Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 14 декабря 2011 г. N 10АП-7745/11

Требование: о признании недействительным договора

Вывод суда: производство по делу прекращено, решение суда первой инстанции отменено

г. Москва

14 декабря 2011 г.

Дело N А41-13345/11

Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14 декабря 2011 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Юдиной Н.С.,

судей Ивановой Л.Н., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: Выборновой О.В.,

при участии в заседании:

от истца - Панов А.Е. - по доверенности N 3 от 26.04.2011 г.., Грачев Е.А. - по доверенности N 4 от 26.04.2011 г..,

от ответчика ООО "Эрастрой Профит" - Осанов С.Б. - по доверенности N 30 от 06.04.2010 г..,

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" и Общества с ограниченной ответственностью "Стройгарант" на решение Арбитражного суда Московской области от 11 августа 2011 года по делу N А41-13345/11 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Стройгарант" (ИНН 7714695985, ОГРН 5077746811313) к Обществу с ограниченной ответственностью "Эрастрой профит" (ИНН 7715261109, ОГРН 1027739456876, правопреемник Общество с ограниченной ответственностью "Биоспорт" - ОГРН 1097746311486, ИНН 7731628611) и Обществу с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" (ИНН 5001022983) с участием третьего лица Администрации городского округа Балашиха о признании договора недействительным и встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Эрастрой профит" и Общества с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" к Обществу с ограниченной ответственностью "Стройгарант" о признании его утратившим право на участие в реализации договора,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Стройгарант" (далее ООО "Стройгарант) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Эрастрой профит" (далее ООО "Эрастрой Профит") и Обществу с ограниченной ответственностью "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" (далее ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос") с участием третьего лица Администрации городского округа Балашиха о признании недействительным заключенного между ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" и ООО "Эрастрой Профит" договора N 1-П от 23.04.2010 г.. купли-продажи объектов незавершенного строительства с момента его совершения (л.д.9-11 т.1).

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" и ООО "Эрастрой Профит" заявлены встречные исковые требования к ООО "Стройгарант" о признании его утратившим право на участие в реализации договора N 111 от 13.05.1998 г.. о реализации инвестиционного проекта на освоение земельного участка площадью 11,2га под коттеджную застройку в г.Балашиха, мкр.22 "Поляна" с дополнительными соглашениями к нему N 463 от 04.12.2000 г.. и соглашением N 101 от 31.05.2001 г.. о передаче ООО "Эрастрой Профит" части права инвестора по договору N 111 от 13.05.1998 г.. (л.д.80-83 т.1).

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 августа 2011 года по делу N А41-13345/11 в удовлетворении исковых требований ООО "Стройгарант" отказано. Встречные исковые требования ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" и ООО "Эрастрой Профит" удовлетворены (л.д.94-96 т.2).

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО "Эрастрой профит" и ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, считая его правомерным, однако просили изменить решение суда от 11.08.2011 г.., приняв новый судебный акт с той же резолютивной частью и иной мотивировочной частью (л.д.103-108 т.2).

ООО "Стройгарант" также обратилось в апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, нарушены нормы процессуального права, неправильно применены нормы материального права, не доказаны имеющие значение для дела обстоятельства, которые суд посчитал установленными, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела (л.д.121-125 т.2).

Определением апелляционного суда от 07.12.2011 г.. (изготовленного в полном объеме 14.12.2011 г..) произведена замена ООО "Эрастрой Профит" на ООО "Биоспорт". Принят отказ ООО "Биоспорт" от апелляционной жалобы на решение суда первой инстанции от 11.08.2011 г.. Производство по данной апелляционной жалобе прекращено (л.д.31,32-34 т.4).

Дело рассмотрено в соответствии со ст.ст.121-123, 153, 156 АПК РФ в отсутствие представителей ответчика ООО "Эрастрой Профит" (ныне ООО "Биоспорт") и третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте суда www.10aas.arbitr.ru (л.д.1-3, 9-13 т.4).

В ходе рассмотрения дела в апелляционном суде от ООО "Биоспорт" поступило заявление в порядке ч.ч.2, 5 ст.49, п.4 ч.1 ст.150 АПК РФ об отказе от встречного иска к ООО "Стройгарант" в связи с признанием ООО "Биоспорт" иска ООО "Стройгарант" (л.д.23 т.3).

Полномочия лица, подписавшего данное заявление, проверены арбитражным апелляционным судом и подтверждены материалами дела (л.д.95 т.3, 18-22 т.4).

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает возможным принять отказ ООО "Биоспорт" от встречного иска, поскольку он не противоречит закону и не нарушает права других лиц (ст. 49 АПК РФ).

