Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17 января 2012 г. N 09АП-28994/11

г.Москва

17 января 2012 г.

Дело N А40-51937/11-41-463

Резолютивная часть постановления объявлена "10" января 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме "17" января 2012 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Е.Е.,

судей Панкратовой Н.И., Сумароковой Т.Я.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Петуховой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ТСЖ "ЖУРГАЗ"

на решение Арбитражного суда г. Москвы от "02" сентября 2011 года,

принятое судьей Березовой О.А.

по делу N А40-51937/11-41-463

по иску ТСЖ "ЖУРГАЗ" (127473, г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17А, ОГРН 1077799002753)

к ЖСК "Кино-7" (127473, г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17Б, ОГРН 1047796125740), Департаменту земельных ресурсов г. Москвы (115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20, ОГРН 1037739510423)

о признании договора аренды земельного участка недействительным,

при участии в судебном заседании:

от истца: единоличный исполнительный орган Ольшанская Е.Н. по приказу от 02.10.2011 г.., представители Захаренко В.А. по дов. от 07.12.2011 г.., Маслова В.В. по дов. от 05.09.2011 г..;

от ответчиков: от ЖСК "Кино-7": представители Беляковский А.Л. по дов. от 01.09.2011 г.., Воронцова Л.А. по дов. от 14.06.2011 г.., Уткин Д.В. по дов. от 14.06.2011 г.., Шувалов Ю.В. по дов. от 01.09.2011 г..; от ДЗР: Карнаух О.Т. по дов. от 10.01.2012 г.., Маркина О.М. по дов. от 30.12.2011 г..,

УСТАНОВИЛ:

К производству Арбитражного суда г. Москвы принят иск ТСЖ "ЖУРГАЗ" к ЖСК "Кино-7" и городу Москве в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы о признании заключенного между ответчиками Договора аренды от 18.06.2007 г.. N М-01-514609 земельного участка с кадастровым N 77:01:04002:188 площадью 3150кв.м. с адресными ориентирами: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17Б.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от "02" сентября 2011 года (Т. 2, л.д. 46-48) в удовлетворении иска отказано.

На состоявшееся Решение Истцом подана апелляционная жалоба (Т. 2, л.д. 46-48), мотивированная несоответствием изложенных в решении выводов обстоятельствам дела и неправильным применением судом норм материального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Заявитель апелляционной жалобы требования и доводы жалобы поддержал; Ответчики заявили о несогласии с требованиями и доводами жалобы.

Суд апелляционной инстанции, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемый судебный акт подлежащим оставлению без изменения.

Установлено, что для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17А, создано ТСЖ "ЖУРГАЗ" (зарег. в ЕГРЮЛ 09.02.2007 г..).

Земельный участок, на котором расположен данный многоквартирный дом, не сформирован, его государственный кадастровый учет не проведен.

В силу ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 г.. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", с учетом позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 г.. N 12-П, собственники помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлениями о формировании этих земельных участков; такие заявления являются основанием для осуществления соответствующим органом публичной власти формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета; с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В п. 4.2. Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 г.. N 10/22 разъяснено, что по смыслу ч. 3, 4 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" публично правовое образование, в чьей собственности находится земля под многоквартирным домом, не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, а собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в доме.

Если публично правовое образование распорядится землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом, то соответствующая сделка подлежит признанию недействительной в силу ст.ст. 209, 168 ГК РФ.

По - утверждению Истца, частью территории, необходимой для эксплуатации дома 17А по 1-му Самотечному пер. г. Москвы, т.е. предназначенной стать собственностью собственников помещений в данном доме, распорядился город Москва в лице Департамента земельных ресурсов г. Москвы, предоставив его по Договору аренды от 18.06.2007 г.. N М-01-514609 в аренду ЖСК "Кино-7" в составе земельного участка с кадастровым N 77:01:04002:188 площадью 3150кв.м. с адресными ориентирами: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17Б, для целей строительства жилого дома, т.е. границы предоставленного для строительства земельного участка частично налагаются на уже застроенную многоквартирным домом и необходимую для его эксплуатации территорию (по - утверждению Истца границы предоставленного для строительства земельного участка проходят по стене дома 17А по 1-му Самотечному пер. г. Москвы; наложение имеет место на площади 108кв.м. в месте расположения пожарного прохода и проезда внутридворового пользования).

Ответчиками данное обстоятельство отрицается.

По смыслу нормы ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" в системе иных норм действующего законодательства, границы и площадь подлежащего передаче в собственность собственников помещений многоквартирного дома земельного участка подлежат определению в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Аналогичным образом в силу п. 3 ст. 33; п. 2 ст. 35; п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ подлежит определению площадь земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, исключительное право на приватизацию которого имеет собственник соответствующего объекта недвижимости, а именно: в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, под земельным участком как объектом гражданских прав понимается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В силу п. 7 ст. 38 ФЗ от 24.07.2007 г.. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

Соответственно, по настоящему делу на Истце в силу ст. 65 АПК РФ лежит обязанность доказать, какая именно территория после ее формирования в земельный участок, т.е. после определения ее индивидуально-определенных признаков, предназначена стать собственностью собственников помещений дома 17А по 1-му Самотечному пер. г. Москвы, т.е. указать уникальные характеристики соответствующего земельного участка (описать местоположение его границ (румбы, горизонтальное положение, координаты поворотных точек)).

