Обзор судебной практики "Признание договоров незаключенными" (А.В. Грибанов, "Арбитражное правосудие в России", N 7, 8, июль, август 2007 г.)

Обзор судебной практики
"Признание договоров незаключенными"

Правовой основой рассмотрения споров о признании договоров незаключенными является положение п. 1 ст. 432 ГК РФ, в соответствии с которым договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Существенными являются следующие условия:

- о предмете договора;

- условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;

- все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Несоблюдение требования закона о согласовании всех существенных условий в надлежащей форме свидетельствует об отсутствии договора между сторонами. Арбитражный суд при рассмотрении спора по такому договору признает его незаключенным.

Признание договора незаключенным во многом сходно с признанием договора недействительным, поскольку и в том, и в другом случае между сторонами не возникают те права и обязанности, на которые было направлено или могло быть направлено их волеизъявление, а появляются только последствия, связанные с возвратом сторон в первоначальное положение (реституцией).

Наиболее яркий пример отнесения споров о признании договоров незаключенными к особой категории, отличной от дел о признании договоров недействительными, - это ситуация, когда стороны не достигли соглашения по всем существенным условиям. В остальных случаях отграничение незаключенного договора от недействительного на практике вызывает затруднения. Прежде всего, такое различие не всегда четко сформулировано даже в законе. Так, применительно к несоблюдению формы сделки и требования ее государственной регистрации закон в одних случаях говорит, что такая сделка является недействительной (ничтожной) (п. 1 ст. 165 ГК РФ), а в других - что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента регистрации (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ и др.), т.е. до регистрации он не считается заключенным.

Трудности возникают у арбитражных судов и при рассмотрении дел, в которых действительность договора оспаривается по мотивам отсутствия полномочий у представителя стороны, заключившего договор от ее имени, или их превышения (ст. 183 ГК РФ).

Стремление арбитражных судов к четкому разделению понятий "незаключенный договор" и "недействительный договор" порою лишь усугубляет проблему. На самом деле незаключенные договоры следовало бы рассматривать как особую разновидность недействительных договоров. Недействительность договора выступает как более широкая правовая категория, поскольку охватывает не только те случаи, когда стороны не достигли соглашения, позволяющего говорить о наличии договора между ними, но и ряд ситуаций, когда договор признается недействительным по иным основаниям, при достигнутом соглашении сторон по всем существенным условиям (пороки дееспособности, формы, содержания, воли).

I. Признание договоров незаключенными в связи с тем, что стороны
не достигли соглашения по всем существенным условиям договора

1. Основная категория споров среди дел о признании договоров незаключенными - это споры, возникающие в связи с несоблюдением основного требования закона, т.е. когда сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Главным условием, признаваемым существенным абсолютно для всех договоров, является условие о предмете договора. Если из договора не усматривается предмет, по поводу которого стороны решили его заключить, значит, нет и договора.

Рассмотрим следующие ситуации.

Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд Смоленской области с иском к ООО о признании договора поставки незаключенным в связи с тем, что стороны не достигли соглашения о его предмете. ООО, рассматривавшее договор поставки как заключенный, предъявило встречный иск о взыскании с предпринимателя суммы штрафных санкций. Решением арбитражного суда исковые требования предпринимателя удовлетворены, договор поставки признан незаключенным, в удовлетворении встречного иска отказано. Постановлением апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. ООО обжаловало судебные акты в кассационном порядке. Кассационная инстанция не нашла оснований для их отмены.

Предпринимателем (поставщиком) и ООО (покупателем) был подписан договор поставки минеральных удобрений и средств защиты на общую сумму 2 млн руб. В соответствии с п. 1.2 договора количество и развернутая номенклатура (ассортимент) товаров предусматриваются сторонами в протоколах согласования цен, являющихся частью договора. Однако такие протоколы не были подписаны сторонами, поэтому не представляется возможным определить предмет сделки (какие именно удобрения и средства защиты должны быть поставлены, в каком количестве и в какой комплектации). В соответствии с п. 1 ст. 432 и п. 3 ст. 455 ГК РФ существенными для договора купли-продажи являются условия о наименовании и количестве товара. Кроме того, из текста договора поставки следует, что наименование и количество подлежащих поставке минеральных удобрений и средств защиты должны быть оговорены сторонами в протоколах согласования цен, являющихся частью договора. Это свидетельствует о том, что при подписании спорного договора предприниматель и ООО рассматривали указанные условия как существенные и требующие согласования. Поэтому арбитражный суд пришел к правильному выводу об отсутствии в договоре и иных материалах дела сведений о согласовании сторонами условия о предмете сделки, являющегося существенным для договора данного вида. Сумма договора сама по себе не позволяет установить конкретное наименование, количество и стоимость подлежащих поставке товаров. Кассационная инстанция признала не заслуживающим внимания довод ООО о том, что частичная поставка товара по имеющейся в деле накладной свидетельствует о согласовании сторонами договора всех его существенных условий, поскольку эта частичная поставка не подтверждает согласования сторонами остальной номенклатуры и количества товара. Кроме того, накладная не содержит ссылки на спорный договор (постановление ФАС Центрального округа от 26 сентября 2005 г. N А62-6801/04).

Другое дело. ОАО обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к ООО о признании договора уступки права требования незаключенным. Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены. В апелляционном порядке решение не обжаловалось. В кассационной жалобе ООО просило отменить данное решение и отказать в иске. Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции в силе.

Между ООО (цедентом) и ОАО (цессионарием) был заключен договор уступки права требования, по условиям которого ООО уступает, а ОАО принимает право требования к другому ООО (должнику по договору поставки товара), а также права, обеспечивающие исполнение обязательств, и другие права, связанные с правом требования по указанному договору. Пункт 2 договора уступки права требования предусматривает обязанность ООО передать ОАО все необходимые документы, удостоверяющие право требования: подлинный договор поставки товара со всеми приложениями, дополнительными соглашениями и другими документами, являющимися его неотъемлемой частью, иные документы, относящиеся к договору, по которому происходит уступка прав. Цедент также обязан сообщить цессионарию все сведения, имеющие значение для осуществления цессионарием своих прав кредитора по указанному договору. Сумма передаваемого требования определена в размере 390 513 руб.

