Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2012 г. N 17АП-6226/11

г. Пермь

20 января 2012 г.

Дело N А60-25337/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 17 января 2012 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 20 января 2012 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Усцова Л.А.,

судей Зелениной Т.Л., Голубцовой Ю.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Клешниной Н.С.,

при участии:

от истца - индивидуального предпринимателя Яшина Бориса Ивановича: Яшин В.Б. по доверенности от 02.09.2010, паспорт,

от ответчика - индивидуального предпринимателя Науменко Алексея Александровича: представитель не явился,

от третьего лица - КИТ Финанс Инвестиционный Банк (ОАО): Дадашова Э.Р. по доверенности N 11-1-3330 от 23.12.2011, паспорт,

от третьих лиц - ООО "СМУ-7", Григорьева Вячеслава Владимировича, ОАО "СКБ-банк", Балюбаша Алексея Юрьевича: представители не явились,

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрев в судебном заседании дело N А60-25337/2010

по иску индивидуального предпринимателя Яшина Бориса Ивановича (ОГРН ИП 306967416400093, ИНН 667210001400)

к индивидуальному предпринимателю Науменко Алексею Александровичу (ОГРНИП 307667429700053, ИНН 667405259150)

третьи лица: ООО "СМУ-7" (ОГРН 1076673016617, ИНН 6673166018), Григорьев Вячеслав Владимирович, ОАО "СКБ-банк" (ОГРН 1026600000460, ИНН 6608003052), КИТ Финанс Инвестиционный Банк (ОАО) (ОГРН 1027800000062, ИНН 7831000637), Балюбаш Алексей Юрьевич,

о признании договора купли-продажи незаключенным,

установил:

Индивидуальный предприниматель Яшин Борис Иванович (далее - ИП Яшин Б.И.) обратился в арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Науменко Алексею Александровичу (далее - ИП Науменко А.А.) о признании незаключенным договора купли-продажи жилого помещения от 20.09.2007. Кроме этого, истец просил аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись от 02.10.2007 N 66-66-01/712/2007-156 о праве собственности Науменко А.А. на жилое помещение - двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белинского, 171-8 и восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о праве собственности Яшина Б.И. на указанное жилое помещение.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО "СМУ-7", Григорьев Вячеслав Владимирович, ОАО "СКБ-банк" (п. 1 ст. 51 АПК РФ).

В ходе рассмотрения дела судом в порядке ст. 49 АПК РФ принят отказ Яшина Б.И. от иска в части аннулирования за Науменко А.А. записи в ЕГРП в отношении спорной квартиры. Рассмотрено требование о признании договора купли-продажи жилого помещения от 20.09.2007, подписанного между Яшиным Б.И. и Науменко А.А., незаключенным.

Решением арбитражного суда Свердловской области от 26.10.2010 признан незаключенным договор купли-продажи квартиры от 20.09.2007 сторонами которого значатся Яшин Б.И. (продавец) и Науменко А.А. (покупатель).

Лица, участвующие в деле, решение не обжаловали.

20.06.2011 не привлеченное к участию в деле лицо, КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО), полагая, что обжалуемый судебный акт затрагивает его права и законные интересы, в порядке ст. 42 АПК РФ обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, в иске отказать.

В жалобе заявитель указал, что квартира, являющаяся предметом сделки между истцом и ответчиком, находится в залоге у Банка в качестве обеспечения исполнения обязательств Науменко А.А. по кредитному договору N 12.1.2.1-227 от 20.09.2007, поскольку была приобретена частично за счет заемных денежных средств. Признание договора купли-продажи квартиры от 20.09.2007 незаключенным в отношении недвижимого имущества обремененного ипотекой, существенно нарушает права залогодержателя, так как лишает Банк возможности получить удовлетворение своих требований к Науменко А.А. за счет предмета залога. В подтверждение прав залогодержателя спорной квартиры, КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) представил договор купли-продажи закладных N 06-697/2007 от 29.10.2007, с приложениями к нему. Настаивает на том, что истец, ответчик были уведомлены о переходе прав залогодержателя к заявителю.

Кроме этого, заявитель считает, что решение вынесено без учета обстоятельств, установленных решением суда общей юрисдикции, имеющего в силу ч. 3 ст. 69 АПК РФ значение для правильного рассмотрения настоящего спора. Полагает, что вывод суда о незаключенности договора купли-продажи квартиры от 20.09.2007 сделан при неполно вынесенных обстоятельствах. Не исследован вопрос о фактическом проживании граждан в спорной квартире по договорам найма.

Определением апелляционного суда от 21.06.2011 жалоба принята к производству, назначена к рассмотрению на 27.07.2011.

Представители заявителя жалобы в судебном заседании доводы жалобы поддержали.

Истец с жалобой не согласен, мотивированные возражения изложил в отзыве. Указал, что заявитель стороной договора купли-продажи не является, поэтому у него отсутствует право на обжалование судебного акта. Доводы подкрепляет ссылкой на определение арбитражного суда Свердловской области от 15.06.2011 об отказе в разъяснении решения по данному делу, в котором сделан вывод о том, что спор носит неимущественный характер. Истец считает необоснованными и другие доводы Банка, в связи с чем просит производство по апелляционной жалобе КИТ Финанс Инвестиционный Банк прекратить.

