Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22 июня 2015 г. N Ф05-5711/12 по делу N А40-3015/2011

город Москва

22 июня 2015 г.

Дело N А40-3015/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2015 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июня 2015 года.

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Кобылянского В.В.,

судей Аталиковой З.А., Петровой Е.А.,

при участии в заседании:

от истцов: Префектуры Западного административного округа города Москвы - Струков Д.В. по дов. от 12.01.2015,

Департамента городского имущества города Москвы - Струков Д.В. по дов. от 31.12.2014,

от ответчика: закрытого акционерного общества "М-Спейс" - Винюкова Т.А. по дов. от 02.12.2014,

от третьих лиц: товарищества собственников жилья "Золотые ключи" - Мирзоев С.Б. по дов. от 22.04.2015, Хаустов Д.В. по дов. от 09.04.2015,

Комитета государственного строительного надзора города Москвы - неявка, извещен,

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве - неявка, извещено,

закрытого акционерного общества "СК Строймонтаж" - неявка, извещено,

закрытого акционерного общества "Столичный Дом Недвижимости" - неявка, извещено,

Федерального агентства по управлению федеральным имуществом - неявка, извещено,

общества с ограниченной ответственностью "МГ групп" - неявка, извещено,

закрытого акционерного общества "КОНКОРДИЯ-эссет менеджмент" - Бабич К.М. по дов. от 18.03.2014, Хрусталев А.В. по дов. от 28.05.2014, Кононова М.М. по дов. от 28.05.2014,

акционерного общества Банк "СНОРАС" - Патрашко Е.Л. по дов. от 08.06.2015,

рассмотрев 15 июня 2015 года в судебном заседании кассационные жалобы ответчика - закрытого акционерного общества "М-Спейс", третьего лица с самостоятельными требованиями - товарищества собственников жилья "Золотые ключи" и третьего лица без самостоятельных требований - акционерного общества Банк "СНОРАС"

на постановление от 13 марта 2015 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Расторгуевым Е.Б., Лаврецкой Н.В., Садиковой Д.Н.,

по иску Префектуры Западного административного округа города Москвы, Департамента городского имущества города Москвы

к закрытому акционерному обществу "М-Спейс"

о признании права собственности на самовольную постройку,

третьи лица: товарищество собственников жилья "Золотые ключи", Комитет государственного строительного надзора города Москвы, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, закрытое акционерное общество "СК Строймонтаж", закрытое акционерное общество "Столичный Дом Недвижимости", Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, общество с ограниченной ответственностью "МГ групп", закрытое акционерное общество "КОНКОРДИЯ-эссет менеджмент", акционерное общество Банк "СНОРАС",

и по самостоятельным требованиям товарищества собственников жилья "Золотые ключи" о сносе самовольной постройки,

УСТАНОВИЛ: Префектура Западного административного округа города Москвы (далее - истец, Префектура) обратилась в Арбитражный суд города Москвы к закрытому акционерному обществу "Миракс Спейс" (новое наименование ЗАО "М-Спейс") (далее - ответчик, ЗАО "М-Спейс") с иском о признании права собственности города Москвы на самовольную постройку площадью 4 477 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 1Г, корп. 4.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены товарищество собственников жилья ТСЖ "Золотые ключи" (далее - ТСЖ "Золотые ключи", Товарищество), Департамент земельных ресурсов города Москвы, Комитет государственного строительного надзора города Москвы (далее - Мосгосстройнадзор), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, закрытое акционерное общество "СК Строймонтаж", закрытое акционерное общество "Столичный Дом Недвижимости" (далее - ЗАО "Столичный Дом Недвижимости"), Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30 ноября 2011 года исковые требования удовлетворены.

На состоявшееся по делу решение ЗАО "М-Спейс", Управление Росреестра по Москве, ТСЖ "Золотые ключи" были поданы апелляционные жалобы.

В порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба также была подана обществом с ограниченной ответственностью "МГ групп" (далее - ООО "МГ групп").

Определением от 15 февраля 2012 года Девятый арбитражный апелляционный суд в порядке части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации перешел к рассмотрению дела по правилам, установленным Кодексом для рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Тем же определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ООО "МГ групп".

