Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 8 августа 2011 г. N 08АП-4392/11

город Омск

08 августа 2011 г.

Дело N А46-13779/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 08 августа 2011 года

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Семёновой Т.П.

судей Зориной О.В., Солодкевич Ю.М.

при ведении протокола судебного заседания: секретарём судебного заседания Карпущенко О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4392/2011) индивидуального предпринимателя Моисеева Александра Тимофеевича на определение Арбитражного суда Омской области от 13.05.2011 по делу N А46-13779/2009 (судьи Бодункова С.А., Хвостунцев А.М., Храмцов К.В.), принятое по заявлению конкурсного управляющего Киселевского Константина Викторовича об утверждении порядка, срока и условий продажи имущества должника, являющегося предметом залога, об утверждении начальной продажной цены предмета залога в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Сибпроммаркет" (ИНН 55030548969, ОГРН 1035504001917),

при участии в судебном заседании представителей:

от ИП Моисеева А.Т. - лично, по паспорту, представитель Челядинова М.А. по доверенности от 11.01.2011,

от конкурсного управляющего ООО "ТПК "Сибпроммаркет" Киселевского К.В. - Капутина О.А. по доверенности от 10.02.2011 (до перерыва), Козловская О.В. по доверенности от 10.02.2011,

от ОАО "НОМОС-БАНК" - Парахина Т.Н по доверенности от 08.07.2010, Баранова В.А. по доверенности от 08.07.2010,

от Астапенко С.А. - лично, по паспорту, протокол общего собрания N 1 от 11.01.2011 (до перерыва)

установил:

Решением Арбитражного суда Омской области от 15.12.2009 по делу N А46-13779/2009 общество с ограниченной ответственностью "Торгово-промышленная компания "Сибпроммаркет" (деле - ООО "ТПК "Сибпроммаркет", должник) признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утверждён Нестеров В.Д.

Определением Арбитражного суда Омской области от 15.09.2009 включено в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "ТПК "Сибпроммаркет" без обеспечения залогом имущества должника требование общества с ограниченной ответственной "НОМОС-БАНК" (далее - "НОМОС-БАНК" (ОАО), Банк) в размере 4 442 827 руб. 65 коп., из которых: 4 200 402 руб. 66 коп. - основной долг, 115 842 руб. 92 коп. - проценты, 65 164 руб. 22 коп. - пени, 61 417 руб. 85 коп. - судебные расходы по уплате государственной пошлины; включено в реестр требований кредиторов ООО "ТПК "Сибпроммаркет" требование "НОМОС- БАНК" (ОАО) в размере 5 509 431 руб. 28 коп. основного долга по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника.

Определением Арбитражного суда Омской области от 11.11.2009 требование кредитора - "НОМОС-БАНК" (ОАО) в размере 100 964 605 руб. 08 коп., из которых 85 000 000 руб. основного долга, 11 564 431 руб. 23 коп. процентов за пользование кредитом, 4 400 173 руб. 85 коп. неустойки, включено в реестр требований кредиторов ООО "ТПК "Сибпроммаркет" как требование по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника; требование в размере 1 397 134 руб. 49 коп., из которых 92 729 руб. 81 коп. просроченных процентов за пользование кредитом (овердрафтом) за период с 01.02.2009 по 28.02.2009, 833 183 руб. 56 коп. процентов за пользование кредитом, 471 221 руб. 12 коп. пени по просроченному основному долгу и процентам, включено в реестр требований кредиторов ООО "ТПК "Сибпроммаркет" с отнесением к третьей очереди реестра без обеспечения залогом имущества должника.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2010 решение Арбитражного суда Омской области от 15.12.2009 в части утверждения конкурсным управляющим Нестерова В.Д. отменено, в указанной части принят новый судебный акт, которым конкурсным управляющим ООО "ТПК "Сибпроммаркет" утверждён Поюнов В.В.

Определением Арбитражного суда Омской области от 26.10.2010 арбитражный управляющий Поюнов В.В. отстранён от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ООО "ТПК "Сибпроммаркет".

Определением Арбитражного суда Омской области от 30.11.2010 конкурсным управляющим должника утверждён Киселевский К.В.