Определением от 27.07.2011 суд апелляционной инстанции на основании п.2 ч.4 ст.270 АПК РФ перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, КИТ Финанс Инвестиционный Банк (ОАО) (ст. 51 АПК РФ).

Судебное разбирательство по делу назначил на 23.08.2011.

В судебном заседании 23.08.2011 на основании ст. 18 АПК РФ произведена замена судьи Виноградовой Л.Ф. на судью Дюкина В.Ю., рассмотрение дела начато сначала.

Представитель третьего лица (заявителя жалобы), принявший участие в судебном заседании, подал заявление о фальсификации доказательств - договоров найма жилого помещения от 10.09.2007 и от 12.09.2007 N 2н/2007, заключенных между Яшиным Б.И. (наймодатель) и Григорьевым В.В. (наниматель), а также Яшиным Б.И. (наймодатель) и Балюбашем А.Ю. (наниматель), заявил ходатайство о проведении по делу судебно-технической экспертизы, проведение которой просил поручить Автономной некоммерческой организации "Центр судебных экспертиз" (115093, г. Москва, 3-й Павловский переулок, д. 1, корп. 57), оплату экспертизы гарантировал. Представил вопросы, которые считает необходимым поставить на разрешение экспертов.

Определением суда от 23.08.2011 судебное разбирательство было отложено на 22.09.2011 с целью получения от Банка документов, подтверждающих согласие названной экспертной организации на проведение экспертизы, наличие соответствующей лицензии, сроков, стоимости проведения экспертизы, фамилии (фамилий) экспертов; а также возможности истцу представить свои предложения по экспертному учреждению с соответствующим пакетом документов, вопросы к эксперту. Кроме этого, в порядке ч. 1 ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Балюбаш Алексей Юрьевич.

В судебном заседании 22.09.2011 на основании ст. 18 АПК РФ произведена замена судьи Дюкина В.Ю. на судью Зеленину Т.Л., рассмотрение дела начато сначала.

Предложение суда КИТ Финанс Инвестиционный Банк (ОАО) исполнено, необходимые данные по двум экспертным учреждениям и гарантия оплаты экспертизы представлены.

Истец во исполнение определения суда от 23.08.2011 представил подлинный договор N 2н/2007 найма комнаты в жилом помещении от 12.09.2007. Кроме этого, представителем ИП Яшина Б.И. предложена другая экспертная организация - ООО "Межрегиональная экономически-правовая коллегия", пакет документов необходимых суду при выборе экспертного учреждения и свой вариант вопросов, которые, по мнению истца, необходимо поставить перед экспертами.

В судебном заседании 22.09.2011 представитель истца назвал суду объективные причины, по которым он не смог получить на руки договор найма комнаты с Григорьевым В.В., просил отложить рассмотрение дела.

В этой связи судом апелляционной инстанции судебное разбирательство было отложено на 17.10.2011, о чем вынесено соответствующее определение (п. 5 ст. 158 АПК РФ).

В судебном заседании 17.10.2011 представитель ИП Яшина Б.И. предоставил оригинал договора найма жилого помещения от 10.09.2007, заключенного с Григорьевым В.В., а также еще один оригинал договора N 2н/2007 от 12.09.2007 найма комнаты в жилом помещении от 12.09.2007.

Рассмотрев в порядке ст. 159 АПК РФ ходатайство КИТ Финанс Инвестиционный Банк (ОАО) о назначении судебно-технической экспертизы, суд признал его подлежащим удовлетворению, поскольку в процессе проверки обоснованности заявления о фальсификации доказательств возник вопрос, требующий специальных познаний (ст.ст. 82, 161 АПК РФ).

Определением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.2011 по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено Автономной некоммерческой организации "Центр судебных экспертиз по ЦФО" с привлечением в качестве экспертов Припутнева Александра Николаевича и Мыловой Светланы Николаевны. На разрешение экспертов поставлен вопрос: выполнены подписи нанимателя и наймодателя в договоре N 2н/2007 найма комнаты в жилом помещении от 12.09.2007 и договоре найма жилого помещения от 10.09.2007 до 27 сентября 2007 года или после указанной даты? Производство по делу приостановлено до 15 декабря 2011.

14.12.2011 в суд апелляционной инстанции поступило заключение экспертов от 09.12.2011 N 17АП-6226/2011-ГК/СКЭ. Определением суда от 16.12.2011 дело назначено к рассмотрению на 17.01.2012 для решения вопроса о возобновлении производства по делу и проведения в этом же заседании судебного разбирательства по существу спора.

До судебного заседания, 10.01.2012 от КИТ Финанс Инвестиционный Банк (ОАО) в апелляционный суд поступил отзыв на исковое заявление, в котором третье лицо высказывает мнение, что истцу следует отказать в иске по причине злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ). В обоснование указывает, что истец, зная об обременении объекта купли-продажи договорами найма, сознательно не указал на данные обстоятельства, являющиеся существенными при заключении договора купли-продажи квартиры. По мнению заявителя, эти факты говорят о недобросовестных действиях самого истца. Считает, что в сложившейся ситуации истец получил денежные средства от продажи имущества и, в то же время, пытается сохраняет право собственности на спорную квартиру. Считает, что истец не является лицом, чье право нарушено и будет восстановлено при удовлетворении рассматриваемого иска (ст. 4 АПК РФ).

