Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2010 г. N А40-20223/10-155-159

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2010 г. N 09АП-20940/2010

г. Москва

Дело N А40-20223/10-155-159

N 09АП-20940/2010-ГК

Резолютивная часть постановления объявлена "06" сентября 2010 года.

Постановление изготовлено в полном объеме "13" сентября 2010 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Барановской Е.Н., Левиной Т.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Колесниковой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ЗАО "Ай энд Ай Холдинг", ЗАО АКБ "ЯПЫ КРЕДИ БАНК МОСВКА" (в порядке ст. 42 АПК РФ)

на решение Арбитражного суда города Москвы от "11" июня 2010 года

принятое в составе:

председательствующего судьи Беспаловой Ю.Н.,

арбитражных заседателей Тихонова Д.Н., Елисеевой А.В.

по делу N А40-20223/10-155-159

по иску ЗАО "Московское научно-производственное объединение "СПЕКТР"

к ЗАО "Ай энд Ай Холдинг"

о расторжении договора,

при участии в судебном заседании:

от истца: Баранов К.Е. по доверенности от 24.02.2010г.; Данилова М.В. по доверенности от 10.12.2009г.; Трусова Е.А. по доверенности от 10.12.2009г.;

от ответчика: Афанасьев Д.Р. по доверенности от 04.05.2010г.; Бельченков Д.Г. по доверенности от 04.05.2010г.; Ушкалов В.Н. по доверенности от 18.08.2010г.;

от заявителя по ст. 42 АПК РФ: Малицкая Е.В. по доверенности от 11.08.2010г.,

УСТАНОВИЛ:

24.02.2010г. ЗАО "Московское научно-производственное объединение "СПЕКТР" (арендодатель) обратилось в Арбитражный суд г.Москвы с иском к ЗАО "Ай энд Ай Холдинг" (арендатор) о расторжении Договоров аренды N N 21/63-99, 22/63-99 от 15.05.1999г. в связи с допущенным арендатором невнесением арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа и выполненной арендатором без согласия арендодателя перепланировкой объекта аренды.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от "11" июня 2010 года (Т. 4, л.д. 42-43) иск удовлетворен.

На состоявшееся Решение Ответчиком подана апелляционная жалоба (Т. 4, л.д. 44-49), мотивированная несоответствием изложенных в обжалуемом решении выводов обстоятельствам дела и неправильным применением судом норм материального права.

На состоявшееся Решение ЗАО АКБ "ЯПЫ КРЕДИ БАНК МОСВКА" (в порядке ст. 42 АПК РФ) подана апелляционная жалоба (Т. 4, л.д. 63-66), мотивированная тем, что обжалуемое решение вынесено о правах и обязанностях Заявителя, являющегося залогодержателем права аренды из Договоров аренды N N 21/63-99, 22/63-99 от 15.05.1999г. и подлежавшего привлечению к участию в деле на основании п. 1 ст. 33 ФЗ "Об ипотеке".

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявители апелляционных жалоб требования и доводы жалоб поддержал; Истец заявил о несогласии с требованиями и доводами жалоб.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения, доводы апелляционных жалоб, полагает производство по жалобе ЗАО АКБ "ЯПЫ КРЕДИ БАНК МОСВКА" подлежащим прекращению, жалобу ЗАО "Ай энд Ай Холдинг" не подлежащей удовлетворению, обжалуемое решение подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Установлено, что 15.05.1999г. между ЗАО "Московское научно-производственное объединение "СПЕКТР" (арендодатель) и ЗАО "Ай энд Ай Холдинг" (арендатор) заключены Договоры аренды N N 21/63-99, 22/63-99 от 15.05.1999г. (Т. 1, л.д. 17-77), прошедшие государственную регистрацию, предметом которых является обязательство по предоставлению во временное пользование на срок 49 лет помещений в стр. 6 д. 33/2 и д. 35 по ул.Усачева г.Москвы.

Дополнительными соглашениями N 1 от 31.12.2003г. (Т. 1, л.д. 34, 52), прошедшими государственную регистрацию, установлена новая ставка арендной платы, подлежащая применению с 01.04.2004г.

Дополнительными соглашениями N 2 от 31.12.2003г. (Т. 1, л.д. 35, 53-55), прошедшими государственную регистрацию, установлена новая ставка арендной платы, подлежащая применению с 01.01.2006г.

Дополнительными соглашениями N 3 от 01.01.2007г. (Т. 1, л.д. 36, 56), прошедшими государственную регистрацию, установлены новые ставки арендной платы, подлежащие применению с 01.01.2007г. до 31.05.2007г., с 01.06.2007г. по 31.12.2007г., 01.01.2008г. по 30.06.2008г., с 01.07.2008г. по 30.06.2009г., с 01.07.2009г.

Дополнительными соглашениями N 4 от 18.09.2007г. (Т. 1, л.д. 37, 57), прошедшими государственную регистрацию, установлены новые ставки арендной платы, подлежащие применению с 01.10.2007г. до 31.12.2007г., с 01.01.2008г. по 30.06.2008г., 01.07.2008г. по 30.06.2009г., с 01.07.2009г.

