Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2012 г. N 05АП-8665/11

г. Владивосток

16 января 2012 г.

Дело N А59-2574/2011

Резолютивная часть постановления оглашена 11 января 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 января 2012 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего С.Б. Култышева

судей Н.А. Скрипки, Т.А. Аппаковой

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.А. Хоменко

при участии

от истца: Саркисов Р.С. (паспорт 6406 638996. доверенность от 19.07.2011 со специальными полномочиями)

от ответчика: не явились, извещены надлежащим образом

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Индивидуального предпринимателя Хе Ен Хва

апелляционное производство N 05АП-8665/2011

на решение от 20.10.2011

судьи В.В. Иванова

по делу N А59-2574/2011 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно - Сахалинска

к Индивидуальному предпринимателю Хе Ен Хва

об освобождении земельного участка

по встречному исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Хе Ен Хва

к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно - Сахалинска

о возложении обязанности на Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно - Сахалинска продлить договор аренды земельного участка сроком на три года

УСТАНОВИЛ:

Департамент архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно - Сахалинска (далее - Истец, Департамент, ДАГУН) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Хе Ен Хва (далее - Ответчик, ИП Хе Ен Хва) об обязании освободить земельный участок N 6649, общей площадью 0,0131 га, кадастровый номер 65:01:0901011:0013, расположенный по адресу: планировочный район "Новоалександровск", по восточной стороне улицы Советской, южнее дома N 8-б, от некапитального неспециализированного магазина и передать данный земельный участок Департаменту по акту приема - передачи.

19.09.2011 в Арбитражный суд Сахалинской области поступило встречное исковое заявление ИП Хе Ен Хва к Департаменту об обязании продлить на три года договор аренды от 10.09.2001 N 2570/1148 земельного участка, кадастровый номер 65:01:0901011:0013, расположенного по адресу: планировочный район "Новоалександровск", по восточной стороне улицы Советской, для дальнейшей эксплуатации расположенного на нём объекта - магазин "Орион".

Определением Арбитражного суда Сахалинской области от 19.09.2011 вышеуказанное встречное исковое заявление принято к производству.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 20.10.2011 исковые требования Департамента архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно - Сахалинска удовлетворены.

Суд первой инстанции обязал индивидуального предпринимателя Хе Ен Хва освободить земельный участок N 6649, общей площадью 0,0131 га, кадастровый номер 65:01:0901011:0013, расположенный по адресу: планировочный район "Новоалександровск", по восточной стороне улицы Советской, южнее дома N 8-б, от некапитального неспециализированного магазина и передать данный земельный участок Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно - Сахалинска по акту приема - передачи.

В удовлетворении встречных исковых требований индивидуального предпринимателя Хе Ен Хва отказано.

Не согласившись с вынесенным решением, ИП Хе Ен Хва обратился в апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить в связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя жалобы, судом первой инстанции незаконно применены положения разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", так как в данном случае спорные правоотношения являются арендными, поэтому судом должны были быть применены нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие арендные отношения.

Кроме того, апеллянт указывает на то, что причиной отказа ДАГУН г. Южно - Сахалинска в продлении договора аренды земельного участка с ИП Хе Ен Хва является тот факт, что истец намерен выставить данный земельный участок на аукцион, и, соответственно, передать права его аренды третьим лицам. Однако, как обозначено ответчиком в апелляционной жалобе, он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, так как с ним договор аренды данного земельного участка заключался ранее.

Также ссылается на незаконность направленных Департаментом в адрес ответчика уведомления о прекращении арендных отношений по договору аренды от 10.09.2001 N 2570/1148 земельного участка, ввиду того, что арендодателем в данном уведомлении не обозначена причина прекращения договора аренды.

Указывает на то, что истцом не представлены в материалы дела доказательства того, что земельный участок, занимаемый ответчиком, сформирован надлежащим образом для аукциона. Не обозначен разрешенный вид использования земельного участка: для строительства комплекса бытового обслуживания населения с предприятиями населения с предприятиями торговли и общественного питания либо под школу или детский сад.

В судебном заседании апеллянт поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме. Просит решение Арбитражного суда Сахалинской области отменить, встречные исковые требования ИП Хе Ен Хва к Департаменту - удовлетворить.

В представленном в материалы дела отзыве на апелляционную жалобу Департамент просит суд апелляционной инстанции оставить без изменения решение Арбитражного суда Сахалинской области, а апелляционную жалобу ИП Хе Ен Хва - без удовлетворения.

Указывает на то, что ИП Хе Ен Хва нормативно не обосновано право на продление ранее заключенного договора аренды земельного участка на три года.