Определением суда от 21 февраля 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено ТСЖ "Золотые ключи", принято к производству исковое заявление ТСЖ "Золотые ключи":

- о признании сооружения общей площадью 4 477 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 1Г, корп. 4, самовольной постройкой;

- об обязании ответчика снести данную постройку и привести крышу подземной автостоянки в положение, предусмотренное проектом.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 марта 2012 года, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 июня 2012 года, решение Арбитражного суда города Москвы от 30 ноября 2011 года по настоящему делу отменено по безусловным основаниям, в удовлетворении иска Префектуры и самостоятельных требований ТСЖ "Золотые ключи" отказано.

Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 октября 2012 года в передаче настоящего дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 марта 2012 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 июня 2012 по тому же делу отказано.

Закрытое акционерное общество "КОНКОРДИЯ-эссет менеджмент" (далее - ЗАО "КОНКОРДИЯ-эссет менеджмент") обратилось в Девятый арбитражный апелляционный суд о пересмотре постановления арбитражного суда апелляционной инстанции от 07 марта 2012 года по настоящему делу по вновь открывшимся обстоятельствам, ссылаясь на то обстоятельство, что судом апелляционной инстанции принят судебный акт о правах заявителя, не привлеченного к участию в деле.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06 мая 2013 года в удовлетворении заявления отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 июля 2013 года определение суда апелляционной инстанции от 06 мая 2013 года отменено, заявление о пересмотре постановления арбитражного суда апелляционной инстанции от 07 марта 2012 года по вновь открывшимся обстоятельствам направлено на новое рассмотрение по существу.

При повторном рассмотрении постановлением от 01 октября 2013 года суд апелляционной инстанции удовлетворил заявление ЗАО "КОНКОРДИЯ-эссет менеджмент", отменил постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07 марта 2012 года по вновь открывшимся обстоятельствам, привлек ЗАО "КОНКОРДИЯ-эссет менеджмент" к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, и заменил Департамент земельных ресурсов города Москвы на его правопреемника - Департамент городского имущества города Москвы.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 января 2014 года постановление суда от 01 октября 2013 года оставлено без изменения.

Определением Девятого арбитражного апелляционного суда от 26 февраля 2014 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество Банк "Снорас" (далее - АО Банк Снорас").

Определением суда от 19 марта 2014 года к участию в деле в качестве соистца привлечен Департамент городского имущества города Москвы.

Протокольным определением от 22 января 2015 года судом отказано в удовлетворении ходатайства АО Банк "Снорас" о привлечении к участию в деле в качестве соответчиков собственников машиномест цокольного этажа, на котором расположены и спорные нежилые помещения.

Протокольным определением от 11 февраля 2015 года судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято уточнение требований ТСЖ "Золотые ключи", в соответствии с которыми Товарищество просит суд признать спорные нежилые помещения самовольной постройкой и обязать исключить соответствующие записи об объекте недвижимости из ГКН и ЕГРП.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2015 года решение Арбитражного суда города Москвы от 30 ноября 2011 года отменено. Исковые требования Префектуры удовлетворены. Признано право собственности города Москвы на самовольную постройку площадью 4 477, 2 кв.м., расположенную по адресу: г. Москва, ул. 17 А40-3015/11-23-26 Минская, д. 1Г, корп. 4 (антресоль, помещение I, комн.84-85; цоколь, помещение I, комн. 9-85).

В удовлетворении требований ТСЖ "Золотые ключи" отказано.