Определениями Арбитражного суда Омской области от 10.08.2010, 21.12.2010, 12.04.2011 срок конкурсного производства в отношении должника продлён до 15.09.2011.

27 января 2011 года в арбитражный суд поступило ходатайство конкурсного управляющего Киселевского К.В. об утверждении начальной продажной цены предмета залога, в котором он просил утвердить начальную продажную цену предмета залога, обеспечивающего требования конкурсного кредитора "НОМОС-БАНК" (ОАО) в размере, определённом независимым оценщиком ООО "Борс" согласно отчёту N 13/0710 (Н) от 17.08.2010 об определении рыночной стоимости автосалона "ФОРД" в размере 87 428 000 руб. (т. 1 л.д. 2).

25 марта 2011 года в арбитражный суд поступило ходатайство "НОМОС-БАНК" (ОАО) об утверждении порядка, сроков и условий проведения торгов по продаже имущества ООО "ТПК "Сибпроммаркет", находящегося в залоге у ОАО "НОМОС-БАНК" (ОАО), которое конкурсный кредитор просил рассмотреть в одном судебном заседании совместно с ходатайством конкурсного управляющего ООО "ТПК "Сибпроммаркет" Киселевского К.В. об утверждении начальной продажной цены предмета залога, обеспечивающего требования "НОМОС-БАНК" (ОАО) (т. 2 л.д. 2).

28 марта 2011 года в арбитражный суд поступило заявление конкурсного управляющего Киселевского К.В. о разрешении разногласий в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога (т. 3 л.д. 9-10), в котором он просил утвердить Порядок, сроки и условия проведения торгов по продаже имущества ООО "ТПК "Сибпроммаркет", являющегося предметом залога, при проведении открытых торгов в электронной форме в редакции, представленной конкурсным управляющим ООО "ТПК "Сибпроммаркет" Киселевским К.В.

Такой Порядок представлен в материалы дела (т. 3 л.д. 11-17).

В частности, в пункте 3 указанного Порядка установлено, что продаже подлежит имущество должника, являющегося предметом залога по договору об ипотеке (залоге недвижимости - здания) от 28.08.2008 N 70-8/И и договору об ипотеке (залоге недвижимости - здания) от 24.12.2008 N 82-8/И, а именно: автосалон "ФОРД", назначение: нежилое, площадь: общая 3289,3 кв.м, литер А, этажность: 2, адрес местонахождения: г. Омск, ул. Суворова, д. 93, рыночной стоимостью 87 428 000 руб. При этом указано, что в связи с окончанием срока действия договора аренды от 12.10.2007 N ДГУ-К-34-413, на основании которого земельный участок площадью 4607 кв.м, кадастровый номер 55:36:14 01 06:0515 (целевое назначение: для строительства автосалона "ФОРД" с комплексом автосервиса, местоположение установлено 340 м юго-западнее относительно здания профилактория, имеющего почтовый адрес: ул. Суворова, д. 112 в Кировском административном округе г. Омска) был предоставлен в аренду должнику, здание автосалона "ФОРД" подлежит реализации без права аренды указанного земельного участка.

В отзыве "НОМОС-БАНК" (ОАО) на заявление конкурсного управляющего (т. 3 л.д. 19-21) просило суд рассмотреть и утвердить Порядок, сроки и условия проведения торгов по продаже имущества ООО "ТПК "Сибпроммаркет", являющегося предметом залога "НОМОС-БАНК" (ОАО) в электронной форме в редакции Банка (т. 3 л.д. 23-30).

В предложенной Банком редакции вышеуказанного Порядка (в пункте 3.3.) продаже подлежит следующее имущество должника, являющееся предметом залога по договору об ипотеке (залоге недвижимости - здания) от 28.08.2008 N 70-8/И и договору об ипотеке (залоге недвижимости - здания) от 24.12.2008 N 82-8/И:

- автосалон "ФОРД", назначение нежилое, площадь общая 3289,3 кв.м, литер А, этажность 2, адрес местонахождения: г. Омск, ул. Суворова, д. 93 (далее - автосалон "ФОРД"), рыночной стоимостью 87 428 000 руб.;

