Земля под многоквартирным домом. Чья она?
Переход права автоматический?
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Это всем известное положение содержится в ст. 16 Вводного закона*(1). Если участок не был сформирован до вступления в действие ЖК РФ, то он становится собственностью владельцев квартир с момента формирования и проведения государственного кадастрового учета. Соответствующая норма есть и в ЗК РФ.
В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством (п. 2 ст. 36 ЗК РФ).
Кроме того, в Письме от 14.06.2006 N 3762-13 специалисты Управления Роснедвижимости по Московской области со ссылкой на разъяснения Минфина об уплате земельного налога собственниками помещений в многоквартирном доме (от 17.05.2006 N 03-06-02-02/65) указали, что момент возникновения у них прав на земельные участки связывается законом с:
- наличием права собственности на помещения в многоквартирных домах (согласно п. 2 ст. 23 Закона N 122-ФЗ*(2) государственная регистрация права на помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок);
- формированием и государственным кадастровым учетом таких земельных участков.
К сведению: если межевание не проводилось, участок не формировался и у собственников помещений нет правоустанавливающих документов на земельные участки, они не признаются плательщиками земельного налога (Письмо Минфина РФ от 27.03.2007 N 03-05-06-02/28, Постановление ФАС МО от 11.12.2006 N КА-А41/11866-06). Формирование земельного участка подразумевает его межевание и определение границ. В свою очередь, объектом обложения земельным налогом признаются земельные участки (п. 1 ст. 389 НК РФ), которые в соответствии с п. 2 ст. 6 ЗК РФ определяются как часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Поэтому если участок не сформирован, объект налогообложения отсутствует.
Таким образом, финансисты настаивают на том, что с момента формирования и проведения кадастрового учета участка именно собственники помещений в доме становятся плательщиками земельного налога (письма от 04.10.2006 N 03-06-02-04/142, от 31.08.2006 N 03-06-02-04/125). Однако мнение о том, что право собственности в данном случае переходит автоматически, не бесспорно. Например, некоторые арбитражные суды указывают: право прежнего правообладателя (в частности, публичного собственника) не может прекратиться само по себе - без соблюдения установленного законом порядка. Так, в Постановлении от 21.03.2007 N А28-4887/2006-182/4*(3) судьи ФАС ВВО пришли к выводу, что нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать Земельному кодексу (п. 1 ст. 2 ЗК РФ). Следовательно, порядок предоставления земельных участков под домами в долевую собственность собственников квартир должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в долевую собственность лиц - сособственников недвижимого имущества, расположенного на этом земельном участке. А это означает, что нужно применять п. 5 и 6 ст. 36 ЗК РФ: собственники должны совместно обратиться в исполнительный орган государственной власти или местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением кадастровой карты. Решение о предоставлении земли в собственность должно быть принято в течение двух недель.
Поскольку сторона в рассмотренном споре не сделала этого, право муниципальной собственности на земельный участок не прекратилось. Следовательно, договор аренды, заключенный предпринимателем - собственником помещения с муниципалитетом, продолжает действовать, значит, арендные платежи нужно по-прежнему перечислять в бюджет. Заметим, предприниматель посчитал, что со вступлением в силу ЖК РФ земельный участок перешел в его собственность, и перестал оплачивать аренду (в силу ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается в случае совпадения должника и кредитора в одном лице). Однако суд удовлетворил требование органа местного самоуправления о взыскании задолженности по договору аренды.
К такому же заключению пришли и другие окружные суды. Арбитры ФАС МО в Постановлении от 14.08.2006 N КГ-А40/7379-06 признали правомерным отказ в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок ввиду отсутствия специального решения компетентного органа (принятого после совместного обращения всех собственников помещений в доме). А судьи ФАС ЦО в Постановлении от 26.06.2006 N А54-8816/2005 обязали администрацию города принять решение о передаче в общую долевую собственность членов ТСЖ земельного участка (ТСЖ выступало в качестве истца). Аналогичные выводы содержатся и в Постановлении ФАС ЗСО от 22.03.2007 N Ф04-1251/2007 (32286-А27-9). Судьи отметили, что ст. 16 Вводного закона содержит только условия перехода земельного участка в общую долевую собственность, но не определяет порядок такого перехода. Вводный закон также не подразумевает, что введение в действие ЖК РФ влечет автоматический переход земельного участка в общую собственность. Для оформления данного перехода необходимо издать соответствующий ненормативный акт уполномоченного органа.
