Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23 мая 2012 г. N 13АП-3905/12

г. Санкт-Петербург

23 мая 2012 г.

Дело N А56-89783/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 23 мая 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Полубехиной Н.С.

судей Горбик В.М., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Коросташовым А.А.

при участии:

от истца: представителей по доверенностям от 04.05.2012 г.. Валуйкиной Ю.С., от 02.12.2011 г.. Лихарева Е.В., от 10.01.2012 г.. Машек Е.В.

от ответчика: представителя по доверенности от 07.03.2012 г.. Назарова В.А.

от 3-х лиц: 1 - представителя по доверенности от 14.06.2011 г.. Борисенко М.В., от Бондарь О.И., Федорова А.Д., Краснянского Г.А. - Медведев А.Ю. (по доверенностям от 12.09.2009 г.., 15.06.2011 г.., 16.10.2009 г.. соответственно), от ООО "Гармония" - Иванова Е.Н. (доверенность от 16.01.2012 г..), также от Краснянского Г.А. - Красянская Т.В. (доверенность от 25.05.2010 г..), от Рыбина И.А. - Рыбина А.Б. (доверенность от 29.08.2011 г..), Алексеев А.А., Федоров А.Д., Баринова Е.Е.; другие лица - не явились (извещены),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО "Торговый Дом "Сигма"; Жилпромстройкомплект"; Бондарь О.И., Краснянского Г.А., Федорова А.Д., ООО "Гармония" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.01.2012 г.. по делу N А56-89783/2009 (судья Филиппов А.Е.), принятое

по иску ООО "Торговый Дом "Сигма"

к ООО "Жилпромстройкомплект"

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО "Жилпромстрой", Бондарь Ольга Ивановна, Краснянский Геннадий Алексеевич, Федоров Александр Дмитриевич, Гавриленко Галина Николаевна, Рыбина Алла Брониславовна, Алексеев Андрей Алексеевич, Баринова Елена Евгеньевна, Рыбин Игорь Анатольевич, ООО "Гармония", Драган Д.С., ООО "Лифтстройуправление", Гриф А.А., Черникова Ю.А.., ООО "Техстрой", Самков А.И., Ремизов В.И., ООО "Петрострой", Пакина Т.М., Баркова И.Е., Утенкова Т.А., Бабич И.Ю., Хван К.Ю., Котик И.Н., Новикова А.Г., Абдурахманов А.А., Комаревич Н.П., Карпенко Е.В., Кузьминская А.А., Конушкина Л.В., Ивахнов Н.Г., Сенин С.Г.

третьи лица, заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: Шевцов Анатолий Евгеньевич и Константинов Вячеслав Георгиевич,

об обязании передать по акту приема-передачи квартиры и нежилые помещения во вновь построенном жилом доме

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Сигма" (ОГРН 1027809197800, место нахождения: 191028, г. Санкт-Петербург, ул. Моховая, 47), (далее - ООО "Торговый дом "Сигма") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к Обществу с ограниченной ответственностью "Жилпромстройкомплект" (ОГРН 1027800510462, место нахождения: 199178, г. Санкт-Петербург, 4-я линия В.О. ул, 65, лит.А, офис N 7) (далее - ООО "Жилпромстройкомплект") об обязании передать по акту приема-передачи квартиры и нежилые помещения во вновь построенном жилом доме по адресу: г. Санкт-Петербург, Московский административный район, квартал 10, восточнее проспекта Юрия Гагарина на пересечении улиц Пулковской и Орджоникидзе (строительный адрес), милицейский адрес: г. Санкт-Петербург, ул. Пулковская, д. 2, корпус 1, литера А, а именно: квартиры и нежилые помещения с условными номерами: 1-11-2Бб, 3-12-1Аб, 4-5-3Аб, 4-7-3Бб, 4-7-4Аб, 4-9-4Аб, 4-9-3Бб, 4-10-3Бб, 4-11-4Аб, 4-11-3Бб, 4-13-4Аб, 4-14-4Аб, 4-14-3Аб, 4-14-3Бб, 4-15-2Аб, 4-15-4Аб, 4-15-3Бб, 4-16-2Аб, 4-16-3Аб, 4-16-3Бб, 4-16-4Аб, 5-4-3Аб, 5-6-1Аб, 5-8-2Абт, 5-8-2Бб, 5-10-2Абт, 5-10-2Бб, 5-13-2Абт, 6-5-3Аб, 6-8-3Аб, 6-10-2Бб, 6-11-2Вб, 6-12-2Бб, 7-11-2Бб, 7-7-2Бб, 8-6-2Аб, 8-7-2Аб, 8-10-1Аб, 8-10-2Аб, 8-10-2Бб, 8-10-2Вб, 9-2-1Абт, 9-2-3Аб, 9-8-1Абт, 9-9-3Аб, 9-10-1Абт, 9-10-2Абт, 9-10-3Аб, 9-10-1Бб, 10-3-2А, 10-7-1Д, 10-8-2А, 10-10-1А, 10-10-1Б, 10-10-1В, 10-10-2А, 1-2-3а, 5-2-1, 5-2-2, 5-2-3, 6-2-1, 6-2-2, 6-2-3, 7-2-1, 7-2-2, 7-2-3, 8-10-4, 10-1-1, 10-1-2, 11-1-1, 11-1-2, 12-1-1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Жилпромстрой" (далее - ООО "Жилпромстрой"), Федоров Александр Дмитриевич, Краснянский Геннадий Алексеевич, Бондарь Ольга Ивановна.