- право аренды земельного участка, площадью 4607 кв.м, кадастровый номер 55:36:14 01 06:515, целевое назначение: для строительства автосалона "ФОРД" с комплексом автосервиса, местоположение установлено 340 м юго-западнее относительно здания профилактория, имеющего почтовый адрес: ул. Суворова, д. 112 в Кировском административном округе г. Омска (далее - право аренды земельного участка), рыночной стоимостью 292 000 руб.;

- здание котельной площадью 47,3 кв.м, литера Б, по адресу: г. Омск, ул. Суворова, 93, кадастровый номер 55-55-01/030/2009-971, обремененное залогом в пользу "НОМОС-БАНК" (ОАО), что подтверждается выпиской из ЕГРП от 29.11.2010 N 01/314/2010-2427 (далее - котельная), рыночной стоимостью 453 000 руб.;

- благоустройство территории автосалона "ФОРД" (далее - благоустройство) рыночной стоимостью 7 694 000 руб.

Определением Арбитражного суда Омской области от 13.05.2011 утверждена начальная продажная цена недвижимого имущества и имущественных прав, обеспечивающих требование конкурсного кредитора должника "НОМОС-БАНК" (ОАО), являющихся предметом залога по договору об ипотеке (залоге недвижимости - здания) от 28.08.2008 N 70-8/И и договору об ипотеке (залоге недвижимости - здания) от 24.12.2008 N 82-8/И, в размере 95 867 000 руб., а именно: 1. Автосалон "ФОРД" (87 428 000 руб.), 2. Право аренды земельного участка (292 000 руб.), 3. Здание котельной (453 000 руб.), 4. Благоустройство территории автосалона "ФОРД" (7 694 000 руб.).

Утверждён Порядок, сроки и условия проведения торгов по реализации имущества ООО "ТПК "Сибпроммаркет" в редакции, предложенной конкурсным управляющим ООО "ТПК "Сибпроммаркет" Киселевским К.В.

Не согласившись с принятым определением суда, кредитор индивидуальный предприниматель Моисеев Александр Тимофеевич (далее - ИП Моисеев А.Т.) подал апелляционную жалобу с дополнением к ней, в которой просит его изменить, исключить из Порядка, сроков и условий продажи имущества должника автосалон "ФОРД" - объект завершенного строительства, общей площадью застройки 2669,80 кв.м, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Суворова, 93, литера А; право аренды земельного участка; здание котельной и благоустройство территории автосалона.

В обоснование своей жалобы кредитор указывает, что здание котельной и благоустройство не являлись предметом залога и не могли быть включены в перечень имущества, порядок и условия продажи которого определяет Банк как залоговый кредитор.

Суд не принял во внимание его довод о том, договор аренды земельного участка прекратил своё действие в связи с окончанием срока его действия.

Полагает, что в соответствии со статьёй 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон о залоге недвижимости), без одновременной ипотеки права аренды земельного участка договоры ипотеки являются недействительными.

В дополнении к жалобе со ссылкой на акт обследования земельного участка от 06.07.2011 указывает на то, что размещение здания автокомплекса "ФОРД-Омск" одновременно на двух земельных участках делает невозможным определение дальнейшего пользования и судьбы каждого отдельно взятого из этих земельных участков. Суд первой инстанции в нарушение норм процессуального законодательства не в полном объёме исследовал обстоятельства, имеющие существенное значение для полного и всестороннего разрешения вопроса об утверждении Порядка, сроков и условий продажи имущества должника.

Считает, что поскольку срок договора аренды истёк 25.10.2010, соответственно, и залог права аренды земельного участка истёк 25.10.2010.

Указывает, что благоустройство автосалона "ФОРД" и благоустройство автосалона "РЕНО" частично имеют общие границы.

От "НОМОС-БАНК" (ОАО) поступил отзыв с дополнениями на апелляционную жалобу, в котором оно просит оставить без изменения определение суда, апелляционную жалобу без удовлетворения.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывов на апелляционную жалобу не поступило.

В судебном заседании 26.07.2011 представитель ИП Моисеева А.Т. поддержал доводы апелляционной жалобы.

ИП Моисеев А.Т. пояснил, что котельная находится у него в собственности.

