Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 2 августа 2012 г. N 09АП-9924/12

город Москва

02 августа 2012 г.

Дело N А40-125218/09-77-763

Резолютивная часть постановления объявлена 04 июля 2012 г..

Постановление изготовлено в полном объеме 02 августа 2012 г..

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Расторгуева Е.Б.

судей Верстовой М.Е., Лаврецкой Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарями Тимошенко В.О. и Титовым К.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело N А40-125218/09-77-763 по искам ООО "Вестрой" (ОГРН 1027700060057) и Правительства г. Москвы (ОГРН 1027739813507) к ЗАО "Садово-Спасское" (ОГРН 1027700447279), ООО "Бизнес Парк" (ОГРН 1077760213673), ЗАО "Концерн "Интерстрой Девелопмент", ООО "ПРОМГАЗСЕРВИС" (ОГРН 1037739378820) и УФРС по г.Москве о признании объекта незавершенного строительства самовольной постройкой, признании недействительными договоров купли-продажи объекта незавершенного строительства, об обязании произвести снос самовольной постройки (а в случае неисполнения ответчиком решения суда о сносе предоставить такое право истцу за счет ответчика) и признании недействительным зарегистрированное право собственности ответчика на объект незавершенного строительства

третье лицо: Департамент земельных ресурсов г. Москвы

при участии в судебном заседании:

от истцов: ООО "Вестрой" - не явился, извещен;

Правительства г.Москвы - Бушуев Б.А. по дов. от 19.10.2011;

от ответчиков: ЗАО "Садово-Спасское" - Корнеева С.М. по дов. от 23.05.2012;

ООО "Бизнес парк" - Розанов И.В. по дов. от 20.10.2010, Зарицкий С.В. по дов. от 20.10.2010;

ЗАО "Концерн "Интерстрой Девелопмент" - Гурбатов Д.Н. по дов. от 18.07.2011;

ООО "ПРОМГАЗСЕРВИС" - не явился, извещен;

УФРС по г.Москве - не явился, извещен;

от третьего лица: Важина А.Н. по дов. от 10.01.2012;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Вестрой", Правительство г.Москвы обратились в Арбитражный суд г.Москвы с исками о признании объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г.Москва, пересечение проспекта Академика Сахарова и Садово-Спасской улицы, кадастровый (или условный) номер объекта: 77-77-11/007/2006-223, самовольной постройкой; признании недействительным ничтожного договора купли-продажи от 29.10.2007 г., заключенного ЗАО "Садово-Спасское" (продавец) и ООО "ПРОМГАЗСЕРВИС" (покупатель); признании недействительным ничтожного договора купли-продажи от 12.11.2007 г., заключенного ООО "ПРОМГАЗСЕРВИС" (продавец) и ООО "Бизнес Парк" (покупатель); признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "Бизнес Парк" на указанный объект незавершенного строительства, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 77-77-11/005/2007-1721 от 16.11.2007 г.; обязании ЗАО "Садово-Спасское" произвести снос (демонтаж) самовольной постройки - указанного объекта незавершенного строительства; об указании в порядке части 3 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в решении арбитражного суда о том, что ООО "Вестрой" вправе осуществить соответствующие действия по сносу (демонтажу) самовольно построенного данного объекта незавершенного строительства, за счет ЗАО "Садово-Спасское" с взысканием с него необходимых расходов в случае, если ЗАО "Садово-Спасское" не исполнит решения арбитражного суда по настоящему делу в течение двухмесячного срока со дня вступления его в законную силу.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Департамент земельных ресурсов г. Москвы.

Решением от 03.02.2010 г. суд признал объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Москва, пересечение проспекта Академика Сахарова и Садово-Спасской улицы, кадастровый (или условный) номер объекта: 77-77-11/007/2006-223, самовольной постройкой; признал недействительными (ничтожными) договор от 29.10.2007 г.., заключенный ЗАО "Садово-Спасское" и ООО "ПРОМГАЗСЕРВИС" и договор от 12.11.2007 г., заключенный ООО "ПРОМГАЗСЕРВИС" и ООО "Бизнес Парк", предметом которых является купля-продажа указанного объекта незавершенного строительства; обязал ЗАО "Садово-Спасское" произвести снос (демонтаж) самовольной постройки - указанного объекта незавершенного строительства, указав, что ООО "Вестрой" вправе осуществить соответствующие действия по сносу (демонтажу) данного самовольно построенного объекта незавершенного строительства за счет средств ЗАО "Садово-Спасское" со взысканием с него необходимых расходов в случае неисполнения ЗАО "Садово-Спасское" решения суда в течение двухмесячного срока со дня вступления решения в законную силу. В остальной части иска суд отказал.