В качестве третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, в дело вступили Сиренький Евгений Владимирович, заявивший требования на квартиру с условным номером 4-15-2Аб, Хруп Ксения Петровна на нежилое помещение с условным номером 6-2-3 и Овсепян Гоар Маратовна на нежилое помещение с условным номером 5-2-3.

Решением от 31.08.2010 г.. прекращено производство по делу в части требований об обязании передать квартиры и нежилые помещения с условными номерами: 6-10-2Бб, 8-10-2Бб, 4-11-3Бб, 1-11-2Бб, 10-10-1В, 9-8-1Абт в связи с отказом истца от заявленных требований в этой части. В удовлетворении остальной части иска отказано. В удовлетворении требований Сиренького Е.В., Хруп К.П., Овсепян Г.М. отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2010 г.. решение от 31.08.2010 г.. отменено в части отказа в удовлетворении требований Сиренького Е.В. в отношении квартиры с временным индексом 4-15-2Аб, Хруп К.П. в отношении нежилого помещения с временным индексом 6-2-3, Овсепян Г.М. в отношении нежилого помещения с временным индексом 5-2-3, ООО "Торговый дом "Сигма" в отношении квартир и нежилых помещений с условными номерами 3-12-1Аб, 9-10-2Абт, 10-1-2.

В этой части принят новый судебный акт, которым апелляционный суд прекратил производство по делу в части требований об обязании ответчика передать спорные объекты, в отношении которых гражданами предъявлены самостоятельные требования. ООО "Жилпромстройкомплект" обязано передать истцу помещения с условными номерами 3-12-1Аб, 9-10-2Абт, 10-1-2. Кроме того, решение от 31.08.2010 г.. отменено в части отказа в удовлетворении требований ООО "Торговый дом "Сигма" о передаче квартир и нежилых помещений с условными номерами 4-5-3Аб, 4-13-4Аб. 5-10-2Абт, 6-11-2Вб, 8-6-2Аб, 8-10-1Аб, 9-10-1Бб, 10-3-2А, 10-10-1А, 1-2-3а, 8-10-4, в этой части принят отказ ООО "Торговый Дом "Сигма" от иска, производство по делу в указанной части прекращено. В остальной части решение суда от 31.08.2010 г.. оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.04.2011 г.. решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.08.2010 г.. и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2010 г.. в части отказа ООО "Торговый дом "Сигма" в иске отменены. Дело в этой части передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В остальной части постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2010 г.. оставлено без изменения.

При новом рассмотрении определением от 15.06.2011 г.. к участию в деле в качестве третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования, относительно предмета спора привлечены Пенкин Игорь Евгеньевич, заявивший требования об обязании ответчика передать однокомнатную квартиру с условным номером 9-10-1Абт и Надеждин Александр Николаевич, заявивший требования об обязании ответчика передать однокомнатную квартиру с условным номером 10-10-1Б. Указанным определением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований привлечены Гавриленко Галина Николаевна, Рыбина Алла Брониславовна, Алексеев Андрей Алексеевич.