Сослался на законность выставления счетов за пользование земельным участком, так как согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Поскольку ответчик пользовался земельным участком и доказательств того, что им производилась соответствующая оплата не представлено, Департаментом законно выставлялись счета на оплату.

Указал на то, что ответчиком не доказано, что расторжение договора аренды земельного участка и снос магазина отрицательно повлияет на торговое обслуживание населения, а также нормативно не обосновал, что ухудшение торгового обслуживания населения является основанием продления договора аренды, в том числе на конкретный срок - 3 года.

Представитель Департамента в судебное заседание не явился, поскольку в материалах дела имеются доказательства его надлежащего извещения о времени и месте судебного заседания, дело слушается в отсутствие указанных лиц по правилам ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, на основании Постановления мэра города Южно-Сахалинска от 12.07.2001 N 1246 между Департаментом и ИП Хе Ен Хва был заключен договор аренды от 10.09.2001 N2570/1148 земельного участка, кадастровый номер 65:01:0901011:0013, расположенного по адресу: планировочный район "Новоалександровск", по восточной стороне улицы Советской, для строительства магазина.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор был заключен сроком на 1 год.

Постановлениями мэра города Южно-Сахалинска от 30.07.2002 N 1129, от 21.11.2007 N 2415 срок аренды был продлен до 15.06.2008.

Дополнительным соглашением к договору N 2459 от 22.05.2003 был установлен кадастровый номер земельного участка 65:01:0901011:0013.

По истечении срока действия договора аренды от 10.09.2001 N 2570/1148 ответчик продолжал пользоваться земельным участком без законных оснований.

Поскольку ответчик продолжал пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора, при этом возражений со стороны Департамента не было, то в соответствии со ст. 621 ГК РФ договор от 10.09.2001 N 2570/1148 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 ГК РФ ).

Согласно ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, ответчик продолжает пользоваться спорным земельным участком после истечения срока аренды, о чем свидетельствует отсутствие акта возврата земельного участка, документы о внесении платы за пользование им.

В то же время, пользование земельным участком после истечения срока его действия является основанием считать договор аренды возобновленным на неопределенный срок только при отсутствии возражений Департамента.

В соответствии со ст.610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Уведомлением от 17.05.2010 N 4411-014/07, полученным ответчиком 31.05.2010, ответчик был предупрежден о прекращении арендных отношений и

о необходимости освободить земельный участок, передав его по акту приема-передачи Департаменту.

Однако по истечении трех месяцев требования Департамента до настоящего времени об освобождении земельного участка остались без удовлетворения.

Согласно абз.2 п.10 ст.3 ФЗ "О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации" от 25.10.2001 N 137 - ФЗ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов в пределах их полномочий.

Следовательно, земельные участки, расположенные на территории городского округа "Город Южно-Сахалинск" до разграничения их по уровню собственности по факту признаются находящимися в ведении органов местного самоуправления, которым в силу Закона предоставлены полномочия, в том числе, и предоставления государственных земель в аренду на территории городского округа.

В соответствии с Положением о ДАГУН города Южно - Сахалинска, утвержденным постановлением мэра от 05.08.2010 N 1438, функции по распоряжению земельными участками, расположенными на территории городского округа "город Южно - Сахалинск" возложены на ДАГУН города Южно - Сахалинска (п/п 3.2.8. п. 3.2).

На основании чего, ДАГУН города Южно-Сахалинска наделен правами действовать от имени собственника и истребовать имущество из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса РФ.

Ссылаясь на статьи 301, 305 ГК РФ истец обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с требованиями об обязании освободить земельный участок N 6649, общей площадью 0, 0131 га, кадастровый номер 65:01:0901011:0013, расположенный по адресу: планировочный район "Новоалександровск", по восточной стороне улицы Советской, южнее дома N 8-б, от некапитального неспециализированного магазина и передать данный земельный участок Департаменту по акту приема - передачи.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного

наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

При рассмотрении требований в порядке ст. 301 ГК РФ истец должен представить доказательства в подтверждение того, что имущество принадлежит ему на праве собственности либо ином законном владении (ст. 305 ГК РФ); истребуемое имущество должно быть индивидуально-определенным и находиться в незаконном владении ответчика в натуре.

В абзаце 2 пункта 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснено, что в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

В случае, когда имущество выбыло из владения собственника и находится во владении ответчика при отсутствии к тому законных оснований, собственник вправе защитить права в отношении этого имущества способом, предусмотренным статьей 301 ГК РФ.

Как верно отмечено судом первой инстанции, фактически Департамент заявил требования об истребовании спорного земельного участка из незаконного владения ответчика, в связи с чем, требования истца носят виндикационный характер и подлежат рассмотрению с применением положений статьи 301 ГК РФ.