От ИП Моисеева А.Т. в суд апелляционной инстанции сопроводительным письмом 27.07.2011 поступили для приобщения к материалам дела дополнительные документы, касающиеся расторжения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 55:36:14 01 06:515.

В судебном заседании 28.07.2011 суд удовлетворил ходатайство ИП Моисеева А.Т. о приобщении дополнительных доказательств к материалам дела.

В судебном заседании был объявлен перерыв с 28.07.2011 до 01.08.2011.

Информация о перерыве в судебном заседании размещена на официальном сайте Восьмого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет, а также на официальном сайте Высшего Арбитражного суда Российской Федерации (картотека арбитражных дел).

Представитель "НОМОС-БАНК" (ОАО) возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Представитель конкурсного управляющего полагает, что срок действия договора аренды в отношении спорного земельного участка закончил своё действие. Пояснил, что договор купли-продажи котельной исполнен, котельная передана покупателю и эксплуатируется им.

Согласно части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

От лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно проверки законности и обоснованности определения суда только в части включения в перечень объектов, подлежащих реализации, обеспечивающих требования "НОМОС-БАНК" (ОАО) по договорам об ипотеке от 28.08.2008 N 70-8/И и от 24.12.2008 N 82-8/И, автосалона "ФОРД"; права аренды земельного участка; здания котельной и благоустройства территории автосалона "ФОРД".

Исходя из положений названной нормы закона и доводов апелляционной жалобы, а также отсутствия вышеуказанных возражений лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность определения суда только в обжалуемой части.

Заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы с дополнением к ней, отзыва на жалобу с дополнениями, проверив законность и обоснованность определения суда в обжалуемой части в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд апелляционной инстанции считает апелляционную жалобу подлежащей частичному удовлетворению, определение суда - изменению.

Особенности правового положения кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника закреплены в статье 18.1 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве установлено, что продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьёй 138 Закона о банкротстве.

Порядок продажи предмета залога установлен в пункте 4 вышеуказанной статьи.

Согласно абзацу четвёртому пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

В рассматриваемом случае обжалуемое ИП Моисеевым А.Т. определение принято судом первой инстанции по результатам рассмотрения возникших разногласий между залоговым кредитором "НОМОС-БАНК" (ОАО) и конкурсным управляющим должника ООО "ТПК "Сибпроммаркет" Киселевским К.В. в порядке пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве.

Как следует из материалов дела, свои возражения относительно Порядка, сроков и условий продажи залогового имущества должника заявил также и кредитор должника ИП Моисеев А.Т.

В пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве заявителя" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58) разъяснено, что в соответствии с абзацем четвёртым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано. Порядок рассмотрения заявления устанавливается статьёй 60 Закона о банкротстве.

При этом судам необходимо учитывать, что указанное положение закона не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.

Исходя из вышеуказанной разъяснений Пленума ВАС РФ кредитор ИП Моисеев А.Т. как лицо, участвующее в деле о банкротстве, обладает правом на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества.

Порядок рассмотрения разногласий, заявлений, ходатайств и жалоб в деле о банкротстве установлен в статье 60 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве арбитражным судом рассматриваются жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов.

Следовательно, ИП Моисеев А.Т., заявив свои возражения относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества, должен доказать нарушение своих прав и законных интересов утверждённым судом Порядком проведения торгов по реализации имущества ООО "ТПК "Сибпроммаркет" .

ИП Моисеев А.Т. считает, что из Порядка, сроков и условий продажи имущества должника, утверждённого обжалуемым определением, следует исключить автосалон "ФОРД"; право аренды земельного участка; здание котельной и благоустройство территории автосалона, которые в пункте 3.3. данного Порядка представляют собой недвижимое имущество, являющееся предметом залога по договору об ипотеке (залоге недвижимости - здания) от 28.08.2008 N 70-8/И и договору об ипотеке (залоге недвижимости - здания) от 24.12.2008 N 82-8/И.