Не согласившись с принятым по делу постановлением, ответчик и третьи лица - ТСЖ "Золотые ключи" и АО Банк "Снорас" обратились в Арбитражный суд Московского округа с кассационными жалобами, в которых просят обжалуемый судебный акт отменить в части удовлетворения исковых требований и, не передавая дело на новое рассмотрение, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых в указанной части, указывая на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм права, несоответствие выводов суда, изложенных в постановлении, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов, ответчик указывает, что суд сделал неправильный вывод о том, что ЗАО "КОНКОРДИЯ-эссет Менеджмент" является собственником отдельного нежилого здания, при этом, судом не дана оценка представленным в материалы дела судебным актам по делу N А40-88632/12, имеющим в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора и содержащим противоположные выводы; судом не применены подлежащие применению, по мнению ответчика, части 1, 2, 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 20 Федерального закона "О государственном кадастре", не учтены разъяснения, изложенные в пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в связи с чем, сделан неправильный вывод о том, что земельный участок с кадастровым номером N 77:07:0013001:6 находится в неразграниченной государственной или муниципальной собственности. По мнению ответчика, вывод суда о том, что договор долгосрочной аренды земельного участка от 30.05.2001 N М-07-018433 является действующим, противоречит правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11, судом не учтены положения пунктов 6, 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"; по мнению ответчика, город Москва в лице Префектуры и Департамента городского имущества города Москвы не является субъектом, имеющим право на обращение в суд с настоящим иском, поскольку право собственности города Москвы на вышеуказанный земельный участок ничем не подтверждено, правообладателем указанного земельного участка город Москва не является, судом не дана правовая оценка имеющемуся в деле письму Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы от 04.02.2013 N Дж-Д-1390/3-1, в котором прямо указано, что у Правительства Москвы отсутствуют полномочия по распоряжению указанным земельным участком, а также тому обстоятельству, что Постановлением Правительства Москвы от 29.07.2014 N 425-ПП из Перечня земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, на которых размещено имущество (конструкции, строительные материалы и прочее), не предоставленных (не отведенных) для целей строительства (реконструкции), и (или) при отсутствии разрешения на строительство для ведения работ по строительству (реконструкции) на указанных земельных участках, утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 11.12.2013 N 819-ПП, (Приложение 3) исключен (признан утратившим силу) пункт 23 - земельный участок под спорным объектом по адресу: ул. Минская, вл. 1Г, корп. 4; судом не принята во внимание правая позиция Президиума Верховного суда Российской Федерации, изложенная в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, относительно того, что признание права собственности на часть объекта самовольной постройки действующим законодательством не предусмотрено, при этом, как указывает ответчик, спорные нежилые помещения площадью 4477,2 кв.м. включены в единый и неделимый объект - корпус N 4. Кроме того, как указывает ответчик, Префектурой пропущен срок исковой давности, поскольку право собственности ответчика на спорные нежилые помещения зарегистрировано 21.06.2007, настоящий иск предъявлен в суд 11.01.2011, при этом, ввод в эксплуатацию спорных нежилых помещений осуществлен в соответствии с Распоряжением Префекта ЗАО г. Москвы от 08.07.2005 N 887-РП "О вводе в эксплуатацию Подземной автостоянки - 2-ая очередь жилого комплекса "Золотые ключи-2" по адресу: ул. Минская, пр.726, вл.1 (милицейский адрес: ул. Минская, д.1Г, корпус 4), при приемке объекта в эксплуатацию орган исполнительной власти - Префектура не могла не знать о наличии нежилых помещений - цокольного этажа в корпусе N 4, комиссия имела возможность и должна была увидеть надстроенные нежилые помещения корпуса N 4, технический паспорт БТИ на цокольный этаж, площадью 4 477,2 кв.м. изготовлен 11.01.2006 с присвоением кадастрового и инвентарного номеров, при этом, Префектура в силу возложенных на нее задач, в том числе по выявлению объектов самовольного строительства, имеет доступ к сведениям из Единого реестра документов технического учета, ведение которого осуществляет ГУП МосгорБТИ согласно Постановлению Правительства Москвы от 26.06.2007 N 521-1111 и приложению - регламенту взаимодействия, суд безосновательно применил статью 208 Гражданского кодекса Российской Федерации и сделал ошибочный вывод о том, что город Москва не утратил владение вышеуказанным земельным участком, поскольку, оставаясь его собственником, передал его во временное пользование застройщику.