Определением от 13.07.2011 г.. прекращено производство по делу в части требований Надеждина А.Н. об обязании передать однокомнатную квартиру с условным номером 10-10-1Б и требований Пенкина И,Е. об обязании ООО "Жилпромстройкомплект" передать однокомнатную квартиру с условным номером 9-10-1Абт, расположенные в жилом доме по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Пулковская, д. 2, корп. 1.

Определением от 13.07.2011 г.. к участию в деле в качестве третьих лиц, заявляющих самостоятельные требования, относительно предмета спора привлечены Шевцов Анатолий Евгеньевич, заявивший требования об обязании передать двухкомнатную квартиру с условным номером 8-10-2Аб, и Константинов Вячеслав Георгиевич, заявивший требования об обязании передать квартиру с условным номером 9-10-3Аб в указанном выше жилом доме.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, относительно предмета спора, привлечены Баринова Е.Е., Рыбин И.А., ООО "Гармония", Драган Д.С., ООО "Лифтстройуправление", Гриф А.А., Черникова Ю.А.., ООО "Техстрой", Самков А.И., Ремизов В.И., ООО "Петрострой", Пакина Т.М., Баркова И.Е., Утенкова Т.А., Бабич И.Ю., Хван К.Ю., Котик И.Н., Новикова А.Г., Абдурахманов А.А., Комаревич Н.П., Карпенко Е.В., Кузьминская А.А., Конушкина Л.В., Ивахнов Н.Г., Сенин С.Г.

В судебном заседании 07.12.2011 г.. судом первой инстанции принято уточнение исковых требований, в котором истец просил обязать ответчика передать ему по акту приема-передачи следующие квартиры и нежилые помещения в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, ул. Пулковская, дом 2, корпус 1, литера А (строительный адрес: г. Санкт-Петербург, Московский административный район, квартал 10, восточнее проспекта Ю.Гагарина на пересечении улицы Пулковской и улицы Орджоникидзе): квартиру 118 (условный номер 3-12-1Аб), квартиру 137 (условный номер 4-7-3-Бб), квартиру 139 (условный номер 4-7-4Аб), квартиру 145 (условный номер 4-9-3Бб), квартиру 147 (условный номер 4-9-4-Аб), квартиру 149 (условный номер 4-10-3Бб), квартиру 155 (условный номер 4-11-1Аб), квартиру 163 (условный номер 4-13-4Аб), квартиру 166 (условный номер 4-14-3Аб), квартиру 165 (условный номер 4-14-3Бб), квартиру 167 (условный номер 4-14-4Аб), квартиру 160 (условный номер 4-15-2Аб), квартиру 169 (условный номер 4-15-3Бб), квартиру 171 (условный номер 4-15-4Аб), квартиру 174 (условный номер 4-16-3Аб), квартиру 173 (условный номер 4-16-3Бб), квартиру 175 (условный номер 4-16-4Аб), нежилое помещение 67-Н (условный номер 5-2-1), нежилое помещение 68-Н (условный номер 5-2-2), нежилое помещение 67-Н (условный номер 5-2-3), квартиру 180 (условный номер 5-4-3Аб), квартиру 187 (условный номер 5-6-1Аб), квартиру 185 (условный номер 5-8-2Абт), квартиру 192 (условный номер 5-8-2Бб), квартиру 198 (условный номер 5-10-2Бб), квартиру 208 (условный номер 5-13-2Абт), нежилое помещение 68-Н (условный номер 6-2-1), нежилое помещение 68-Н (условный номер 6-2-2), нежилое помещение 68-Н (условный номер 6-2-3), квартиру 217 (условный номер 6-5-3Аб), квартиру 226 (условный номер 6-8-3Аб), квартиру 239 (условный номер 6-12-2Бб), нежилое помещение 69-Н (условный номер 7-2-1), нежилое помещение 69-Н (условный номер 7-2-2), нежилое помещение 69-Н (условный номер 7-2-3), квартиру 385 (условный номер 7-7-2Бб), квартиру 268 (условный номер 7-11-2Бб), квартиру 299 (условный номер 8-7-2Аб), квартиру 314 (условный номер 8-10-2Аб), квартиру 313 (условный номер 8-10-2Вб), квартиру 319 (условный номер 9-2-1Абт), квартиру 316 (условный номер 9-2-3Аб), квартиру 344 (условный номер 9-9-3Аб), квартиру 351 (условный номер 9-10-1Аб), квартиру 348 (условный номер 9-10-3Аб), нежилое помещение 59-Н (условный номер 10-1-1), квартиру 393 (условный номер 10-8-2А), квартиру 408 (условный номер 10-10-1Б), квартиру 377 (условный номер 10-7-1Д), квартиру 407 (условный номер 10-10-2А), нежилое помещение 7-Н (условный номер 11-1-1), нежилое помещение 6-Н (условный номер 11-1-2), нежилое помещение 5-Н (условный номер 12-1-1).