С решением суда не согласилось ООО "Бизнес Парк" и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить ввиду незаконности и необоснованности, в исках отказать.

Также на решение суда подана апелляционная жалоба лицом, не привлеченным к участию в деле - ЗАО "Концерн "Интерстрой Девелопмент", в которой общество просит отменить решение суда и отказать в удовлетворении иска.

Определением от 17.06.2010 г.. Девятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению настоящего дела в апелляционном суде по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в суде первой инстанции. Этим же определением ЗАО "Концерн "Интерстрой Девелопмент" привлечено к участию в деле в качестве ответчика.

Так, ЗАО "Концерн "Интерстрой Девелопмент" являлось заказчиком и генеральным подрядчиком строительства спорного объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Москва, пересечение проспекта Академика Сахарова и Садово-Спасской улицы, кадастровый (или условный) номер объекта: 77-77-11/007/2006-223.

Данное обстоятельство подтверждается разрешением N 14298 на производство строительно-монтажных работ (т.1 л.д.128).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

Частью 6 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае если федеральным законом предусмотрено обязательное участие в деле другого лица в качестве ответчика, а также по делам, вытекающим из административных и иных публичных правоотношений, арбитражный суд первой инстанции по своей инициативе привлекает его к участию в деле в качестве соответчика.

Поскольку ЗАО "Концерн "Интерстрой Девелопмент" являлось заказчиком и генеральным подрядчиком строительства спорного объекта незавершенного строительства, то его участие в деле в качестве ответчика является обязательным, в связи с чем обжалуемое решение суда затрагивает права и обязанности ЗАО "Концерн "Интерстрой Девелопмент".

При таких обстоятельствах, принятое по делу решение подлежит отмене на основании пункта 4 части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку выводы суда первой инстанции, изложенные в решении, касаются прав и обязанностей не привлеченного к участию в деле в качестве ответчика ЗАО "Концерн "Интерстрой Девелопмент".

Дело рассмотрено апелляционным судом в порядке части 6.1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

ООО "Вестрой" и Правительство г.Москвы представили совместное заявление об уточнении исковых требований, в соответствии с которым просят арбитражный суд признать объект незавершенного строительства, расположенного по адресу: г.Москва, пересечение проспекта Академика Сахарова и Садово-Спасской улицы, кадастровый (или условный) номер объекта: 77-77-11/007/2006-223, самовольной постройкой; признать недействительными ничтожными договора от 29.10.2007 г.., заключенный ЗАО "Садово-Спасское" и ООО "ПРОМГАЗСЕРВИС" и от 12.11.2007 г., заключенный ООО "ПРОМГАЗСЕРВИС" и ООО "Бизнес Парк", предметом которых является купля-продажа указанного объекта незавершенного строительства; обязать солидарно ЗАО "Садово-Спасское", ООО "Бизнес Парк" и ЗАО "Концерн "Интерстрой Девелопмент" произвести снос (демонтаж) указанной самовольной постройки; указать в порядке части 3 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в решении арбитражного суда о том, что ООО "Вестрой" вправе осуществить соответствующие действия по сносу (демонтажу) самовольно построенного данного объекта незавершенного строительства, за счет ЗАО "Садово-Спасское", ООО "Бизнес Парк" и ЗАО "Концерн "Интерстрой Девелопмент" с взысканием с них необходимых расходов в случае, если они не исполнят решение арбитражного суда по настоящему делу в течение двухмесячного срока со дня вступления его в законную силу (т.9 л.д.39).

Уточнение иска в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято апелляционным судом протокольным определением (протокол судебного заседания от 21.07.2010 г..)

ЗАО "Концерн "Интерстрой Девелопмент" заявило письменное ходатайство о приостановлении производства по делу до разрешения дела N А40-151327/09-150-1025, которое впоследствии снято с рассмотрения представителем (протокол судебного заседания от 21.07.2010 г..).