В обоснование приведенных в кассационной жалобе доводов ТСЖ "Золотые ключи" указывает, что апелляционным судом не учтено, что земельный участок, на котором расположены самовольно надстроенные нежилые помещения, находится не в публичной собственности, а в частной собственности собственников помещений жилого комплекса ТСЖ "Золотые ключи" в силу закона (подпункт 4 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", пункт 2 статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"); судом не учтено, что факт нахождения спорного земельного участка в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома (жилого комплекса) ранее был установлен Постановлением ФАС МО от 05.09.2013 по делу N А40-88632/и подтвержден Определением ВАС РФ от 17.10.2012 N ВАС-13047/12 по настоящему делу; судом необоснованно отклонено ходатайство Товарищества о проведении по делу экспертизы по вопросам, в том числе, о сформированности земельного участка под жилым комплексом, состоящим из девяти объектов (корпусов), возможности раздела земельного участка 77:07:0013001:6 и выдела самостоятельных участков под отдельными корпусами, с учетом расположения корпуса N 9 над корпусом N 4 (над подземным паркингом); судом не дана оценка представленным в материалы дела экспертным заключениям ООО "Руссэксперт" АНО "Центрэкспертиза"; судом нее учтено, что нарушений прав города Москвы не имеется, поскольку Правительством Москвы вышеназванный земельный участок был передан в аренду застройщику под застройку жилым комплексом "Золотые ключи 2" с дальнейшим возникновением права общедолевой собственности жильцов с 1 марта 2005 года, доказательств того, что на земельном участке 77:07:0013001:6 возведен объект, не предусмотренный договором аренды, не имеется, судом не дана оценка официальным ответам правительственных органов города Москвы, согласно которым Правительство Москвы утратило права владения на вышеуказанный участок и не претендует на него, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что Правительство Москвы сохранило правомочие владения участком; судом не дана оценка судебным актам по гражданскому делу Никулинского районного суда города Москвы, которыми установлено что жилой комплекс является единым объектом; по мнению Товарищества, обжалуемым постановлением, по сути, незаконно разрешен вопрос о разделе ТСЖ "Золотые ключи" как жилого комплекса на части: под жилыми домами и под нежилым зданием (спортклубом), ЗАО "КОНКОРДИЯ-эссет менеджмент" предоставлено судом право на выдел из общей долевой собственности жильцов целой части земельного участка под зданием корпуса N 9, что недопустимо в силу положений статьи 35 Конституции Российской Федерации, части 3 статьи 36, части 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации; судом не учтено, что права собственников корпуса N 9 на землю (как собственника здания) никоим образом не ущемлены, поскольку они имеют долю в праве собственности на землю как участники общей долевой собственности собственников квартир многоквартирного дома, при этом, в качестве отдельного здания корпус N 9 не зарегистрирован до настоящего времени, что, по мнению Товарищества, свидетельствует о том, что ЗАО "КОНКОРДИЯ-эссет менеджмент" не обладало отдельно стоящим зданием на участке 77:07:0013001:6, а имело в собственности лишь отдельные помещения в жилом комплексе; по мнению Товарищества, материалами дела подтверждается факт формирования спорного земельного участка в установленном законом порядке, с 2007 года застройщик (формальный арендатор земельного участка) не платит арендной платы и Департамент городского имущества города Москвы не заявляет к нему никаких требований о выплате арендных платежей, что свидетельствует, по мнению Товарищества, о том, что город Москва не имеет права собственности на спорный земельный участок; по мнению Товарищества, право на предъявления требований на спорный объект принадлежит только собственникам помещений всего жилого комплекса "Золотые ключи"; Товарищество в соответствии со статьей 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктами 2.8, 2.9, 4.6, 4.7, 4.8 Устава обязано заявить в суд требования об исключении сведений о спорном объекте из ЕГРП и ГКН и обеспечении приведения жилого комплекса в соответствие с проектной документацией на строительство жилого комплекса - многоквартирного жилого дома "Золотые ключи 2".

В кассационной жалобе третье лицо - АО Банк "Снорас" указывает, что судом неправомерно было отказано в удовлетворении его ходатайства о привлечении к участию в деле в качестве соответчиков собственников машиномест цокольного этажа, на котором расположены спорные помещения; по мнению, Банка, суд вышел за пределы заявленных истцом требований в части указания конкретных помещений, которые истцом не указывались.

Остальные доводы кассационных жалоб третьих лиц аналогичны доводам кассационной жалобы ответчика.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представители заявителей кассационных жалоб, каждый в отдельности, поддержали доводы и требования кассационных жалоб.

Представители истцов и третьего лица - ЗАО "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент" возражали против доводов кассационных жалоб, ссылаясь на законность и обоснованность обжалуемого постановления.

Остальные лица, участвующие в деле, несмотря на надлежащее извещение о месте и времени рассмотрения кассационных жалоб, явку своих представителей в судебное заседание суда кассационной инстанции не обеспечили.

Суд кассационной инстанции не принимает во внимание отзывы на кассационные жалобы, поступившие по системе "Мой арбитр" от ЗАО "КОНКОРДИЯ - эссет менеджмент", поскольку данные отзывы представлены с нарушением положений статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без доказательств заблаговременного направления копий данных отзывов лицам, участвующим в деле.