Решение суда первой инстанции в этой части подлежит отмене, а производство по делу в указанной части требований подлежит прекращению (п.4 ч.1 ст.150 АПК РФ).

Представитель ООО "Стройгарант" поддержал в полном объеме доводы, изложенные в своей апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, исковые требования удовлетворить. Возражал против доводов апелляционной жалобы ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос", просил в удовлетворении апелляционной жалобы ответчика отказать.

Представитель ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" поддержал в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил апелляционную жалобу удовлетворить, изменить решение суда первой инстанции в мотивировочной части. Возражал против доводов апелляционной жалобы ООО "Стройгарант" по мотивам, изложенным в возражениях (л.д.111-112 т.3, письменных пояснениях (л.д.119-120 т.3), пояснениях (л.д.126 т.3), просил апелляционную жалобу истца оставить без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей истца и ответчика ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос", исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.

Как видно из материалов дела, 13.05.1998 г.. Администрацией Балашихинского района Московской области и ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" (инвестор) заключен договор рег.N 111 о реализации инвестиционного проекта на освоение земельного участка площадью 11,2 га под коттеджную застройку в г.Балашихе, мкр.22, "Поляна" (л.д.17-22 т.1).

К вышеназванному договору 04.12.2000 г.. сторонами подписано дополнительное соглашение N 463, в соответствии с которым изменены редакции пункты 2.1, 3.1, 3.2, 3.4, 7.1 договора от 13.05.1998 г.., пункты 3.3, 3.5, 3.6 исключены (л.д.23 т.1).

Согласно новым редакциям пунктов 3.1, 3.2, 3.4 договора администрация имеет право на получение 2 (двух) законченных строительством коттеджей площадью 176кв.м каждый за предоставление земельного участка и имеет право выкупить по себестоимости 2 (два) коттеджа 198кв.м каждый. Инвестор имеет право на получение оставшегося количества коттеджей. Оформление имущественных прав Администрация и инвестор осуществляют самостоятельно. Права инвестора на земельный участок, отводимый под объект, определяются в соответствии с постановлением Главы Балашихинского района Московской области.

31.05.2011 г.. между Администрацией Балашихинского района Московской области, ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" (инвестор-1) и ООО "Эрастрой Профит" (инвестор-2) подписано соглашением N 101, предметом которого являлась возмездная частичная передача прав и обязанностей инвестора по договору N 111 от 13.05.1998 г.. о реализации инвестиционного проекта на освоение земельного участка площадью 8,45га под коттеджную застройку в г.Балашихе, мкр.22 "Поляна" и дополнительному соглашению N 463 от 04.12.2000 г.. от инвестора-1 к инвестору-2 при согласии администрации (л.д.24-26 т.1).

Согласно п.2.1.1 данного соглашения инвестор-1 передает инвестору-2 права и обязанности, вытекающие из договора и дополнительного соглашения, в отношении 16 сблокированных коттеджей, расположенных в южной части земельного участка площадью 8,45га в мкр.22 "Поляна" г.Балашихи (приложение N 1).

В свою очередь инвестор-2 все дальнейшие затраты инвестора-1, в том числе платежи за землю, компенсирует пропорционально доле его участия в реализации инвестиционного проекта на освоение земельного участка площадью 8,45га под коттеджную застройку в г.Балашихе, мкр.22 "Поляна". Доля инвестора-2 составляет 18% от общего количества коттеджей.

20.08.07г. СГУ при Правительстве РФ "РФФИ" в лице поверенного Фонда ООО "Агентство информационно-маркетинговых технологий "МАНГИТ" проведены торги в виде открытого аукциона по продаже арестованного имущества, принадлежащего ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос": доля в договоре рег. N 111 от 13.05.1998 г.. о реализации инвестиционного проекта (право реализации инвестиционного проекта) на основании земельного участка площадью 11,2га, под коттеджную застройку в М.О., г.Балашиха, мкр.22, "Поляна", принадлежащая ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос". Согласно доп.соглашению N 463 от 04.12.2000 г.. и доп. соглашению N 101 от 31.05.2001 г.. к договору N 111 от 13.05.1998 г.. площадь земельного участка уточнено до 8,45га.

Согласно протоколу N 4 заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества от 20.08.07г. победителем торгов признано ООО "Стройгарант", предложившее максимальную цену 2.766.400руб., которое после подписания настоящего протокола становится покупателем объекта (л.д.27-29 т.1).

