Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2011 г. N 04АП-1908/11

г. Чита

Дело N А19-23089/2010

"21" июля 2011 г.

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 21 июля 2011 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Е.В. Желтоухова, судей Э.В. Ткаченко, Г.Г. Ячменёва, при ведении протокола судебного заседания секретарем Федосеевой Е.Н., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Фоампласт" (ОГРН 1033801750465, ИНН 3810005468) на решение Арбитражного суда Иркутской области от 14 апреля 2011 года по делу N А19-23089/2010, принятого по заявлению Общества с ограниченной ответственностью "Фоампласт" к Администрации города Иркутска (ОГРН 1053808211610 ИНН 3808131271) о признании отказа незаконным и обязании совершить юридически значимые действия, связанные с отчуждением недвижимого имущества в пользу ООО "Фоампласт", принятое судьей Репиным С.А.,

при участии:

от заявителя: Чикашева А.А., представителя по доверенности от 02.07.2011;

от заинтересованного лица: не было;

и установил:

Заявитель, Общество с ограниченной ответственностью "Фоампласт", обратился в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании отказа уполномоченного органа Администрации города Иркутска в приватизации N 505-71-18001/10 от 28.10.2010 г.. в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и совершения юридически значимых действий необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. 2-ая Железнодорожная, 70, незаконными в порядке ч. 8 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 г.. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; понудить Администрацию города Иркутска совершить юридически значимые действия, связанные с отчуждением недвижимого имущества в пользу ООО "Фоампласт"; отнести судебные расходы на Администрацию города Иркутска (т.2, л/д.83).

Решением суда первой инстанции от 14 апреля 2011 года заявителю отказано в удовлетворении требований.

Принимая указанное решение, суд первой инстанции исходил из следующего.

Довод заявителя о том, что администрация города Иркутска признала отсутствие у заявителя задолженности, суд находит не состоятельным в связи со следующим.

В силу п. 6.6 Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку администрации города Иркутска, утвержденного распоряжением администрации города Иркутска от 20.08.2010 г.. N 031-10-755/10, интересы администрации города Иркутска в лице комитета в государственных, муниципальных и иных органах, в суде, в отношениях с юридическими и физическими лицами представляет председатель комитета.

В соответствии с распоряжением мэра города Иркутска от 19.05.2006 г.. N 031-10-650/6 "О делегировании полномочий", в соответствии с которым на руководителей структурных подразделений администрации города Иркутска, в том числе комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Иркутска возложены полномочия по заключению от имени администрации города Иркутска в установленном законодательством порядке в пределах компетенции возглавляемых ими структурных подразделений администрации города Иркутска договоров, соглашений, контрактов, подписанию документов, связанных с их исполнением.

Вместе с тем, в материалах дела отсутствует подписанный председателем комитета по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку администрации города Иркутска акт сверки задолженности с арендатором ООО "Фоампласт", в котором подтверждено отсутствие задолженности.

Доводы заявителя о том, что до октября 2010 г.. у него отсутствовала обязанность уплачивать арендную плату, а также то, что заявитель как арендатор по договору N 737 обязан уплачивать арендную плату по вновь установленным ставкам и условиям при получении уведомления от комитета по управлению имуществом города Иркутска, судом не принимаются, как не обоснованные.

При таких обстоятельствах у ответчика отсутствовали основания для удовлетворения заявления ООО "Фоампласт" от 28.10.2010 г.. о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. 2-ая Железнодорожная, 70.

Общество, не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявило апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, требования удовлетворить.

Представитель общества в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы пояснив, что суд первой инстанции не в полном объеме определил обстоятельства имеющие значения для дела, и выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Как указано представителем Общества, в ходе рассмотрения дела заявителем были представлены доказательства об отсутствии у него задолженности по арендной плате на день подачи заявления о предоставлении права на отчуждение имущества, то есть на 27 сентября 2010 г. Обществом с ограниченной ответственностью "Фоампласт" в материалы дела были представлены платежные поручения об оплате арендных платежей в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Иркутска в период с 2007 по 2009 года.