В судебном заседании 17.01.2012 производство по делу возобновлено с согласия лиц, принявших участие в судебном заседании, а также в отсутствие возражений иных участников процесса. Дело рассмотрено по существу.

Представитель КИТ Финанс Инвестиционный Банк (ОАО), принявший участие в судебном заседании 17.01.2012 доводы отзыва поддержал.

Представитель истца представил возражения на доводы Банка, указал, что фактического исполнения договора купли-продажи не было, жилое помещение продавцом покупателю не передавалось. В подтверждение заявил ходатайство о приобщении к материалам дела требований ТСЖ "Онежский" на оплату коммунальных платежей за период с июля 2011 по декабрь 2011 на имя Яшина Б.И., в отношении спорной квартиры.

Кроме того, указал, что договоры найма являются действующими в силу прямого указания закона (ст. 684 ГК РФ).

Судом ходатайство истца о приобщении документов рассмотрено в порядке ст. 159 АПК РФ и удовлетворено, документы приобщены к материалам дела.

Далее по существу спора.

Как видно из материалов дела, 22.09.2007 между Яшиным Б.И. (продавец) и Науменко А.А. (покупатель) подписан договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белинского, 171-8.

Право собственности на квартиру в установленном законом порядке зарегистрировано за покупателем 02.10.2007 (ст. 131 ГК РФ).

Истец обратился в суд с рассматриваемым иском, ссылаясь на то, что указанный договор является незаключенным ввиду отсутствия соглашения по всем существенным его условиям, а именно: в договоре не оговорены права нанимателей, проживающих в квартире (ст. 558 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В обоснование иска истец представил договоры найма жилого помещения от 10.09.2007 и от 12.09.2007 N 2н/2007, заключенные между Яшиным Б.И. (наймодатель) и Григорьевым В.В. (наниматель), а также Яшиным Б.И. (наймодатель) и Балюбашем А.Ю. (наниматель) как доказательство пользования спорной квартирой другими лицами в момент совершения спорной сделки 22.09.2007.

С учетом результатов экспертизы, представленных по делу доказательств, оценки доводов заявителя жалобы, возражений истца, апелляционный суд пришел к выводу, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Так, эксперты в заключении от 09.12.2011 N 17АП-6226/2011-ГК/СКЭ пришли к выводу о невозможности определить время выполнения подписей Яшина Бориса Ивановича, Балюбаша Алексея Юрьевича и Григорьева Вячеслава Владимировича в двух экземплярах договора N 2н/2007 найма комнаты в жилом помещении от 12 сентября 2007 года и в договоре найма жилого помещения от 10 сентября 2007 года.

Принимая во внимание, что в договоре купли-продажи спорной квартиры от 22.09.2007 отсутствуют сведения о проживающих в ней лицах, данный договор нельзя признать заключенным (п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Суд обращает внимание заявителя жалобы, что договор найма жилого помещения от 10.09.2007 заключенный с Григорьевым В.В. является действующим (заключен на срок 5 лет), иного не доказано (ст. 65 АПК РФ).

Доводы Кит Финанс Инвестиционный Банк (ОАО) о злоупотреблении истцом правом (ст. 10 ГК РФ) приняты быть не могут.

Из п. 3 ст. 10 ГК РФ следует, что в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Положение названной статьи Кодекса устанавливает презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений, пока не доказано иное.

Иное третьим лицом не доказано (ст. 65 АПК РФ).

Довод заявителя о том, что спорный договор является заключенным ввиду его регистрации в установленном законом порядке, отклоняется, поскольку в силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и зарегистрированное право может быть оспорено.

При таких обстоятельствах исковые требования индивидуального предпринимателя Яшина Б.И. подлежат удовлетворению.

Основанием для отмены обжалованного судебного акта является принятие судом решения о правах и об обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле (пп.4 п. 4 ст. 270 АПК РФ).

В соответствии со ст. 110 АПК РФ госпошлина по иску относится на ответчика, госпошлина по апелляционной жалобе относится на её заявителя - КИТ Финанс Инвестиционный Банк (ОАО).

Вопрос о распределении расходов по экспертизе будет рассмотрен в отдельном судебном акте.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Свердловской области от 26 октября 2010 по делу N А60-25337/2010 отменить, иск удовлетворить: признать незаключенным договор купли-продажи квартиры от 20 сентября 2007 года, расположенной по адресу: г. Екатеринбург, ул. Белинского, 171 кв. 8 сторонами которого указаны Яшин Борис Иванович и Науменко Алексей Александрович.

В остальной части производство по делу прекратить.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Науменко Алексея Александровича в доход федерального бюджета 4000 (четыре тысячи) руб. госпошлины по иску.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Л.А. Усцов

Судьи

Т.Л. Зеленина Ю.А. Голубцова