23.04.2010 г.. между ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" (продавец) и ООО "Эрастрой Профит" (покупатель) подписан договор N 1-П купли-продажи объектов незавершенного строительства (доли в праве общей долевой собственности), согласно условиям которого объект - незавершенный строительством комплекс малоэтажных зданий мкр.22 "Поляна" в г.Балашиха: здания жилого и нежилого фонда, транспортные и инженерные сети, земельные участки, на строительство который продавец направлял собственные или заемные средства в рамках реализации инвестиционного проекта, строительство которых не завершено. Для целей настоящего договора понятие объект совпадает с понятием "стройка", "объект недвижимого имущества", объект капитального строительства" и включает только объекты недвижимого имущества в состоянии, определенном экспертным заключением N 0013/07Э от 05.06.07г. по расчету строительной готовности незавершенного строительством жилого комплекса "Поляна". Предметом договора не являются имущественные права продавца на участие в реализации проекта (л.д.12-16 т.1).

В п.1.2 названного договора сторонами указаны документы, на основании которых производилось создание (строительство) объекта, в том числе дополнительные соглашения N 463 от 04.12.2000 г.. и N 101 от 31.05.2011 г.. к договору N 111 от 13.05.1998 г.., а также учтены заключенные между сторонами сделки и соглашения.

Согласно п.3.1 договора стоимость объекта составляет 104.000.000 руб..

Исковые требования предъявлены ООО "Стройгарант" в соответствии со ст.ст.164, 168, 170 ГК РФ, ст.4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 г.. N 122-ФЗ и мотивированы тем, что заключив договор N 1-П от 23.04.2010 г.., ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" распорядилось не принадлежащим ему имуществом, чем нарушило права и законные интересы ООО "Стройгарант", в связи с чем этот договор является недействительным. Кроме того, данный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Встречные исковые требования ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" и ООО "Эрастрой Профит" предъявлены в соответствии с п.3 ст.308, п.2 ст.455, п.5 ст.454, п.1 ст.447, параграфом 7 главы 30 ГК РФ и мотивированы тем, что с момента проведения торгов от 20.08.07г. ООО "Стройгарант" не использовал свое право участия в реализации инвестиционного проекта на освоение земельного участка. Кроме того, последним утрачено право требования в судебном порядке реализации своего права участия в договоре в связи с истечением срока исковой давности.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ООО "Стройгарант", суд первой инстанции исходил из того, что истец на торгах по лоту N 1 от 20.08.07г. приобрел только право на реализацию инвестиционного проекта, а не право на недвижимое имущество. Кроме того, ООО "Стройгарант" не является участником договора N 1-П от 23.04.2010 г.., в связи с чем договор не нарушает его права и законные интересы. При этом судом первой инстанции истцу отказано в иске в связи с истечением трехлетнего срока исковой давности.

Арбитражный апелляционный суд не согласен с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований ООО "Стройгарант" по следующим основаниям.

В силу ст.ст.166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки в зависимости от оснований для признания их недействительными могут быть ничтожными либо оспоримыми.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 Кодекса). Учитывая, что Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что эти требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные пунктом 1 статьи 181 Кодекса.

Как видно из материалов дела, законность проведенных 20.08.07г. торгов подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-18793/07 от 13.12.07г., А41-К1-22085/07 от 30.04.2008 г.., Арбитражного суда г.Москвы по делу N А40-7892/2008-7-53 от 25.02.2010 г.., Замоскворецкого районного суда г.Москвы по делу N 2-1633/2009 от 24.09.09г. (л.д.30-50 т.1).

Как следует из определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.06.2011 г.. N ВАС-8081/11, в процессе рассмотрения дел N А41-22085/07, А41-К1-18793/07, N А41-К1-11206/05, находящихся в производстве Арбитражного суда Московской области, судами установлено, что торги от 20.08.07г. проведены при наличии отчета об оценке имущества должника и с соблюдением установленных правил, соглашение от 02.07.04г. N 0207 не подтверждает возникновение у ООО "Эрастрой Профит" права собственности на проданное на торгах имущество, так как является недействительным, не соответствующим положениям ст.384 ГК РФ. Утверждение о замене участниками и организаторами торгов предмета оспариваемых торгов не нашло подтверждения при рассмотрении дела N А41-18793/07.

Таким образом, после подписания протокола N 4 заседания комиссии об определении победителя торгов по продаже арестованного имущества от 20.08.07г. ООО "Стройгарант" является правообладателем доли в договоре рег. N 111 от 13.05.1998 г.. о реализации инвестиционного проекта (право реализации инвестиционного проекта) на основании земельного участка площадью 8,45га (с учетом доп.соглашений N 463 от 04.12.2000 г.. и N 101 от 31.05.2001 г.. к договору N 111 от 13.05.1998 г..), под коттеджную застройку в М.О., г.Балашиха, мкр.22, "Поляна", принадлежащей ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос".