Обсудив доводы кассационных жалоб, изучив материалы дела, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в обжалуемом судебном акте установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебная коллегия приходит к выводу, что обжалуемое постановление подлежит отмене в части удовлетворенных требований с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении исковых требований Префектуры и Департамента ввиду следующего.

Как установлено судом, ответчик является зарегистрированным собственником спорных помещений площадью 4477, 2 кв.м., расположенных по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 1Г, корп. 4 (антресоль, помещение I, комн.84-85; цоколь, помещение I, комн. 9-85). Данные помещения возведены в противоречие с утвержденным проектом, в связи с чем, являются самовольной постройкой.

Земельный участок с кадастровым номером 77:07:0013001:6, площадью 53900 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Минская, пр. 726, предоставлен застройщику в аренду на срок до 01.04.2047 для строительства и эксплуатации жилого комплекса 2-й очереди по договору долгосрочной аренды земельного участка от 30.05.2001 N М-07-018433.

В силу акта разрешенного использования земельного участка от 14.04.2006 N А-1619/16, выданного взамен предшествовавших технико-экономических обоснований, на указанном земельном участке 5,39 га осуществлялось строительство жилого комплекса с группой малоэтажных сблокированных домов, офисным зданием, детским дошкольным учреждением (встроенным), подземной автостоянкой автомобилей с въездной рампой, пристроенной мойкой, подземными помещениями для размещения инженерного оборудования, комплексом физкультурно-оздоровительного назначения.

Исковые требования Префектуры и Департамента основаны на положениях пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что спорные нежилые помещения, как возведенные без получения необходимых разрешений, являются самовольной постройкой, при этом, Префектура и Департамент вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности города Москвы на данную самовольную постройку, расположенную в границах территории города Москвы на земельном участке, право государственной собственности на который, не разграничено.

Удовлетворяя исковые требования Префектуры, апелляционный суд исходил из следующего.

Владельцы инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "ИНФИНИУМ" под управлением ЗАО "КОНКОРДИЯ-эссет менеджмент", которые устанавливаются на основании данных лицевых счетов владельцев инвестиционных паев в реестре владельцев инвестиционных паев и счетов депо владельцев инвестиционных паев Закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости "ИНФИНИУМ", на праве общей долевой собственности владеют следующими объектами недвижимости по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 1Г, корп. 9: нежилые помещения, назначение: нежилое, общая площадь 5, 815 кв.м., номера на поэтажном плане: подвал - комнаты с 1 по 30, 30а, с 31 по 103; этаж 1 - комнаты с 1 по 52; этаж 2 - комнаты с 1 по 33, 33а, с 34 по 47: этаж 3 - комнаты с 1 по 16, 16а, 166, с 17 по 41, 41а, с 42 по 47; этаж 4 - комнаты с 1 по 31 (Свидетельство о государственной регистрации права собственности от 20 августа 2012 года 77-АН N 674508), о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.08.2012 сделана запись регистрации N 77-77-07/060/2012-793.

Право собственности на указанные объекты недвижимого имущества было приобретено до начала рассмотрения судами настоящего дела, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 01 ноября 2011 года 77-АН N 568620 и Свидетельством о государственной регистрации права от 02 февраля 2012 года 77- АН N 670679.

В соответствии с техническим паспортом на нежилое здание и кадастровым паспортом здания от 16.02.2012, техническим паспортом на нежилое здание и кадастровым паспортом здания от 04.12.2012, Справкой Московского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" от 04.12.2012 N СП-635, указанные нежилые помещения в совокупности составляют единый и самостоятельный объект недвижимости - нежилое здание с наименованием "Комплекс физкультурно-оздоровительного назначения" общей площадью 5 815 кв.м.

Суд апелляционной инстанции указал, что согласно правовой позиции, изложенной в постановлении суда кассационной инстанции по настоящему делу от 23 января 2014 года, нежилое здание с наименованием "Комплекс физкультурно-оздоровительного назначения" общей площадью 5 815 кв.м. составляет единый и самостоятельный объект недвижимости.

