Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 марта 2012 г. N 04АП-1908/11

г. Чита

16 марта 2012 г.

Дело N А19-23089/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 марта 2012 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Доржиева Э.П., судей Ячменёва Г.Г., Рылова Д.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сюхунбин Е.С., рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи апелляционную жалобу Администрации города Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 26 декабря 2011 года по делу N А19-23089/2010, по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Фоампласт" (ОГРН 10338017504651, ИНН3810005468) к Администрации города Иркутска (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271) о признании отказа незаконным и понуждении совершить юридически значимые действия (суд первой инстанции: Титов В.М.),

при участии в судебном заседании: от заявителя: Москвитин Д.В. (доверенность от 27.12.2012); от ответчика: Орлова Н.М. (доверенность N 059-72/491/11 от 09.08.2011),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Фоампласт" (далее - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением к Администрации города Иркутска (далее - Администрация, ответчик) о признании отказа уполномоченного органа Администрации города Иркутска N 505-71-18001/10 от 28.10.2010 в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и совершения юридически значимых действий необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. 2-ая Железнодорожная, 70, незаконными в порядке ч. 8 ст. 4 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; понудить Администрацию города Иркутска совершить юридически значимые действия, связанные с отчуждением недвижимого имущества в пользу ООО "Фоампласт"; отнести судебные расходы на Администрацию города Иркутска.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 14 апреля 2011 года, оставленным без изменения постановлением Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2011 года, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 11 октября 2011 года названные судебные акты отменены и дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела в суде первой инстанции представитель заявителя уточнил в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявленные требования и просил признать отказ Администрации города Иркутска N 505-71-18001/10 от 28.10.2010 года в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 152 кв. м, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. 2-ая Железнодорожная, 70, незаконным; об обязании Администрации города Иркутска обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости объекта арендуемого имущества в месячный срок с момента вступления решения суда в законную силу, принять решение об условиях приватизации нежилого помещения в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценки, направить проект договора купли продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества; об отнесении судебных расходов на Администрацию города Иркутска.

Решением от 26.12.2011 заявленные требования удовлетворены. В обоснование суд указал, что факт задолженности по арендной плате в размере 146 293,62 рублей и пеням в размере 29 298,16 рублей не доказан, сведений о предъявлении уполномоченным органом администрации г. Иркутска к оплате Обществу спорной суммы арендной платы и пеней (ни в судебном порядке, ни в виде выставления требования или счета-фактуры, и т.п.) в материалах дела не имеется, ссылка Администрации на произведенные ею расчеты задолженности по договору аренды 1994 года не может быть принята во внимание. Обязанность арендатора по оплате арендных платежей за период с 17.06.2009 по 15.09.2010 (с даты регистрации ООО "Центр технической экспертизы" права собственности на спорный объект недвижимости и по дату повторной регистрации права муниципальной собственности) и отсутствием оснований для начисления пени за период с 01.06.2009 по 30.09.2010 (с даты регистрации права собственности ООО "Центр технической экспертизы" по день подачи заявки на выкуп помещения) является исполненной. На момент обращения в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества заявление Общества соответствовало требованиям, установленным Законом N 159-ФЗ. Дополнительное соглашение не изменяет содержание и условие обременения, следовательно, не подлежит государственной регистрации.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт. Указано, что вывод суда первой инстанции о недоказанности факта задолженности ООО "Фоампласт" по договору аренды на момент подачи заявки о реализации преимущественного права (27.09.2010) не соответствует обстоятельствам дела. Суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о том, что дополнительное соглашение не изменяет содержание и условие обременения, следовательно, не подлежит государственной регистрации, так как содержание и условия обременения в данном случае безусловно изменены - указанным дополнительным соглашением стороны изменили предмет договора, между сторонами возникли арендные отношения по новому объекту недвижимости, изменился и расчет арендной платы. Поскольку указанное дополнительное соглашение изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды, и подписано после вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", с учетом п.2 ст.651 ГК РФ и п.1 ст.26 Закона о государственной регистрации оно подлежало государственной регистрации.

Представитель ответчика в судебном заседании апелляционную жалобу поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Представитель заявителя в судебном заседании с апелляционной жалобой не согласился, дал пояснения согласно письменному отзыву, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и с учетом указаний Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, которые в силу части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО "Фоампласт" (правопреемник товарищества с ограниченной ответственностью "Фоампласт") с 01.01.1994 и по настоящее время арендует нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. 2-ая Железнодорожная, 70, на основании договора аренды N 0737 от 01.01.1994 в редакции дополнительных соглашений от 01.03.1995, 22.08.1995, 01.02.2000, 09.10.2007. В момент подписания договора аренды площадь арендованного помещения составляла 100,3 кв.м., после подписания дополнительного соглашения от 09.10.2007 - 152 кв.м. Срок действия договора аренды определен с 01.01.1993 по 01.01.2013.

Во исполнение названного договора аренды арендатор производил арендные платежи на счета, указанные арендодателем в договоре аренды и дополнительных соглашениях, платежными поручениями.