Рассмотрев доводы ИП Моисеева А.Т., суд апелляционной инстанции считает их обоснованными частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 28.08.2008 между ОАО "НОМОС-БАНК" (залогодержатель) и ООО "ТПК "Сибпроммаркет" (залогодатель) заключён договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества - здания) N 70-8/И (далее - договор об ипотеке N 70-8/И от 28.08.2008) (т. 1 л.д. 92-96) в обеспечение надлежащего исполнения обязательств ИП Килиной Н.В. (заёмщик), возникших из договора о возобновляемом кредите N 70-8/ВК от 27.08.2008.

Между ОАО "НОМОС-БАНК" (залогодержатель) и ООО "ТПК "Сибпроммаркет" (залогодатель) также был заключён 24.12.2008 договор об ипотеке (залоге недвижимого имущества - здания) N 82-8/И (далее - договор об ипотеке N 82-8/И от 24.12.2008) (т. 1 л.д. 86-91) в обеспечение надлежащего исполнения обязательств ИП Невенченко И.Я. (заёмщик), возникших из кредитного договора N 82-8/К от 24.12.2008 (т. 1 л.д. 43-50).

Предметом обоих договоров об ипотеке являются:

- автосалон "Форд" - объект незавершённого строительства, назначение: нежилое, общая площадь застройки 2669,8 кв.м, инвентарный номер 52:401:002:000026630, литер А, этажность 2, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Суворова, 93, литера А, кадастровый (условный) номер 55-55-01/114/2008-766;

- право аренды земельного участка, общей площадью 4607 кв. м, кадастровый номер 55:36:14 01 06:0515, относящийся к категории земель населённых пунктов, с целевым назначением, для строительства автосалона "Форд" с комплексом автосервиса, расположенный в г. Омске, местоположение установлено 340 м юго-западнее относительно здания профилактория, имеющего почтовый адрес: ул. Суворова, 112 в КАО г. Омска.

Из текста договоров об ипотеке следует, что право аренды земельного участка принадлежит залогодателю на основании договора аренды N ДГУ-К-34-413 от 12.10.2007, заключённого с Главным управлением по земельным ресурсам Омской области (т. 3 л.д. 137-141).

"НОМОС-БАНК" (ОАО) считает также, что залогом обременено и здание котельной, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.11.2010 (т. 3 л.д. 32), в которой указано о принадлежности здания котельной на праве собственности самому должнику.

Кроме этого, в дополнительном отзыве на ходатайство об утверждении начальной продажной цены предмета залога (т. 2 л.д. 25-26) "НОМОС-БАНК" (ОАО) указывает на то, что на земельном участке, а именно: на территории, примыкающей к объекту недвижимости - автосалону "ФОРД" должник произвёл благоустроительные работы, рыночная стоимость которых согласно отчёту оценщика ООО "Борс" N 37/01/1010 (С) от 17.10.2010 составляет 7 694 000 руб.

Кредитор ИП Моисеев А.Т. вышеуказанные объекты считает подлежащими исключению из утверждённого судом Порядка проведения торгов по реализации имущества ООО "ТПК "Сибпроммаркет".

Согласно пункту 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определёнными.

Исходя от обратного основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, отсутствуют, если предложения по порядку или условиям проведения торгов будут направлены на уменьшение максимальной цены, которая может быть получена от продажи заложенного имущества, а также, если порядок и условия проведения торгов являются в достаточной степени определёнными.

Возражения ИП Моисеева А.Т. против включения в Порядок, сроки условия продажи заложенного имущества вышеперечисленного недвижимого имущества, которое в указанном Порядке является единственным недвижимым имуществом должника, по сути направлены на уменьшение максимальной цены, которая может быть получена от продажи всего заложенного имущества, что не согласуется с разъяснениями Пленума ВАС РФ.

В отношении доводов ИП Моисеева А.Т. относительно заложенных прав аренды земельного участка суд апелляционной инстанции отмечает, что суд апелляционной инстанции повторно рассматривает настоящий вопрос по правилам статьи 268 АПК РФ исходя из тех доказательств, на основе которых суд первой инстанции принимал обжалуемое определение.

