Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 августа 2011 г. N 12АП-3795/11

г. Саратов

Дело N А57-3014/2007 11 августа 2011 года

Резолютивная часть постановления объявлена 04 августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 августа 2011 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Грабко О.В.,

судей Бирченко А.Н., Камериловой В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания

Свистуновой Ю.С.

при участии в судебном заседании представителя открытого акционерного общества "Арбузовский комбинат Хлебопродуктов" Игнатьевой Е.А., действующей по доверенности от 01 апреля 2011 года, представителя общества с ограниченной ответственностью "Ивантеевский хлеб" Садиванкина С.Г., действующего по доверенности от 03.03.2011 N 2, представителя общества с ограниченной ответственностью "Саратовская Агро-Торговая Компания" Садиванкина С.Г., действующего по доверенности от 01 марта 2011 года N 1, представителя общества с ограниченной ответственностью "РосТок" Садиванкина С.Г., действующего по доверенности от 26.07.2011 N 8, Садиванкина С.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по правилам, установленным для рассмотрения дела в суде первой инстанции,

заявление конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Арбузовский комбинат хлебопродуктов" Маркова К.В. (с. Арбузовка Ивантеевского района Саратовской области)

по делу по заявлению открытого акционерного общества "Арбузовский комбинат хлебопродуктов" (с. Арбузовка Ивантеевского района Саратовской области)

о признании несостоятельным (банкротом),

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратился конкурсный управляющий открытого акционерного общества "Арбузовский комбинат хлебопродуктов" Марков К.В. с заявлением о признании недействительным ничтожного договора купли-продажи земельного участка от 14.11.2006, заключенного между Администрацией Ивантеевского муниципального района Саратовской области и ООО "Саратовская Агро-торговая компания" (ООО "САТКО"), заключенного в отношении земельного участка площадью 12907 кв.м.с кадастровым номером 64:14:021201:23, из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи _ и иного специального назначения для эксплуатации и обслуживания сооружений железнодорожные пути от стрелки N 3 до стрелки N 4; от стрелки N 3 до склада N 6 от Т железнодорожного тупика до Л лебедки, расположенный по адресу: Саратовская область, Ивантеевский район, Раевское МО, между с. Арбузовка и территорией элеватора; о признании недействительным ничтожного договора купли - продажи земельного участка от 14.11.2006, заключенного между Администрацией Ивантеевского муниципального района и ООО "РосТок", заключенного в отношении земельного участка площадью 7866,94 кв.м. с кадастровым номером 64:14:021201:22, из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного социального назначения для эксплуатации и обслуживания сооружения железнодорожные пути от стрелки N 8 до Т1 железнодорожного тупика и от отгрузочной точки N 1 до Т железнодорожного тупика расположенном в Раевском МО, восточнее с. Арбузовка, между западной границей территории элеватора и полосой отвода железной дороги, прилегающей к Саратовскому отделению Приволжской железной дороги; о признании отсутствующим право собственности ООО "Ивантеевский хлеб" на земельный участок площадью 7866,44 кв.м. с кадастровым номером 64:14:021201:22, из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного социального назначения для эксплуатации и обслуживания сооружения железнодорожные пути от стрелки N 8 до Т1 железнодорожного тупика и от отгрузочной точки N 1 до Т железнодорожного тупика расположенном в Раевском МО, восточнее с. Арбузовка, между западной границей территории элеватора и полосой отвода железной дороги, прилегающей к Саратовскому отделению Приволжской железной дороги; о признании отсутствующим право собственности ООО "Ивантеевский хлеб" на земельный участок площадью 12907 кв.м. с кадастровым номером 64:14:021201:23, из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи _ и иного специального назначения для эксплуатации и обслуживания сооружений железнодорожные пути от стрелки N 3 до стрелки N 4; от стрелки N 3 до склада N 6 от Т железнодорожного тупика до Л лебедки, расположенного по адресу: Саратовская область, Ивантеевский район, Раевское МО, между с. Арбузовка и территорией элеватора; о применении последствий недействительности ничтожного договора купли-продажи земельного участка от 14.11.2006, заключенного между Администрацией Ивантеевского муниципального района Саратовской области и ООО "Саратовская Агро-торговая компания"; и о применении последствий недействительности ничтожного договора купли-продажи земельного участка от 14.11.2006, заключенного между Администрацией Ивантеевского муниципального района Саратовской области и ООО "РосТок".