Однако таких доказательств не представлено.

Суду не представлен ни Технический проект дома 17А по 1-му Самотечному пер. г. Москвы, содержащий сведения о площади территории, запроектированной в качестве необходимой для строительства и эксплуатации данного дома, ни заключение землеустроительной экспертизы, устанавливающее с применением специальных познаний на основании правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации характеристики, позволяющие определить территорию, подлежащую передаче собственникам помещений дома 17А по 1-му Самотечному пер. г. Москвы, в качестве земельного участка, т.е. индивидуально-определенной вещи.

О проведении судебной землеустроительной экспертизы ходатайств также не заявлялось.

Сведения, содержащиеся в представленном Истцом техническом отчете, выполненном ООО "Землемеръ" (Т. 1, л.д. 28-60), о границах подлежащей передаче в собственность собственников помещений дома 17А по 1-му Самотечному пер. г. Москвы территории и о размере площади ее наложения на земельный участок с кадастровым N 77:01:04002:188, - не отвечают принципу относимости и допустимости доказательств, т.к. в данном документе не отражены ход и результаты исследования; в нем не содержатся положения, дающие возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что Истцом обстоятельство наложения границ не доказано, поскольку не доказано обстоятельство собственно наличия у территории, подлежащей передаче в собственность собственников помещений дома 17А по 1-му Самотечному пер. г. Москвы, определенных, описанных в установленном законом порядке, границ.

Но даже если предположить, что территория, на которую притязает Истец, накладывается на предоставленный Ответчику земельный участок, то и в этом случае иск о признании договора аренды недействительным удовлетворению не подлежит в силу следующего.

Когда объектом договора, предусматривающего обязанность по передаче вещи, является делимая вещь (например, земельный участок, который как объект гражданских прав можно образовать при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков), то обстоятельство отсутствия у отчуждателя права распоряжаться какой-либо частью такой вещи по общему установленному ст. 180 ГК РФ правилу влечет недействительность всей сделки только в том случае, если можно предположить, что без включения недействительной части данная сделка не была бы совершена.

Между тем по настоящему делу сам Истец указывает, что земельный участок с кадастровым N 77:01:04002:188 площадью 3150кв.м. только частично (на площади 108кв.м.) имеет наложение на подлежащую передаче собственникам помещений дома 17А по 1-му Самотечному пер. г. Москвы территорию.

Учитывая соотношение данных площадей, цель Договора аренды от 18.06.2007 г.. N М-01-514609, а также объяснения сторон данной сделки, можно предположить, что сделка по передаче городом Москвой в аренду ЖСК "Кино-7" для целей строительства жилого дома земельного участка с адресными ориентирами: г. Москва, 1-й Самотечный пер., д. 17Б, была бы совершена данными лицами и в том случае, если бы в аренду мог быть предоставлен участок площадью лишь 3042кв.м., т.е. участок, не налагающийся на подлежащую передаче собственникам помещений дома 17А по 1-му Самотечному пер. г. Москвы территорию.

Соответственно, по настоящему делу на Истце в силу ст. 65 АПК РФ лежит обязанность доказать также индивидуально-определенные признаки (описать местоположение границ) той части земельного участка, предоставленного по Договору аренды от 18.06.2007 г.. N М-01-514609, которая не накладывается на подлежащую передаче собственникам помещений дома 17А по 1-му Самотечному пер. г. Москвы территорию, - поскольку без соответствующих сведений не может быть определена та часть, в которой Договор аренды от 18.06.2007 г.. N М-01-514609 является действительной сделкой, права и законные интересы Истца не нарушающей.

Однако таких доказательств не представлено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что Истцом обстоятельства, позволяющие признать оспариваемый договор недействительным в целом, не доказаны.

Нарушения или неправильного применения норм материального или процессуального права, могущих явиться основанием для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции, - судом первой инстанции допущено не было.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, сводятся к ссылкам на уже исследованные и оцененные надлежащим образом судом первой инстанции доказательства и обстоятельства.

Ходатайство Заявителя апелляционной жалобы об истребовании у Департамента земельных ресурсов межевого дела земельного участка с кадастровым N 77:01:04002:188, - отклонено как не направленное на установление обстоятельств, имеющих значение для дела, а именно: не направленное на определение координат характерных точек границ подлежащей передаче собственникам помещений дома 17А по 1-му Самотечному пер. г. Москвы территории.

Доводы Заявителя апелляционной жалобы о том, что на земельном участке с кадастровым N 77:01:04002:188, предоставленном по Договору аренды от 18.06.2007 г.. N М-01-514609, Ответчиком построен дом с нарушением строительных норм и правил, - также не имеют значение для дела, предметом которого требования в порядке ст. 222 ГК РФ не являются.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о необоснованности поданной апелляционной жалобы и оставлении обжалуемого решения суда первой инстанции без изменения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 176, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от "02" сентября 2011 года по делу N А40-51937/11-41-463 оставить без изменения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

Е.Е.Кузнецова

Судьи

Н.И.Панкратова Т.Я.Сумарокова