В материалах арбитражного дела имеется письмо от 23 июля 2009 года N 505-71-699918 из которого следует, что Администрация Иркутска, как собственник недвижимого имущества, сама указала на порядок и сроки оплаты арендной платы, за период, когда муниципальное имущество выбывало из владения муниципалитета. Между тем, судом первой инстанции, при вынесении решения, не проанализирован данный документ, ему не дана соответствующая оценка, также не дана оценка платежным документам.

По мнению Общества, в дело представлены все документы, свидетельствующие об аренде указанного имущества, при этом, несмотря на то, что договор и приложения к нему об изменении площади арендованного имущества и размера арендной платы не зарегистрированы в установленном порядке, общество полагает, что фактические обстоятельства свидетельствуют о воле сторон и реальности заключенной сделки.

Представитель Администрации в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, уведомление N 67200038784988.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена судом апелляционной инстанции на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет 21.06.2011.

Согласно п. 2 ст. 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.

О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке ч. 1, 6 ст. 121, ст.ст. 122, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и заслушав доводы сторон, пришел к следующим выводам.

Заявлением от 27.09.2010 года (т. 1, л/д.30) общество обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку администрации г. Иркутска вх. 52-00-80 от 29.09.2010 года с предложением о продаже ему нежилых помещений по адресу: город Иркутск, ул. 2-ая Железнодорожная, 70 в рассрочку на два года.

В письме общество указало, что полностью соответствует признакам субъекта малого предпринимательства соответствуя требованиям ст. 4 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также критериям ст. 3 названного закона.

Данным заявлением, общество указывает, что арендует помещение по адресу г. Иркутск, ул. 2-ая Железнодорожная, 70, более 18 лет, начиная с 1992 года., задолженности не имеет. Площадь арендуемых помещений составляет 152 кв. м., что не превышает норму, установленную Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.12.2008 года N 961. Имущество не включено в перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Письмом Комитета по управлению муниципальным имуществом и потребительского рынка Администрации г. Иркутска от 28.10.2010 года N 505-71-18001/10 (т. 1, л/д.31) обществу отказано в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого объекта недвижимости находящегося по адресу: г. Иркутск, ул. 2-ая Железнодорожная, 70.

Причиной отказа, по мнению Администрации, послужило наличие на 30.09.2010, день подачи заявления о выкупе имущества по договору аренды N 0737, задолженности по арендной плате в размере 146 293, 62 руб., а также пени в размере 29 298, 16 руб.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно указанной норме, заявитель обязан представить суду доказательства наличия у него прав установленных на особый порядок выкупа арендованного им недвижимого имущества установленный Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и нарушение указанных прав оспариваемым актом Администрации.

Статьёй 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", установлено, что при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости (далее - право на приобретение), при одновременном соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Отсутствие любого из указанных условий, не позволит заявителю воспользоваться особыми условиями выкупа недвижимого имущества.

Согласно материалам дела, общество в подтверждение того факта, что имущество арендуемое им и планируемое к выкупу, находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества, представил следующие документы:

постановления главы Администрации N 46/931 от 26.11.1992 года (т. 1, л/д.11);

генеральный договор от 25.11.1992 года (т. 1, л/д.20);

договора N 40 аренды нежилых помещений от 18.12.1992 года (т. 1, л/д.12);

договора аренды нежилого здания (помещения) N 737 от 01.01.1994 года (т. 1, л/д.16-19);

дополнительное соглашение от 22.08.1995 (т. 2, л/д.4),

дополнительное соглашение от 01.03.1995 (т. 2, л/д.25);

дополнительное соглашение от 01.02.2000 года (т. 2, л/д.26),

дополнительное соглашение от 09.10.2007 года (т. 3, л/д.32);

приложения к договору от 17.12.2003, 20.01.2003, 12.01.2005, 16.12.2005, 23.01.2007, 27.01.2008 (т. 2, л/д.28-33);

Из указанных документов следует, что до подписания дополнительного соглашения от 09.10.2007 года (т. 3, л/д.32) общество арендовало 100,3 кв. м., нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. 2-ая Железнодорожная, 70, после подписания указанного соглашения общество арендовало 152 кв. м. состоящих из двух помещений по адресу г. Иркутск, ул. 2-ая Железнодорожная, 70, площадью 71,8 кв. м. позиция N 1-3, 9-11 по 1-му этажу и 26,8 кв. м. позиция N 1 по подвалу.