Суд кассационной инстанции согласился с выводом арбитражного суда о том, что в договоре уступки права требования отсутствует предмет договора, не определено конкретное требование, передающееся кредитору. Предметом уступки требования является право кредитора требовать исполнения конкретного обязательства (ст. 382, 384 ГК РФ). Объем прав первоначального кредитора определяется договором между ним и должником и иными документами (накладными, счетами-фактурами и т.п.). Следовательно, в договоре цессии должна быть ссылка на документы, послужившие основанием для возникновения обязательств, права по которым переходят к новому кредитору. Договор уступки права требования содержит ссылку на договор поставки товара, заключенный между ООО-поставщиком и ООО-покупателем (должником) и предусматривающий обязательство поставщика поставить, а должника - принять и оплатить товар в соответствии со спецификациями, которые представляют собой неотъемлемую часть договора с указанием наименования, количества, качества, цены, сроков, условий расчетов и поставки товара. При этом покупатель производит оплату по счету, выставленному поставщиком в соответствии со спецификациями. Между сторонами договора поставки имели место длящиеся отношения. По договору уступки права требования передано право требования на сумму 390 513 руб. Значит, в силу ст. 382 и 384 ГК РФ в договоре уступки права требования должны быть указаны конкретные документы (спецификации, счета-фактуры, накладные), подтверждающие право требования первоначального кредитора к должнику на указанную сумму. Однако спорный договор уступки права требования таких данных не содержит. Кроме того, согласно ст. 385 ГК РФ кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования. Однако акт приема-передачи первичных документов и спецификации, подтверждающие право требования на сумму 390 513 руб., в материалах дела отсутствуют. Таким образом, в договоре уступки права требования нет сведений об обязательстве, в отношении которого стороны намерены осуществить уступку требования (постановление ФАС Центрального округа от 18 июля 2005 г. N А48-7984/04-7).

В аналогичном деле по спору между теми же сторонами, но в связи с другим договором уступки права требования, арбитражный суд также признал незаключенным договор уступки права требования на том основании, что в нем не конкретизировано обязательство, являющееся предметом уступки. При этом суд обратил внимание на следующее обстоятельство, которое счел дополнительным доводом об отсутствии предмета договора. Согласно спецификации, прилагаемой к договору поставки, заключенному между ООО и должником, общая сумма поставленной продукции составила 260 400 руб., а сумма требования, передаваемого по договору уступки права требования, - 930 754 руб. В связи с этим невозможно установить, из какого обязательства должника у ООО возникло требование на сумму 930 754 руб., передаваемое по договору уступки права требования (постановление ФАС Центрального округа от 12 августа 2005 г. N А48-8479/04-12).

Интересно также следующее дело. ООО обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском о взыскании с индивидуального предпринимателя задолженности по арендной плате на основании ст. 309 и 614 ГК РФ. При этом ООО мотивировало свое требование тем, что предприниматель своевременно не исполнил принятых на себя договорных обязательств по оплате пользования помещениями общей площадью 180 кв. м, расположенными в здании. Решением суда в иске отказано на основании ст. 432, 609, 651 ГК РФ, поскольку договор субаренды является незаключенным в связи с неопределенностью предмета аренды (невозможностью выделить арендованные помещения из состава иных помещений) и отсутствием его государственной регистрации. В апелляционном порядке дело не рассматривалось.

Оставляя решение без изменения, кассационная инстанция указала, что предпринимателю переданы в пользование помещения общей площадью 180 кв. м, расположенные в здании и обозначенные в договоре соответствующими номерами. По условиям договора арендованная недвижимость должна быть дополнительно обозначена (заштрихована) на плане помещения. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Суд первой инстанции установил, что фактически арендатору по спорному соглашению переданы в пользование помещения, находящиеся в двух зданиях. Суд сделал правомерный вывод о том, что описание арендованных помещений, содержащееся в договоре субаренды, и отсутствие графического изображения (плана) арендованных помещений не позволяют с достоверностью определить объект аренды, следовательно, договор считается незаключенным (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 5 сентября 2006 г. N А79-1457/2006).

2. Иногда анализ договора вообще не позволяет арбитражному суду определить вид договора, который стороны имели в виду. В связи с этим не может считаться согласованной вся совокупность существенных условий, включая предмет договора.

ООО обратилось в Арбитражный Суд Республики Саха (Якутия) с иском о взыскании с жилищно-строительного кооператива (ЖСК) суммы неосновательного обогащения - стоимости затрат, произведенных на строительство жилого дома. Решением суда первой инстанции иск удовлетворен частично. Постановлением суда апелляционной инстанции решение отменено, в иске отказано. ФАС Восточно-Сибирского округа отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции. В заявлении, поданном в ВАС РФ, ЖСК ссылается на необоснованность вывода суда о незаключенности договора, а также на недоказанность факта неосновательного обогащения ответчика за счет истца. В отзыве ООО просит отказать в удовлетворении заявления ЖСК, ссылаясь на неосновательное обогащение ответчика, у которого находится фактический результат выполненных работ.

Президиум ВАС РФ отменил судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указав следующее. Спорный договор квалифицирован судами первой и кассационной инстанций как договор простого товарищества и признан незаключенным в связи с отсутствием в нем существенных условий. Между тем ни одной инстанцией не проверено, была ли направлена воля сторон при его заключении на создание общей долевой собственности. Несоответствие договора требованиям ст. 1041 ГК РФ само по себе делает незаключенным договор об объединении инвестиционных усилий для создания объекта недвижимости, если участники договора не определили его как договор простого товарищества (совместной деятельности) (постановление Президиума ВАС РФ от 1 июня 2004 г. N 639/04).

Согласно материалам другого дела ООО обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с иском к ФГУП о расторжении на основании ст. 252, 450, 1041-1043, 1050, 1052 ГК РФ договора о совместной деятельности от 10 марта 1993 г. и выделении доли в натуре, соответствующей 1100 кв. м в не завершенной строительством пристройке к административному зданию. В порядке ст. 58 АПК РФ произведена замена ответчика на его правопреемника - ОАО. К участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено Территориальное управление Министерства имущественных отношений РФ по Ивановской области, которым заявлено требование о признании недействительным спорного договора со ссылками на Закон РСФСР от 24 декабря 1990 г. N 443-1 "О собственности в РСФСР" и п. 15 постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" в связи с тем, что спорный договор предусматривает передачу имущества, являющегося собственностью Российской Федерации, в аренду конкретному юридическому лицу без согласия собственника, что влечет его недействительность.

На стороне указанного третьего лица выступил прокурор Ивановской области. Впоследствии истец отказался от иска. Производство по его иску было прекращено. Решением суда первой инстанции, оставленным постановлением апелляционной инстанции без изменения, третьему лицу отказано в удовлетворении самостоятельных исковых требований.