Решением от 25.01.2012 г.. в удовлетворении исковых требований ООО "Торговый дом "Сигма" отказано.

Дополнительным решением от 15.02.2012 г.. прекращено производство по делу в части требований Шевцова Анатолия Евгеньевича обязании ООО "Жилпромстройкомплект" передать двухкомнатную квартиру с условным номером 8-10-2Аб и требований Константинова Вячеслава Георгиевича об обязании ООО "Жилпромстройкомплект" передать трехкомнатную квартиру с условным номером 9-10-3Аб в жилом доме по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Пулковская, д. 2, корп. 1, лит.А.

ООО "Торговый дом "Сигма", ООО "Гармония" и Бондарь О. И., Федоров А. Д., Краснянский Г. А. обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе, поданной ООО "Жилпромстройкомплект", ответчик просит изменить в мотивировочную часть оспариваемого решения.

В судебном заседании представители ООО "Торговый дом "Сигма", ООО "Гармония", Бондарь. О. И., Федорова А. Д., Краснянского Г. А, поддержали свои апелляционные жалобы и просили их удовлетворить, представители ООО "Жилпромстройкомплект" и ООО "Жилпромстрой" возражали относительно удовлетворения апелляционных жалоб. Представители ООО "Торговый дом "Сигма", ООО "Гармония", Бондарь. О. И., Федорова А. Д., Краснянского Г. А.Ю, и полагали, что судебный акт в этой части вынесено обоснованно и законно. Представитель ООО "Жилпромстройкомплект" поддержал свою апелляционную жалобу и просил внести изменения в мотивировочную часть решения, представитель ООО "Жилпромстрой" поддержал апелляционную жалобу ООО "Жилпромстройкомплект", а представители ООО "Торговый дом "Сигма", ООО "Гармония", Бондарь. О. И., Федорова А. Д., Краснянского Г. А., возражали против удовлетворения апелляционной жалобы ООО "Жилпромстройкомплект".

ООО "Жилпромстройкомплект" и ООО "Жилпромстрой" представлены отзывы на апелляционные жалобы ООО "Торговый дом "Сигма", ООО "Гармония", Бондарь. О. И., Федорова А. Д., Краснянского Г. А

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, между ООО "Жилпромстрой" и ООО "Жилпромстройкомплект" заключен Договор N 1-0/05 от 19.01.2005 "Об инвестировании строительства комплекса жилых домов по адресу: г. Санкт-Петербург, квартал 10 Восточнее пр. Ю.Гагарина, на пересечении ул. Пулковской и ул. Орджоникидзе" (далее - Договор об инвестировании), по которому ООО "Жилпромстрой" (застройщик) привлекло ООО "Жилпромстройкомплект" в качестве Инвестора к реализации инвестиционного проекта по проектированию и строительству комплекса жилых домов по адресу: г. Санкт-Петербург, квартал 10 Восточнее пр. Ю.Гагарина, на пересечении ул. Пулковской и ул. Орджоникидзе (далее - Объект). По условиям указанного Договора ООО "Жилпромстройкомплект" обязалось за счет собственных и привлеченных средств осуществить финансирование строительства Объекта необходимое для завершения строительства Объекта и ввода его в эксплуатацию.

Строительство Объекта осуществлялось на основании распоряжения Губернатора Санкт-Петербурга N 1100-р от 15.10.1999, распоряжения Администрации Санкт-Петербурга N 2457-ра от 02.12.2002, договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях N 00/ЗК-01078 (12) от 15.12.1999.

Согласно п. 2.2. Договора об инвестировании ООО "Жилпромстройкомплект" осуществляет финансирование строительства Объекта за счет собственных и/или привлеченных сил и средств, путем перечисления денежных средств, передачи ценных бумаг, выполнением работ услуг как лично, так и силами третьих лиц, привлеченных им для обеспечения строительства Объекта в счет оплаты представленных им работ, товаров или услуг. Из пп.1.1, 3.1.4, 3.1.10 Договора об инвестировании следует, что основное обязательство ООО "Жилпромстройкомплект" состояло в обеспечении финансирования строительства Объекта, необходимого для завершения строительства Объекта и вводе его в эксплуатацию. После исполнения обязательств Инвестором Договором об инвестировании предусматривалось распределение помещений построенного Объекта между Застройщиком и Инвестором.