В письме от 23.07.2009 N 505-71-699918 Администрация просила перечислять ей арендные платежи по договору аренды N 0737 от 01.01.1994 до момента получения покупателем - ООО "Центр технической экспертизы" свидетельства о государственной регистрации права.

14.08.2009 в адрес Общества поступило письмо за N V/13, в котором ООО "Центр технической экспертизы" сообщало реквизиты для перечисления арендных платежей на основании договора аренды N 0737 от 01.01.1994, заключенного Администрацией с Обществом.

В этой связи в период с июля 2009 по сентябрь 2010 Общество производило арендные платежи на расчетный счет организации, указанной Администрацией.

24.05.2010 (заявление) и 04.08.2011 (заявка) Общество обратилось в комитет по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку Администрации г.

Иркутска с просьбой о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им помещения.

В ответных письмах от 22.06.2010 N 505-70-9427/10 и от 13.08.2010 N 505-70-12771/10 Администрация сообщила Обществу о невозможности рассмотрения вопроса об условиях приватизации арендованного нежилого помещения, поскольку последнее не является объектом муниципальной собственности, а принадлежит на праве собственности ООО "Центр технической экспертизы", о чем имеется соответствующая запись в регистрирующем органе (запись произведена 17.06.2009).

Данные отказы Администрации Обществом не были обжалованы.

Общество, считая отчуждение муниципального имущества на аукционе незаконным, оспорило торги, проведенные Администрацией 27.03.2007, и сделку купли-продажи от 01.04.2008, заключенную между уполномоченным органом администрации г.Иркутска и ООО "Центр технической экспертизы".

Вступившим в законную силу постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2010 по делу N А19-5100/09 договор купли-продажи от 01.04.2008 признан недействительным.

29.09.2010 Общество вновь обратилось в комитет по управлению муниципальным имуществом и потребительскому рынку администрации г. Иркутска с заявкой на выкуп арендуемого им нежилого помещения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее -Закон N 159-ФЗ), с возможностью рассрочки оплаты.

В ответном письме от 28.10.2010 N 505-71-18001/10 уполномоченный орган администрации г. Иркутска сообщил Обществу о том, что им не может быть реализовано преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, поскольку на день подачи заявления имеется задолженность по арендной плате в размере 146 293,62 рублей и пени в размере 29 298,16 рублей.

Общество, считая данный отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им нежилого помещения незаконным, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу части 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания законности оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения возлагается на орган, который принял решение.

Особенности отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и их участия в приватизации такого имущества регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Общество является субъектом среднего предпринимательства. О невозможности отнесения ООО "Фоампласт" к субъектам среднего предпринимательства в смысле Федерального закона N 159-ФЗ и статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" никаких доводов от ответчика не поступало.

Арендуемый обществом объект не включен в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, является муниципальным имуществом и его площадь не превышает предельные значения, установленные Законом Иркутской области от 17.12.2008 N 111-03 "Об особенностях реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Иркутской области или в муниципальной собственности муниципальных образований Иркутской области".

Указанные обстоятельства свидетельствуют о соответствии заявителя условиям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ.

В соответствии с частью 4 названной статьи Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Отказ в предоставлении преимущественного права допускается только в случае, если общество не является субъектом малого и среднего предпринимательства и отчуждение арендуемого им имущества не допускается в соответствии с Законом N 159-ФЗ или другими федеральными законами.

Заявления Общества соответствовали требованиям, установленным Законом N 159-ФЗ. В этой части ответчиком также никаких возражений не заявлялось.

Как следует из письма от 28.10.2010 N 505-71-18001/10, основанием обжалуемого отказа послужило наличие у арендатора задолженности по арендной плате в размере 146 293,62 рублей и пени в размере 29 298,16 рублей.

Суд первой инстанции, проанализировав представленные в материалы дела документы, правильно пришел к выводу, что Администрацией не доказан факт наличия у Общества задолженности в указанном размере.

Согласно пояснениям ответчика от 22.02.2011, 15.03.2011, 15.06.2011 задолженность по арендным платежам с 01.06.2009 и на дату подачи заявки на выкуп помещения составляет 146 282,01 рубль, а пени за период с 06.01.2009 по 30.09.2010 - 39 218,16 рублей. Однако как следует из составленных Администрацией арифметических расчетов задолженность по арендным платежам возникла с 06.01.2002, а пени начислены за период со 02.03.2003 по 30.09.2010. При этом размеры задолженности по арендным платежам (5 313,48 рублей, 4 659,00 рублей, 146 282,01 рублей) и пеням (11,56 рублей, 69,66 рублей, 39 218,15 рублей), указанные в упомянутых расчетах, не соответствуют суммам задолженности по арендным платежам и пеням, указанным в письме от 28.10.2010 N 505-71-18001/10.

Два варианта расчетов задолженности, представленных Администрацией, по суммам не совпадают с суммой, указанной в письме от 28.10.2010 N 505-71-18001/10.

К оплате данные суммы задолженности Обществу не предъявлялись (ни в судебном порядке, ни в виде выставления требования или счета-фактуры, и т.п.), что подтвердила в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика.