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявитель уточнил требования, просил признать недействительным ничтожный договор купли-продажи земельного участка от 14.11.2006, заключенный между Администрацией Ивантеевского муниципального района Саратовской области и ООО "Саратовская Агро-торговая компания", признать недействительным ничтожный договор купли-продажи земельного участка от 14.11.2006, заключенный между Администрацией Ивантеевского муниципального района Саратовской области и ООО "РосТок", признать отсутствующим право собственности ООО "Ивантеевский хлеб" на земельный участок площадью 7866,94 кв.м. с кадастровым номером 64:14:021201:22, признать отсутствующим право собственности ООО "Ивантеевский хлеб" на земельный участок площадью 7866,94 кв.м с кадастровым номером 64:14:021201:23, применить последствия недействительности ничтожного договора купли-продажи земельного участка от 14.11.2006, заключенного между Администрацией Ивантеевского муниципального района Саратовской области и ООО "Саратовская Агро-торговая компания"; и о применении последствий недействительности ничтожного договора купли-продажи земельного участка от 14.11.2006, заключенного между Администрацией Ивантеевского муниципального района Саратовской области и ООО "РосТок"; признать отсутствующим право ООО "РосТок" на земельный участок площадью 7866,94 кв.м. с кадастровым номером 64:14:021201:22, из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения для эксплуатации и обслуживания сооружений железнодорожные пути от стрелки N 8 до Т1 железнодорожного тупика и от отгрузочной точки N 1 до Т железнодорожного тупика, расположенном в Раевском МО, восточнее с. Арбузовка, между западной границей территории элеватора и полосой отвода железной дороги, прилегающей к Саратовскому отделению Приволжской железной дороги; признать отсутствующим право ООО "САТКО" на земельный участок площадью 12907 кв.м. с кадастровым номером 64:14:021201:23, из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения для эксплуатации и обслуживания сооружений железнодорожные пути от стрелки N 3 до стрелки N 4; от стрелки N 3 до склада N 6; от Т железнодорожного тупика до Л лебедки, расположенный по адресу: Саратовская область, Ивантеевский район, Раевское МО, между с. Арбузовка и территорией элеватора. Судом уточнения приняты.

Арбитражный суд Саратовской области определением от 25 марта 2011 года частично удовлетворил заявление конкурсного управляющего ОАО "Арбузовский комбинат хлебопродуктов" Маркова К.В.

ООО "Ивантеевский хлеб" не согласилось с принятым судебным актом и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

Рассмотрев апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции установил, что в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд принял судебный акт о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, что является безусловным основанием для отмены решения.

Определением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2011 года суд перешел к рассмотрению дела N А57-3014/2007 по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции и привлек к участию в деле в качестве лица, участвующего в деле о банкротстве, Садиванкина Сергея Геннадьевича.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления N 410031 36 94588 4, 410031 36 94591 4,410031 36 94577 8, 410031 36 94586 0, 410031 36 94579 2, 410031 36 94582 2, 410031 36 94585 3, 410031 36 94578 5, 410031 36 94589 1.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена 14 июля 2011 года на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Как видно из материалов дела, 14 октября 2006 года между Администрацией Ивантеевского муниципального образования (продавец) и ООО "САТКО" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, предметом которого является земельный участок площадью 12907 кв.м, расположенный по адресу: Саратовская область, Ивантеевский район, Раевское МО, восточнее с. Арбузовка и территорией элеватора, для эксплуатации и обслуживания сооружений: железнодорожные пути от стрелки N 3 до стрелки N 4; Т стрелки N 3 склада N 6; от Т железнодорожного тупика до Л лебедки.