Поскольку Департамент возражал против продолжения арендных отношений с предпринимателем, оснований считать договор аренды возобновленным на неопределенный срок не имеется.

Также не может быть принято в качестве доказательства возобновления договора аренды на неопределенный срок внесение Индивидуальным предпринимателем арендных платежей после истечения срока договора аренды, так как в силу статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, он обязан вносить арендную плату за все время просрочки.

С учетом установленных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что договор аренды от 10.09.2001 N 2570/1148 земельного участка прекратил свое действие.

В силу положений статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абзац 1 статьи 622 ГК РФ ).

ИП Хе Ен Хва, несмотря на окончание срока действия договора аренды, требования Департамента о передаче земельного участка по акту приема-передачи не исполнил, занимает его по настоящее время.

Поскольку срок действия договора аренды истек, имеются возражения Департамента о продлении договора аренды на новый срок, суд первой инстанции правомерно посчитал требования Департамента по основному иску обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Отказывая в удовлетворении встречного искового заявления, суд первой инстанции обоснованно пришел к следующим выводам.

Как указывалось выше, несмотря на требования Департамента освободить занимаемый предпринимателем земельный участок, последний продолжает им пользоваться до настоящего времени.

Статьей 621 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

По смыслу указанной нормы арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное имущество и в дальнейшем, но другому лицу.

Вместе с тем ответчиком не представлено в материалы дела доказательств, подтверждающих указанные доводы. В деле отсутствуют документы, свидетельствующие о намерении арендодателя сдать другому арендатору спорный земельный участок, или передаче этого земельного участка в аренду другому арендатору.

Согласно разъяснениям, данным в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (п.35) преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.

Предпринимателем требования о возмещении убытков или переводе прав и обязанностей на себя по заключенному с третьим лицом договору аренды не заявлялись, доказательств передачи спорного земельного участка третьим лицам в аренду ни в суд первой инстанции, ни на стадии рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции не представлено.

Таким образом, доводы ИП Хе Ен Хва, изложенные во встречном исковом заявлении не нашли своего подтверждения, в связи с чем у суда первой инстанции оснований для их удовлетворения не имелось.

Доводы ИП Хе Ен Хва, изложенные в апелляционной жалобе, судом апелляционной инстанции отклоняются ввиду следующего.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ).

Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от данного договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен и иной срок.

Соответственно, уведомление арендодателя либо арендатора о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений. При этом гражданское законодательство Российской Федерации, регулирующее отношения, связанные с арендой недвижимого имущество, определенных требований к такому уведомлению не устанавливает.

Законом не предусмотрена обязанность лица, направляющего такое уведомление, обосновывать в нём причины прекращения арендных отношений.

На основании изложенного, суд апелляционной инстанции отклоняет довод ответчика о незаконности уведомления Департамента от 17.05.2010 N 4411-014/07, в связи с тем, что в нём не изложены обстоятельства, обосновывающие необходимость прекращения арендных отношений.

Выбранный ответчиком способ защиты своего нарушенного права в виде обязания продлить договор аренды на срок 3 года суд первой инстанции обоснованно признал ненадлежащим.

В соответствии с частью 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Поскольку договор аренды земельного участка не является договором, подпадающим под действие статьи 445 ГК РФ, следовательно, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что у ИП Хе Ен Хва отсутствуют правовые основания для заявления требований в суд о понуждении ответчиков к заключению договора аренды.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о прекращении действия договора аренды в связи с окончанием его срока и отказом арендодателя от продолжения договорных отношений. При этом о своем намерении не возобновлять договорные отношения ответчик сообщил истцу заранее в уведомлении 17.05.2010.

В соответствии с положениями Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с

другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Таким образом, законом предусмотрены определенные способы гражданско-правовой защиты арендатора при отказе арендодателя от заключения договора аренды на новый срок.

Суд первой инстанции установил, что договор аренды от 10.09.2001 N 2570/1148 земельного участка заключен истцом и ответчиком для строительства магазина и правомерно констатировал отсутствие воли и волеизъявления ответчика на передачу имущества в аренду третьему лицу. Таким образом, суд первой инстанции правомерно не нашел оснований для применения пункта 1 статьи 621 ГК РФ и отказал Индивидуальному предпринимателю в удовлетворении иска.

Довод ИП Хе Ен Хва о том, что судом первой инстанции не дана надлежащая оценка намерению ответчика заключить договор с другим лицом, не обоснован, доказательства того, что договор аренды спорного земельного участка заключен Департаментом с другим лицом, ИП Хе Ен Хва не представлены.

Учитывая в совокупности все изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права. Основания для отмены судебного акта не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 20.10.2011 по делу N А59-2574/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

С.Б. Култышев

Судьи

Н.А. Скрипка Т.А. Аппакова