Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 7 марта 2012 г. N 09АП-410/12

г. Москва

07 марта 2012 г.

Дело N А40-3015/11-23-26

Резолютивная часть постановления объявлена 05.03.2012 г..

Постановление изготовлено в полном объеме 07.03.2012 г..

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Расторгуева Е.Б.

судей Валиева В.Р., Левченко Н.И.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимошенко В.О.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А40-3015/11-23-26

по иску Префектуры ЗАО г. Москвы к ЗАО "Миракс Спейс" о признании права собственности на самовольную постройку

и самостоятельные требования третьего лица - ТСЖ "Золотые ключи" о сносе самовольной постройки

третьи лица: ТСЖ "Золотые ключи", Департамент земельных ресурсов г.Москвы, Мосгосстройнадзор, Управление Росреестра по г. Москве, ЗАО "СК Строймонтаж", ЗАО "Столичный Дом Недвижимости", Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом и ООО "МГ групп"

при участии в судебном заседании:

от истца: Шалин А.В. (по доверенности от 13.12.2011);

от ответчика: Кизирия В.Г. (по доверенности от 06.02.2012);

от третьих лиц: от ТСЖ "Золотые ключи" - Ракита М.Л. (по доверенности от 16.01.2012);

от Мосгосстройнадзор - Теодорович Н.В. (по доверенности от 10.01.2012);

от Департамента земельных ресурсов г. Москвы - Давыдова Е.Ю. (по доверенности от 10.01.2012);

от ООО "МГ групп" - Розживин В.И. по дов. от 30.06.2011 г..;

в судебное заседание не явились: ЗАО "СК Строймонтаж", ЗАО "Столичный Дом Недвижимости", Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом и Управление Росреестра по г. Москве - извещены;

УСТАНОВИЛ

Префектура Западного административного округа города Москвы (далее -Префектура ЗАО г. Москвы, истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы к закрытому акционерному обществу "Миракс Спейс" (далее - ЗАО "Миракс Спейс", ответчик) с иском о признании права собственности города Москвы на самовольную постройку площадью 4 477 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 1Г, корп. 4.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены ТСЖ "Золотые ключи", Департамент земельных ресурсов г.Москвы, Мосгосстройнадзор, Управление Росреестра по г. Москве, ЗАО "СК Строймонтаж", ЗАО "Столичный Дом Недвижимости" и Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 30.11.2011 г. исковые требования удовлетворены.

С решением суда первой инстанции не согласились ЗАО "М-Спейс" (прежнее наименование ЗАО "Миракс Спейс"), Управление Росреестра по г.Москве, ТСЖ "Золотые ключи" и ООО "МГ групп", обратились с апелляционными жалобами, которые приняты апелляционным судом к производству.

Определением суда от 15.02.2012 г.. суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, застройщиком спорного объекта являлось ООО "МГ групп" (прежнее наименование ООО "Ленстроймонтаж", ООО "Миракс-Ленстроймонтаж", ООО "Миракс Групп").

В соответствии с актом о результатах частичной реализации инвестиционного проекта по строительству жилого комплекса (подземная автостоянка) по инвестиционному контракту N 1-1ин/2011 от 31.01.2001 г.., заключенного ООО "Миракс-Ленстроймонтаж" и ЗАО "СК Строймонтаж", 100 % общей площади подземной автостоянки, в том числе и спорное помещение, переданы ЗАО "СК Строймонтаж".

ЗАО "СК Строймонтаж" реализовало указанные помещения ЗАО "Столичный Дом Недвижимости" (т.8 л.д.83), которое в свою очередь их продало ответчику (т.9 л.д.56).

Предметом спора является требование Префектуры ЗАО г. Москвы о признании права собственности города Москвы на указанный объект, являющийся самовольной постройкой.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Таким образом, сделки с самовольной постройкой запрещены, такие сделки недействительны и не порождают юридических последствий в силу статей 167 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку право собственности на спорные помещения возникло у ЗАО "СК Строймонтаж" в результате реализации инвестиционного проекта, застройщиком в котором являлось ООО "Миракс Групп", то признание судом первой инстанции данных помещений самовольной постройкой порождает для ООО "Миракс Групп" последствия, определенные статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поэтому суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции принято решение о правах и обязанностях не привлеченного к участию в деле ООО "МГ групп" (прежнее наименование ООО "Ленстроймонтаж", ООО "Миракс-Ленстроймонтаж", ООО "Миракс Групп").

Данное процессуальное нарушение в силу пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции и рассмотрения настоящего дела на основании части 6.1 статьи 268 Кодекса в суде апелляционной инстанции по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.

Согласно части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - ООО "МГ групп".

Кроме того, судом первой инстанции допущено ещё одно процессуальное нарушение, являющееся также безусловным основанием в силу пункта 2 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены судебного акта и перехода к рассмотрению дела судом апелляционной инстанции по правилам, предусмотренным для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Определением от 06.06.2011 г. Арбитражный суд города Москвы привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ЗАО "Столичный Дом Недвижимости" и отложил судебное заседание на 28.07.2011 г.. (т. 2, л.д. 38).

Направленная судом по единственному известному адресу ЗАО "Столичный Дом Недвижимости" почтовая корреспонденция возвращена с отметкой отделения почтовой связи "за истечением срока хранения" (т. 2, л.д. 79).

Впоследствии судебные разбирательства проведены судом 07.09.2011 г., 13.10.2011 г., 23.11.2011 года, объявлен перерыв в судебном заседании до 25.11.2011 года.

При этом ЗАО "Столичный Дом Недвижимости" не отражено в определениях суда, вынесенных в указанные даты, и в решении суда, как лицо, участвующее в деле. Материалы дела не содержат сведений о том, что ЗАО "Столичный Дом Недвижимости" извещалось судом о судебных заседаниях (за исключением заседания суда, проведенного 28.07.2011 г..).