Указанные железнодорожные пути были приобретены ООО "САТКО" у ОАО "Арбузовский комбинат хлебопродуктов" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.08.2006.

26 апреля 2007 года ООО "САТКО" (продавец) по договору купли-продажи продало железнодорожные пути и спорный земельный участок ООО "Ивантеевский хлеб".

14 ноября 2006 года между Администрацией Ивантеевского муниципального образования (продавец) и ООО "РосТок" (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка, предметом которого является земельный участок площадью 7867 кв.м из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения, расположенный по адресу: Саратовская область, Ивантеевский район, Раевское МО, восточнее с. Арбузовка, между западной границей территории элеватора и полосой отвода железной дороги, для эксплуатации и обслуживания сооружения: железнодорожный путь от Т железнодорожного тупика до Л лебедки, площадью застройки 1740 кв.м., сооружение железнодорожный путь от стрелки N 3 до склада N 6, площадью застройки 1530 кв.м., сооружение железнодорожный путь от стрелки N 3 до стрелки N 4, площадью застройки 1530 кв.м, сооружение железнодорожный путь от стрелки N 3 до стрелки N 4, площадью застройки 1350 кв.м.

Указанные железнодорожные пути были приобретены ООО "РосТок" у ОАО "Арбузовский комбинат хлебопродуктов" по договору купли-продажи недвижимого имущества от 23.08.2006.

26 апреля 2007 года ООО "РосТок" по договору купли-продажи продало железнодорожные пути и земельный участок, площадью 7867 кв.м. на котором они расположены ООО "Ивантеевский хлеб".

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2010 года по делу N А57-5549/2009 решение Арбитражного суда Саратовской области от 24 декабря 2009 года по делу N А57-5549/2009 в части отказа в иске о признании недействительными договоров от 23.08.2006 г. и от 26.04.2007 г., а также в части отказа в иске о признании права собственности отменено. Признаны недействительными договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.08.2006 г., заключенный между открытым акционерным обществом "Арбузовский комбинат хлебопродуктов" и обществом с ограниченной ответственностью "Саратовская Агро-Торговая Компания", договор купли-продажи недвижимого имущества от 23.08.2006 г., заключенный между открытым акционерным обществом "Арбузовский комбинат хлебопродуктов" и обществом с ограниченной ответственностью "РосТок", договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.04.2007 г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "РосТок" и обществом с ограниченной ответственностью "Ивантеевский хлеб", договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.04.2007 г., заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Саратовская Агро-Торговая Компания" и обществом с ограниченной ответственностью "Ивантеевский хлеб". Признано право собственности открытого акционерного общества "Арбузовский комбинат хлебопродуктов" на недвижимое имущество: сооружение железнодорожный путь от отгрузочной точки N1 до Т железнодорожного тупика площадью застройки 1803 кв.м.; сооружение железнодорожный путь от стрелки N8 до Т1 железнодорожного тупика, площадью застройки 1677 кв.м.; сооружение железнодорожный путь от Т железнодорожного тупика до Л лебедки, площадью застройки 1740 кв.м.; сооружение железнодорожный путь от стрелки N3 до склада N6, площадью застройки 1530 кв.м.; сооружение железнодорожный путь от стрелки N3 до стрелки N4, площадью застройки 1350 кв.м., Саратовская область, Ивантеевский район, с. Арбузовка, ул. Арбузовская, 87, путем регистрации права собственности Открытого акционерного общества "Арбузовский комбинат хлебопродуктов" на объекты недвижимости: сооружение железнодорожный путь от отгрузочной точки N1 до Т железнодорожного тупика площадью застройки 1803 кв.м.; сооружение железнодорожный путь от стрелки N8 до Т1 железнодорожного тупика, площадью застройки 1677 кв.м.; сооружение железнодорожный путь от Т железнодорожного тупика до Л лебедки, площадью застройки 1740 кв.м.; сооружение железнодорожный путь от стрелки N3 до склада N6, площадью застройки 1530 кв.м.; сооружение железнодорожный путь от стрелки N3 до стрелки N4, площадью застройки 1350 кв.м., Саратовская область, Ивантеевский район, с. Арбузовка, ул. Арбузовская, 87. В остальной части решение Арбитражного суда Саратовской области от 24 декабря 2009 года по делу N А57-5549/2009 оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Постановлением Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 29 июля 2010 года по делу N А57-5549/2009 постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 апреля 2010 отменено в части признания права собственности на железнодорожные пути за ОАО "Арбузовский комбинат хлебопродуктов", так как при наличии неотмененного судебного акта от 12.07.2005 по делу N А57-4981/2005 о признании права собственности заявителя на спорные железнодорожные пути повторное признание права собственности на это же имущество произведено неправомерно.