На основании ст. 432 ГК РФ суд признал спорный договор незаключенным, так как сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Не согласившись с вынесенными судебными актами, ООО обжаловало их в кассационном порядке. Суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Из содержания спорного договора не усматривается конкретная цель его заключения. Невозможно также определить, что должно представлять собою административное здание для совместного строительства. Обозначенный в договоре чертеж строительного объекта в виде приложения 1 к договору отсутствует. Стороны договора не согласовали также существенные условия: об объединении имущества и усилий для создания общей долевой собственности; о размерах вкладов каждого участника; о порядке внесения вкладов; раздела совместной собственности и ведения общих дел. Согласно ст. 122 и 123 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, действовавших во время заключения этой сделки, существенными для договора о совместной деятельности являлись следующие условия: общая цель; условия об объединении имущества и усилий в создании общей долевой собственности; о размерах вкладов каждого из участников; о порядке внесения вкладов; о разделе совместной собственности и ведении общих дел. Суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что сам договор о совместном строительстве без дополнительных соглашений и изменений, с неоговоренными в установленном порядке исправлениями без даты их подписания не содержит всех существенных условий (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 5 апреля 2005 г. N А17-260/13).

3. Условиями, без которых договор как таковой не может существовать, являются также условия, прямо названные в законе существенными и необходимыми для договоров данного вида. К ним относятся: условие о цене в возмездном договоре в тех случаях, когда не подлежит применению правило определения цены, предусмотренное п. 3 ст. 424 ГК РФ, а также другие условия в зависимости от вида договора. Существенными являются также те условия, относительно которых должно быть достигнуто соглашение по заявлению одной из сторон, даже если они и не названы в законе или иных правовых актах существенными.

ОАО обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО о признании незаключенным договора аренды земельного участка с правом выкупа в части выкупа этого земельного участка. ООО предъявило встречный иск и просило суд обязать ОАО исполнить указанный договор путем передачи истцу спорного земельного участка в собственность по акту приема-передачи. Решением суда первой инстанции в удовлетворении первоначального иска отказано, встречный иск удовлетворен. Постановлением суда апелляционной инстанции решение оставлено без изменения. ФАС Северо-Западного округа отменил указанные судебные акты, признал договор незаключенным в части выкупа земельного участка, поскольку в договоре отсутствует согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости, и отказал во встречном иске. В поданном в ВАС РФ заявлении ООО просило отменить кассационное постановление ввиду неправильного применения норм материального права, однако Президиум ВАС РФ оставил постановление в силе.

Между ОАО (арендодателем) и ООО (арендатором) был заключен договор об аренде земельного участка с правом его выкупа. Согласно этому договору арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды с правом выкупа спорный земельный участок. В соответствии с указанным договором арендованный участок переходит в собственность арендатора по истечении или до истечения срока аренды при условии внесения арендатором всей выкупной цены. Заявление арендатора о выкупе земельного участка является основанием для начала процедуры оформления его купли-продажи. Выкупная цена определяется сторонами на момент подачи заявления арендатора о выкупе земельного участка в собственность путем получения от независимого оценщика, назначаемого по согласованию сторон, заключения о его рыночной стоимости, подтвержденного рецензией государственного учреждения "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости". При этом все арендные платежи по данному договору входят в стоимость выкупной цены. ООО до истечения срока действия договора направило в адрес арендодателя заявление о выкупе земельного участка.

Согласно ст. 624 ГК РФ договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении или до истечения срока аренды при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды и договора купли-продажи недвижимости. По смешанному договору к отношениям сторон в соответствующих частях применяются правила о договорах, элементы которых содержатся в нем (п. 3 ст. 421 ГК РФ). Поскольку в данном случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы ГК РФ, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества. В частности, в соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор продажи считается незаключенным (постановление Президиума ВАС РФ от 1 марта 2005 г. N 12102/04).

Другое дело. ЗАО обратилось в Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО о взыскании суммы роялти, выплата которого предусмотрена сторонами п. 5.4 договора. В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца к участию в деле привлечены государственное предприятие (ГП) и ОАО. Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано. Постановлением апелляционного суда указанное решение оставлено без изменения. Кассационная жалоба ЗАО оставлена судом кассационной инстанции без удовлетворения.

Как следует из материалов дела, между истцом (исполнителем), ответчиком (созаказчиком) и ГП (со-заказчиком) заключен договор от 15 июля 1995 г., предметом которого является разработка конструкторской документации модернизированного агрегата. Пунктами 5.2 и 5.4 договора предусмотрено, что разработанная документация - равная собственность всех участников договора, не подлежащая передаче четвертой стороне без предварительного согласования со всеми участниками. При использовании технической документации, выполненной в рамках настоящего договора, для изготовления модернизированного агрегата, а также при использовании изготовленных узлов производитель работ отчисляет каждому из участников договора роялти в размере 2% от стоимости договора. Между сторонами договора также подписано соглашение от 4 июля 1996 г. об участии в совместной программе по модернизации. По полученным результатам стороны подписали акты приемки выполненных работ и протокол взаимодействия в ходе реализации указанной программы. Поскольку ответчик не сообщил истцу количество и стоимость изготовленной конструкторской документации агрегатов и узлов, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании роялти по договору, представив свой расчет.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований на том основании, что сторонами не достигнуто соглашение о порядке начисления роялти, истцом пропущен срок исковой давности, невозможно определить размер роялти за период до истечения срока исковой давности. Суд апелляционной инстанции признал незаключенным условие договора по начислению роялти (п. 5.4). Кассационная инстанция считает выводы апелляционной инстанции правильными. В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений, которое в случае неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Толкование п. 5.4 договора с другими его условиями не позволяет установить, что имели в виду стороны, применяя термин "роялти". Также невозможно определить, от стоимости какого договора подлежит отчислить 2% роялти. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что п. 5.4 договора не может считаться согласованным, а отсутствие в договоре условия о порядке начисления роялти является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований (постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 декабря 2005 г. N А56-34163/04).

Следует также обратить внимание на следующие судебные решения.

ЗАО обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском о взыскании с ООО на основании ст. 401 ГК РФ основного долга по оплате работ по договору подряда в размере 195 018 руб. и пени за просрочку в сумме 273 025 руб.

Решением суда первой инстанции исковые требования в части основного долга удовлетворены в полном объеме, сумма пени уменьшена до 50 тыс. руб. Постановлением апелляционной инстанции решение изменено: в пользу ЗАО взыскано только 195 018 руб. основного долга, в остальной части иска отказано. В кассационной жалобе ООО просит отменить указанные судебные акты, ссылаясь на нарушение судом ст. 167, 309, 432 ГК РФ. Суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены постановления апелляционного суда.

Как следует из материалов дела, 6 января 2004 г. между ЗАО (подрядчиком) и ООО (заказчиком) был подписан договор подряда, в соответствии с которым подрядчик обязался выполнить работу по демонтажу старых блоков, изготовлению и установке оконных и дверных блоков, а заказчик - принять указанную работу и оплатить ее. Неисполнение ответчиком обязательств по оплате выполненных работ послужило основанием для обращения ЗАО в арбитражный суд. Изменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении требований о взыскании пени, суд апелляционной инстанции сделал правомерный вывод о том, что подписанный сторонами договор подряда является незаключенным. В нем не согласовано условие о сроке начала и окончания работ, являющееся существенным для договоров данного вида (п. 1 ст. 708 ГК РФ) (постановление ФАС Уральского округа от 10 октября 2005 г. N Ф09-2910/05-С4).

