиц: Федерального агентства по управлению государственным имуществом, Федерального государственного учреждения "ОДО "Шереметьевский" Управления делами Президента Российской Федерации,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Флайт-Инвест" (далее - ООО "Флайт-Инвест") о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.02.2005 г. по 31.04.2008 г. в размере 2 084 538 руб. и расторжении договора аренды земельного участка N 417 от 05.09.1996 г. в редакции соглашения N 218 от 28.09.2000 г., заключенного между Администрацией и ООО "Флайт-Инвест" (том 1 л.д.2-4, том 2 л.д.50-53).

ООО "Флайт-Инвест" заявило встречное исковое требование о признании незаключенным договора аренды земельного участка N 417 от 05.09.1996 в редакции соглашения N 218 "О внесении изменений в договор аренды земельного участка N417 от 05.09.1996" от 28.09.2000 г. (том 1 л.д.58-62).

Определением Арбитражного суда Московской области от 27 мая 2008 года встречный иск принят к рассмотрению совместно с первоначальным (том 2 л.д.81-82).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Федеральное государственное учреждение "ОДО "Шереметьевский" Управления делами Президента Российской Федерации (далее - ФГУ "ОДО "Шереметьевский").

Решением Арбитражного суда Московской области от 14 июля 2008 года по делу первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано (том 4 л.д.52-55).

Не согласившись с данным решением, ООО "Флайт-Инвест" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела.

Федеральное агентство по управлению государственным имуществом обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагая, что судебный акт принят с нарушением норм процессуального права.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 08 сентября 2008 года решение суда первой инстанции отменено по основаниям, предусмотренным пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции (том 4 л.д.151-153).

Указанным постановлением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - ФАУГИ).

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 25 мая 2009 года первоначальный иск удовлетворен в части взыскания арендной платы в сумме 2 084 532 рубля, в части расторжения договора аренды земельного участка иск оставлен без рассмотрения, в удовлетворении встречного иска ООО "Флайт-Инвест" отказано (том 8 л.д.106-115).

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 03 августа 2009 года постановление Десятого арбитражного апелляционного суда отменено, дело передано на новое рассмотрение в тот же суд (том 9 л.д.53-57).

При этом суд кассационной инстанции дал указания суду апелляционной инстанции установить обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения вопроса о незаключенности договора аренды земельного участка N 417 от 05.09.1996 г. в редакции соглашения N 218 от 28.09.2000 г. (том 9 л.д.57).

Дело рассмотрено арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в соответствии с указаниями, данными судом кассационной инстанции.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель Администрация городского округа Химки Московской области поддержал доводы первоначального иска, указал на отсутствие оснований для удовлетворения встречного иска.

Представитель ООО "Флайт-Инвест" поддержал доводы встречного искового заявления, просил в удовлетворении первоначального иска отказать.

Представитель ФГУ "ОДО "Шереметьевский" возражал против удовлетворения первоначального иска, встречный иск поддержал.

Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121-123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителя ФАУГИ, извещенного надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела (том 9 л.д.121-125).

Выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, с учетом указаний суда кассационной инстанции, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, 05.09.1996 г. между Администрацией Химкинского района Московской области и ООО "Флайт-Инвест" заключен договор аренды земельного участка N 417, на основании которого ответчику в аренду сроком на 49 лет был передан земельный участок площадью 6,5 га согласно прилагаемого плана земельного участка для целей отдыха в районе п. Новогорск Химкинского района Московской области (том 1 л.д.30-33).

Указанный земельный участок согласно постановлению Главы Администрации Химкинского района Московской области от 22.11.1996 г. N 2169 выделен ООО "Флайт-Инвест" из состава земельного участка 42,26 га, находящегося на праве постоянного (бессрочного) пользования у Федерального государственного учреждения "Дом отдыха "Нагорное" Управления делами Президента Российской Федерации (том 1 л.д.29).

Глава Химкинского района Московской области 18.10.1999 года издал постановление N 1161 "О передаче гражданам земельных участков в частную собственность для дачного строительства в районе п. Новогорск", согласно которому передал в частную собственность граждан земельные участки общей площадью 4,67 га, из состава земель ООО "Флайт-Инвест", прекратил с согласия ООО "Флайт-Инвест" его право аренды на земельные участки общей площадью 4,67 га и изъял их из состава земель, переданных в аренду ООО "Флайт-Инвест" (том 1 л.д.28).

Между Администрацией Химкинского района Московской области и ООО "Флайт-Инвест" 28.09.2000 г. было подписано соглашение N 218 о внесении изменений в договор аренды земельного участка N 417 от 05.09.1996 г., согласно которому в аренду указанному обществу передан земельный участок общей площадью 1,83 га (том 1 л.д.27).

В связи с неисполнением ООО "Флайт-Инвест" обязанности по оплате арендной платы, Администрация просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.02.2005 г. по 31.04.2008 г. в размере 2 084 538 рублей в соответствии с представленным в деле расчетом (том 2 л.д.52-53).

Поскольку направленные в адрес ООО "Флайт-Инвест" претензии о погашении задолженности и о прекращении земельных правоотношений в случае не уплаты арендной платы, возвращались за истечением срока хранения, истец просит суд расторгнуть договор аренды N 417 от 05.09.1996 г. на основании пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5.2 договора аренды.