В связи с чем, конкурсный управляющий ОАО "Арбузовский комбинат хлебопродуктов" Марков К.В. обратился в суд с указанным выше заявлением.

Рассмотрев дело по правилам установленным для суда первой инстанции, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу о том, что заявление конкурсного управляющего ОАО "Арбузовский комбинат хлебопродуктов" Маркова К.В. подлежит частичному удовлетворению.

Согласно представленным договорам купли-продажи земельных участков от 14.11.2006 и выпискам из кадастровых паспортов спорные земельные участки на момент совершения сделок Администрацией Ивантеевского муниципального образования Саратовской области относились к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Земельного кодекса Российской Федерации государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Материалами дела подтверждается, что на спорных земельных участках расположены следующие объекты: железнодорожные пути и неразрывно связанные с ними объекты: приемно-отгрузочное устройство на 3 вагона, отгрузочная железнодорожная точка N 2, приемное устройство с железной дороги, а также весы вагонные Р 150 Ц13В1. Данное обстоятельство подтверждается копией технического паспорта приемного устройства с ж/д от 06.02.2008, копией технического паспорта приемно-отпускного на 3 вагона от 06.02.2008, копией технического паспорта отгрузочной железнодорожной точки от 06.02.2008, копией плана земельного участка. Указанная позиция подтверждается постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2007 по делу NА57-5549/2009.

На момент реализации спорных земельных участков на них были расположены только объекты, принадлежащие истцу, что подтверждается актом приема-передачи имущества ОАО "Арбузовский КХП", выделенному из состава ОАО "Арбузовский элеватор", от 30.01.1998 г. и разделительным балансом, решением Арбитражного суда Саратовской области от 12.07.2005 по делу N 4981/05-13, постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29.07.2010 по делу N А57-5549/2009. Объектов, принадлежащих ООО "САТКО" и ООО "РосТок" на спорных земельных участках не расположено, что не оспаривается сторонами.

Материалами дела подтверждается, что заявитель 08 сентября 2010 года обращался с заявлением о предоставлении спорных земельных участков в собственность в Администрацию Ивантеевского муниципального района Саратовской области. Однако 15 сентября 2010 года ему было отказано в предоставлении спорных земельных участков на праве собственности по причине реализации их в 2006 году ООО "САТКО" и ООО "РосТок".

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного Кодекса Российской Федерации определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочносвязанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" исключительность предоставляемого статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации права следует понимать в том смысле, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим объектом недвижимости. При этом закон не устанавливает срок для реализации указанного исключительного права. Данная позиция подтверждается определением Конституционного суда Российской Федерации от 12.05.2005 N 187-О.

Следовательно, заключение договоров купли-продажи земельных участков от 14.11.2006 между Администрацией Ивантеевского муниципального образования Саратовской области и ООО "РосТок", ООО "САТКО" противоречит основным принципам и началам земельного законодательства, закрепленным в статье 1 Земельного кодекса РФ и статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

На момент заключения Администрацией Ивантеевского муниципального образования Саратовской области с ООО "САТКО" и ООО "РосТок" договоров купли-продажи земельных участков от 14.11.2006 на спорных земельных участках были расположены объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности, что грубо нарушает права истца, предусмотренные статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

26.04.2007 года по договору купли-продажи недвижимого имущества ООО "САТКО" реализовало спорный земельный участок ООО "Ивантеевский хлеб" площадью 12907 кв.м.