Решением Арбитражного суда г. Москвы, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, отказано в иске налогового органа о признании недействительным договора, заключенного между двумя ООО, на выполнение ремонтных работ торгово-ярмарочного комплекса. Суд исходил из того, что сторонами не определены существенные условия договора: начальный и конечный сроки выполнения работ. Руководствуясь ст. 432 ГК РФ, суд признал договор незаключенным, а не ничтожным.

В кассационной жалобе налоговый орган просит отменить решение и удовлетворить иск, полагая, что стороны заключили договор с нарушением ст. 422 ГК РФ, и поэтому в силу ст. 166 ГК РФ он является ничтожным. Суд кассационной инстанции признал жалобу не подлежащей удовлетворению. В договоре отсутствуют существенные условия о сроках выполнения работ, поэтому в силу ст. 432 ГК РФ он является незаключенным (постановление ФАС Московского округа от 2 февраля 2006 г. N КГ-А40/14151-05).

4. В ряде дел арбитражные суды сочли утверждение одной из сторон договора о том, что существенные условия не согласованы, необоснованным. В связи с этим в признании договоров незаключенными было отказано.

ЗАО обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к ООО о взыскании 1 млн руб. основного долга и 62 400 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами. Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано. ФАС Уральского округа оставил данное решение без изменения. Президиум ВАС РФ отменил указанные судебные акты и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Между ЗАО и ООО был заключен договор купли-продажи. В соответствии с этим договором истец передает ответчику в счет оплаты за продукцию простые векселя на сумму 1 млн руб. и отгрузочные реквизиты для организации поставок цемента; согласовывает порядок отгрузки, величину партии и формирует заявки на отгруженную продукцию; обеспечивает приемку грузов и возврат железнодорожных вагонов. По условиям договора ответчик вовремя обеспечивает подготовку необходимой документа ции, контролирует своевременность поступления заявок и отгрузки цемента, осуществляемых другим акционерным обществом. Во исполнение данного договора истец передал ответчику простые векселя на указанную сумму. Иск предъявлен в связи с неисполнением ответчиком обязательства по договору.

Отказывая в иске, суд пришел к выводу о том, в возмездном что договор, на котором основаны исковые требования, является незаключенным. В нем отсутствуют существенные условия (о цене, ассортименте, количестве). В связи с этим у ответчика не возникло обязанности по выплате долга. Такой вывод противоречит законодательству и обстоятельствам дела. Так, договор содержит условия о товаре, подлежащем передаче в счет оплаты продукции (цементе), и его количестве (в денежном выражении), а также срок поставки. Не согласованная в договоре цена на товар определяется по правилам ст. 424 ГК РФ. Признавая договор незаключенным, суд не принял во внимание исполнение договора одной из сторон путем передачи векселей в счет оплаты цемента, которое было принято другой стороной. Из переписки между покупателем, продавцом и поставщиком товара видно, что стороны считали спорный договор заключенным и принимали меры для его исполнения, а суд не учел указанную переписку. Кроме того, признание договора незаключенным влечет за собой неосновательное обогащение ответчика, который не только не поставил продукцию, но и не вернул предварительную оплату (векселя) (постановление Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2002 г. N 10575/01).

Как следует из другого судебного решения, ООО обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к индивидуальному предпринимателю о признании договора аренды незаключенным. Арбитражный суд своим решением в иске отказал. Постановлением апелляционной инстанции данное решение оставлено без изменения. ООО обратилось в суд с кассационной жалобой. Кассационная инстанция оставила судебные акты без изменения.

Из материалов дела следует, что 1 октября 2003 г. между сторонами был оформлен договор аренды, согласно которому предпринимателю передавалась в аренду часть помещения магазина площадью 80 кв. м. Ссылаясь на то, что в договоре отсутствует условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, истец обратился в арбитражный суд. Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что фактически предмет договора сторонами согласован. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор - незаключенным. Начиная с августа 2002 г. между истцом и ответчиком были подписаны три договора аренды на одно и то же нежилое помещение. При этом во всех договорах аренды указан один и тот же адрес нежилого помещения. Общая площадь передаваемых в аренду помещений составляет 80 кв. м. В каждом из договоров определено, что по истечении срока его действия стороны подписывают договор аренды на следующий срок на тех же условиях. Однако истец не высказывал возражений относительно того, что предметы договоров аренды не были согласованы сторонами. Из платежных документов следует, что ответчик вносил плату за аренду помещения. Таким образом, спорный договор аренды исполнялся сторонами, предмет договора был фактически согласован (постановление ФАС Центрального округа от 6 июля 2005 г. N А14-12436/2004-466-30).

Интересно также следующее дело. Муниципальное унитарное предприятие (МУП) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к потребительскому обществу (ПО) о признании на основании ст. 432, 607 ГК РФ договора аренды здания незаключенным в связи с тем, что он не содержит данных, позволяющих достоверно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано.

Суд указал, что несовпадение площади арендуемого здания, указанной в договоре, и фактической площади недвижимости, принадлежащей арендодателю, не влияет на возможность индивидуализации объекта аренды, поскольку ПО принадлежит на праве собственности лишь одно подобное здание по соответствующему адресу, которое и находилось в пользовании МУП. То, что в договоре аренды указана меньшая, чем есть на самом деле, площадь, является следствием технической ошибки. В кассационной жалобе МУП ссылается на то, что выводы суда о наличии в договоре аренды достаточных сведений, позволяющих индивидуализировать недвижимость, не соответствуют ст. 432 и 607 ГК РФ. Названное соглашение в части определения объекта аренды не отвечает формальным критериям, установленным в законе, поэтому фактическое владение и пользование зданием невлияют на правовую квалификацию оспариваемой сделки. Кассационная инстанция не нашла оснований для отмены судебных актов.