Общий размер инвестиций, производимых ООО "Жилпромстройкомплект" в процессе исполнения Договора об инвестировании, определялся в Приложении N 1 к Договору об инвестировании, составлял 324 млн. рублей и включал затраты на проектирование, согласование проекта, строительно-монтажные работы, строительство объектов инженерной инфраструктуры, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, выполнение технических условий, выполнение функций заказчика строительства Объекта, иные затраты, связанные со строительством и вводом в эксплуатацию Объекта.

В соответствии с п. 4.1. Договора об инвестировании перечень помещений Объекта, переходящих в собственность ООО "Жилпромстройкомплект", после исполнения им обязательств по Договору об инвестировании, определяется дополнительным соглашением, подписываемым сторонами в 3-х-дневный срок с момента подписания Договора об инвестировании. Данное дополнительное соглашение является неотъемлемой частью Договора об инвестировании.

Дополнительным соглашением от 19.01.2005 к Договору об инвестировании, стороны определили перечень объектов недвижимости, подлежащих передаче ООО "Жилпромстройкомплект" в собственность после исполнения Договора об инвестировании.

ООО "Жилпромстройкомплект" 01.03.2005 был заключен с ООО "Торговый дом "Сигма" Договор N 01/03-05 Генерального подряда на выполнение строительно-монтажных работ по завершению строительства Объекта, согласно которому ООО "Жилпромстройкомплект" поручило, а ООО "Торговый дом "Сигма" взяло на себя обязательство по завершению строительства Объекта со сдачей его под "ключ".

Согласно приложению N 2 к Договору генерального подряда ООО "Торговый дом "Сигма" должно было выполнить весь объем строительно-монтажных работ до 30.06.2006. При заключении договора Генерального подряда ООО "Жилпромстройкомплект" и ООО "Торговый дом "Сигма" в пункте 1.2. указали, что строительство Объекта осуществляется на основании Договора об инвестировании N1-О/05.

Кроме этого, ООО "Жилпромстройкомплект" заключило с ООО "Торговый дом "Сигма" договоры об инвестировании в отношении строящихся квартир и нежилых помещений Объекта, являющихся предметом настоящего спора.

В указанных договорах об инвестировании в п.1.1 установлено, что ООО "Жилпромстройкомплект" является Инвестором и выполняет функции Заказчика на основании Договора об инвестировании N 1-О/05.

Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 31.07.2009 выдано ООО "Жилпромстрой" разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 78-2511в-2009. Объекту присвоен адрес: Санкт-Петербург, ул. Пулковская, д. 2, корп. 1.

Полагая, что ООО "Торговый дом "Сигма" в полном объеме выполнило свои обязательства по договору Генерального подряда и договорам об инвестировании, ООО "Торговый дом "Сигма" обратилось в арбитражный суд с иском к ООО "Жилпромстройкомплект" об обязании передать объекты недвижимости.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд указал, что на момент рассмотрения дела регистрация права собственности в отношении спорных квартир отсутствует, обращений за государственной регистрацией прав не было, регистрационные действия не осуществлялись. Данные обстоятельства подтверждаются сообщением Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 07.09.2011 N 2-4557ф (л.д. 57-58, том 35) и не оспариваются сторонами.

Пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г.. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указано, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего: Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества) (пункт 5).

Кроме того, суд первой инстанции указал, что данных, подтверждающих факт владения ответчиком спорными квартирам, суду также не представлено. Из справки ООО "Жилпромстрой" следует, что спорные квартиры не передавались ответчику от застройщика, так как ООО "Жилпромстройкомплект" не исполнило условий договора об инвестировании от 19.01.2005 N 1-О/05 и не получило прав в отношении этих помещений.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобы не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем", при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, необходимо устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК, то есть с момента государственной регистрации этого права за покупателем.

Согласно п. 5 указанного Постановления ВАС РФ, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на неё (пункты 3 и 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причинённых ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Согласно п. 6 названного Постановления, в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в т.ч. правила параграфа 3 главы "Строительный подряд".