26.04.2007 года по договору купли-продажи недвижимого имущества ООО "РосТок" реализовало спорный земельный участок ООО "Ивантеевский хлеб" площадью 7867 кв.м.

Поскольку титул, на основании которого ООО "САТКО" и ООО "РосТок" получили спорные земельные участки, является ничтожным, у них не возникло право собственности на эти земельные участки.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2010 г. по делу N А57-5549/2009 признаны недействительными в силу ничтожности договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.04.2007, заключенный между ООО "САТКО" и ООО "Ивантеевский хлеб", и договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.04.2007 г., заключенный между ООО "РосТок" и ООО "Ивантеевский хлеб".

17 февраля 2011 года между ООО "Ивантеевский хлеб" и Садиванкиным С.Г. заключено соглашение об отступном, предметом которого являются спорный земельный участок площадью 7866,94 кв.м. с кадастровым номером 64:14:021201:22 и спорный земельный участок площадью 12907 кв.м. с кадастровым номером 64:14:021201:23.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации только собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В связи с тем, что ООО "САТКО", ООО "РосТок" и ООО "Ивантеевский хлеб" не приобрели право собственности на спорные земельные участки, они не могли ими распоряжаться. Учитывая, что ООО "Ивантеевский хлеб" фактически не стало собственником спорных земельных участков, оно не имело права реализовывать спорные земельные участки Садиванкину Сергею Геннадиевичу. ООО "Ивантеевский хлеб" незаконно распорядилось спорными земельными участками в нарушение требований статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, передав их по соглашению об отступном от 17.02.2011 Садиванкину С.Г., так как ООО "Ивантеевский хлеб" не приобрело право собственности на спорные земельные участки. Следовательно, соглашение об отступном от 17 февраля 2011 г., заключенное между ООО "Ивантеевский хлеб" и Садиванкиным Сергеем Геннадиевичем, является недействительным в силу ничтожности, право собственности Садиванкина Сергея Геннадиевича на спорные земельные участки является недействительным, то есть отсутствующим.

Доводы ответчиков о пропуске истцом срока исковой давности по требованию о признании недействительными ничтожных сделок не могут быть приняты судом во внимание по следующим основаниям:

Каждое лицо, участвующее в деле, в силу требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерациидолжно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчики утверждают, что требования о признании договоров купли-продажи от 14.11.2006 не подлежат удовлетворению в связи с пропуском истцом срока исковой давности, так как сделки совершены в 2006 году.

Однако имеющиеся в деле документы не подтверждают доводы ответчиков о пропуске срока исковой давности, так как ответчиками в материалы дела не представлены доказательства реального исполнения договоров от 14.11.2006 г.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). Согласно статье 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Следовательно, закон не отождествляет регистрацию перехода права собственности с исполнением обязательств продавца по передаче недвижимого имущества. Согласно закону недвижимость передается только путем подписания соответствующего документа.

Согласно договорам купли-продажи от 14.11.2006 г. обязательства Продавца передать земельный участок, а Покупателя принять земельный участок считаются исполненными с момента государственной регистрации Договора (пункты 5.2 договоров). Однако гражданским законодательством РФ не предусмотрена регистрация договоров купли-продажи земельных участков. Следовательно, передача земельных участков в момент регистрации договоров купли-продажи невозможна. Учитывая тот факт, что до заключения договоров купли-продажи от 14.11.2006 ООО "РосТок" и ООО "САТКО" спорные земельные участки в пользование не предоставлялись и не передавались, а также то, что фактическим пользователем спорных земельных участков непрерывно на протяжении с 1998 года являлся истец, как владелец объектов недвижимости, расположенных на данных земельных участках, ответчиками не представлено каких-либо доказательств передачи спорных земельных участков ООО "РосТок", ООО "САТКО". Следовательно, ответчиками не доказан факт исполнения договоров от 14.11.2006.