ООО "Бизнес Парк" заявило письменное ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы, поскольку считает, что для правильного разрешения дела необходимо установить какой объем работ по спорному объекту недвижимости проводился в рамках полученных разрешений на строительство, имеются ли на объекте работы, выполненные без соответствующих разрешений, и существует ли возможность приведения объекта в состояние, существовавшее до проведения строительных работ без разрешения на строительство.

Протокольным определением в удовлетворении ходатайства ООО "Бизнес Парк" о назначении судебной строительно-технической экспертизы отказано, поскольку суд считает возможным рассмотреть дело на основании имеющихся материалов и доказательств (протокол судебного заседания от 26.07.2010 г..).

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 августа 2010 года отменено решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.02.2010 г. по делу N А40-125218/09-77-763, отказано в удовлетворении иска.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 01 декабря 2010 года отменено постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 02 августа 2010 года, настоящее дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции признал неправомерной ссылку суда апелляционной инстанции на пункт 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", поскольку содержащиеся в названном пункте разъяснения относятся к случаям рассмотрения судами исков о признании права собственности на самовольную постройку. Между тем, такие исковые требования в настоящем деле не заявлялись и судами не рассматривались.

Также кассационная коллегия пришла к следующим выводам. Апелляционным арбитражным судом не определен круг лиц, как со стороны истцов, так и со стороны ответчиков, имеющих материально-правовой интерес, зависящий от результатов рассмотрения настоящего спора. Не установлено лицо, являющееся в настоящее время фактическим владельцем земельного участка, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства. Судом не выяснено, кем из ответчиков фактически было осуществлено строительство спорного объекта недвижимого имущества, и кто из ответчиков должен был стать собственником данного объекта по завершению строительства. Также не установлено, какие права на земельный участок, на котором находится спорный объект недвижимого имущества, имели первый и последующие правообладатели на момент первоначальной регистрации права собственности на упомянутый объект, а также регистрации последующих переходов права собственности, зарегистрированных на основании оспариваемых истцами договоров купли-продажи спорного объекта. Судом не выяснено, какая часть выполненных работ по возведению спорного объекта произведена на законных основаниях, в связи с этим судом необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства одного из ответчиков о производстве строительно-технической экспертизы, поскольку для определения соотношения объема выполненных работ по возведению спорного объекта имеющимся в материалах дела ордерам на производство подготовительных работ, необходимы специальные познания в области строительства. Кроме того, судом не принято никакого процессуального решения по первоначально заявленным исковым требованиям в части требований к Управлению Росреестра по г. Москве о признании недействительными зарегистрированного права собственности ООО "Бизнес Парк" на спорный объект незавершенного строительства и записи о регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 77-77-11/005/2007-1721 от 16.11.2007 года.

При повторном рассмотрении дела во исполнение указаний суда кассационной инстанции назначена строительно-техническая экспертиза для разрешения вопросов:

1) какие работы на спорном объекте незавершенного строительства проведены в соответствии с выданными Технической инспекцией разрешениями на производство работ и ордером на производство подготовительных, земляных и строительных работ;

2) имеются ли в фактически построенном объекте элементы, построенные без необходимых на то разрешений. В случае, если такие элементы имеются, то определить, какие именно элементы объекта незавершенного строительства являются самовольно построенными, а какие являются построенными на основании имеющихся разрешений;

3) в случае, если на спорном объекте незавершенного строительства имеются элементы, построенные без соответствующих разрешений, установить, возможно ли приведение объекта в состояние, существовавшее до проведения самовольных работ;

4) в случае, если на объекте незавершенного строительства имеются элементы, построенные без соответствующих разрешений, установить, образуют ли элементы, построенные в соответствии с имеющимися разрешениями, объект недвижимого имущества.

Согласно экспертному заключению от 18.07.2011 г.. N 117/31-19-3 (т.18 л.д.2), на объекте незавершенного строительства имеются элементы, построенные без необходимых на то разрешений (конструкции фундамента и несущие железобетонные конструкции подземных этажей здания), так и элементы, возведенные на основании имеющихся разрешений. Приведение объекта в состояние, существовавшее до проведения самовольных работ, возможно, путем демонтажа конструкций фундамента и несущих железобетонных конструкций подземных этажей здания. Элементы, построенные в соответствии с имеющимися разрешениями, образуют объект недвижимого имущества незавершенный строительством.

