Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 18 января 2012 г. N 06АП-5438/11

г. Хабаровск

18 января 2012 г.

А73-2200/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 января 2012 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ротаря С. Б.,

судей Гетмановой Т.С., Козловой Т.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Трубицыной Д. А.,

при участии в заседании:

от ООО "Ладога": Мельник О.Ф., представителя по доверенности от 13.05.2011,

от Администрации Бикинского муниципального района: Богдашкиной А.В., представителя по доверенности от 12.12.2011,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ладога"

на решение от 26.07.2011

по делу N А73-2200/2011

Арбитражного суда Хабаровского края

принятое судьей Е.Н. Захаренко

по иску общества с ограниченной ответственностью "Ладога"

к Администрации Бикинского муниципального района Хабаровского края

о взыскании 1086149 рублей

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ладога" (далее - ООО "Ладога" (ОГРН - 1062713019819, ИНН - 2707001940, место нахождения: Хабаровский край, г. Бикин, ул. Титова, 1)) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Администрации Бикинского муниципального района Хабаровского края (далее - Администрация, (ОГРН - 1022700690429, ИНН - 2707000150, место нахождения: Хабаровский край, Бикинский р-н, пер. Советский, 2)) о взыскании в счет возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества 1 086 149 рублей.

Решением суда от 26.07.2011 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом от 26.07.2011, ООО "Ладога" обратилось в Шестой арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять новый судебный акт - об удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе заявитель указывает на то, что у суда имеются основания для взыскания с ответчика произведенных истцом затрат, поскольку капитальный ремонт арендуемого объекта недвижимости произведен с согласия арендодателя, вместе с тем обязательность получения письменного согласия арендодателя на неотделимые улучшения арендуемого помещения договором аренды не предусмотрена.

Также ссылается на отсутствие у Администрации права муниципальной собственности на арендованное им помещение, что влечет недействительность заключенных с ответчиком договоров аренды, и невозможности применения к отношениям сторон условий данных сделок.

Кроме этого, заявитель жалобы приводит доводы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, в частности, неправомерный отказ от приобщения к материалам дела дополнительных документов; приобщение к материалам дела документов, представленных ответчиком, без предварительного ознакомления с ними представителя истца; отсутствие в протоколе заявлений сторон.

В судебном заседании представитель ООО "Ладога" на доводах апелляционной жалобы настаивал.

Представитель Администрации Бикинского муниципального района выразил несогласие с апелляционной жалобой по основаниям, изложенным в представленном до судебного заседания отзыве на нее. Считает оспоренное в апелляционном порядке решение суда законным и обоснованным и не подлежащим отмене.

Из материалов дела следует, что между Комитетом по управлению имуществом Бикинского района (арендодатель) и ООО "Ладога" (арендатор) 01.07.2006 заключен договор N 23 на сдачу в аренду нежилых зданий, являющихся муниципальной собственностью Бикинского района, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях договора аренды нежилое здание, расположенное по адресу г. Бикин, пер. Базарный, 5.

Срок договора установлен с 01.07.2006 по 01.06.2007.

Здание передано арендатору по акту приема передачи от 01.07.2006.

Между Администрацией Бикинского муниципального района (арендодатель) и ООО "Ладога" (арендатор) 13.02.2007 заключен договор N 04 на сдачу в аренду нежилых зданий, являющихся муниципальной собственностью Бикинского района, согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное владение и пользование на условиях договора аренды нежилое здание, расположенное по адресу: г. Бикин, пер. Базарный, 6, общей площадью 107,9 кв.м.

Срок договора установлен с 13.02.2007 по 13.01.2008.

Нежилое здание передано ООО "Ладога" по акту приема-передачи от 13.02.2007 в удовлетворительном состоянии.

Пунктом 1.6 договора аренды N 04 предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого здания, произведенных арендатором, без получения на то согласия арендодателя, по окончании срока действия настоящего договора не возмещаются.

По истечении срока договора от 13.02.2007 N 04 договор аренды нежилого помещения на новый срок сторонами не подписан.

Администрацией Бикинского муниципального района 19.01.2009 проведен конкурс по приобретению права на заключение договора аренды на нежилое здание по адресу г. Бикин, пер. Базарный, 6, в результате которого победителем признан предприниматель Гуляс И.С.

В период действия договора N 04 ООО "Ладога" в нежилом здании по адресу: г. Бикин, пер. Базарный, 6 с 01.09.2007 по 01.03.2008 произведен капитальный ремонт, что подтверждается представленными в материалы дела договором подряда от 01.09.2007, локальным сметным расчетом, актом выполненных работ от 25.02.2008.

Исходя из представленных документов, стоимость ремонтных работ составила 1 086 149 рублей, оплата которых истцом подтверждается распиской от 25.02.2008.