На основании ст. 219 ГК РФ, право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате, может потребовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленном ей ст. 712 ГК РФ.

Как установлено судом первой инстанции, на момент рассмотрения дела, регистрация права собственности в отношении спорных квартир отсутствует, обращений за государственной регистрацией прав не было, регистрационные действия не осуществлялись. Данные обстоятельства подтверждаются сообщением Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 07.09.2011 N 2-4557ф (л.д. 57-58, том 35) и не оспариваются сторонами, в связи с чем, у суда отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований ООО "Торговый дом "Сигма".

Кроме того, как установлено постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2012 по делу N А56-21835/2011, принятого по результатам рассмотрения апелляционных жалоб на решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2012 по названному делу, рассмотревшего исковые требования ООО "Жилпромстройкомплект" к ООО "Жилпромстрой" об обязании передать объекты недвижимости, в т.ч. являющиеся и предметом исковых требований по делу N А56-89783/2009, между ООО "Жилпромстрой" и ООО "Жилпромстройкомплект" 18.01.2008 было заключено Дополнительное соглашение к Договору N1-0/05 от 19.01.2005 "Об инвестировании строительства комплекса жилых домов по адресу: г. Санкт-Петербург, квартал 10 Восточнее пр. Ю.Гагарина, на пересечении ул. Пулковской и ул. Орджоникидзе" к Договору, из которого следует, что в ввиду неисполнения ООО "Жилпромстройкомплект" в полном объеме п.п. 1.1, 1.3, 3.1.1., 3.1.2., 3.1.3, 3.1.4, 3.1.5, 3.1.6, 3.1.8, 3.1.9, 3.1.10, 3.1.11, 3.1.12 и условий, указанных в приложениях NN 1,2,3 Договора N 1/05 от 19.01.2005, стороны договорились внести изменения в пункт 1.2. Дополнительного соглашения от 19.01.2005 к Договору N 1/0-05 от 19.01.2005 и исключить из перечня жилые и нежилые помещения, в т.ч. являющиеся предметом исковых требований по настоящему делу, а именно объекты недвижимости со следующими условными номерами: 4-7-3Бб, 4-7-4Аб, 4-9-3 Бб, 4-9-4Аб, 4-10-3Бб, 4-11-4Аб, 4-13-4Аб, 4-14-3Аб, 4-14-3Бб, 4-14-4Аб, 4-15-2Аб, 4-15-3Бб, 4-15-4Аб, 4-16-3Аб, 4-16-3Бб, 4-16-4Аб, 5-4-3Аб, 5-6-1Аб, 5-8-2Абт, 5-8-2Бб, 5-10-2Бб, 5-13-2Абт, 6-5-3Аб, 6-8-3Аб, 6-12-2Бб, 7-7-2Бб, 7-11-2Бб, 8-7-2Аб, 8-10-2Аб, 8-10-2Вб, 9-2-1Абт, 9-2-3Аб, 9-9-3Аб, 9-10-1Абт, 9-10-3Аб, 10-7-1Д, 10-8-2А, 10-10-1Б, 10-10-2А, 6-2-1, 6-2-2, 6-2-3, 7-2-1, 7-2-2, 7-2-3, 10-1-1, 11-1-1, 11-1-2, 12-1-1.

При этом апелляционный суд по делу N А56-21835/2011 установил, что "исковые требования ООО "Жилпромстройкомплект" к ООО "Жилпромстрой" не основаны на договорных правоотношениях между сторонами по делу.

Согласно пункту 5.2. договора Генерального подряда, ООО "Торговый дом "Сигма" обязалось своими силами и средствами (с привлечением субподрядных организаций) выполнить все СМР согласно условиям договора Генерального подряда и передать результат выполненных работ заказчику. Авансовые и поэтапные платежи договором Генерального подряда не предусмотрены.

Согласно пункту 3.3. договора Генерального подряда, моментом окончания строительно-монтажных работ по договору является приемка ООО "Жилпромстройкомплект" результата выполненных работ по Акту приема-передачи, определенному п. 7.8 договора.

В соответствии с пунктами 7.8, 7.9 договора Генерального подряда, сдача ООО "Торговый дом "Сигма" готового к эксплуатации результата работ и приемка его ООО "Жилпромстройкомплект" оформляется Актом, подписанном сторонами по форме КС-11.