Более того, так как на спорных земельных участках располагались объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности истцу, которыми он пользовался в процессе хозяйственной деятельности, спорные земельные участки не могли быть переданы третьим лицам.

Факт внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество о регистрации прав ООО "САТКО" и ООО "РосТок" на спорные земельные участки не является доказательством исполнения договоров купли-продажи в силу требований статьи 556 ГК РФ.

Данная позиция отражена в пунктах 60, 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года N 10/22. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права. Указанное свидетельствует о том, что регистрация перехода права собственности на объект недвижимости не подтверждает факт исполнения обязательств по передаче объекта недвижимости.

Кроме того, как установлено судом, истец не являлся стороной по договору купли-продажи земельного участка от 14.11.2006, заключенного между Администрацией Ивантеевского муниципального района Саратовской области и ООО "САТКО", и по договору купли-продажи земельного участка от 14.11.2006, заключенного между Администрацией Ивантеевского муниципального района Саратовской области и ООО "РосТок". Учитывая это, истец не знал и не должен был знать о заключении вышеуказанных договоров, и как следствие, о нарушении своих прав при заключении данных договоров.

Более того, на спорных земельных участках расположены железнодорожные пути и иные объекты недвижимости, которые не выбывали из владения истца, что установлено постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2010 по делу N А57-5549/2009 (абзац 9 страницы 5 и абзац 9 страницы 6). Следовательно, спорные земельные участки также фактически непрерывно находились в пользовании истца, что подтверждает доводы истца о том, что он не знал и не мог знать о нарушении его прав, так как иные лица спорными земельными участками не пользовались.

Факт того, что спорные земельные участки принадлежат ООО "Ивантеевский хлеб", стал известен истцу только при рассмотрении дела N А57-5549/2009. Однако договора купли-продажи земельных участков от 14.11.2006 между ООО "САТКО" и Администрацией и ООО "РосТок" и Администрацией не были предметом исследования суда по делу N А57-5549/2009. Позиция истца о том, что на спорных земельных участках расположены объекты недвижимости, которые неразрывно связаны с железнодорожными путями, так как расположены на них и не могут эксплуатироваться без них, нашла свое подтверждение только в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2010.

Довод о том, что истцу не было известно о заключении договоров от 14.11.2006 также подтверждается письмом Администрации Ивантеевского муниципального района Саратовской области N 1460 от 15.09.2010, согласно которому ОАО "Арбузовский КХП" 08.09.2010 обращалось с заявлением о приобретении права собственности на спорные земельные участки, но истцу было отказано, так как данные земельные участки проданы ООО "РосТок" и ООО "САТКО" 14.11.2006.

Кроме того, вступившими в законную силу судебными актами по делу N А57-6370/2010 и N А57-6371/2010 установлено, что истцу стало известно о нарушении его исключительных прав на приобретение земельного участка в собственность или аренду в порядке статьи 36 Земельного кодекса с момента вступления в законную силу постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2010.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Ответчиками при подаче заявлений о пропуске истцом срока исковой давности не представлено доказательств того, что истец знал или должен был знать о заключении договоров купли-продажи земельных участков от 14.11.2006 в момент их заключения, также, как и не представлено доказательств исполнения сторонами договоров от 14.11.2006.

Более того, требования истца фактически направлены на восстановление его прав на приобретение спорных земельных участков в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, что, по сути, является негаторным иском.

В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Учитывая предусмотренный пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительный характер права собственника недвижимого имущества на получение занимаемого им земельного участка, Общество на основании статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации может требовать устранения всяких нарушений права на использование данного участка и принадлежащего ему на праве собственности объектов недвижимости, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, в том числе и в связи с предоставлением земельного участка, необходимого для эксплуатации недвижимого имущества, в собственность другому лицу. Согласно части 4 статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации на эти требования исковая давность не распространяется.

