Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 декабря 2010 г. N КГ-А40/13873-10,3 по делу N А40-20223/10-155-159

ГАРАНТ:

По данному делу см. также определение Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 декабря 2010 г. N КГ-А40/13873-10-2 по делу N А40-20223/10-155-159

Резолютивная часть постановления объявлена 1 декабря 2010 г.

Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе:

председательствующего-судьи Чучуновой Н.С.,

судей Бусаровой Л.В., Хомякова Э.Г.,

от истца (заявителя) Трусова Е.А. дов. от 10.12.2009 г.;

Данилова М.В. дов. от 10.12.2009 г., Баранов К.Е. дов. от 24.02.2010 г. N 19-5\171;

от ответчика: Бостаник И.Г. дов. от 04.05.2010 г.;

от третьего лица - Малицкая Е.В. дов. от 11.08.2010 г. N 61;

Денисов М.В. дов. от 05.10.2010 г.,

рассмотрев 1 декабря 2010 г. кассационную жалобу ЗАО "Ай энд Ай Холдинг", АКБ "Япы Креди Банк Москва", ЗАО "Глобал" на решение от 11 июня 2010 г. Арбитражного суда г. Москвы, принятое судьями Беспаловой Ю.Н., арбитражными заседателями Тихоновым Д.Н., Елисеевой А.В., на постановление от 13 сентября 2010 г., принятое судьей Беспаловой Ю.Н. по делу N А40-20223/10-155-159 по иску ЗАО "Московское научно-производственное объединение "Спектр" о расторжении договоров аренды к ЗАО "Ай энд Ай Холдинг", установил:

закрытое акционерное общество "Московское научно-производственное объединение "СПЕКТР" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ЗАО "Ай энд Ай Холдинг" о расторжении договоров аренды NN 21/63-99, 22/63-99 от 15.05.1999 г. в связи с допущенным арендатором невнесением арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа и выполненной арендатором без согласия арендодателя перепланировкой объекта аренды.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от "11" июня 2010 года иск удовлетворен, расторгнуты договоры аренды помещений N 21/63-99 от 15.05.1999 г., N 22/63-99 от 15.05.1999 г., заключенные между ЗАО "Московское научно-производственное Объединение "Спектр" и Закрытым акционерным обществом "Ай энд Ай Холдинг".

С закрытого акционерного общества "Ай энд Ай Холдинг" в пользу Закрытого акционерного общества "Московское научно-производственное объединение "Спектр" взысканы расходы по госпошлине в размере 4 000 руб.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2010 г решение арбитражного суда г. Москвы от 11 июня 2010 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ЗАО "Ай энд Ай Холдинг" - без удовлетворения.

Производство по апелляционной жалобе ЗАО "АКБ "ЯПЫ КРЕДИ БАНК МОСКВА" прекращено.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Закрытое акционерное общество "Ай энд Ай Холдинг", Акционерным коммерческим банком "ЯПЫ КРЕДИ БАНК МОСКВА", Закрытым акционерным обществом "Глобал" поданы кассационные жалобы, в которых заявители жалоб просят отменить решение арбитражного суда г. Москвы от 11 июня 2010 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2010 г. по основаниям несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, неправильного применения норм материального и процессуального права, направить дело на новое рассмотрение в арбитражный суд г. Москвы.

В обоснование доводов жалобы ЗАО "Ай энд Ай Холдинг" указало, что при расторжении договоров аренды суды не учли, что дополнительные соглашения N 3, 4 от 01.01.2007 г. и 18.09.2007 г. к договорам аренды являются недействительными ввиду их несоответствия п. 3 ст. 614 ГК РФ.У ответчика отсутствовала обязанность по оплате арендных платежей по повышенным ставкам установленным дополнительными соглашениями.

Сделав вывод о наличии просроченной задолженности у ответчика перед истцом, суд не принял во внимание и не исследовал доводы ответчика о том, что образовавшиеся задолженность явилась результатом того, что в соответствии с дополнительными соглашениями ставки арендной платы были значительно увеличены, причем такое увеличение производилось несколько раз в году на протяжении нескольких лет.