Особняком стоит арбитражная практика по Северо-Западному округу. Судьи ФАС придерживаются точки зрения, согласно которой специального акта не нужно, - участок (если он был сформирован до 01.03.2005) переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений с момента вступления ЖК РФ в силу. Именно поэтому в Постановлении от 26.04.2007 N А56-208/2006 ФАС СЗО принял решение о взыскании с собственника нежилого помещения арендной платы по договору с муниципалитетом только до 01.03.2005. После указанной даты оснований для арендных отношений нет, так как арендатор стал собственником земли. Доводы комитета по управлению городским имуществом о необходимости издания ненормативного акта уполномоченным органом суд не принял во внимание. Заметим, что далее земельный участок, значившийся как объект аренды, был снят с кадастрового учета, а затем поставлен вновь (площадь его увеличилась) и включен в состав кондоминиума (в доме было образовано ТСЖ).
Судьи ФАС Северо-Кавказского округа поддерживают коллег из ФАС СЗО, полагая, что право собственности на землю приобретается жильцами на основании закона с момента введения в действие ЖК РФ, поэтому не требуется вынесения отдельного административного акта о передаче участка в общую долевую собственность (постановления от 24.10.2006 N Ф08-5093/2006, от 14.03.2006 N Ф08-222/2006). Отсутствие регистрации права общей долевой собственности на упомянутый земельный участок у собственников квартир не изменяет его правовой статус и субъектный состав лиц, имеющих такое право (Постановление от 21.02.2007 N Ф08-7069/2006).
Подход судей ФАС СЗО и СКО имеет один недостаток - не учитывается ситуация, когда земельный участок, на котором был возведен жилой дом, принадлежит юридическому лицу, например застройщику. Отметим, определение момента возникновения права собственности на землю важно, так как влияет на обязательства перед бюджетом по земельному налогу. На наш взгляд, действительности соответствует более распространенное мнение. Косвенно это могут подтвердить некоторые разъяснения Минфина.
Прекращение прав предыдущего правообладателя
Статья 16 Вводного закона не допускает исключений из правила о переходе земельного участка в общую долевую собственность жильцов. Получается, что земля должна стать собственностью владельцев помещений в любом случае, даже если право собственности (или бессрочного пользования) на землю зарегистрировано на другое лицо. Тем не менее из разъяснений Минфина следует, что до тех пор, пока право предыдущего правообладателя не будет прекращено (и это должно быть зарегистрировано в установленном порядке), собственники помещений не могут претендовать на получение земельного участка в общую долевую собственность. Именно до этого момента прежний правообладатель будет плательщиком земельного налога.
Так, в Письме Минфина РФ от 16.11.2006 N 03-06-02-05/57 рассмотрена ситуация, когда правоустанавливающие документы на земельный участок оформлены на товарищество собственников жилья (право бессрочного пользования или собственности). Согласно указаниям финансистов до переоформления права на земельный участок налогоплательщиком земельного налога признается именно ТСЖ как самостоятельное юридическое лицо. Но с момента перехода права пользования на земельный участок в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме в установленном порядке (прекращение права у ТСЖ и возникновение права собственности у собственников помещений) плательщиками земельного налога в отношении соответствующей доли земельного участка будут признаваться собственники квартир.
То же самое касается и организаций-застройщиков, построивших на собственных земельных участках многоквартирные дома. До государственной регистрации прекращения права собственности обязанность по уплате земельного налога сохраняется за застройщиком (письма Минфина РФ от 02.11.2006 N 03-06-02-04/152, от 27.10.2006 N 03-06-02-04/149). По вопросу о порядке государственной регистрации прекращения права собственности организации-застройщика на земельный участок, который переходит в общую долевую собственность к собственникам помещений в многоквартирном доме, следует обратиться в территориальные органы Росрегистрации. Попробуем разобраться с этим вопросом самостоятельно.