В связи с этим апелляционный суд сделал вывод о том. что нежилое здание "Комплекс физкультурно-оздоровительного назначения", наряду с иными объектами социальной и инженерной инфраструктуры, строилось на земельном участке с кадастровым номером 77:07:0013001:6 вместе с многоквартирными домами, но не является составной частью многоквартирных домов или объектом, предназначенным для обслуживания более одного помещения в многоквартирных домах или удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в многоквартирных домах.

В силу части 2 статьи 16 Вводного закона до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок должен быть сформирован непосредственно и исключительно для эксплуатации многоквартирного дома и объектов недвижимости, входящих в состав такого дома.

Принимая во внимание, что на земельном участке 77:07:0013001:6 при его формировании предполагалось строительство не только многоквартирных домов, но и ряда объектов социальной и инженерной инфраструктуры, включая нежилое здание - "Комплекс физкультурно-оздоровительного назначения", неверно утверждать, что указанный земельный участок изначально был сформирован для многоквартирного дома и объектов недвижимости, входящих в состав такого дома.

Иное толкование нормы части 2 статьи 16 Вводного закона означало бы лишение собственников объектов, не входящих в состав многоквартирных домов, исключительного права на приватизацию либо аренду земельных участков, на которых такие объекты расположены, а также противоречило бы правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, указанной в Постановлении от 06 сентября 2011 года N 1489/11.

В соответствии с частью 3 статьи 16 Вводного закона (с учетом Постановления Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 года N 12-П) в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещений в указанном многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В силу части 2 статьи 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации. В отношении территории, где расположен земельный участок 77:07:0013001:6, разработан проект межевания (разделения) жилого квартала, ограниченного Минской улицей, подъездной автодорогой и южной границей жилого комплекса, рекой Раменка на участки зданий и сооружений (номер документа 07.09.006.2007 в соответствии с Материалами геоинформационной системы обеспечения развития территорий от 17 декабря 2012 года N RU77-007-12-719, выданных ГУП "Информационно-технологический центр Москомархитектуры").

Граница земельного участка, на котором расположены многоквартирные дома в составе жилого комплекса "Золотые Ключи" в соответствии с проектом межевания, не совпадает с границей земельного участка 77:07:0013001:6. Более того, в соответствии с проектом межевания определены границы самостоятельной территории участка под нежилым зданием "Комплекс физкультурно-оздоровительного назначения", отдельной от территории участка под многоквартирными домами.

При этом по сведениям Интернет-портала государственных услуг Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии "Публичная кадастровая карта" формирование земельного участка под многоквартирными домами в границах согласно проекту межевания по состоянию на текущий момент так и не было произведено.

Следовательно, по мнению апелляционного суда, земельный участок 77:07:0013001:6 не может считаться сформированным как для использования многоквартирного дома, так и нежилого здания "Комплекс физкультурно-оздоровительного назначения". Указанный земельный участок 77:07:0013001:6 до настоящего момента продолжает находиться в неразграниченной государственной собственности.

Спорные помещения, находящиеся на цокольном этаже подземной автостоянки, являются самовольными постройками, поскольку земельный участок с кадастровым номером 77:07:0013001:6 предоставлен застройщику в аренду для строительства и эксплуатации жилого комплекса 2-й очереди по договору долгосрочной аренды земельного участка от 30.05.2001 N М-07-018433, в то время как спорные нежилые помещения, исходя из документов БТИ и пояснений представителя ответчика, состоят из офисных помещений и помещений, обеспечивающих их функционирование (коридоры, технические помещения, машиноместа для сотрудников ответчика (далее - спорные помещения); согласно договору аренды и в силу акта разрешенного использования от 14.04.2006 N А-1619/16, выданного взамен предшествовавших технико-экономических обоснований, в подземной стоянке не предусматривались спорные помещения ответчика, они не могут быть отнесены и к предусмотренному актом разрешенного использования офисному зданию; земельный участок не отводился под строительство спорных помещений; уполномоченными органами не выдавалось и разрешение на производство строительно-монтажных работ по возведению спорных помещений; разрешительная документация в Мосгосстройнадзор не представлялась; имеющееся в материалах дела разрешение от 22.04.2003 со сроком действия до 01.06.2013 не относится к спорным помещениям, поскольку объект введен в эксплуатацию соответствующим актом в 2005 году, строительство окончилось в декабре 2004 года, указанное разрешение выдано на строительство жилого комплекса 2 очереди, к которому спорные помещения относится не могут; спорные помещения не принимались в установленном порядке в эксплуатацию, поскольку согласно акту к приемке была предъявлена подземная автостоянка 2 очередь, в проект которой спорные помещения не входили.