Указанные дополнительные соглашения суды признали действительными, поскольку по мнению судов, такое договорное условие, вытекающее из положений п. 3 ст. 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора.

Суд, ссылаясь, в том числе на ст. 445 ГК РФ, посчитал, что установленный указанной нормой запрет ограничивает не право сторон в требуемой в подлежащих случаях форме достичь соглашение об изменении ранее заключенного договора аренды, а право сторон определить в договоре аренды такие условия, при которых у них чаще одного раза в год могла бы возникнуть обязанность заключить соглашение об изменении ранее заключенного договора аренды в части арендной платы, соответственно, право чаще одного раза в год передавать преддоговорный спор на рассмотрение суда.

Указанные выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют закону и сложившейся судебно-арбитражной практике применения п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Закон устанавливает минимальный срок (а именно, один год), когда стороны договора аренды, как по своему соглашению, так и в одностороннем порядке, не вправе изменять ранее установленные ставки арендной платы.

Утверждение суда о том, что п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 не содержит указания о его применении к случаям изменения арендной платы в результате достижения сторонами соответствующего соглашения неверно.

В течение года стороны не вправе (даже по соглашению) изменить ни твердые ставки арендной платы, ни механизм исчисления арендной платы.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку дополнительные соглашения являются недействительными, у ответчика отсутствовала обязанность уплачивать арендную плату по повышенным арендным ставкам.

Произведенная ответчиком перепланировка арендуемых помещений также не может служить основанием для расторжения договоров аренды.

В соответствии с п. 6.2 договоров аренды по требованию арендодателя договоры могут быть досрочно расторгнуты исключительно по решению суда в случаях, предусмотренных законодательством РФ, действующим в период предъявления иска о расторжении. Перепланировка помещений без согласия арендодателя не отнесена договорами аренды к дополнительным основаниям расторжения указанных договоров, помимо установленных законом.

Кроме того, в соответствии с условиями договоров (пункты 10.3) согласия арендодателя на перепланировку помещений вообще не требовалось. Однако вопрос о необходимости получения каких-либо разрешений и согласований на фактически произведенную перепланировку помещения суды не исследовали.

Поскольку истцом не представлены доказательства, подтверждающие существенное нарушение договоров аренды ответчиком, произведенная ответчиком перепланировка помещений не может являться основанием расторжения договоров аренды. Изменение назначения арендуемых помещений не произошло.

Судами не установлено, что ответчик действовал исключительно с намерением причинить вред истцу.

Истец нарушил принятые обязательства как перед контрагентом истца, так и перед контрагентом ответчика, ЗАО "Глобал".

Из представленного ЗАО "Глобал" Соглашения о порядке взаиморасчетов от 15.05.1999 г., заключенного между ЗАО "Глобал" и истцом, последний обязался заключить на 49 лет и надлежащим образом исполнять с ответчиком договоры аренды. При этом стороны соглашения специально указали, что вышеуказанные договоры аренды должны предусматривать индивидуальные ставки арендной платы в рублях, эквивалентной 50 долларам США по курсу ЦБ на каждый день платежа.

Во исполнение Соглашения истец заключил с ответчиком договоры аренды, которые предусматривали вышеуказанные ставки арендной платы на срок 49 лет, причем в течение первых 10 лет срока действия договоров аренды эти арендные ставки не подлежали изменению ни при каких условиях.

В судебном заседании ответчик поддержал доводы кассационной жалобы.

Акционерный коммерческий банк "ЯПЫ КРЕДИ БАНК МОСКВА" в обоснование доводов жалобы указал, что решение арбитражного суда г. Москвы от 11.06.2010 г.,отсавленное без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2010 г. принято о правах и обязанностях акционерного коммерческого банка "ЯПЫ КРЕДИ БАНК МОСКВА", не привлеченного к участию в деле. Заявитель жалобы также полагает, что постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2010 г. незаконно прекращено производство по апелляционной жалобе Банка.