Поскольку ЗАО "Столичный Дом Недвижимости" не получало от суда судебного акта о назначенном судебном разбирательстве, у данного третьего лица отсутствовала предусмотренная частью 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи.

Кроме того, суд первой инстанции располагал вторым адресом местонахождения ЗАО "Столичный Дом Недвижимости", по которому почтовые отправления направлены также не были (т.9 л.д.52, 56, т. 10 л.д.47).

Таким образом, ЗАО "Столичный Дом Недвижимости" не было извещено надлежащим образом судом первой инстанции о судебном разбирательстве.

Дело рассмотрено апелляционным судом по правилам, установленным для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции, на основании части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

Определением от 21.02.2012 г.. привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - ТСЖ "Золотые ключи" и принято к производству исковое заявление ТСЖ "Золотые ключи" о признании сооружения общей площадью 4 477 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 1Г, корп. 4, самовольной постройкой, об обязании ответчика снести данную постройку и привести крышу подземной автостоянки в положение, предусмотренное проектом ее возведения.

Представители Префектуры и ТСЖ в судебном заседании поддержали свои исковые требования.

Представитель ответчика возражал против исковых требований, представил отзыв на иск.

Представители Мосгосстройнадзора и Департамента земельных ресурсов г.Москвы поддержали правовую позицию Префектуры, а ООО "МГ групп" - ответчика.

В судебное заседание не явились ЗАО "СК Строймонтаж", ЗАО "Столичный Дом Недвижимости", Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом и Управление Росреестра по г. Москве, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Девятый арбитражный апелляционный суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, заслушав объяснения явившихся представителей лиц, участвующих в деле, считает иск Префектуры и самостоятельные требования ТСЖ не подлежащими удовлетворению в силу следующих обстоятельств.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что ООО "МГ групп" (прежнее наименование ООО "Ленстроймонтаж", ООО "Миракс-Ленстроймонтаж", ООО "Миракс Групп") являлось застройщиком жилого комплекса, в том числе и спорного объекта по инвестиционному контракту N 1-1ин/2011 от 31.01.2001 г.., заключенного ООО "Миракс-Ленстроймонтаж" и ЗАО "СК Строймонтаж".

30.05.2001 г.. между Московским земельным комитетом (арендодатель) и ООО "Ленстроймонтаж" (в настоящее время ЗАО "МираксСпейс") (арендатор) заключен Договор долгосрочной аренды земельного участка N М-07-018433, предметом которого являлся земельный участок площадью 53900 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Минская, пр. 726, предоставляемый в пользование на условиях аренды для строительства и эксплуатации жилого комплекса 2-й очереди.

Договор в силу п. 2.1 заключен на срок до 01 апреля 2047 года.

Данный договор аренды прошел предусмотренную законом государственную регистрацию, о чем имеется соответствующая отметка на договоре.

Лицами, участвующими в деле, подтверждено, что в рамках указанного инвестиционного проекта простроены и введены в эксплуатацию жилые дома с подземной автостоянкой. Спорной является надстройка (цокольный этаж) над подземной автостоянкой.

Также лицами, участвующими в деле, подтверждено, что указанный земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет.

В пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержаться следующие правовые позиции.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

Поскольку установлено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом с подземной автостоянкой, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что данный земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В связи с тем, что Префектура не является собственником земельного участка, на котором расположен спорный объект, у Префектуры отсутствует право на обращение с иском о признании права собственности на спорную постройку, поэтому в удовлетворении данного иска следует отказать.

Следует отказать и в удовлетворении самостоятельных требований ТСЖ о сносе указанной постройки, поскольку у ТСЖ также отсутствует право на предъявление подобного иска.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно - земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Частью 4 статьи 36 Кодекса установлено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу части 1 статьи 44 Кодекса общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Часть 2 статьи 44 Кодекса к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относит:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.

Таким образом, только собственники помещений в многоквартирном доме вправе принимать решения о строительстве (сносе) построек на принадлежащим им на праве общей собственности земельном участке.

При этом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по указанным вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (часть 1 статьи 46 Кодекса).

На основании пункта 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в таком доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно пункту 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в обязанности товарищества собственников жилья входит представление интересов собственников, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Из толкования во взаимосвязи названных норм следует, что предъявляя в арбитражный суд иск о признании спорного объекта самовольной постройкой и его сносе, товарищество не могло иметь самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов собственников помещений. Оно уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу. Товарищество участвует в подобных делах в качестве законного представителя собственников помещений.

При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском.

Однако такие документы отсутствуют.

Исковое заявление ТСЖ предъявлено на основании протокола N 5 от 17.02.2012 г.. заседания Правления ТСЖ по вопросу обращения собственников помещения многоквартирного дома по поводу нахождения посторонних автомашин, проблем с парковкой на территории жилого комплекса, судьбы ТРЦ. К иску приложено несколько обращений собственников помещений в ТСЖ.

Указанные документы не свидетельствуют о соблюдении порядка принятия решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу о сносе строения, как это предусмотрено частью 2 статьи 44 и частью 1 статьи 46 Жилищного Кодекса Российской Федерации.

Выводы суда апелляционной инстанции согласуются с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.12.2009 N 12537/09 по делу N А56-42253/2007.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении иска Префектуры и самостоятельных требований ТСЖ следует отказать.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 266, 267, 268, 269, 270 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 30.11.2011 г. по делу N А40-3015/11-23-26 отменить.

В удовлетворении иска Префектуры Западного административного округа города Москвы отказать.

В удовлетворении самостоятельных требований ТСЖ "Золотые ключи" отказать.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Е.Б. Расторгуев

Судьи

В.Р. Валиев Н.И. Левченко