В связи с этим, Правительством г.Москвы заявлено письменное ходатайство об изменении предмета исковых требований (т.18 л.д.78), в соответствии с которым просит суд:

признать часть объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: город Москва, пересечение проспекта Академика Сахарова и Садово-Спасской улицы, кадастровый (или условный) номер объекта: 77-77-11/007/2006-223, а именно возведенные без разрешения конструкций фундамента и несущие железобетонные конструкций подземных этажей здания, самовольной постройкой;

признать недействительным ничтожный Договор купли-продажи от 29.10.2007, заключенный между ЗАО "Садово-Спасское" (продавец) и ООО "ПРОМГАЗСЕРВИС" (покупатель), предметом которого является объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: город Москва, пересечение проспекта Академика Сахарова и Садово-Спасской улицы;

признать недействительным ничтожный Договор купли-продажи от 12.11.2007, заключенный между ООО "ПРОМГАЗСЕРВИС" (продавец) и ООО "Бизнес Парк" (покупатель), предметом которого является объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: город Москва, пересечение проспекта Академика Сахарова и Садово-Спасской улицы;

обязать ООО "Бизнес Парк" произвести снос (демонтаж) самовольной постройки - часть объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: город Москва, пересечение проспекта Академика Сахарова и Садово-Спасской улицы, кадастровый (или условный) номер объекта: 77-77-11/007/2006-223, а именно возведенные без разрешения конструкций фундамента и несущие железобетонные конструкций подземных этажей здания;

в порядке ч. 3 ст. 174 АПК РФ указать в решении арбитражного суда по настоящему делу, что Правительство Москвы вправе осуществить соответствующие действия по сносу (демонтажу) части объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: город Москва, пересечение проспекта Академика Сахарова и Садово-Спасской улицы, кадастровый (или условный) номер объекта: 77-77-11/007/2006-223, а именно возведенные без разрешения конструкций фундамента и несущие железобетонные конструкций подземных этажей здания, за счет ООО "Бизнес Парк" с взысканием с него необходимых расходов в случае, если ООО "Бизнес Парк" не исполнит решение суда по настоящему делу в течение трех месяцев со дня вступления его в законную силу.

Заявленное Правительством г.Москвы уточнение иска в соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято арбитражным апелляционным судом определением от 04.10.2011 года.

Исковые требования ООО "Вестрой" остались неизменными, в редакции заявления (т.9 л.д.39), принятого судом протокольным определением от 21.07.2010 года.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2011 года отменено решение Арбитражного суда г. Москвы от 03.02.2010 г. по делу N А40-125218/09-77-763, отказано в удовлетворении исков.

Отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что истец ООО "Вестрой" не имеет права на иск, поскольку договор от 27.05.2003 передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земель в г. Москве от 30.06.1995. N М-01-002621, на котором основано право истца на земельный участок под спорным объектом, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 07.04.2010 по делу N А40-151327/09-150-1025 признан недействительным (ничтожным); избранный Правительством Москвы способ защиты права путем признания части объекта незавершенного строительства самовольной постройкой и о сносе части объекта недвижимости противоречит действующему законодательству, поскольку законом предусмотрен такой способ защиты права как обращение заинтересованного лица с иском о сносе самовольной постройки как объекта недвижимости, а не его части.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 февраля 2012 года отменено постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2011 года, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции указал следующее.

Поставленный судом на разрешение экспертам вопрос о том, являются ли элементы, построенные в соответствии с имеющимися разрешениями, объектом недвижимого имущества, касается юридической характеристики объекта (движимое или недвижимое имущество), то есть является вопросом права, относящимся к компетенции суда, в связи с чем, он не мог быть поставлен судом на разрешение эксперта.

Таким образом, на вопрос о том, сохраниться ли объект недвижимости при сносе самовольной части должен был ответить суд в результате оценки материалов дела, подтверждающих или опровергающих наличие возможности сноса только самовольно построенной части объекта с сохранением остальной его части.

Самовольной постройкой может являться как весь объект недвижимости, так и отдельные его части, отвечающие признакам, установленным статьями 130, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, снос (демонтаж) которых возможен без уничтожения всего объекта в целом, в связи с чем, отказ в иске Правительству Москвы по указанным судом основаниям нельзя признать соответствующим нормам действующего законодательства.