Банк на основании договора последующей ипотеки N 1315 от 30.08.2004 г. является залогодержателем прав аренды, принадлежащих ЗАО "Ай энд Ай Холдинг". Указанные права аренды возникли из договора аренды помещений N 21/63-99 от 15.05.1999 г. нежилых помещений общей площадью 1 492,6 кв.м., находящихся в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Усачева.д. 33/2, стр. 6 и договора аренды помещений N 22/63-99 от 15.05.1999 г. нежилых помещений общей площадью 2 091,4 кв.м., находящихся в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 35,заключенных между ЗАО "Ай энд Ай Холдинг" и ЗАО "МНПО"СПЕКТР".

Кроме того, у Банка на основании договора залога N 1317 от 24.08.2010 г. находятся в залоге имущественные права на получение субарендных платежей за пользование арендованным ЗАО "Ай энд Ай Холдинг" помещением площадью 991,1 кв. м., расположенных по адресу: г. Москва, ул. Усачева,д. 35, которое является частью одного из указанных помещений.

Удовлетворение иска ЗАО "МНПО СПЕКТР" о расторжении договоров аренды влечет прекращение находящегося в залоге у Банка прав аренды из договоров аренды. Кроме того, при расторжении аренды прекращаются договор ипотеки и договор залога, что непосредственно затрагивает права Банка.

В судебном заседании представитель акционерного коммерческого банка "ЯПЫ КРЕДИ БАНК МОСКВА" поддержал доводы кассационной жалобы.

Закрытое акционерное общество "Глобал" в судебное заседание явилось, доводы кассационной жалобы поддержало, указав, что из соглашения о порядке взаиморасчетов от 15.05.1999 г, заключенного между Обществом и ЗАО "МНПО "Спектр" следует, что последнее обязалось заключить на 49 лет и надлежащим образом исполнять с контрагентом (кредитором) Общества - ЗАО "Ай энд Ай Холдинг" договоры аренды: 1) нежилых помещений шестого, седьмого и восьмого этажей общей площадью 1 492,6 кв.м., находящихся в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 33/2, стр. 6,

2) помещений общей площадью 2 091,4 кв.м., находящихся в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 35. При этом стороны соглашения специально указали, что вышеуказанные договоры аренды должны предусматривать индивидуальные ставки арендной платы в рублях, эквивалентной 50 долларам США по курсу ЦБ РФ на день платежа за квадратный метр.

Во исполнение Соглашения ЗАО "МНПО "Спектр" заключило с ЗАО "Ай энд Ай Холдинг" договор аренды помещений N 21/63-99 от 15.05.1999 г. нежилых помещений общей площадью 1 492,6 кв.м., находящихся в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 33/2, стр. 6 и договор аренды помещений N 22/63-99 от 15.05.1999 г. общей площадью 2 091,4 кв. м., находящихся в здании по адресу: г. Москва,. ул. Усачева, д. 35.

В указанных договорах стороны определили размер арендной платы 50 долларов США на срок 49 лет, причем в течение первых 10 лет срока действия договоров аренды указанные арендные ставки не подлежали изменению ни при каких условиях (п.п. 7.3, 7.4 договоров)

Несмотря на то, что исполнение Соглашения должно было производиться ЗАО "Ай энд Ай Холдинг", общество на протяжении срока действия договоров аренды вправе было требовать от ЗАО "МПНО "Спектр", чтобы последнее не изменяло ставку арендной платы, зафиксированную в соглашении, не расторгало договоры аренды.

Расторжение договоров аренды создает обществу препятствия в осуществлении его субъективного права-требовать от ЗАО "МПНО" Спектр" надлежащего исполнения Соглашения.

На основании изложенного ЗАО "Глобал" полагает, что принятые судебные акты нарушают его права и интересы, в связи с чем подлежат отмене по основаниям п. 4 ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Истец, ЗАО "Московское научно-производственное объединение "Спектр" в судебное заседание явилось, с доводами кассационных жалоб не согласно, решение арбитражного суда г. Москвы от 11 июня 2010 г., постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2010 г. находит законным и обоснованным.