Судом первой инстанции на основании полно и объективно исследованных доказательств, которым дан подробный анализ в соответствии со ст.ст. 68, 69 АПК РФ и правильная оценка в соответствии со ст. 71 АПК РФ, не согласиться с которой у суда апелляционной инстанции нет оснований, установлено, что арендатором в нарушение обязательств из Договоров аренды N N 21/63-99, 22/63-99 от 15.05.1999г. (в редакции последующих изменений) не внесена арендная плата более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа.

Размер задолженности подтверждается представленным Истцом расчетом (Т. 1, л.д. 11-16), правильность которого проверена судом.

Учитывая, что:

- на момент обращения в суд арендатором не внесена арендная плата более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа;

- арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора письмом предупредил арендатора о необходимости исполнения обязательств в разумный срок с предложением расторгнуть договор, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения;

- арендатор в разумный срок допущенные нарушения не устранил;

- нарушения существенно нарушают условия договора, учитывая размер образовавшейся непогашенной задолженности в соотношении с размером установленной Договором арендной платы за каждый срок платежа, а также продолжительность срока, имевшегося у арендатора для устранения нарушений, -

- у арендодателя в силу п. 2 ст. 450; п. 1 ст. 619, ст.ст. 301, 622 ГК РФ возникло право требовать в судебном порядке расторжения договора аренды.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об обоснованности заявленного иска о расторжении договора аренды.

Судом апелляционной инстанции не принимается довод Заявителя апелляционной жалобы о том, что Дополнительные соглашения N 3 от 01.01.2007г., N 4 от 18.09.2007г. являются в силу ст. 168 ГК РФ недействительными (ничтожными) и потому не породили соответствующих им правовых последствий, в частности, не могут являться основанием для внесения арендатором арендной платы по измененным ставкам, поскольку в нарушение требований п. 4 ст. 614 ГК РФ указанными Дополнительными соглашениями размер арендной изменен чаще одного раза в год.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Такое договорное условие, вытекающее из положений п. 3 ст. 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Содержащаяся в п. 3 ст. 614 ГК РФ формулировка: "не чаще одного раза в год" относится к фразе: "в сроки, предусмотренные договором", но не к фразе: "может изменяться по соглашению сторон".

Т.е. в п. 3 ст. 614 ГК РФ не содержится норма, выводящую договор аренды из-под действия общего установленного ст. 421 ГК РФ принципа свободы договора, который предполагает согласование в любое время без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Помимо буквального толкования нормы п. 3 ст. 614 ГК РФ, в которой формулировка: "не чаще одного раза в год" относится к фразе: "в сроки, предусмотренные договором", но не к фразе: "может изменяться по соглашению сторон", также и системное толкование нормы п. 3 ст. 614 ГК РФ в свете норм ст.ст. 1, 10, 166, 179, 421, 445 ГК РФ свидетельствует о том, что установленный нормой п. 3 ст. 614 ГК РФ запрет ограничивает не право сторон в требуемой в подлежащих случаях форме достигать соглашение об изменении ранее заключенного между ними договора аренды, а право сторон определить в договоре аренды такие условия, при которых у них чаще одного раза в год могла бы возникнуть обязанность заключить соглашение об изменении ранее заключенного между ними договора аренды в части арендной платы и, соответственно, право чаще одного раза в год передавать преддоговорной спор на рассмотрение суда.

В силу ст. 445 ГК РФ на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникающие при заключении договора, заключение которого для одной из сторон в силу ГК РФ или иных законов является обязательным, а также требование о понуждении заключить договор при уклонении от его заключения стороны, для которой его заключение является обязательным.

Норма п. 3 ст. 614 ГК РФ позволяет в договоре аренды определить условия, при наступлении которых у любой из его сторон возникает право (но не чаще одного раза в год) направить другой стороне оферту (проект договора об изменении ставки арендной платы) и передать возникающие при его заключении разногласия на рассмотрение суда.

П. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", которым разъяснено, что при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, - не содержит указания о его применении к случаям изменения размера арендной платы в результате достижения сторонами соответствующего соглашения.

Содержащееся в п. 11 данного Информационного письма указание на то, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, - относится к случаям, когда изменение соответствующего условия происходит в результате реализации одной из сторон договора аренды права при наступлении определенных в нем условий (не чаще одного раза в год) направить другой стороне оферту (проект договора об изменении ставки арендной платы) и передать возникающие при его заключении разногласия на рассмотрение суда.