Следовательно, право ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" на указанную выше долю в договоре рег. N 111 от 13.05.1998 г.. о реализации инвестиционного проекта утрачено в результате торгов, состоявшихся 20.08.07г., в связи с чем Общество не могло ею распоряжаться.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Предметом отчуждения по оспариваемому договору N 1-П от 23.04.2010 г.. являются объекты, незавершенные строительством.

Согласно пункту 2 статьи 25 и пункту 1 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" N 122-ФЗ в случае необходимости совершения сделки с объектом, не завершенным строительством, должна быть осуществлена государственная регистрация права собственности в Едином государственном реестре прав.

Права на спорные объекты незавершенного строительства не были зарегистрированы и фактически не возникли.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-11206/05 инвестиционное соглашение от 02.07.04г. N 0207 признано недействительным. При этом судами установлено, что основанием для признания его таковым послужило несоответствие данной сделки положениям ст.384 ГК РФ, поскольку у ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" отсутствовало право на строительство 10 сблокированных коттеджей, расположенных в северной части земельного участка площадью 8,45га в мкр.22 "Поляна" владение N 3 Балашиха (определение ВАС РФ от 14.08.09г. N ВАС-4767/06).

Однако соглашение от 02.07.04г. N 0207, признанное судом недействительным, включено сторонами в п.1.2 договора N 1-П от 23.04.2010 г.. как один из документов, на основании которых производилось создание (строительство) объекта.

Принимая решение по настоящему делу, суд первой инстанции ссылается на разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г.., согласно которым в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права собственности или обременения отсутствующим.

Между тем, в данном случае вышеупомянутые разъяснения Пленумов ВС РФ и ВАС РФ не применимы, поскольку указанные в нем обстоятельства в настоящем споре отсутствуют.

Условиями договора N 111 от 13.05.1998 г.. предусмотрено, что участники инвестиционного проекта, вложившие свои средства в реализацию проекта, приобретают право собственности на созданные объекты в соответствии с долей вложенных средств. По окончанию реализации инвестиционного проекта сторонами подписывается акт о результатах реализации инвестиционного проекта.

Между тем, подписание вышеназванного акта материалами дела не подтверждается, обратного суду не представлено.

Таким образом, доли между участниками инвестиционного проекта не распределены и в натуре не выделены.

При изложенных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что ООО "Стройгарант" не является участником договора N 1-П от 23.04.2010 г.., в связи с чем договор не нарушает его права и законные интересы, является ошибочным.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела доказательства и установив вышеизложенные обстоятельства, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что исковые требования ООО "Стройгарант" о признании недействительным договора N 1-П от 23 апреля 2010 г.. являются правомерными и подлежащими удовлетворению.

В удовлетворении встречного иска ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" надлежит отказать.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Однако в силу изложенного выше оснований для применения ст. 199 ГК РФ не имеется, в связи с чем не имеется оснований для удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос".

В силу ст. 110 АПК РФ расходы по госпошлине по иску и по апелляционной жалобе ООО "Стройгарант" подлежат отнесению на ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" и ООО "Биоспорт".

Учитывая изложенное выше и руководствуясь статьями 266, 268, 49, пунктом 2 статьи 269, пунктом 3 части 1 статьи 270, пунктом 4 части 1 статьи 150, статьей 151, статьей 271, статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Принять отказ ООО "Биоспорт" от встречного иска к ООО "Стройгарант" о признании утратившим право участия в реализации договора N 111 от 13.05.1998 г.. с дополнительными соглашениями к нему N 463 от 04.12.2000 г.., N 101 от 31.05.2011 г..

Решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-13345/11 от 11 августа 2011 г.. отменить.

Производство по делу в части встречных исковых требований ООО "Биоспорт" прекратить.

Признать недействительным договор N 1-П от 23 апреля 2010 г.. купли-продажи объектов незавершенного строительства (доли в праве общей долевой собственности), заключенный между ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" и ООО "Эрастрой Профит".

В удовлетворении встречного иска ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" отказать.

Взыскать с ООО "Агентство недвижимости "Жилищный вопрос" в пользу ООО "Стройгарант" 2.000 руб.. расходов по госпошлине по иску, 1.000 руб.. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Взыскать с ООО "Биоспорт" в пользу ООО "Стройгарант" 2.000 руб.. расходов по госпошлине по иску, 1.000 руб.. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Председательствующий

Н.С. Юдина

Судьи

Л.Н. Иванова С.К. Ханашевич