В обоснование возражений истец указал, что довод ответчика о недействительности дополнительных соглашений 3 и 4 к договорам аренды получил полную и всестороннюю оценку в нескольких судебных актах, вступивших в законную силу, а именно по делу N А40-141732\09-157-1027 по иску ответчика к истцу о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченных арендных платежей по договорам аренды, по делу N А40-28998/10-34-259, по иску о признании дополнительных соглашений 3 и 4 к договорам аренды недействительными, по делу N А40-64626/10-91-530 о признании дополнительных соглашений 3 и 4 к договорам аренды недействительными в связи с несоответствием их условий положениям п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Вступившими в законную силу судебными актами по указанным делам подтверждена действительность дополнительных соглашений 3 и 4 к договорам аренды, что в силу ст. 69 АПК РФ является преюдициальным фактом, переоценка которого недопустима.

В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но чаще одного раза в год.

Таким образом, если иное не предусмотрено договором, означает, что стороны вправе предусмотреть в договоре "иное" условие по своему усмотрению, в противном случае действующей для сторон будет вторая часть п. 3 ст. 614 ГК РФ, согласно которой размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Абзац 2 п. 4 ст. 421 ГК РФ устанавливает, что принцип свободы договора в конкретном случае, который установлен законом в диспозитивной норме, применяется по соглашению сторон и отражается в договоре. Системное толкование абз. 2 п. 4 ст. 421 ГК РФ и п. 3 ст. 614 ГК РФ подтверждает, что норма п. 3 ст. 614 ГК РФ является диспозитивной и в силу ст. 421 ГК РФ элемент диспозитивности в договорных отношениях обуславливает свободу сторон в том, как они применяют п. 3 ст. 614 ГК РФ: то есть в том виде, как предлагает закон, либо изменяет условие, предложенное законом, своим соглашением. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В п. 7.6 договора аренды 1 стороны установили, что размер арендной платы может быть изменен исключительно путем соглашения сторон, оформленного в виде приложения к договору, подписанного надлежаще уполномоченными представителями сторон.

Таким образом, условие п. 7.6 договора о праве сторон на изменение соглашением обязательства аренды в части арендной платы подтверждает применение сторонами принципа свободы договора, а также то, что стороны исключили применение диспозитивной нормы пункта 3 ст. 614 ГК РФ, установив свой механизм изменения договора аренды 1 в течение срока их действия.

Дополнительные соглашения 3 и 4 были подписаны истцом и ответчиком без возражений и продолжали действовать на протяжении всего периода времени.

Усмотрение сторон при определении условий договора согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ может быть ограничено только случаями, когда содержание конкретного договорного условия предписано законом или иными правовыми актами.

Спор о размере задолженности ответчика по арендной плате за период с мая 2009 г. по декабрь 2009 г. и ее размер подтверждается вступившем в законную силу решением арбитражного суда г. Москвы от 17 марта 2010 г. по делу N А40-141732/09-157-1027, оставленного без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 июня 2010 г., постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 6 сентября 2010 г.

Согласно п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением, либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск.

Суды первой и апелляционной инстанции при анализе оснований расторжения договоров аренды правильно, с учетом установленных фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств установили неоднократность невнесения ответчиком арендной платы на протяжении более, чем 1 года в нарушение обязанности ответчика по ежемесячной оплате аренды.

Довод ответчика о том, что незаконная перепланировка арендованных помещений не является существенным нарушением договора противоречит фактическим обстоятельствам и является незаконным и необоснованным.

В соответствии с п. 10.3 договоров аренды в случае, если арендатор будет осуществлять перепланировку помещений. Он обязан своими силами и за свой счет осуществить согласования и получить разрешения, необходимые для такой перепланировки. При этом арендатор обязан заблаговременно уведомить арендодателя о намерении осуществить перепланировку арендуемых помещений.

Ответчик не оспаривает факт проведения им перепланировки без разрешения истца и компетентных органов.

В результате произведенной ответчиком перепланировки существенно уменьшились площади арендуемых помещений., что подтверждается выписками из технического паспорта арендуемых помещений.

Доводу ответчика о "несущественности перепланировки" судами дана правильная оценка, основанная на доказательствах.