ООО "Флайт-Инвест", полагая договор аренды земельного участка N 417 от 05.09.1996 г. в редакции соглашения N 218 "О внесении изменений в договор аренды земельного участка N417 от 05.09.1996" от 28.09.2000 г. незаключенным, ввиду несогласованности сторонами существенных условий данного договора, а именно - объекта аренды, обратился в суд с встречным иском.

Оценив представленные сторонами в обоснование своих доводов доказательства, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом указаний суда кассационной инстанции, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения встречного иска ООО "Флайт-Инвест".

Согласно правилам пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом аренды могут в том числе выступать земельные участки.

Понятие земельного участка определено в статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Таким образом, установление границ земельного участка (межевание) является одним из средств его индивидуализации как объекта прав землепользования.

Из текста пункта 1.1 договора аренды земельного участка N 417 от 05.09.1996 г. в редакции соглашения N 218 "О внесении изменений в договор аренды земельного участка N417 от 05.09.1996" от 28.09.2000 г. (том 1 л.д.27, 30) не следует, что стороны пришли к соглашению о передаче в аренду индивидуально определенной вещи (земельного участка), поскольку в соглашении не содержится указаний на индивидуализированный объект аренды, границы его не описаны, не удостоверены в установленном законом порядке государственным органом, а указан лишь размер подлежащего передаче в аренду участка.

Приложения к данному договору, указывающие на границы расположения спорного участка размером 1,83 га, план земельного участка, содержащий ссылку на кадастровый номер указанного земельного участка, либо иное описание его границ, в материалах дела также отсутствуют и обстоятельства, свидетельствующие об их наличии судом не установлены.

То есть, в договоре аренды земельного участка N 417 от 05.09.1996 г. в редакции соглашения N 218 от 28.09.2000 г. сторонами не согласовано существенное условие об объекте аренды, что в соответствии с нормами стать 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о незаключенности названного договора в отношении земельного участка размером 1,83 га.

Представленные суду кадастровая выписка о земельном участке N 10.1/09-2047 от 04.06.2009 г. свидетельствует о постановке земельного участка площадью 1,83 га, расположенного по адресу: Московская область, г.Химки, пос.Новогорск, на кадастровый учет лишь 20.09.2004 г. с присвоением ему кадастрового номера 50:10:080112:41.

Доказательства постановки спорного участка на кадастровый учет ранее указанной даты сторонами в материалы дела не представлены.

После постановки земельного участка на кадастровый учет изменения в договор аренды земельного участка N 417 от 05.09.1996 г. сторонами не вносились.

Учитывая данные обстоятельства, а также руководствуясь нормами гражданского и земельного законодательства Российской Федерации (статья 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации), арбитражный апелляционный суд полагает, что требования ООО "Флайт-Инвест", заявленные во встречном исковом заявлении, подлежат удовлетворению.

В отношении исковых требований Администрации городского округа Химки Московской области арбитражный апелляционный суд приходит в следующим выводам.

Предметом указанных требований является взыскание задолженности по арендной плате в размере 2 084 538 руб. за период с 01.02.2005 г. по 31.04.2008 г. и расторжение договора аренды земельного участка N 417 от 05.09.1996 г. в редакции соглашения N 218 от 28.09.2000 г. (том 1 л.д.2-4, том 2 л.д.50-53).

В качестве основания иска приведены нормы статей 12, 309, 450, 614, 616, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В качестве обоснования исковых требований указано неисполнение ООО "Флайт-Инвест" обязательств по уплате арендной платы в период с 01.02.2005 г. по 31.04.2008 г. по договору аренды земельного участка N 417 от 05.09.1996 г. в редакции соглашения N 218 от 28.09.2000 г.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При этом в соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд является основанием для расторжения договора аренды по требованию арендатора.

Принимая во внимание то обстоятельство, что договор аренды земельного участка N 417 от 05.09.1996 г. в редакции соглашения N 218 от 28.09.2000 г., в отношении которого заявлено требование о расторжении и о взыскании арендной платы, является незаключенным, оснований для удовлетворения иска Администрации не имеется.

Руководствуясь частью 5 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

в удовлетворении иска Администрации городского округа Химки Московской области к обществу с ограниченной ответственностью "Флайт-Инвест" о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка N 417 от 05.09.1996 г. и расторжении указанного договора аренды отказать.

Иск общества с ограниченной ответственностью "Флайт-Инвест" к Администрации городского округа Химки Московской области о признании незаключенным договора аренды земельного участка N 417 от 05.09.1996 г. в редакции соглашения N 218 "О внесении изменений в договор аренды земельного участка N 417 от 05.09.1996 г." от 28.09.2000 г. удовлетворить.

Признать незаключенным договор аренды земельного участка N 417 от 05.09.1996 г. в редакции соглашения N 218 "О внесении изменений в договор аренды земельного участка N 417 от 05.09.1996 г." от 28.09.2000 г.

Председательствующий

Е.В. Черникова

Судьи

Г.Т. Минкина С.К. Ханашевич