Из представленных заявителем платежных поручений видно, что арендатором производились арендные платежи в сроки и размере, указанном в договоре аренды N 0737 от 01.01.1994 в редакции дополнительных соглашений от 01.03.1995, 22.08.1995, 01.02.2000, 09.10.2007.

В период с 17.06.2009 по 15.09.2010 (с даты регистрации ООО "Центр технической экспертизы" права собственности на спорный объект недвижимости и по дату повторной регистрации права муниципальной собственности) Общество добросовестно исполняло свои обязанности по оплате арендных платежей за спорное нежилое помещение новому собственнику ООО "Центр технической экспертизы", что подтверждается платежными поручениями - N 83 от 15.04.2010, N 18 от 27.01.2010, N 311 от 23.12.2009, N 587 от 30.11.2009, N 251 от 03.11.2009, N 176 от 24.09.2009, N 155 от 02.09.2009, N 131 от 17.08.2009, N 89 от 26.06.2009, письмом ООО "ЦТЭ" N У/8 от 20.01.2011.

Суд первой инстанции, опираясь на нормы ст.617 Гражданского кодекса Российской Федерации, на разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в пункте 23 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", обоснованно указал, что обязанность арендатора по оплате арендных платежей за период с 17.06.2009 по 15.09.2010 следует считать исполненной.

Кроме того, в письме от 23.07.2009 N 505-71-699918 Администрация просила производить ей арендные платежи по договору аренды N 0737 от 01.01.1994 лишь до момента получения покупателем - ООО "Центр технической экспертизы" свидетельства о государственной регистрации права.

Оценивая вышеуказанные обстоятельства в совокупности, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что Администрацией не доказан факт наличия задолженности по арендной плате в размере 146 293,62 рублей и пени в размере 29 298,16 рублей, что явилось единственным основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение спорного имущества.

Довод ответчика о необходимости государственной регистрации договора аренды и дополнительных соглашений к нему не был основанием обжалуемого отказа. Вместе с тем, учитывая, что данный довод заявлялся Администрацией, суд первой инстанции оценил его и обоснованно отклонил.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в том смысле, в каком о ней идет речь в Гражданском кодексе Российской Федерации, осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступившим в законную силу с 31.01.1998. Отсутствие государственной регистрации договоров, заключенных до указанной даты, в силу статей 4, 422 названного Кодекса не влечет предусмотренных им последствий. Кроме того, исходя из статей 158, 160 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о государственной регистрации не относится к требованиям, предъявляемым к форме сделки, поэтому для изменения по соглашению сторон договора, являющегося заключенным и при отсутствии его государственной регистрации, в силу статьи 452 названного кодекса достаточно заключения сторонами соглашения в письменной форме.

Судом установлено, что предметом договора аренды 1994 года было здание (дом) N 70 по улице 2-ая Железнодорожная в городе Иркутске (без указания его площади). В указанном здании с 1994 года и по настоящее время фактически находился и находится один арендатор. В 2002, 2007 годах осуществлена инвентаризация объекта недвижимости и в этой связи - государственная регистрация помещений площадью 98,6 кв.м. и площадью 53,4 кв.м. как самостоятельных объектов недвижимости. Подписав 01.11.2002 и 09.10.2007 дополнительные соглашения, стороны не изменили договор аренды 1994 года. Из материалов дела не усматривается, что помещение (здание), являющееся предметом договора аренды 1994 года, и помещения, указанные в дополнительных соглашениях от 01.11.2002 и 09.10.2007, являются нетождественными объектами недвижимости. Подписав дополнительные соглашения от 01.03.1995, 22.08.1995, 01.02.2000, стороны также не изменили условия договора аренды 1994 года в части внесения арендной платы. В связи с выполнением Администрацией расчетов арендной платы в соответствии с постановлениями главы администрации Иркутской области изменился лишь размер арендной платы. Исходя из совокупности данных доказательств следует признать, что дополнительными соглашениями от 01.03.1995, 22.08.1995, 01.02.2000, 09.10.2007 не изменены содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Фактически предмет обременения - площадь арендуемых помещений не изменялась, изменения "на бумаге" произошли в результате проведения инвентаризации и составления технического паспорта.

Поскольку договор аренды 1994 года, срок действия которого определен с 01.01.1993 по 01.01.2013, не подлежал государственной регистрации, а дополнительные соглашения не изменяют содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды, следовательно, не имеется необходимости регистрировать и внесенные в него изменения в части условия о размере арендной платы и площади помещений.

Установив, что отказ Администрации города Иркутска в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 152 кв.м, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. 2-ая Железнодорожная, 70, нарушает права и законные интересы Общества в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности и не соответствует закону, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению по вышеуказанным мотивам.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьей 268, частью 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

1.Решение Арбитражного суда Иркутской области от 26.12.2011 г., принятое по делу N А19-23089/2010, оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации города Иркутска без удовлетворения.

2.Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

3.Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.

Председательствующий

Э.П. Доржиев

Судьи

Г.Г. Ячменев Д.Н. Рылов