Как установлено судом, 31 декабря 2002 г. ПО и МУП подписали договор аренды недвижимого имущества. Согласно этому договору в пользование последнему передано здание по соответствующему адресу общей площадью 900 кв. м. Вместе с тем из свидетельства о государственной регистрации права следует, что ПО является собственником склада площадью 1382,6 кв. м, который расположен по тому же адресу. Различия в площади склада (900 кв. м и 1382,6 кв. м), переданного по договору аренды, послужили основанием для обращения МУП с данным иском.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, иначе договор не считается заключенным. Приведенные нормы Кодекса по своему смыслу направлены на создание и поддержание стабильных правоотношений участников хозяйственной деятельности, уменьшение количества споров, связанных с исполнением договоров, и не могут трактоваться в ущерб сложившимся на протяжении длительного времени обязательствам. Материалами дела подтверждено, и никем из участвующих в деле лиц не оспаривается, что здание, расположенное по указанному адресу, передано в аренду МУП на основании ранее заключенных договоров аренды; истец длительное время пользуется спорным имуществом без каких-либо возражений; иных аналогичных или схожих зданий ответчик на указанной улице не имеет. Суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали, что спорный договор содержит достаточный объем данных, позволяющих идентифицировать объект аренды. Кроме того, пояснения самого истца свидетельствуют о том, что у него отсутствует (отсутствовало) заблуждение относительно арендуемой недвижимости. Таким образом, основания для признания сделки незаключенной отсутствуют (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 1 июня 2006 г. N А79-4008/2005).

II. Признание договоров незаключенными в связи с несоблюдением
требования о государственной регистрации, если договор подлежит
такой регистрации

Исходя из положений ст. 432, 433 ГК РФ договоры, требующие государственной регистрации, но не прошедшие ее, рассматриваются арбитражными судами как незаключенные*(1).

Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском об изъятии из незаконного владения крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) земельного участка. По решению суда первой инстанции, оставленному без изменения постановлением апелляционной инстанции, этот земельный участок изъят у ответчика на основании того, что ввиду отсутствия государственной регистрации договор аренды является незаключенным. Иные законные основания для занятия спорного участка у ответчика отсутствуют. КФХ обжаловало судебные акты в кассационном порядке. Суд кассационной инстанции отклонил жалобу ответчика.

Как следует из материалов дела, предприниматель - собственник земельного участка (арендодатель) и КФХ (арендатор) подписали договор аренды на 10 лет без права последующего выкупа, и истец передал земельный участок ответчику. В соответствии со ст. 131, 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ, ст. 4 и 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.

Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента ее осуществления, если иное не установлено законом. При рассмотрении спора суды первой и апелляционной инстанций установили, что договор аренды не прошел государственную регистрацию и правомерно признали его незаключенным. В связи с тем, что предприниматель предоставил доказательства наличия у него права собственности на спорный земельный участок, а у КФХ права на него отсутствуют, суд правомерно удовлетворил заявление об истребовании участка у ответчика (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 17 августа 2006 г. N Ф08-3823/06).

В приводимом ранее деле по иску ООО к индивидуальному предпринимателю (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 5 сентября 2006 г. N А79-1457/2006)*(2) основанием для признания договора субаренды незаключенным, помимо неопределенности предмета договора аренды, послужило также отсутствие его государственной регистрации. Суд кассационной инстанции указал, что согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В силу ст. 425 ГК РФ договор становится обязательным для сторон с момента его заключения. Срок субаренды установлен сторонами с 21 декабря 2004 г. по 20 декабря 2005 г., т.е. равен году. Указанное обстоятельство требует обязательной государственной регистрации договора, без которой он не может считаться заключенным.

III. Правовые последствия признания договоров незаключенными

1. Основным последствием признания договора незаключенным является двусторонняя реституция (ст. 167 ГК РФ), взыскание со стороны, получившей исполнение с другой стороны, стоимости неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ). Признание договора незаключенным не означает, что у стороны, фактически получившей экономическую ценность от другой стороны, отсутствует обязательство по возмещению (возврату) полученного.

Комитет по управлению имуществом г. Таганрога (арендодатель) обратился с иском к ООО (арендатору) о взыскании 96 984 руб. неосновательного обогащения за пользование нежилым помещением с 1 декабря 2004 г. по 1 июля 2005 г. и 10 286 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, с ООО в пользу Комитета взыскано 96 984 руб. неосновательного обогащения и 5098 руб. процентов. В остальной части иска отказано. Суды признали договор аренды незаключенным ввиду отсутствия государственной регистрации, но поскольку факт пользования спорным помещением, находящимся в муниципальной собственности, подтверждается материалами дела, суд определил сумму неосновательного обогащения в размере арендной платы, установленной нормативным актом органа местного самоуправления.

ООО с этим не согласилось. По его мнению, Комитет необоснованно увеличил арендную плату в одностороннем порядке на основании решения Городской Думы г. Таганрога, не поставив в известность арендатора, поэтому у суда отсутствовали основания для взыскания неосновательного обогащения исходя из измененного размера арендной платы. Судами также не учтено, что договор не зарегистрирован по вине Комитета, который не представил техническую документацию на помещение, арендатор не мог пользоваться спорным помещением в связи с тем, что оно требовало капитального ремонта.

Из материалов дела следует, что Комитет (арендодатель) и ООО (арендатор) 1 декабря 2004 г. подписали договор аренды нежилого помещения сроком действия с 1 декабря 2004 г. до 1 декабря 2014 г. Этот срок был продлен дополнительным соглашением к договору до 1 декабря 2024 г. Обязанность регистрации договора возложена на ООО. В соответствии с п. 3.1.1 договора арендная плата определяется согласно приложению к договору, а в случае изменения расчета арендной платы на основании решения Городской Думы г. Таганрога подлежит изменению без согласия арендатора. По акту приема-передачи от 1 декабря 2004 г. помещение передано ООО.

Поскольку договор аренды нежилых помещений заключен на срок более года, то суды правильно признали его незаключенным, сославшись на ст. 651 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ приобретатель (лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица) обязан возвратить потерпевшему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Нежилое помещение находится в муниципальной собственности г. Таганрога, поэтому размер арендной платы устанавливается нормативным правовым актом органа местного самоуправления. В период пользования ответчиком помещениями арендная плата изменилась по решению Городской Думы г. Таганрога, принятому в пределах компетенции органа местного самоуправления, опубликованному в средствах массовой информации и обязательному для исполнения всеми юридическими и физическими лицами. В силу п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, обязано возместить потерпевшему то, что сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей в то время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

При определении размера неосновательного обогащения суд правомерно руководствовался нормативными актами, устанавливающими размер арендной платы за пользование муниципальной собственностью. При взыскании неосновательного обогащения Комитет не обязан уведомлять Общество об изменении размера арендной платы. ООО не представило доказательств того, что не пользовалось спорным помещением. Поэтому довод о том, что ему передано помещение, требующее капитального ремонта, не является основанием для отказа в иске. Довод о том, что договор аренды не был зарегистрирован по вине Комитета, документально не подтвержден, кроме того, это обстоятельство не освобождает ООО от оплаты стоимости пользования помещением. Судебные акты оставлены без изменения (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10 августа 2006 г. N Ф08-3682/06).