Судом первой инстанции была дана соответствующая оценка доводам о прекращении договора аренды земельного участка N ДГУ-К-34-413 от 12.10.2007 и, как следствие, прекращении залога земельного участка, которые суд при наличии имеющихся у него материалов дела признал необоснованными, поскольку представленное в дело письмо Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 15.10.2010 N 04-01/9080 (т. 3 л.д. 145-146) содержит указание только лишь о невозможности принять решение о предоставлении земельных участков в аренду, а не о прекращении названного договора аренды земельного участка.

Других доказательств извещения арендодателем арендатора - ООО "ТПК "Сибпроммаркет" об отказе от договора аренды суду первой инстанции не было представлено.

Доказательства о расторжении договора аренды в одностороннем порядке с 26.09.2009 (копии письма Главного управления по земельным ресурсам Омской области от 21.03.2011 N 0201/2493) представлены только суду апелляционной инстанции.

Таким образом, суд первой инстанции не располагал сведениями о прекращении договорных отношений на момент вынесения обжалуемого определения.

В этой связи суд апелляционной инстанции считает обоснованным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований полагать залог поименованного выше имущества прекратившимся (или тем более - невозникшим).

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что в рамках дела о банкротстве в отношении ООО "ТПК "Сибпроммаркет" конкурсным управляющим Киселевским К.В. были оспорены сделки, а именно: договор ипотеки N 78/И от 28.08.2008, договор ипотеки N 82-8/И от 24.12.2008, которые он просил признать недействительными, а также требовал применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно: здание автосалона "Форд", объект незавершённого строительства, общей площадью застройки 2669,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Суворова, 93, литера А, и право аренды земельного участка площадью 4607 кв.м, кадастровый номер 55:36:14 01 06:0515, местоположение установлено 340 м юго-западнее относительно здания профилактория, имеющего почтовый адрес: ул. Суворова, 112 в КАО г. Омска с указанием считать не имеющими обременения залоговыми обязательствами, а у залогодержателя - ОАО "НОМОС-БАНК" считать отсутствующими права в отношении заложенного имущества, о прекращении ипотеки и совершить необходимые регистрационные действия в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Определением Арбитражного суда Омской области от 11.05.2011, оставленным без изменения Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда (резолютивная часть объявлена 26.07.2011), в удовлетворении заявления конкурсного управляющего Киселевского К.В. было отказано.

Судом было установлено, что предметом обоих спорных договоров об ипотеке являются как само здание автосалона "Форд", так и право аренды на земельный участок, предоставленный должнику ООО "ТПК "Сибпроммаркет", для строительства автосалона "Форд" с комплексом автосервиса.

Вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда, а именно: решением Арбитражного суда Омской области от 01.10.2010 по делу N А46-1549/2010 установлено, что при заключении договора об ипотеке N 70-8/И от 28.08.2008 требования закона об одновременной ипотеке здания и земельного участка сторонами соблюдены. Другим вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 28.10.2010 по делу N А46-6254/2010 указанное обстоятельство установлено в отношении договора об ипотеке N 82-8/И от 24.12.2008. Таким образом, в рамках указанных дел арбитражным судом была дана оценка условиям спорных договоров об ипотеке на предмет их соответствия требованиям абзаца второго статьи 69 Закона о залоге недвижимости.

ООО "ТПК "Сибпроммаркет" и "НОМОС-БАНК" (ОАО) являлись ответчиками в названных делах.

Давая оценку доводам конкурсного управляющего Киселевского К.В. о ничтожности спорных договоров об ипотеке, которые связаны с необходимостью одновременной передачи в залог и земельного участка, имеющего кадастровый номер 55:36:14 01 06:0517, на котором также частично расположено здание автосалона "Форд", арбитражный суд указал на то, что факт частичного нахождения объекта незавершённого строительства также и на ином земельном участке, может свидетельствовать лишь о нарушении собственником этого объекта границ предоставленного ему в аренду земельного участка.

Таким образом, вступившим в законную силу определением суда от 11.05.2011 по настоящему делу арбитражный суд не установил оснований считать не имеющими обременения залоговыми обязательствами, а у залогодержателя - ОАО "НОМОС-БАНК" считать отсутствующими права в отношении заложенного имущества, а именно: автосалона "ФОРД" и права аренды земельного участка.