При этом, в соответствии с позицией Высшего Арбитражного суда РФ, изложенной в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22, иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Данная позиция согласуется с судебно-арбитражной практикой и подтверждается, в частности постановлением ФАС ПО от 30.06.2010 по делу N А12-20460/2008, постановлением 12АСС от 19.08.2010 по делу N А57-3488/2009.

Доводы ответчиков о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению, так как истец сам отказался в 2006 году от спорных земельных участков не могут быть приняты судом во внимание.

В соответствии с пунктом 1 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 53 Земельного кодекса Российской Федерации отказ лица от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок (подача заявления об отказе) не влечет за собой прекращение соответствующего права.

Следовательно, отказ истца от права бессрочного пользования на спорные земельные участки не влечет отказа от иных прав на земельные участки, также как и не влечет автоматического прекращение права бессрочного пользования земельными участками.

Суд не находит оснований для удовлетворения требований о признании отсутствующими прав ООО "САТКО", ООО "РосТок" и ООО "Ивантеевский хлеб" на спорные земельные участки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закона о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с абзацем 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Как установлено судом, 1 декабря 2006 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 64-64-22/028/2006-27 о регистрации права ООО "Саратовская Агро-Торговая Компания" на земельный участок с кадастровым номером 64:14:021201:23.

1 декабря 2006 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 64-64-22/028/2006-28 о регистрации права ООО "РосТок" на земельный участок с кадастровым номером 64:14:021201:22.

Учитывая, что титул собственников земельных участков к ООО "САТКО" и ООО "РосТок" не перешел, записи в ЕГРП о правах ООО "САТКО" и ООО "РосТок" на земельные участки, основанные на недействительных договорах от 14.11.2006 г., являются порочными.

11 мая 2007 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 64-64-22/010/2007-250 о регистрации права ООО "Ивантеевский хлеб" на земельный участок с кадастровым номером 64:14:021201:22. Основанием для внесения указанной записи в ЕГРП являлся договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.04.2007.

11 мая 2007 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 64-64-22/010/2007-247 о регистрации права ООО "Ивантеевский хлеб" на земельный участок с кадастровым номером 64:14:021201:23. Основанием для внесения указанной записи в ЕГРП являлся договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.04.2007.

Как уже отмечалось, постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2010 года по делу N А57-5549/2009, измененным в части Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 29.07.2010 года, признаны недействительными договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.04.2007 г., заключенный между ООО "РосТок" и обществом ООО "Ивантеевский хлеб", договор купли-продажи недвижимого имущества от 26.04.2007 г., заключенный между ООО "САТКО" и ООО "Ивантеевский хлеб".

Учитывая, что право ООО "Ивантеевский хлеб" основано на ничтожных договорах купли-продажи от 26.04.2007, данное право являлось порочным, так как у ООО "Ивантеевский хлеб" отсутствовали законные основания для приобретения права.

3 марта 2011 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена запись о регистрации права Садиванкина Сергея Геннадиевича на спорные земельные участки.

Согласно вышеизложенному, права ООО "РосТок", ООО "САТКО", ООО "Ивантеевский хлеб" на спорные земельные участки были основаны на договорах.

Согласно статье 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 года N 219, установлены формы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и единый для Российской Федерации порядок их заполнения. Согласно пункту 17 Правил при прекращении права, ограничения (обременения) права, сделки соответствующая запись Единого государственного реестра прав погашается. В соответствии с пунктом 63 Правил, если право было прекращено в связи с его переходом к новому правообладателю, в штампе погашения регистрационной записи дополнительно указывается номер подраздела и листа, на котором произведена запись о вновь возникшем праве.

Как установлено судом, на момент обращения истца с иском о признании права собственности ООО "РосТок", ООО "САТКО" на спорные земельные участки отсутствующими у указанных лиц не только отсутствовало право собственности на данные земельные участки, но и были погашены записи о правах на земельные участки, в связи с заключением 26.04.2007 договоров купли-продажи с ООО "Ивантеевский хлеб" и регистрацией перехода права собственности на спорные земельные участки на ООО "Ивантеевский хлеб".