Аналогичное дело было рассмотрено Арбитражным судом г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области по иску Комитета по управлению городским имуществом г. Санкт-Петербурга к ООО о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами и выселении ответчика из нежилого помещения. В данном случае суд также вынес решение об удовлетворении исковых требований на том основании, что договор аренды в нарушение ст. 651 ГК РФ не был зарегистрирован (т.е. является незаключенным), и применил правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения. Определяя сумму неосновательного обогащения, суд, как и в предыдущем деле, сослался на п. 2 ст. 1105 ГК РФ и применил расчет этой суммы на основании Методики определения арендной платы, утвержденной распоряжением губернатора Санкт-Петербурга (постановление ФАС Северо-Западного округа от 16 января 2007 г. N А56-49957/2005).

Рассмотрим другое дело, интересное с точки зрения его обоснования. ОАО (подрядчик) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО (заказчик) о взыскании 390 319 руб. неосновательного обогащения и 106 557 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами. Основанием иска послужило то, что истец во исполнение договора подряда, признанного решением арбитражного суда по другому делу между теми же сторонами незаключенным, произвел строительно-монтажные работы на объекте. Результаты работ приняты ответчиком по актам, однако оплачены частично. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, с ответчика взыскано 390 319 руб. неосновательного обогащения и 53 279 руб. процентов, размер которых уменьшен на основании ст. 333 ГК РФ. Судебные акты мотивированы тем, что между сторонами при отсутствии заключенного договора фактически возникли подрядные отношения, поэтому уклонение ответчика от оплаты выполненных и принятых без замечаний результатов работ с указанием их стоимости не может быть признано правомерным. В кассационной жалобе ООО просит отменить судебные акты и отказать в удовлетворении иска, считая, что незаключенный договор подряда не является основанием для возникновения у него обязательства по оплате работ. Кроме того, заявленная ОАО сумма составляет стоимость допущенных им недоделок, которые были устранены другой организацией и зачтены ООО в счет стоимости выполненных ОАО работ. Суд кассационной инстанции не нашел оснований для удовлетворения жалобы.

Как установлено судами, сторонами подписан договор подряда, по которому истец обязался выполнить строительно-монтажные работы на объекте, а ответчик принять и оплатить результаты. Решением Арбитражного суда Московской области указанный договор признан незаключенным. Установив, что ОАО выполнило строительно-монтажные работы, результаты которых приняты ООО без замечаний по цене, согласованной в справках о стоимости работ, однако работы в части истребуемой ответчиком суммы не оплачены, суды пришли к правильному выводу о возникновении на стороне ответчика неосновательного обогащения. Доводы ООО о том, что незаключенный договор подряда не может быть основанием для возникновения у него обязательства по оплате работ, ошибочны. В соответствии с п. 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. К таким основаниям в силу гл. 60 ГК РФ относится неосновательное обогащение. Согласно ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без оснований, установленных законом, иными правовыми актами или сделкой, приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица, обязано возвратить потерпевшему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Незаключенность договора, во исполнение которого истцом выполнялись работы, не освобождает ответчика от обязательства по оплате работ, которые фактически были им заказаны и приняты, что свидетельствует об их потребительской ценности для ответчика. Ссылки ООО на то, что истребуемая сумма составляет стоимость недоделок, допущенных ОАО, документально не подтверждены. Из представленного ООО договора с другой организацией следует, что его предметом является не устранение указанных недоделок, а выполнение других работ (постановление ФАС Московского округа от 27 июля 2006 г. N КГ-А41/6591-06).

Следует отметить, что утверждение нижестоящих судов о том, что между сторонами "фактически возникли подрядные отношения", является не совсем правильным, поскольку его смысл понимается как фактическое возникновение договора подряда и в таком случае противоречит выводу судов о том, что договор не заключен. В данном случае можно говорить только о фактически произведенных работах при отсутствии подрядных отношений (договора подряда) между сторонами.

2. По незаключенному договору стороны не вправе требовать друг от друга исполнения предусмотренных обязанностей, поскольку указанные в таком договоре права и обязанности не считаются возникшими.

В качестве примеров приведем некоторые из упомянутых дел. Удовлетворяя иск индивидуального предпринимателя к ООО о признании договора поставки незаключенным и отказывая во встречном иске ООО к предпринимателю о взыскании сумм штрафных санкций, предусмотренных этим договором (постановление ФАС Центрального округа от 26 сентября 2005 г. N А62-6801/04)*(3), суд указал на следующее. Поскольку сделка не заключена, у сторон не возникает обязательств по ее исполнению, следовательно, у ООО отсутствуют правовые основания для предъявления требований о взыскании штрафных санкций на основании условий незаключенного договора.

Аналогичным образом в деле по иску ЗАО к ООО о взыскании основного долга по договору подряда и пеней (постановление ФАС Уральского округа от 10 октября 2005 г. N Ф09-2910/05-С4)*(4) суд первой инстанции, исходивший из того, что договор между сторонами был заключен, удовлетворил оба исковых требования.

Суды апелляционной и кассационной инстанций, признав, что договор является незаключенным, взыскали в пользу истца стоимость фактически выполненных им работ (основной долг), но отказали во взыскании пеней, указав на отсутствие правовых оснований для взыскания пеней, предусмотренной п. 6.2 договора подряда. Однако позиция судов апелляционной и кассационной инстанций по поводу того, что основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполненных работ (взыскания основного долга) являются ст. 711, 744, 746 ГК РФ, регулирующие договор подряда, представляется ошибочной. При не существующем между сторонами (незаключенном) договоре к отношениям сторон не могут применяться нормы, рассчитанные только на юридически действительный договор. Ссылки судов на указанные нормы противоречат их выводу о том, что договор является незаключенным. В данном случае обязательство ответчика по возмещению стоимости полученного, как и в других делах данной категории, должно обосновываться нормами о неосновательном обогащении.

IV. Признание договоров незаключенными и недействительными

1. В случае признания договора незаключенным, а также в случае признания его недействительным (ничтожной, оспоримой сделкой) наступают одинаковые для сторон последствия в виде возврата всего полученного и взыскания стоимости неосновательного обогащения. В связи с этим различию между незаключенным и недействительным договором иногда не придают значения.

ООО обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к администрации района и Комитету по приватизации и управлению имуществом района о признании договора аренды недвижимого имущества от 7 июля 1999 г. между ООО и Комитетом недействительным (ничтожным) и применении последствий ничтожной сделки в виде возврата затраченных истцом на восстановление здания 1470 тыс. руб. в качестве неосновательного обогащения ответчика.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано ввиду того, что договор аренды недвижимости признан незаключенным из-за отсутствия государственной регистрации. Кроме того, основания для применения последствий недействительности сделки отсутствуют.

Постановлением суда кассационной инстанции указанные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции. При новом рассмотрении дела истец отказался от части требований и просил взыскать стоимость произведенного ремонта на сумму 661 966 руб. как неосновательное обогащение ответчика за счет истца.