Согласно ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Иных документов, свидетельствующих о наличии у общества права аренды указанных нежилых помещений, заявителем в суд не представлено.

Как следует из материалов дела, предприниматель арендовал муниципальное имущество на основании указанных документов на срок с 01.01.1994 по 01.01.2013 годы.

Согласно ч. ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 4 Информационного письма Президиума ВАС Российской Федерации N 134 от 05.11.2009 года, судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Как следует из Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 53 от 01.06.2000 года, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, оценивая указанные документы, суд апелляционной инстанции установил, что дополнительное соглашение от 01.02.2000 года (т. 2, л/д.26), дополнительное соглашение от 09.10.2007 года (т. 3, л/д.32); приложения к договору от 17.12.2003, 20.01.2003, 12.01.2005, 16.12.2005, 23.01.2007, 27.01.2008 (т. 2, л/д.28-33) приняты в период действия Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Принимая во внимание, что дополнительные соглашения к договору аренды нежилого помещения подписаны сторонами в период действия указанного закона, но при этом указанные дополнительные соглашения, не зарегистрированы в установленном порядке, суд апелляционной инстанции считает, что договор аренды нежилых помещений площадью 152 кв. м. расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. 2-ая Железнодорожная, 70, является незаключенным.

Таким образом, общество не представило суду доказательств, что на 05.08.2008, момент вступления в силу Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ, оно на законных основаниях владело на праве аренды нежилыми помещениями площадью 152 кв. м. расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. 2-ая Железнодорожная, 70 более двух лет (с учетом внесенных изменений в Закон).

В силу указанного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что материалами дела не подтверждается соблюдение обществом условий, дающих ему право на преимущественное приобретение имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и в частности условия, о владении арендуемым имуществом находимся во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества.

Общество, не оспаривая того факта, что указанные дополнительные соглашения надлежащим образом не были им зарегистрированы, указывает, что факт использования указанного имущества не оспаривается Администрацией, данный довод не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку законом установлена форма таких сделок и предусмотрены последствия их не соблюдения, не зависимо от воли сторон сделки относительно её формы.

Согласно ст. 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии у общества преимущественного права на приобретение арендуемого им помещения в порядке, установленном названным Законом, в связи с отсутствием условий, предусмотренных ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ.

В силу указанного, суд апелляционной инстанции считает, что оспариваемый обществом отказ Администрации от 28.10.2010 года, не нарушает прав и законных интересов заявителя, поскольку им не представлено доказательств наличия права выкупа нежилых помещений площадью 152 кв. м. расположенных по адресу: г. Иркутск, ул. 2-ая Железнодорожная, 70 в порядке, установленном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Учитывая, что оспариваемый отказ Администрации не нарушает прав заявителя, суд апелляционной инстанции считает, что заявителю в удовлетворении требований надлежит отказать.

Выводы суда первой инстанции о том, что обществом не представлено в дело доказательств отсутствия у него на момент обращения с заявлением в Администрацию задолженности по арендной плате и пени, является преждевременным и не имеет правового значения в отсутствие наличия доказательств надлежащего заключения сторонами договора аренды указанного недвижимого имущества.

Между тем, указанный вывод суда первой инстанции не привел к принятию им неправильного решения, в связи с чем в удовлетворении апелляционной жалобы заявителю надлежит отказать.

Суд, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда Иркутской области от "14" апреля 2011 года по делу N А19-23089/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу.

Председательствующий судья

Е.В. Желтоухов

Судьи

Г.Г. Ячменёв Э.В. Ткаченко