Если полагать, что п. 3 ст. 614 ГК РФ содержит исключение из общего установленного ст. 421 ГК РФ принципа свободы договора, выделяя договор аренды из всех иных возмездных договоров (купли-продажи, подряда, др.) тем, что только в договоре аренды его стороны не имеют права в любое время изъявить волю на его изменение и согласовать соответствующее волеизъявление в требуемой законом форме, - то в таком случае налицо несоответствие такого ограничения только применительно к способу изменения арендной платы, а именно: соглашением сторон, которое (соглашение) наиболее соответствует основным началам гражданского законодательства, определенным в ст. 1 ГК РФ, при том, что практика применения п. 3 ст. 614 ГК РФ допускает неоднократное изменение в течение года как твердого размера арендной платы, так и порядка (механизма) ее исчисления иным нежели не в результате достижения сторонами в предусмотренной законом форме соглашения об изменении арендной платы способом, в частности, посредством включения в договор аренды условия о т.н. определяемом размере арендной платы, устанавливающего способ ее расчета при наступлении определенных обстоятельств (изменения инфляции, курса иностранной валюты, принятии нормативного акта об изменении ставки арендной платы, др.), при котором производимая корректировка арендной платы рассматривается не как изменение условия договора о размере арендной платы, а как исполнение данного условия, т.е. в результате либо реализации одной из сторон договора аренды права односторонним волеизъявлением сообщить другой стороне об изменении арендной платы, либо помимо воли сторон договора в результате наступления определенных в нем событий.

Если полагать, что п. 3 ст. 614 ГК РФ содержит исключение из общего установленного ст. 421 ГК РФ принципа свободы договора, то в таком случае налицо несоответствие такого ограничения также и применительно к последствиям его нарушения сторонами, а именно: в виде признания ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ соглашения сторон об изменении ставки арендной платы до истечения года с момента предшествовавшего установления ставки арендной платы, независимо от того, что изменение ставки арендной платы соответствовало цене, существовавшей во время, когда было заключено соответствующее соглашение, и в том месте, где оно было заключено, т.е. было осуществлено к выгоде обеих сторон, и было осуществлено по обоюдной воле обеих сторон, тогда как в силу ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), является лишь оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску только потерпевшего.

Кроме того, сторона, которая, со ссылкой на установленные п. 3 ст. 614 ГК РФ основания ссылается на недействительность заключенного ею же соглашения об изменении ставки арендной платы до истечения года с момента предшествовавшего установления ставки арендной платы, фактически злоупотребляет правом с целью уклонения от выполнения взятых на себя обязательств, что недопустимо в силу ст. 10 ГК РФ.

По смыслу ст.ст. 10, 166 ГК РФ институт недействительности сделки подлежит применению там, где это ведет к восстановлению нарушенного права в ситуации добросовестной стороны.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности апелляционной жалобы ЗАО "Ай энд Ай Холдинг".

Производство по жалобе ЗАО АКБ "ЯПЫ КРЕДИ БАНК МОСВКА" подлежит прекращению применительно к п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ как поданной лицом, не имеющим права на апелляционное обжалование судебного акта.

В силу ст. 42 АПК РФ не участвующие в деле лица вправе обжаловать судебный акт, которым принято решение об их правах и обязанностях.

Между тем обжалуемым судебным актом не установлены какие-либо обязанности Заявителя и не затронуты его права.

Расторжение договора аренды не затрагивает права и обязанности залогодержателя права аренды в силу того, что последний не является стороной соответствующего договора; расторжение договора в силу ст. 453 ГК РФ прекращает возникшие из него обязательства только лиц, являющихся сторонами соответствующего договора.

Действующее законодательство не наделяет залогодержателя права аренды каким-либо субъективным правом, осуществление которого могло бы обеспечить ему реализацию интереса в сохранении заложенного права аренды посредством сохранения договора аренды, игнорируя волю сторон договора аренды на его расторжение или волю одной из сторон при наличии установленных законом оснований для расторжения договора в одностороннем или судебном порядке.

Наличие обстоятельств, влекущих досрочное прекращение договора аренды, создает на стороне залогодержателя права аренды не субъективные права и обязанности, а только заинтересованность в исходе дела, которая в силу ст. 42 АПК РФ не является основанием для обжалования судебного акта лицами, не участвующими в деле.

Ссылка ЗАО АКБ "ЯПЫ КРЕДИ БАНК МОСВКА" на то, что оно как залогодержатель права аренды из Договоров аренды N N 21/63-99, 22/63-99 от 15.05.1999г. подлежало привлечению к участию в деле на основании п. 1 ст. 33 ФЗ "Об ипотеке" также является необоснованной, поскольку норма п. 1 ст. 33 ФЗ "Об ипотеке" не распространяется на спор по иску, предъявленному к залогодателю права аренды, о расторжении договора аренды.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, могущих явиться основанием для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции, - при рассмотрении дела судом первой инстанции допущено не было.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Производство по апелляционной жалобе ЗАО АКБ "ЯПЫ КРЕДИ БАНК МОСВКА" прекратить.

Возвратить ЗАО АКБ "ЯПЫ КРЕДИ БАНК МОСВКА" из Федерального бюджета 2000руб. госпошлины при подаче апелляционной жалобы.

Решение Арбитражного суда г.Москвы от "11" июня 2010 года по делу N А40-20223/10-155-159 оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО "Ай энд Ай Холдинг" - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Е.Е. Кузнецова

Судьи

Е.Н. Барановская Т.Ю. Левина