Согласно ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой ст.431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

ООО "Жилпромстройкомплект" заключало договор Генерального подряда и инвестиционные договоры с ООО "Торговый дом "Сигма" исходя из прав, полученных на основании Договора N 1/05 от 19.01.2005 г. "Об инвестировании строительства Объекта_", что прямо указано в п.1.1. каждого договора об инвестировании по каждому объекту недвижимости.

Действительная воля ООО "Жилпромстройкомплект", как заказчика по договору Генерального подряда, была направлена на получение результата в виде достроенного жилого дома "под ключ", переданного по акту по форме КС-11, как завершенного строительством объекта, а не на выполнение какого-либо объема работ.

Действительная воля ООО "Жилпромстройкомплект" по инвестиционным договорам с ООО "Торговый дом "Сигма" была, в свою очередь, направлена на принятие на себя встречных обязательств по передаче объектов недвижимости, только при условии завершения ООО "Торговый дом "Сигма" обязательств по достройке Объекта и передаче результата в виде законченного строительством Объекта - заказчику, т.е. ООО "Жилпромстройкомплект".

Необходимым условием передачи помещений ООО "Торговый дом "Сигма", было получение ООО "Жилпромстройкомплект" этих помещений от ООО "Жилпромстрой".

В соответствии с п.4.1. Договора N 1/05 от 19.01.2005, помещения должны были быть переданы в собственность инвестора после исполнения им обязательств по данному договору. Главным обязательством инвестора было обеспечение сдачи объекта Государственной приемочной комиссии и ввод его в эксплуатацию, что следует из пп.3.1.10, 4.1. Договора N 1/05 от 19.01.2005.

Действуя в рамках прав, предоставленных Договором N 1/05 от 19.01.2005 г., ООО "Жилпромстройкомплект" привлекло к инвестированию строительства ООО "Торговый дом "Сигма". При этом ООО "Торговый дом "Сигма" по договору Генерального подряда была поручена достройка Объекта и ввод его в эксплуатацию. Таким образом, ООО "Торговый дом "Сигма" при заключении инвестиционных договоров было известно, что обязательства со стороны ООО "Жилпромстройкомплект" по передаче помещений могут быть исполнены только при условии получения им помещений от ООО "Жилпромстрой". Кроме того, исполнение обязательств ООО "Жилпромстрой" перед ООО "Жилпромстройкомплект" и, соответственно, ООО "Жилпромстройкомплект" перед ООО "Торговый дом "Сигма" находилось в прямой зависимости от выполнения обязательств ООО "Торговый дом "Сигма" по договору Генерального подряда.

В соответствии с п.1.4 Договора об инвестировании ООО "Жилпромстрой" не отвечает по гражданско-правовым обязательствам, возникшим из договоров, заключенных ООО "Жилпромстройкомплект" в процессе исполнения функций заказчика строительства Объекта.

ООО "Торговый дом "Сигма" 26.10.2007 в нарушение положений пунктов 3.3., 7.8, 7.9 договора Генерального подряда и пунктов 1.5, 3.3.1., 3.4.1. договоров об инвестировании, не достроив Объект, в одностороннем порядке прекратило строительно-монтажные работы на Объекте, и в дальнейшем завершение строительства и ввод Объекта в эксплуатацию, осуществлялось силами застройщика - ООО "Жилпромстрой", без участия ООО "Торговый дом "Сигма".

Каких-либо доказательств того, что со стороны ООО "Торговый дом "Сигма" завершенный строительством объект был предъявлен ООО "Жилпромстройкомплект" для принятия, либо ООО "Жилпромстройкомплект" уклонялось от принятия завершенного строительством объекта, в материалы дела не представлено.

Пунктами 3.2 каждого договора об инвестировании было предусмотрено право ООО "Жилпромкомплект" не передавать ООО "Торговый Дом "Сигма" соответствующие объекты недвижимости в случае невыполнения последним принятых обязательств.

Обязательства ООО "Торговый Дом "Сигма" как по договору генерального подряда, так и по инвестиционным договорам, выполнены не были. ООО "Торговый Дом "Сигма" должно было в установленные сроки создать объект недвижимости, включая его сдачу Государственной приемочной комиссии и ввод его в эксплуатацию.