Новым решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении иска также отказано. Суд пришел к выводу, что правовые основания для признания сделки ничтожной и применения последствий ее недействительности отсутствуют, поскольку договор не заключен, а произведенный истцом ремонт покрывается причитающейся с него в пользу ответчика за этот период арендной платой. Суд кассационной инстанции нашел жалобу подлежащей частичному удовлетворению.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель), предприятие ЖКХ (балансодержатель) и ООО (арендатор) подписали договор аренды здания на срок с 7 июля 1999 г. по 30 июня 2004 г. Договор не был зарегистрирован в соответствии со ст. 651 ГК РФ, поэтому считается незаключенным. Суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод об отсутствии оснований для признания договора недействительным (ничтожным). Вместе с тем последствия для сторон по недействительной (ничтожной) сделке аналогичны последствиям по незаключенной сделке, что не противоречит п. 1 ст. 167 ГК РФ, согласно которому недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента совершения. Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по ней, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в частности, когда полученное выражается в пользовании имуществом) - возместить его стоимость в деньгах.

В соответствии со ст. 1103 ГК РФ правоотношения сторон по возврату исполненного по незаключенной (ничтожной) сделке регулируются гл. 60 ГК РФ об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, из которых и заявлен настоящий иск, в том числе ст. 1102, 1105 ГК РФ. Требование истца (арендатора) о взыскании стоимости произведенного ремонта в сумме 661 966 руб. как неосновательного обогащения ответчика правомерно, поскольку работы приняты ответчиком (арендодателем) и засчитаны в счет арендной платы актом сверки расчетов. Вместе с тем, поскольку по недействительной сделке в силу п. 2 ст. 167 ГК РФ применяется двусторонняя реституция, истец должен возвратить ответчику полученное по такой сделке в виде сбереженной арендной платы за период фактического пользования. Так как договор не заключен, стоимость арендной платы определяется в соответствии со ст. 424 ГК РФ как арендная плата, взимаемая при сравнимых обстоятельствах в данной местности за аналогичное имущество (постановление ФАС Дальневосточного округа от 3 марта 2005 г. N Ф03-А73/04-1/4275).

Как и в других аналогичных делах, в качестве такой арендной платы суд принял за основу арендную плату, рассчитываемую на основании решения органа местного самоуправления. Установив таким образом размер причитающейся с ООО платы за пользование помещением, суд произвел ее вычет из суммы требования ООО, вытекающего из неосновательного обогащения, и взыскал в пользу ООО причитающуюся ему сумму с администрации района как уполномоченного собственника имущества. Следует обратить внимание на то, что суд кассационной инстанции рассматривает здесь понятия незаключенной и недействительной (ничтожной) сделки как равнозначные, хотя и соглашается с доводами первой и апелляционной инстанций о том, что речь идет о незаключенном договоре.

Другое дело. Комитет по управлению имуществом администрации района обратился с иском к ФГУП о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка. Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано на том основании, что договор аренды является ничтожным, так как не зарегистрирован. Кроме того, суд установил, что исполнительный директор филиала ФГУП, подписывая договор, превысил предоставленные ему доверенностью полномочия, поэтому в силу ст. 153 и 168 ГК РФ сделка является ничтожной. В кассационной жалобе Комитет просит отменить судебные акты и удовлетворить иск. Кассационная инстанция оставила судебные акты без изменения.

Комитет (арендодатель) и ФГУП в лице исполнительного директора филиала (арендатор) заключили договор аренды от 1 сентября 2004 г., по условиям которого арендатор получил в пользование на срок с 1 сентября 2004 г. до 16 мая 2053 г. земельный участок. В связи с нарушением обязательства по внесению арендной платы и отказом ответчика погасить задолженность Комитет обратился с иском в арбитражный суд.

Судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку договор аренды является ничтожным. Суд первой инстанции установил, что договор аренды земельного участка со сроком действия более 48 лет не зарегистрирован в установленном законом порядке, и признал его ничтожной сделкой со ссылкой на ст. 164, 165, 168 ГК РФ.

Кассационная инстанция не согласилась с подобным выводом, указав на то, что согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды земельного участка, заключенный на год и более и не прошедший государственную регистрацию, является незаключенным, а не ничтожным. Но, как указал суд кассационной инстанции, неправильное применение судом первой инстанции норм материального права не привело к принятию неправильного решения.

Кроме того, суд апелляционной инстанции установил, что договор подписан неуполномоченным лицом (исполнительным директором филиала), так как выданная директору филиала доверенность не предоставляет ему права на заключение и подписание такого договора. Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о ничтожности договора аренды в силу ст. 153 и 168 ГК РФ (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 7 июня 2006 г. N Ф08-2508/06).

Особенностью данного дела является то, что договор одновременно признан незаключенным - на основании ст. 651 ГК РФ и ничтожным - на основании ст. 153, 168 ГК РФ. При этом суд кассационной инстанции признал, что неправильная квалификация договора судом первой инстанции как ничтожного не повлекла за собой принятие неверного решения.

2. В то же время в ряде дел суды отказывали в удовлетворении исковых требований, не соглашаясь с позицией истца по поводу недействительности договора и рассматривая его как незаключенный.

ООО обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к ОАО об обязании восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и возложении на ответчика обязанности передать ООО арендованные помещения и не препятствовать пользованию ими. ОАО обратилось со встречным иском о применении последствий ничтожной сделки в виде обязания ООО передать все имущество филиала, полученное по сделке. Решением арбитражного суда в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось. В кассационной жалобе ООО просит отменить решение в связи с нарушением норм материального и процессуального права, в частности ст. 183 ГК РФ. ОАО в отзыве на жалобу сообщило, что вывод суда о незаключенности договора аренды является правильным, договор подписан неуполномоченным лицом. Суд кассационной инстанции не нашел оснований для отмены решения.

Между ОАО в лице директора филиала и ООО 15 октября 2002 г. был подписан договор аренды недвижимого имущества, производственных и административных помещений, земельного участка под помещениями и прилегающей территории, а также производственного оборудования на срок 11 месяцев и 29 дней. Судом установлено, что директор филиала не имел полномочий на заключение сделок с имуществом ОАО путем передачи в аренду. Суд признал договор аренды, подписанный между ОАО и ООО, незаключенным и указал, что незаключенная сделка каких-либо прав не порождает, поэтому исковые требования ООО, заявляющего требования на основании данного договора, удовлетворению не подлежат.