В связи с заключением соглашения об отступном между ООО "Ивантеевский хлеб" и Садиванкиным С.Г. 17.02.2011, на момент рассмотрения иска ООО "Ивантеевский хлеб" также утратило право на спорные земельные участки и запись о его правах в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество погашена.

Таким образом, несмотря на то, что права ООО "САТКО", ООО "РосТок", ООО "Ивантеевский хлеб" на спорные земельные участки были основаны на недействительных (ничтожных) сделках, титул собственников спорных земельных участков к ним не переходил, учитывая, что записи в ЕГРП о правах на спорные земельные участки погашены, требования истца о признании прав отсутствующими не подлежат удовлетворению.

Судебная коллегия считает, что требования истца о применении последствий недействительности ничтожных сделок также не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

ОАО "Арбузовский КХП" не является стороной в сделках по приобретению спорных земельных участков, нарушенные права истца на приобретение спорных земельных участков в порядке статьи 36 Земельного кодекса РФ не могут быть защищены путем предъявления иска о признании права, истребования имущества из чужого незаконного владения. Принимая во внимание положения пункта 52 Постановления N 10/22 от 29.04.2010, данные права подлежат защите путем признания отсутствующим права Садиванкина С.Г. на спорные земельные участки. Учитывая, что в момент реализации Администрацией Ивантеевского муниципального образования спорных земельных участков они находились в государственной собственности, восстановление прав Администрации Ивантеевского муниципального образования на данные земельные участки для их последующей реализации истцу не требуется. Распоряжение земельными участками, находящимися в государственной собственности, осуществляется в соответствии с требованиями земельного законодательства без государственной регистрации прав на них.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований конкурсного управляющего ОАО "Арбузовский комбинат хлебопродуктов" Маркова К.В.

В силу пункта 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 по смыслу пункта 3 статьи 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки по правилам главы III.1 Закона о банкротстве оплачивается государственной пошлиной в размере, предусмотренном для оплаты исковых заявлений об оспаривании сделок (подпункт 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Руководствуясь статьями 223, 268-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Саратовской области от 25 марта 2011 года по делу N А57-3014/07 отменить.

Признать недействительным ничтожный договор купли-продажи земельного участка от 14.11.2006, заключенный между Администрацией Ивантеевского муниципального района Саратовской области и обществом с ограниченной ответственностью "Саратовская Агро-Торговая компания", заключенный в отношении земельного участка площадью 12907 кв.м. с кадастровым номером 64:14:021201:23, из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи ... и иного специального назначения для эксплуатации и обслуживания сооружений железнодорожные пути от стрелки N 3 до стрелки N 4; от стрелки N 3 до склада N 6; от - Т железнодорожного тупика до Л лебедки, расположенный по адресу: Саратовская Ивантеевский район, Раевское МО, между с. Арбузовка и территорией элеватора.

Признать недействительным ничтожный договор купли-продажи земельного участка от 14.11.2006, заключенный между Администрацией Ивантеевского муниципального района Саратовской области и обществом с ограниченной ответственностью "РосТок", заключенный в отношении земельного участка площадью 7866,94 кв.м. с кадастровым номером 64:14:021201:22, из категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи_ и иного специального назначения для эксплуатации и обслуживания сооружений железнодорожные пути от стрелки N 8 до Т1 железнодорожного тупика и от отгрузочной точки N 1 до Т железнодорожного тупика - расположенном в Раевском МО, восточнее с. Арбузовка, между западной границей . - территории элеватора и полосой отвода железной дороги, прилегающей к Саратовскому отделению Приволжской железной дороги.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "САТКО" в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 800 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "РосТок" в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 800 руб.

Взыскать с Администрации Ивантеевского муниципального района Саратовской области в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 800 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Арбузовский комбинат хлебопродуктов" в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 800 руб.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший определение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

О.В. Грабко

Судьи

А.Н. Бирченко В.А. Камерилова