Ответчик пользовался арендуемыми помещениями с существенным нарушением договоров аренды, в связи с чем договоры аренды были расторгнуты.

По мнению истца, обжалуемые судебные акты не затрагивают права и обязанности АКБ "ЯПЫ КРЕДИ БАНК МОСКВА", ЗАО "Глобал", не создают каких -либо препятствий к реализации каких-либо прав к ответчику.

Участие Банка и ЗАО "Глобал" в качестве третьих лиц не могло повлиять на выводы судов и их оценку обстоятельствам дела, поскольку решение и постановление принято о правах и обязанностях истца и ответчика по договорам аренды, реализация которых не зависела от прав и обязанностей АКБ "ЯПЫ КРЕДИ БАНК МОСКВА", ЗАО "Глобал".

Законность судебных актов проверяется в порядке ст.ст. 284-286 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы кассационных жалоб, выслушав объяснения сторон, лиц, не участвовавших в деле, АКБ "ЯПЫ КРЕДИ БАНК МОСКВА", ЗАО "Глобал", проверив материалы дела, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалоб и отмены судебных актов.

Судом первой и апелляционной установлено и из материалов дела следует, что 15.05.1999 г. между ЗАО "Московское научно-производственное объединение "СПЕКТР" (арендодатель) и ЗАО "Ай энд Ай Холдинг" (арендатор) заключены Договоры аренды NN 21/63-99, 22/63-99 от 15.05.1999 г. (т. 1, л. 17-77), прошедшие государственную регистрацию.

В соответствии с условиями договоров арендодатель обязался предоставить арендатору во временное пользование на срок 49 лет помещений в стр. 6 д. 33/2 и д. 35 по ул. Усачева г. Москвы.

За пользование помещениями арендатор обязался уплачивать арендодателю арендную плату (с учетом НДС), которая состоит из фиксированных платежей, указанных в Приложении N 2 к договору и платежей, указанных в п.п. 7.2 договора.

Согласно Приложению N 2 к договору аренды помещений N 22/63-99 от 15.05.1999 г. ставка арендной платы определена в размере 104,570 долларов США в год (л.д. 49 т. 1).

Согласно п. 7.2 договоров аренды, помимо указанных в Приложении N 2 к договору платежей арендная плата также включает в себя стоимость фактически используемых арендатором коммунальных услуг, которые оплачиваются арендатором по счетам, выставленным ему арендодателем.

Арендная плата уплачивается арендатором или третьими лицами за арендатора равными платежами ежемесячно не позднее последнего числа оплачиваемого месяца.

Дополнительными соглашениями N 1 от 31.12.2003 г. (т. 1, л.д. 34, 52), прошедшими государственную регистрацию, установлены новые ставка арендной платы, подлежащая применению с 01.04.2004 г. -по договору N 21/63-99 от 15 мая 1999 г. 111 945 долларов США в год, по договору N 22/63-99 от 15 мая 1999 г. - 156 855 долларов США в год.

Дополнительными соглашениями N 2 от 31.12.2003 г. (т. 1, л.д. 35, 53-55), прошедшими государственную регистрацию, установлены новые ставки арендной платы, подлежащая применению с 01.01.2006 г., по договору N 21/63-99 от 15 мая 1999 г. - 123 288,72 долларов США в год, по договору N 22/63-99 от 15 мая 1999 г. - 172 749,60 долларов США в год.

Дополнительными соглашениями N 3 от 01.01.2007 г. (т. 1, л.д. 36, 56), прошедшими государственную регистрацию, установлены новые ставки арендной платы, подлежащие применению с 01.01.2007 г. до 31.05.2007 г. - 90,86 долларов США в год,

с 01.06.2007 г. по 31.12.2007 г., - 4 200 руб. за кв.м в год по договору N 21/63-99 от 15 мая 1999 г., 2 800 руб. за 1 кв.м. в год по договору N 22/63-99 от 15 мая 1999 г.,

с 01.01.2008 г. по 30.06.2008 г. - 5 600 руб. за 1 кв.м. в год по договору N 21/63-99 от 15 мая 1999 г., 4 200 руб. за 1 кв.м. в год по договору N 22/63-99 от 15 мая 1999 г.,

с 01.07.2008 г. по 30.06.2009 г. - 7 000 руб. за 1 кв. м. в год по договору N 21/63-99 от 15 мая 1999 г., - 5 600 руб. за 1 кв. м. в год по договору N 22/63-99 от 15 мая 1999 г.,

с 01.07.2009 г.- в размере 50% от рыночной стоимости аренды арендуемых посещений по указанным договорам.