Как следует из ст. 134 ГК РФ - если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Помещения, являющиеся предметом настоящего иска, представляют собой части Объекта, в отношении которого был заключен договор Генерального подряда и инвестиционные договоры, заключенные ООО "Жилпромстройкомплект", исходя из прав, полученных на основании договора N 1/05 от 19.01.2005 г. "Об инвестировании строительства Объекта_", что прямо указано в п.1.1. каждого договора об инвестировании по каждому объекту недвижимости.

Таким образом, ООО "Торговый Дом "Сигма" не осуществило создание Объекта как сложной вещи и не создало помещений, являющихся объектом инвестирования по каждому заключенному с ООО "Жилпромстройкомплект" инвестиционному договору, что являлось его основным обязательством, а также не осуществило в полном объеме оплату указанных помещений в сроки и на условиях, предусмотренные этими договорами.

Основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполненных работ является сдача результата работ заказчику.

Статья 753 ГК РФ предусматривает возможность составления одностороннего акта. Названная норма защищает интересы подрядчика, если заказчик необоснованно отказался от надлежащего оформления документов, удостоверяющих приемку. ООО "Торговый Дом "Сигма" не представило надлежащих доказательств извещения заказчика о завершении работ и вызове его для участия в приемке работ, в связи с чем подрядчик не может ссылаться на отказ Заказчика от исполнения договорного обязательства по приемке работ и требовать их оплаты на основании одностороннего акта сдачи результата работ, так как фактически объект в установленном порядке Заказчику не передавался. Акты на форме КС-2, на которые ссылается истец, подтверждают лишь выполнение промежуточных работ для проведения расчетов. Они не являются актом предварительной приемки результата отдельного этапа работ, как это предусмотрено договором Генерального подряда.

Такая же позиция отражена в рекомендациях, содержащихся в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. N 51.

Из материалов дела следует, что ООО "Жилпромстройкомплект" по Договору об инвестировании N 1-О/05 от 19.01.2005 выполнено строительных работ на Объекте на общую сумму 219 494 353,5 рублей. Аналогичный вывод сделан в Постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2012 по делу N А56-21835/2011. При этом ООО "Жилпромстройкомплект" не исполнило обязательства, указанные в пунктах 1.1., 2.3, 3.1.1., 3.1.2., 3.1.3., 3.1.4. Договора N 1-О/05 от 19.01.2005 "Об инвестировании строительства комплекса жилых домов".

В то же время, по Договору об инвестировании N 1-О/05 от 19.01.2005, ООО "Жилпромстройкомплект" должно было выполнить работ на сумму 324 млн. рублей. Строительные работы в сумме 105 831 402,82 рублей, выполненные ООО "Торговый дом "Сигма" и принятые ООО "Жилпромстройкомплект", отражены в промежуточных актах, утвержденных ООО "Жилпромстрой". В соответствии с п.3.1.8 и приложением N3 к Договору об инвестировании промежуточный акт приема-передачи работ, выполненных на объекте, является документом, подтверждающим (с момента его утверждения Застройщиком) объем инвестиций, произведенных Инвестором в строительство Объекта.

ООО "Жилпромстрой" осуществлена оплата в счет инвестиций ООО "Жилпромстройкомплекта" на общую сумму 225 447 370,44 рублей". Это совпадает с выводами апелляционного суда, приведенными в постановлении от 10.05.2012 по делу N А56-21835/2011.

Таким образом, задолженности ООО "Жилпромстрой" перед ООО "Жилпромстройкомплект по Договору N 1-О/05 от 19.01.2005 "Об инвестировании строительства комплекса жилых домов", не имеется. Обязанность ООО "Жилпромстрой" по передаче спорных помещений ООО "Жилпромкомплект" отсутствует также в связи с неисполнением последним условий Договора N 1/0-05 от 19.01.2005,

Кроме того, между ООО "Жилпромстрой" и ООО "Жилпромстройкомплект", отсутствуют договорные отношения относительно спорных объектов недвижимости, спорные объекты недвижимости от ООО "Жилпромстрой" в ООО "Жилпромстройкомплект" не передавались.

Между ООО "Жилпромстрой" и ООО "Торговый Дом "Сигма" также договорные отношения отсутствуют.

Таким образом, у ООО "Жилпромстрой" отсутствуют обязательства по передаче спорных помещений как в ООО "Жилпромстройкомплект", так и в ООО "Торговый Дом "Сигма".

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.01.2012 г.. по делу N А56-89783/2009 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

В.М. Горбик О.Р. Старовойтова