Апелляционным судом была назначена по делу судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам эксперта, спорная постройка частично не соответствует действующим градостроительным и строительным нормам и правилам, при этом, имеющиеся отступления от действующих норм являются устранимыми, их перечень и способ устранения приведен в тексте заключения; полное или частичное обрушение строительного объекта при условии отсутствия внешнего воздействия невозможно; характеристики объекта соответствуют требованиям специальных правил, предъявляемых в части безопасности завершенного процесса возведения спорного строительного объекта для дальнейшей эксплуатации. При этом для дальнейшей безопасной эксплуатации объекта, необходимо выполнить строительные работы и соблюдать рекомендации, приведенные в тексте заключения; снос спорных помещений невозможен.

Оценив экспертное заключение с учетом пояснений, данных экспертом в судебном заседании, апелляционный суд пришел к выводу, что для целей рассмотрения настоящего дела следует признать спорную постройку не создающей угрозу жизни и здоровью граждан, соответствующей градостроительным и строительным нормам и правилам.

Отклоняя заявление ответчика о пропуске истцом срока исковой давности по мотиву того, что о нарушенном праве истец должен был узнать с момента ввода объекта в эксплуатацию в 2005 году, либо со времени внесения в 2007 году записи о праве собственности ответчика в ЕГРП, в то время как настоящий иск был подан в суд лишь в 2011 году, суд сослался на статью 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой исковая давность не распространяется на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации) и указал, что в данном случае нарушены права истца как собственника земельного участка внесением недостоверной записи в ЕГРП о собственности ответчика на самовольную постройку, разрешения на возведение которой истец не давал, при этом, истец не утратил владение земельным участком, на котором расположена спорная постройка, поскольку оставаясь его собственником, передал его во временное пользование застройщику по действующему в настоящее время договору аренды; договор аренды земельного участка от 30.05.2001 N М-07-018433 не расторгнут в установленном порядке, не прекратил своего действия в силу закона, доказательств обратного в материалы дела не представлено.

Отклоняя ссылку ответчика на невозможность признания права собственности на часть объекта самовольного строительства, поскольку на цокольном этаже имеются и иные собственники машиномест, суд указал, что другая часть недвижимости, занятая собственниками машиномест в цокольном этаже, не является предметом настоящего спора, и по настоящему делу не устанавливались обстоятельства самовольного строительства этой части объекта, в судебном порядке самовольной постройкой данная часть объекта не признана, доводы ответчика о том, что его помещения созданы в результате произведенной реконструкции и внутреннего переоборудования документально не обоснованы.

Между тем, судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из смысла приведенных норм следует, что статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливает запрет на признание права собственности на самовольную постройку, а определяет условия возникновения указанного права.

При этом положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению в совокупности с другими нормами права, регулирующими правоотношения, связанные с землей и расположенной на ней иной недвижимостью.

В пункте 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъясняется, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона). Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

В соответствии с положениями статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 6 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", статьи 12 Закона города Москвы "О землепользовании в городе Москве" границы земельных участков многоквартирных домов формируются Проектами межевания территории, а не сведениями Государственного кадастра недвижимости.

Как следует из материалов дела, Проектом межевания территории ТСЖ "Золотые ключи", утвержденным 09.06.2007 N 7, предусмотрено формирование единого и неделимого земельного участка под всеми корпусами (1-9) ТСЖ "Золотые ключи", формирование отдельных земельных участков под каждым из корпусов названным Проектом не предусмотрено.

Как разъяснено в пункте 4 Постановления от 29.10.2010 N 10/22 по смыслу частей 2, 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные при рассмотрении дела по иску о праве на имущество, не имеют обязательного характера для лиц, не участвовавших в деле. Такие лица могут обратиться в суд с самостоятельным иском о праве на это имущество. В то же время при рассмотрении названного иска суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом суда общей юрисдикции или арбитражного суда. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащиеся в судебном акте по ранее рассмотренному делу, он должен указать соответствующие мотивы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15 февраля 2013 года по делу N А40-88632/12, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 05 сентября 2013 года, установлено следующее.