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции считает, что здание котельной следует исключить из данного Порядка исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что ИП Моисеев А.Т. приобрёл здание котельной у ООО "ТПК "Сибпроммаркет" по договору купли-продажи нежилого строения от 16.01.2009 (т. 3 л.д. 142-143) и получил его по акту приёма-передачи от 09.03.2009 (т. 3 л.д. 144).

То есть данная сделка была совершена должником до признания его банкротом.

Однако, как усматривается из материалов дела, право собственности на здание котельной за ИП Моисеевым А.Т. не зарегистрировано в установленном порядке.

Тем не менее, договор купли-продажи от 16.01.2009 между сторонами заключён, здание котельной вручено покупателю ИП Моисееву А.Т., что позволяет суду апелляционной инстанции считать, что при наличии данного обстоятельства существует риск дальнейшего оспаривания совершённой сделки в результате реализации здания котельной на торгах в соответствии с утверждённым судом Порядком реализации на торгах заложенного имущества.

Применительно к вышеуказанным разъяснениям Пленума ВАС РФ суд апелляционной инстанции считает, что при наличии имеющегося договора купли-продажи от 16.01.2009 нельзя полагать, что Порядок и условия проведения торгов относительно здания котельной в достаточной степени определённые.

В связи с чем данное обстоятельство в силу тех же разъяснений Пленума ВАС РФ следует расценивать как основание, исключающее возможность внесения спорного объекта недвижимости в перечень объектов, подлежащих реализации в соответствии с утверждённым судом Порядком.

По этому имеются основания для изменения судом апелляционной инстанции порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, утверждённых судом первой инстанции, в части здания котельной.

В связи с исключением здания котельной из состава заложенного имущества, подлежащего реализации на основании Порядка о реализации заложенного имущества, установленная судом первой инстанции начальная продажная цена в размере 95 867 000 руб. подлежит также изменению (за вычетом стоимости здания котельной в размере 453 000 руб.

Суд апелляционной инстанции считает необходимым на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ изменить обжалуемое определение суда в части установления начальной продажной цены залогового имущества и перечня объектов, подлежащих реализации по договорам об ипотеке от 28.08.2008 N 70-8/И и от 24.12.2008 N 82-8/И. Установить начальную продажную цену залогового имущества, обеспечивающего требования "НОМОС-БАНК" (ОАО) по договорам об ипотеке от 28.08.2008 N 70-8/И и от 24.12.2008 N 82-8/И, в размере 95 414 000 руб. Исключить из перечня объектов, подлежащих реализации, обеспечивающих требования "НОМОС-БАНК" (ОАО) по договорам об ипотеке от 28.08.2008 N 70-8/И и от 24.12.2008 N 82-8/И, здание котельной площадью 47,3 кв.м, литера Б по адресу: г. Омск, ул. Суворова, 93, кадастровый номер 55-55-01/030/2009-971.

Апелляционная жалоба ИП Моисеева А.Т. подлежит частичному удовлетворению.

Руководствуясь пунктом 3 части 3 статьи 272, пунктом 3 части 1 статьи 270, статьёй 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-4392/2011) индивидуального предпринимателя Моисеева Александра Тимофеевича удовлетворить частично.

Определение Арбитражного суда Омской области от 13.05.2011 изменить в части установления начальной продажной цены залогового имущества и перечня объектов, подлежащих реализации по договорам об ипотеке от 28.08.2008 N 70-8/И и от 24.12.2008 N 82-8/И.

Установить начальную продажную цену залогового имущества, обеспечивающего требования "НОМОС-БАНК" (ОАО) по договорам об ипотеке от 28.08.2008 N 70-8/И и от 24.12.2008 N 82-8/И, в размере 95 414 000 руб. 00 коп.

Исключить из перечня объектов, подлежащих реализации, обеспечивающих требования "НОМОС-БАНК" (ОАО) по договорам об ипотеке от 28.08.2008 N 70-8/И и от 24.12.2008 N 82-8/И, здание котельной площадью 47,3 кв.м, литера Б по адресу: г. Омск, ул. Суворова, 93, кадастровый номер 55-55-01/030/2009-971.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Т.П. Семёнова

Судьи

О.В. Зорина Ю.М. Солодкевич