Дополнительными соглашениями N 4 от 18.09.2007 г. (т. 1, л.д. 37, 57), прошедшими государственную регистрацию, установлены новые ставки арендной платы, подлежащие применению с 01.10.2007 г. до 31.12.2007 г. - 4 830 руб. за 1 кв.м. в год по договору N 21/63-99 от 15 мая 1999 г., 3 220 руб. за 1 кв.м в год по договору N 22/63-99 от 15 мая 1999 г.,

с 01.01.2008 г. по 30.06.2008 г. - 6 440 руб. за 1 кв.м. в год по договору N 21/63-99 от 15 мая 1999 г., 4 830 руб. за 1 кв. м. в год по договору N 22/63-99 от 15 мая 1999 г.,

01.07.2008 г. по 30.06.2009 г., - 8 050 руб. за 1 кв.м. в год по договору N 21/63-99 от 15 мая 1999 г., 6 440 руб. за 1 кв. м. в год по договору N 22/63-99 от 15 мая 1999 г.,

с 01.07.2009 г. - в размере 55% от рыночной стоимости арендуемых помещений по указанным договорам.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что арендатором в нарушение обязательств из Договоров аренды NN 21/63-99, 22/63-99 от 15.05.1999 г. (в редакции последующих изменений) не внесена арендная плата более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа.

Размер задолженности подтверждается представленным Истцом расчетом (т. 1, л.д. 11-16), правильность которого проверена судами.

Судами первой и апелляционной инстанции сделан правильный вывод о том, что у арендодателя на основании п. 2 ст. 450, п. 1 ст. 619, ст. 622 Гражданского Кодекса Российской Федерации возникло право требовать в судебном порядке расторжения договоров аренды.

При этом судами учтено, что на момент обращения в суд арендатором не внесена арендная плата более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа;

- арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора письмом предупредил арендатора о необходимости исполнения обязательств в разумный срок с предложением расторгнуть договор, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения;

- арендатор в разумный срок допущенные нарушения не устранил;

- нарушения существенно нарушают условия договора, учитывая размер образовавшейся непогашенной задолженности в соотношении с размером установленной Договором арендной платы за каждый срок платежа, а также продолжительность срока, имевшегося у арендатора для устранения нарушений.

Судом первой и апелляционной инстанции обоснованно не принят довод ответчика о том, что дополнительные соглашения N 3 от 01.01.2007 г., N 4 от 18.09.2007 г. являются в силу ст. 168 ГК РФ недействительными (ничтожными) и не могут являться основанием для внесения арендатором арендной платы по измененным ставкам, поскольку в нарушение требований п. 4 ст. 614 ГК РФ указанными Дополнительными соглашениями размер арендной изменен чаще одного раза в год.

Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Суды правильно исходили из того, что такое договорное условие, вытекающее из положений п. 3 ст. 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ), который предполагает согласование действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.

Содержащаяся в п. 3 ст. 614 ГК РФ формулировка: "не чаще одного раза в год" относится к фразе: "в сроки, предусмотренные договором", но не к фразе: "может изменяться по соглашению сторон".

Суды исходя из системного толкования норм п. 3 ст. 614 ГК РФ, ст.ст. 1, 10, 166, 179, 421, 445 ГК РФ сделали обоснованный вывод о том, что установленный нормой п. 3 ст. 614 ГК РФ запрет ограничивает не право сторон в требуемой в подлежащих случаях форме достигать соглашение об изменении ранее заключенного между ними договора аренды, а право сторон определить в договоре аренды такие условия, при которых у них чаще одного раза в год могла бы возникнуть обязанность заключить соглашение об изменении ранее заключенного между ними договора аренды в части арендной платы.

Пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", которым разъяснено, что при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, - не содержит указания о его применении к случаям изменения размера арендной платы в результате достижения сторонами соответствующего соглашения.

В пункте 7.5 договора аренды NN 22/63-00 от 15 мая 1999 г. в пункте 7.6 договора аренды N 21/63-99 от 15 мая 1999 г. стороны определили, что размер арендной платы может быть изменен исключительно по соглашению сторон, оформленного в виде приложения к договору, подписанного надлежаще уполномоченными представителями. Таким образом стороны установили свой механизм изменения договоров аренды в течение срока их действия.

Оценка действительности дополнительных соглашений N 3, N 4 к договорам аренды на предмет соответствия их п. 3 ст. 614 ГК РФ дана в вступивших в законную силу судебных актов, принятых по спорам между теми же сторонами. (Дело N А40-141732/09-157-1072, дело N А40-28998/10-34-259, N А40-64626/10-91-530)

Судом первой инстанции правомерно признан несостоятельным довод ответчика о том, что согласия арендодателя для проведения перепланировки помещения не требовалось.

Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что ответчик в нарушение условий договоров ответчик самовольно произвел перепланировку арендуемых помещений, не получив согласований и разрешений соответствующих органов.

Осуществление арендатором незаконной перепланировки арендуемых помещений (не согласованной с арендодателем и без соответствующих разрешений компетентных органов) является существенным нарушением условий договоров аренды и в соответствии со ст.ст. 450, 619 ГК РФ является основанием для их расторжения в судебном порядке.

Судом апелляционной инстанции правомерно прекращено производство по жалобе ЗАО АКБ "ЯПЫ КРЕДИ БАНК МОСКВА" применительно к п. 1 ч. 1 ст. 150 АПК РФ.

В соответствии со ст. 42 АПК РФ не участвующие в деле лица вправе обжаловать судебный акт, которым принято решение об их правах и обязанностях.

Между тем обжалуемым судебным актом не установлены какие-либо обязанности Заявителя и не затронуты его права.

Расторжение договора аренды не затрагивает права и обязанности залогодержателя права аренды в силу того, что последний не является стороной соответствующего договора; расторжение договора в силу ст. 453 ГК РФ прекращает возникшие из него обязательства только лиц, являющихся сторонами соответствующего договора.

Судом апелляционной инстанции сделан обоснованный вывод о том, что действующее законодательство не наделяет залогодержателя права аренды каким-либо субъективным правом, осуществление которого могло бы обеспечить ему реализацию интереса в сохранении заложенного права аренды посредством сохранения договора аренды, игнорируя волю сторон договора аренды на его расторжение или волю одной из сторон при наличии установленных законом оснований для расторжения договора в одностороннем или судебном порядке.

Ссылка ЗАО АКБ "ЯПЫ КРЕДИ БАНК МОСКВА" на то, что оно как залогодержатель права аренды из Договоров аренды NN 21/63-99, 22/63-99 от 15.05.1999 г. подлежало привлечению к участию в деле на основании п. 1 ст. 33 ФЗ "Об ипотеке" также является необоснованной, поскольку норма п. 1 ст. 33 ФЗ "Об ипотеке" не распространяется на спор по иску, предъявленному к залогодателю права аренды, о расторжении договора аренды.

Не привлечение Банка к участию в деле не повлияло на законность принятых судебных актов.

Судом первой и апелляционной инстанции установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального права.

Нарушения норм процессуального права, могущих явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов не допущено.

Оснований для отмены судебных актов у суда кассационной инстанции не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд постановил:

решение арбитражного суда г. Москвы от 11 июня 2010 г. по делу N А40-20223-155-159, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2010 г. оставить без изменения, кассационные жалобы ЗАО "Ай энд Ай Холдинг", АКБ "ЯПЫ КРЕДИ БАНК МОСКВА" - без удовлетворения.

Председательствующий судья

Чучунова Н.С.

Судьи

Бусарова Л.В.

Хомяков Э.Г.