Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 31 января 2012 г. N 09АП-35124/11

г. Москва

31 января 2012 г.

Дело N А40-138948/09-123-596Б

Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 31 января 2012 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи: П.А. Порывкина,

Судей: О.Б. Чепик, М.Ф. Сабировой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Сивоконевым А.Л.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу

ООО "ЦентрИнвеСТрой"

на определение Арбитражного суда г. Москвы от 11.11.2011 г..

по делу N А40-138948/09-123-596Б, принятое судьей А.А. Дербеневым

по заявлению КБ "Судостроительный банк" об утверждении порядка и условий проведения торгов и об установлении начальной продажной цены на торгах по реализации имущества, находящегося в залоге

При участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего ООО "Таурис" М.А. Кубасова: М.А. Кубасов - определение Арбитражного суда г. Москвы от 13.01.2012 г..; Д.А. Ёлгина - дов. N 1 от 25.01.2012 г..;

от ООО "Артико-Норма": И.П. Гришин - дов. от 25.01.2012 г..;

от ООО "ЦентрИнвеСТрой": С.Н. Смирнова - дов. от 17.11.2011 г..; М.А. Рябкова -дов. 19.11.2010 г..;

от КБ "Судостроительный банк": В.В. Михайлов - дов. N 01-01-02/12-11/569 от 29.12.2011 г..; И.М. Звягин - дов. N 01-01-02/01-12/15 от 18.01.2012 г..;

УСТАНОВИЛ

Определением Арбитражного суда города Москвы от 18 декабря 2009 года принято к производству заявление ООО "Артико-Норма" о признании ООО "Таурис" несостоятельным (банкротом).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 1 июля 2010 года ООО "Таурис" признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Кубасов А.А.

Конкурсный кредитор - Коммерческий банк "Судостроительный банк" (Общество с ограниченной ответственностью) (далее - СБ Банк (ООО)) обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением об утверждении Положения о порядке и условиях реализации предмета залога, разработанного СБ Банк (ООО), а также об установлении начальной продажной цены предмета залога, а именно,- здания нежилого, площадью 4288,1 кв.м, расположенного на земельном участке площадью 3247 кв.м по адресу: город Москва, проезд Старопетровский, дом 7А, стр. 6, в размере 312.032.599 руб. (включая НДС).

Заявление мотивировано необходимостью разрешения разногласий с конкурсным управляющим о порядке и об условиях проведения торгов по реализации имущества ООО "Таурис", находящегося в залоге СБ Банк (ООО).

Определением Арбитражного суда первой инстанции от 11.11.2011 утвержден порядок и условия проведения торгов по реализации имущества ООО "Таурис", являющегося предметом залога СБ Банк (ООО), согласно Положению конкурсного кредитора - СБ Банк (ООО) о порядке и условиях проведения открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества ООО "Таурис", являющегося предметом залога по требованиям конкурсного кредитора - СБ Банк (ООО), за исключением пунктов 11.1, 11.8 и начальная продажная цена имущества ООО "Таурис", находящегося в залоге СБ Банк (ООО), в размере 312.032.599 руб. (включая НДС).

Конкурсный кредитор - ООО "ЦентрИнвеСТрой", не согласившись с определением суда, обратился с апелляционной жалобой, в которой просит определение отменить и отказать в удовлетворении заявления конкурсного кредитора - СБ Банк (ООО).

Представитель заявителя, в судебное заседание явился, поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Представитель конкурсного кредитора СБ Банк (ООО), в судебное заседание явился, против удовлетворения апелляционной жалобы возражает, просит обжалуемое определение оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения представителя заявителя жалобы и иных участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, апелляционный суд находит доводы жалобы обоснованными, определение подлежащим отмене в связи с неправильном применением норм материального права, в т.ч требований ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", с направлением вопроса по заявлению конкурсного кредитора СБ Банк (ООО) на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Согласно п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" в соответствии с абзацем четвертым пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого выносится определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано. Порядок рассмотрения заявления устанавливается статьей 60 Закона о банкротстве. При этом судам необходимо учитывать, что указанное положение закона не исключает права иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, на заявление возражений относительно порядка и условий проведения торгов по продаже заложенного имущества. Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

В п. 11 названного Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации также определено, что поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Как следует из представленных доказательств, в т.ч. принятых арбитражным судом апелляционной инстанции на основании п. 2 ст. 268 АПК РФ, конкурсный кредитор ООО "Центр ИнвеСТрой", в соответствии с Договором N 67-РР от 21 октября 2005 г., заключенным между ООО "Таурис" и ООО "Центр ИнвеСТрой", произвел собственными силами и за свой счет строительные работы по капитальному ремонту и реконструкции здания, являющегося предметом залога, в результате которого, площадь указанного здания, была увеличена до 7567,3 кв.м., в связи с чем, требования ООО "Центр ИнвеСТрой" были включены в реестр требований кредиторов. Кроме того, помимо увеличения площади, Заявителем были произведены неотделимые улучшения Здания.

Несмотря на то, что названный факт непосредственно влияет на оценку рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в залоге, и как следствие на определение судом начальной продажной цены заложенного имущества с возможностью получения максимальной цены от продажи заложенного имущества в интересах должника и кредиторов, арбитражным судом первой инстанции в соответствии со ст.ст. 67, 68, 71 АПК РФ не дана полная и всесторонняя оценка указанным доказательствам.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ, в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в противном случае договор считается незаключенным.

При этом, согласно п. 2 ст. 556 ГК РФ принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в т.ч. когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Таким образом, по смыслу указанных норм в интересах сторон до заключения договора купли-продажи недвижимости принять меры по приведению в соответствие документов о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним с фактическим состоянием объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 266, 268, 269, 270, 271, 272 АПК РФ, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Москвы от 11.11.2011 г.., по делу N А40-138948/09-123-596Б отменить.

Направить вопрос на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

П.А. Порывкин

Судьи

М.Ф. Сабирова О.Б. Чепик