Рассмотрев встречное исковое заявление ОАО о применении последствий недействительности ничтожной сделки, суд признал его не подлежащим удовлетворению исходя из признания договора аренды незаключенным, т.е. данное правовое обстоятельство является отличным от ничтожности, поэтому последствия ничтожности сделки применены быть не могут. Судом также принято во внимание, что передача имущества ОАО (истцу по встречному иску) будет противоречить возникшему праву собственности на имущество гражданки Д., привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25 июля 2005 г. N Ф04-2425/2005(13177-А70-5)).

Прокурор Новосибирской области на основании ст. 167, 168 ГК РФ обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к ФГУП и ООО о признании недействительным договора аренды нежилых помещений и применении последствий недействительности ничтожной сделки. Исковые требования мотивированы тем, что ФГУП в силу ст. 608 ГК РФ было не вправе сдавать здание в аренду. В соответствии со ст. 131 ГК РФ и ст. 4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на момент заключения договора у него не было зарегистрировано право хозяйственного ведения на здание. Суд отказал в иске, поскольку договор аренды нежилых помещений является незаключенным.

В апелляционном порядке дело не рассматривалось. В кассационной жалобе прокурор просил отменить решение и удовлетворить иск. Суд кассационной инстанции оставил решение в силе по следующим основаниям. Между ФГУП (арендодателем) и ООО (арендатором) подписан договор аренды нежилых помещений от 18 июня 2004 г. сроком действия с 1 мая 2004 г. по 1 мая 2014 г. Прокурор области обратился с иском о признании указанного договора недействительным, полагая, что поскольку ФГУП не зарегистрировало свое право хозяйственного ведения на здание в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то ФГУП не вправе сдавать его в аренду. Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что в соответствии с п. 2 ст. 609, п. 1 ст. 651 ГК РФ спорный договор аренды подлежал государственной регистрации. Доказательства наличия государственной регистрации не представлены. Следовательно, в соответствии с п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ договор считается незаключенным и не может быть признан недействительным на основании ст. 168 ГК РФ (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25 октября 2005 г. N Ф04-7633/2005(16264-А45-16)).

Здесь же следует упомянуть рассмотренное ранее постановление ФАС Московского округа от 2 февраля 2006 г. N КГ-А40/14151-05*(5). Суд отказал налоговому органу в иске о признании недействительным договора, заключенного между двумя ООО. Основанием послужило то, что сторонами не были определены существенные условия договора и в силу ст. 432 ГК РФ он является незаключенным, а не ничтожным.

3. Из приведенных дел видно, что практика рассмотрения споров в связи с заключением договора не уполномоченным на то лицом не отличается единообразием.

Так, в деле по иску Комитета по управлению имуществом, предъявленному ФГУП (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 7 июня 2006 г. N Ф08-2508/06), суд признал договор по этому основанию ничтожной сделкой. В другом деле (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25 июля 2005 г. N Ф04-2425/2005(13177-А70-5)) в иске было отказано. Дело в том, что в нем заявлено требование о признании договора недействительным на основании ст. 183 ГК РФ, в то время как, с точки зрения суда, такой договор должен рассматриваться как незаключенный.

4. В некоторых случаях суды вообще воздерживаются от квалификации договора как незаключенного или недействительного и ограничиваются лишь указанием на то, что у сторон не возникло обязанностей, вытекающих из спорного договора. В качестве примера приведем два дела с одними и теми же лицами и фактически одинаковыми обстоятельствами, решения по которым вынесены на основании ст. 183 ГК РФ и обоснованы сходным образом.

ООО-истец обратилось в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО-ответчику о понуждении исполнить в натуре обязательство по договору купли-продажи путем передачи ему оговоренного объекта недвижимости (части здания). Решением суда в иске отказано. В апелляционной инстанции дело не рассматривалось. В кассационной жалобе ООО-истец просит отменить решение и принять новый судебный акт об удовлетворении иска, поскольку арбитражным судом не применен закон, подлежащий применению (ст. 309 и 398 ГК РФ).

В обоснование иска ООО-истец сослалось на заключенный с ООО-ответчиком договор, по которому передача объекта недвижимости осуществляется сторонами в установленный договором срок. Ответчик не исполнил обязательство по передаче объекта. Суд первой инстанции указал, что у ответчика не возникло обязательств, вытекающих из данного договора, поскольку от его имени он подписан лицом, не уполномоченным действовать от имени Общества.

Суд кассационной инстанции согласился с данным утверждением и указал, что от имени ООО-ответчика договор подписан лицом, обозначенным как генеральный директор, в то время как указанное лицо никогда не являлось генеральным директором ООО-ответчика. Поэтому арбитражный суд обоснованно исходил из положений ст. 183 ГК РФ, в соответствии с которой при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Учитывая отсутствие одобрения сделки ответчиком, арбитражный суд обоснованно указал на то, что у ООО-ответчика не возникло обязанностей, вытекающих из данного договора. Этот вывод суд кассационной инстанции находит правильным и соответствующим ст. 53 ГК РФ, согласно которой юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Решение суда первой инстанции оставлено без изменения (постановления ФАС Северо-Западного округа от 10 ноября 2006 г. N А56-29771/2005 и от 4 декабря 2006 г. N А56-29767/2005).

Признание договора незаключенным на основании ст. 432 ГК РФ и признание его недействительным как ничтожной или оспоримой сделки на основании ст. 167 ГК РФ ведут к одинаковым последствиям для сторон, а поэтому не должны противопоставляться друг другу. Несмотря на это, арбитражные суды в ряде случаев довольно строго подходят к разграничению данных исков и, кроме того, не всегда применяют одинаковый подход к одним и тем же ситуациям. Поэтому при обращении в суд следует более тщательно подходить к выбору предмета иска применительно к рассматриваемой категории споров.

А.В. Грибанов,

кандидат юрид. наук, доцент кафедры частного права

Всероссийской академии внешней торговли, докладчик

Международного коммерческого арбитражного суда

при ТПП РФ, адвокат

"Арбитражное правосудие в России", N 7, 8, июль, август 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Представляется, что поскольку п. 1 ст. 165 ГК РФ прямо указывает на недействительность (ничтожность) такого договора, а п. 3 ст. 433 ГК РФ рассматривает такой договор как незаключенный, и в то же время требования о признании договора недействительным или незаключенным не являются взаимоисключающими, то нет препятствий к тому, чтобы признавать такой договор недействительным, поскольку в этом случае право выбора искового требования принадлежит истцу. Но, как это будет, видно из последующих примеров, арбитражные суды рассматривают эту ситуацию иначе, т.е. однозначно считают такие договоры незаключенными.

*(2) См. начало статьи: Арбитражное правосудие в России. 2007. N 7. С. 41-42.

*(3) См.: Арбитражное правосудие в России. 2007. N 7. С. 38-39.

*(4) Там же. С. 47-48.

*(5) См.: Арбитражное правосудие в России. 2007. N 7. С.