Прекращение права собственности на землю, согласно ст. 44 ЗК РФ, возможно:
- при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;
- при отказе собственника от права собственности на земельный участок;
- в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.
На практике случается, что застройщик предлагает собственникам квартир в лице ТСЖ выкупить землю или взять ее в аренду. Заметим, что в настоящее время вновь зарегистрировать право собственности на землю за ТСЖ вряд ли удастся даже на основании договора купли-продажи между ТСЖ и застройщиком*(4). Так, в Постановлении от 10.08.2006 N А56-40863/2005 судьи ФАС СЗО*(5) заметили, что, делая вывод о возникновении права долевой собственности на землю, тем не менее нельзя забывать о наличии зарегистрированного права на землю за другим лицом.
Идеальный вариант для собственников помещений - застройщик откажется от права собственности на земельный участок. Это позволит ему не уплачивать земельный налог, вместе с тем затраты на приобретение земли уже включены в смету строительства (другими словами, необоснованных расходов он не понесет). Очевидно, что без волеизъявления и участия правообладателя это невозможно - закон не содержит оснований для принуждения его к таким действиям.
Как установлено п. 2 ст. 53 ЗК РФ, при отказе от права собственности на земельный участок он приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую определен гражданским законодательством. При этом нужно учитывать ст. 236 ГК РФ, согласно которой:
...отказ от права собственности не влечет прекращения прав и обязанностей собственника в отношении соответствующего имущества до приобретения права собственности на него другим лицом.
Если застройщик решит отказаться от права собственности на землю, ему нужно ознакомиться с Постановлением Правительства РФ от 17.09.2003 N 580 "Об утверждении положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей". Процедура следующая. Собственник подает в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка заявление об отказе от права собственности. Это заявление орган местного самоуправления прилагает к своему заявлению, подаваемому в территориальный орган Росрегистрации. Если право собственности было зарегистрировано в Едином государственной реестре прав (согласно Закону N 122-ФЗ), то к заявлению прилагать кадастровый план не нужно. В противном случае орган местного самоуправления обязан представить также кадастровый план и копии правоустанавливающих документов собственника. В течение месяца Росрегистрация принимает объект на учет, о чем в реестр вносится запись. После этого выписка из реестра направляется органу местного самоуправления, а также отказавшемуся от права собственности лицу. Затем по истечении года орган местного самоуправления должен обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на земельный участок. На основании вступившего в силу решения суда регистрируется право муниципальной собственности на землю. И только после этого бывшему собственнику направляется уведомление о том, что право собственности правообладателя прекращено и соответствующая запись внесена в реестр (с указанием даты прекращения права собственности).
Итак, как мы видим, процедура очень долгая, и по крайней мере целый год застройщик будет вынужден уплачивать земельный налог. И только потом собственники помещений в доме вправе обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о передаче земельного участка в общую долевую собственность. Других вариантов законодатель не предлагает.
Гораздо проще отказаться от земельного участка, если он был предоставлен организации на праве бессрочного пользования. Соответствующий порядок предусмотрен ст. 53 ЗК РФ, которая с 2007 года была обновлена и дополнена новыми положениями Федеральным законом от 18.12.2006 N 232-ФЗ. Необходимость этих изменений обусловлена скупостью и недостаточной четкостью формулировок прежней редакции. Итак, правообладатель представляет в орган местного самоуправления заявление с приложением кадастрового плана (при его наличии), копии правоудостоверяющих документов и документа о государственной регистрации юридического лица. В месячный срок после получения заявления орган местного самоуправления принимает решение о прекращении права бессрочного пользования. Копия этого решения направляется отказавшемуся от права лицу (в течение трех дней). Если право пользования не было зарегистрировано в реестре (согласно Закону N 122-ФЗ), то оно прекращается с момента издания решения (с этого момента прекращается также и обязанность уплачивать земельный налог). В недельный срок со дня принятия решения орган местного самоуправления обязан сообщить об отказе от права в налоговый орган, а также в Роснедвижимость. Если право было зарегистрировано в реестре, то орган местного самоуправления обязан в течение недели со дня принятия решения обра