Считая, что Администрация Бикинского муниципального района должна компенсировать ООО "Ладога" стоимость неотделимых улучшений, произведенных последним в арендуемом здании, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, заслушав в судебном заседании доводы представителей лиц, участвующих в деле, Шестой арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

Из представленных в материалы дела документов (исторической справки "О муниципальном предприятии "Ремонтно-строительный участок", подготовленной межведомственным архивом администрации г. Бикина и Бикинского района, решения Бикинского городского Совета народных депутатов N 288 от 05.08.1987, постановления администрации города Бикина и Бикинского района N 211 от 15.11.1993, протокола общего собрания ТОО "Ремонтник" и муниципального предприятия "Гефест" от 06.05.1994, распоряжения комитета по управлению имуществом администрации г. Бикина и Бикинского района N 9 от 31.05.1994, постановлений главы администрации г. Бикина NN 124, 125 от 23.06.1994 и N 213 от 23.01.1997 и справки ГКУП "Хабкрайинвентаризация" от 30.07.2008) здание по пер. Базарный, 6 вошло в муниципальную собственность с момента проведения реорганизации ТОО "Ремонтник" в форме слияния к муниципальному предприятию "Гефест", то есть с 23.06.1994.

Данный факт подтвержден также представленными в материалы дела реестрами муниципального имущества Бикинского муниципального района (распоряжение главы Бикинского муниципального района Хабаровского края от 16.12.2004 N 965-р, решение собрания депутатов от 20.02.2008 N 23, от 18.02.2009 N 18).

Сведения о присвоении арендуемому ООО "Ладога" нежилому зданию адреса в установленном законодательством порядке, в материалы дела не представлены, вследствие чего идентификация нежилого здания возможна только по площади, соответствующей данным технического паспорта по состоянию на 12.04.1996.

Право собственности Бикинского муниципального района Хабаровского края на здание по адресу: г. Бикин, пер. Базарный, 6 зарегистрировано 12.08.2009.

Согласно пункту 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом.

Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, право Администрации Бикинского муниципального района на сдачу в аренду нежилого здания по адресу: г. Бикин, пер. Базарный, 6 в период заключения договора аренды подтверждено представленными в материалы дела документами.

Доводы заявителя жалобы об отсутствии доказательств передачи здания по пер. Базарному, 6, с баланса Хабаровского краевого ремонтно-строительного управления на баланс Бикинского муниципального района судом апелляционной инстанции во внимание не принимаются, поскольку ремонтно-строительный участок, зарегистрированный как товарищество с ограниченной ответственностью "Ремонтник", которому передано здание по пер. Базарному, реорганизовано путем присоединения к муниципальному предприятию "Гефест". Муниципальное предприятие "Ремонтно-строительный участок" является правопреемником муниципального предприятия "Гефест".

Согласно статье 37 ГК РСФРС при слиянии и разделении юридических лиц имущество (права и обязанности) переходит к вновь возникшим юридическим лицам.

В силу статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

В соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из смысла данной нормы следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором при наличии согласия арендодателя на производство работ по улучшению имущества.

По правилам части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, при обращении в арбитражный суд с требованием о взыскании стоимости неотделимых улучшений, арендатор должен доказать: улучшение арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции обоснованно исходил из отсутствия в материалах дела доказательств получения ООО "Ладога" необходимого согласия арендодателя на произведение капитального ремонта в арендуемом здании.

Доводы заявителя жалобы о получении ООО "Ладога" согласия арендодателя на произведение капитального ремонта в здании по пер. Базарному, 6 апелляционной коллегией отклоняются, поскольку не подтверждены документально. Администрация Бикинского муниципального района дачу согласия отрицает.

В этой связи, не установив наличия объективных доказательств, свидетельствующих о согласовании с ответчиком произведения капитального ремонта арендуемого здания, отсутствия доказательств неотложной необходимости такого ремонта, вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований является обоснованным.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца подтвердила использование ООО "Ладога" спорного помещения в соответствии с условиями договора аренды от 13.02.2007, осуществление в нем торговой деятельности, как во время действия договора, так и по истечении срока его действия.

Доводы заявителя жалобы о неправомерном отказе от приобщения к материалам дела дополнительных документов; приобщении к материалам дела документов, представленных ответчиком, без предварительного ознакомления с ними представителя истца, судом апелляционной инстанции отклоняются, поскольку, исходя из протокола судебного заседания ходатайство истца о приобщении к материалам дела документов судом удовлетворено, с представленными ответчиком документами представитель истца ознакомлен.

В порядке статьи 155 АПК РФ возражения на протокол судебного заседания не представлены, основания считать недостоверными данные, отраженные в нем, отсутствуют.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и подлежат отклонению, оснований для отмены оспоренного в апелляционном порядке судебного акта не имеется.

Иных доводов, влияющих на законность и обоснованность судебного акта, апелляционная жалоба не содержит.

Судом апелляционной инстанции не установлено наличие безусловных оснований для отмены решения суда от 26.07.2011, предусмотренных пунктом 4 части 4 статьи 270 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 26.07.2011 по делу N А73 - 2200/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

С.Б. Ротарь

Судьи

Т.С. Гетманова Т.Д. Козлова