Земельный участок с кадастровым номером 77:07:0013 001:6, ранее предоставленный застройщику по договору аренды от 30 мая 2001 года N М-07-018433, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет в 2001 году.

На данном земельном участке расположен жилой комплекс ТСЖ "Золотые ключи" (г. Москва, ул. Минская, д.1Г, корпуса 1-9), который является единым объектом, при этом, указанный земельный участок является общей долевой собственностью всех собственников помещений жилого комплекса.

Площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации комплекса многоквартирных жилых домов по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 1 Г, согласно проекту межевания квартала, составляет 50 881 кв.м. и не превышает площадь земельного участка с кадастровым номером 77:07:0013001:6 (53 900 кв.м).

Принадлежащее ЗАО "КОНКОРДИЯ-эссет менеджмент" здание, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 1 Г, корп. 9, не является отдельно стоящим и не является учтенным объектом недвижимости в качестве требующего выделения отдельного земельного участка под ним, поскольку указанное здание неразрывно связано единой фундаментной плитой с иными корпусами жилого комплекса, имеет единые инженерные сети, встроенную общественную автомойку, въезд на общую автопарковку и расположено прямо над корпусом N 4.

Факт того, что жилой комплекс по адресу: Москва, ул. Минская, д.1Г состоит из 9-ти корпусов, каждый из которых не является отдельно стоящим зданием, установлен представленным в материалы настоящего дела кассационным определением Мосгорсуда от 24 апреля 2013 года N 4г/5-2239/13.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 изложена следующая правовая позиция. Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком с Администрацией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

При этом, как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", сохранение в ЕГРП формальной записи о праве аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

Возможные споры между прежним собственником (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок (пункт 26 Постановления).

Поскольку земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом (состоящий из нескольких корпусов) с подземной автостоянкой и спорными самовольно возведенными помещениями, в силу закона является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме, договор аренды земельного участка от 30.05.2001 N М-07-018433 считается прекратившим свое действие (статья 413 Гражданского кодекса Российской Федерации) и город Москва в лице его уполномоченных органов утратил полномочия по распоряжению данным земельным участком, каких-либо прав на вышеуказанный земельный участок у города Москвы не имеется, и, соответственно, у истцов отсутствует право на предъявленный иск, что является самостоятельным и достаточным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, основанных на положениях пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Отсутствие у истцов права на иск исключает возможность применения в данном споре норм материального права, регулирующих исковую давность.

Кроме того, как усматривается из материалов дела, суд апелляционной инстанции признал право собственности города Москвы только на часть самовольной постройки. Между тем, согласно правовой позиции изложенной в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством", утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2014, возможность признания права собственности на часть объекта самовольной постройки действующим законодательством не предусмотрена.

Поскольку, какие-либо правовые основания для удовлетворения настоящего иска у суда апелляционной инстанции отсутствовали, при этом, судом были установлены все фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, однако, неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции, на основании пункта 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признает необходимым отменить принятое по делу постановление в обжалуемой части и принять в указанной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Довод кассационной жалобы АО Банк "Снорас" о том, что судом неправомерно отклонено ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве соответчиков собственников машиномест цокольного этажа, на котором расположены спорные помещения, отклоняется судебной коллегией, поскольку какие-либо требования истцов и третьего лица с самостоятельными требованиями на предмет спора к указанным лицам не предъявлялись, а также истцы не давали своего согласия на привлечение к участию в деле названных лиц в качестве соответчиков.

В остальной части судебные акты не обжалуются.

Кассационная коллегия также обращает внимание, что наличие спора между собственниками помещений жилого комплекса о возможности либо невозможности раздела земельного участка и формирования самостоятельных земельных участков, в том числе под каждым из девяти корпусов комплекса, не относится к предмету предъявленного в настоящем деле иска, основанного на положениях пункта 3, статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2015 года по делу N А40-3015/11 в части признания права собственности города Москвы на самовольную постройку отменить.

В удовлетворении иска Префектуры Западного административного округа города Москвы и Департамента городского имущества города Москвы отказать.

В остальной части названное постановление Девятого арбитражного апелляционного суда оставить без изменения.

Председательствующий судья

В.В. Кобылянский

Судьи

З.А. Аталикова Е.А. Петрова