Осторожное благоустройство (Н.И. Бочкова, "Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 8, август 2007 г.)

Осторожное благоустройство

Элементы озеленения и благоустройства, которые расположены на придомовом земельном участке, принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. Это дает им право в случае необходимости устанавливать элементы благоустройства (например, ограждения). Если в доме создано ТСЖ, именно оно будет представлять интересы собственников. Для этого нужно провести общее собрание членов ТСЖ, на котором утверждается решение о возведении ограждения, а также предусмотреть в смете расходов соответствующие затраты. Но это еще не все. Нельзя забывать о двух существенных моментах, иначе конструкцию придется снести и даже уплатить штраф. Во-первых, ограждение не должно нарушать права других землепользователей. Во-вторых, оно является элементом внешнего благоустройства, поэтому сооружение ограды необходимо согласовать с компетентным органом власти. Подробнее об этом мы и поговорим сегодня.

Организация благоустройства территории муниципального образования относится к вопросам местного значения. Для реализации соответствующих полномочий органы местного самоуправления издают нормативные правовые акты, устанавливающие правила благоустройства. Административная ответственность за их нарушение предусматривается законами субъектов РФ.

Традиционно местными правилами благоустройства регламентировано обязательное согласование проекта строительства и установки оград, заборов, газонных и тротуарных ограждений с управлениями (комитетами) архитектуры и градостроительства органа местного самоуправления*(1). Соответственно, самовольная установка ограждения влечет административную ответственность (Постановление ФАС СЗО от 26.01.2007 N А56-32924/2006). Например, в Санкт-Петербурге это предупреждение или штраф для юридических лиц в размере от 50 до 100 МРОТ*(2). Законом г. Москвы от 24.01.1996 N 1 предусмотрен только штраф (в аналогичном размере), а в Нижегородской области минимальный размер штрафа для юридических лиц выше - от 30 МРОТ*(3). Итак, это означает, что, закладывая в смету расходы на установку ограждения, ТСЖ должно помнить о стоимости услуг на разработку проекта.

Кроме того, если ограждение предполагается установить на проезжей части (например, шлагбаум при въезде на придомовую территорию), нужно получить разрешение собственника или балансодержателя дороги, а проект - согласовать с отделом ГИБДД*(4). В противном случае инспектор вынесет предписание о демонтаже ограждения (Постановление ФАС ЗСО от 31.05.2007 N Ф04-2600/2007(33725-А70-17)). Более того, в Санкт-Петербурге за установку ограждения на проезжей части дороги предусмотрена административная ответственность (для юридических лиц - штраф от 100 до 300 МРОТ).

Заметим, все действия по ограждению участка возможны, если урегулированы земельные правоотношения. Иначе будет нарушен порядок пользования землей и ТСЖ на основании ст. 7.1 КоАП РФ может быть привлечено к ответственности за использование земельного участка без оформленных в установленном порядке документов (постановления ФАС СЗО от 11.08.2005 N А56-47989/04, ФАС МО от 19.01.2005 N КА-А40/11351-04). Также, проектируя ограждение, необходимо иметь в виду границы земельного участка, так как размещение каких-либо объектов на земле, принадлежащей другим лицам, не допускается. Так, в деле, рассмотренном ФАС УО в Постановлении от 02.05.2007 N Ф09-8855/06-С6, ТСЖ установило металлическое ограждение на соседнем участке, принадлежащем на праве общей долевой собственности членам ЖСК, создав тем самым препятствие для пользования им законному собственнику. По решению суда ТСЖ обязано освободить участок от ограждения, которое, заметим, товарищество уже успело включить в состав общего имущества многоквартирного дома. Понятно, что расходы по демонтажу будут возмещать собственники.

И второе основание, которое может стать причиной признания установки ограды незаконной, - это нарушение прав других лиц. В частности, согласно п. 5 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ. В первую очередь здесь речь идет о так называемых сервитутах, и чаще всего это сервитуты для прохода или проезда через земельный участок. Например, к магазину, расположенному на соседнем земельном участке, нельзя пройти и проехать кроме как через придомовую территорию. В этом случае собственник магазина имеет право обратиться в суд с требованием установить сервитут. Однако ТСЖ должно знать, что оно является ненадлежащим ответчиком, так как подобный иск может быть заявлен только к собственникам земли, то есть собственникам помещений в многоквартирном доме (см. Постановление ФАС СКО от 21.02.2007 N Ф08-7069/2006). В данном случае имеет место частный сервитут, за который собственники земли вправе требовать соразмерную плату (п. 5 ст. 274 ГК РФ).

Н.И. Бочкова

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 8, август 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См., например, Решение Магнитогорского городского собрания депутатов от 28.02.2007 N 29.

*(2) Статья 12 Закона Санкт-Петербурга от 29.05.2003 N 239-29. Заметим, что в связи с принятием Федерального закона от 22.06.2007 N 116-ФЗ размеры штрафов будут установлены в рублях.

*(3) Ст. 3.5 Кодекса Нижегородской области об административных правонарушениях от 20.05.2003 N 34-З.

*(4) См., например, Решение Совета депутатов городского округа Домодедово МО от 10.05.2006 N 301/57 (согласно п. 4.1.2.13 установка ограждений на внутридворовых или внутриквартальных проездах запрещена без разрешения, выданного администрацией городского округа).