Суд апелляционной инстанции не выполнил обязательные для него указания суда кассационной инстанции, спор по существу заявленных требований Правительства Москвы к Управлению Росреестра по Москве не рассмотрен; судом не установлены все обстоятельства дела, необходимые для принятия законного и обоснованного судебного акта, выводы суда основаны на неполном исследовании и оценке находящихся в деле доказательств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, судом нарушены нормы материального и процессуального права, что привело к принятию неправильного судебного акта.

При повторном рассмотрении дела Правительством Москвы заявлен отказ от исковых требований:

о признании недействительными ничтожными договоров от 29.10.2007 г.., заключенного ЗАО "Садово-Спасское" и ООО "ПРОМГАЗСЕРВИС" и от 12.11.2007 г., заключенного ООО "ПРОМГАЗСЕРВИС" и ООО "Бизнес Парк", предметом которых является купля-продажа объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г.Москва, пересечение проспекта Академика Сахарова и Садово-Спасской улицы;

о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "Бизнес Парк" на указанный объект незавершенного строительства, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 77-77-11/005/2007-1721 от 16.11.2007 г.

Поскольку отказ Правительства Москвы от исковых требований в указанной части не противоречит закону и не нарушает права других лиц, апелляционный суд протокольным определением от 27.06-04.07.2012 г.. принял отказ от части иска, в связи с чем производство по делу по иску Правительства в этой части подлежит прекращению в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев дело в отсутствие ООО "Вестрой", ООО "ПРОМГАЗСЕРВИС" и УФРС по г.Москве, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в порядке статей 123, 156, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения явившихся в судебное заседание представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что исковые заявления удовлетворению не подлежат, по следующим основаниям.

Судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства по делу.

Постановлением Правительства Москвы от 26.01.1993 года N 53 ВЭО "Мосинтерстрой" согласовано размещение гостинично-делового центра и зарезервирован земельный участок на пересечении проспекта А.Сахарова и Садово-Спасской улицы в г.Москве площадью 0, 64 га для разработки проектной документации (т.3 л.д.95).

Заключением Мосгосэкспертизы N 230-П34МГЭ от 11.10.1994 г.. ВЭО "Мосинтерстрой" согласовано технико-экономическое обоснование строительства 4-11-18 этажного с двумя техническими и 2-4 подземными этажами делового центра (т.1 л.д.123).

31.01.1995 года Управлением государственного архитектурно-строительного контроля г.Москвы выдано ГПО "Мосинтерстрой" (правопреемник ВЭО "Мосинтерстрой", правопредшественник ЗАО "Концерн "Интерстрой Девелопмент") разрешение N 14298 на производство подготовительных работ, устройство наружных коммуникаций (т.1 л.д.127).

Согласно постановлению Правительства Москвы от 21.02.1995 года N 147, в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 26.01.1993 года N 53 ЗАО "Садово-Спасское" предоставлен в пользование на условиях аренды сроком на 49 лет земельный участок на пересечении проспекта А.Сахарова и Садово-Спасской улицы в г.Москве площадью 0, 37 га под строительство в 1995-1999 годах делового центра и его эксплуатацию (т.1 л.д.119).

30.06.1995 года Правительством Москвы и ЗАО "Садово-Спасское" заключен договор аренды земель в г.Москве N М-01-002621, в соответствии с которым Правительство Москвы предоставило ЗАО "Садово-Спасское" в аренду участок для строительства делового центра сроком на 49 лет (т.1 л.д.30).

Согласно п. 1.3 договора аренды, участок предоставлен ЗАО "Садово-Спасское" для строительства и эксплуатации делового центра и подземной автостоянки в сроки и на условиях, определенных утвержденной проектно-сметной документацией. Приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется "Разрешенным использованием".

Постановлениями от 26.05.1998 г.. N 416 и от 29.12.1998 г.. N 1010 Правительство Москвы указало Москомархитектуре в месячный срок оформить градостроительное задание на проектирование объекта, разработать технико-экономическое обоснование строительства Горвоенкомата, откорректировать градостроительное заключение на строительство Делового центра, включающего здание Горвоенкомата. Срок строительства продлен до 2002 года (т.1 л.д.121-122).

23.11.1999 г.. Инспекцией ГАСН г.Москвы выдано разрешение N 14298 на производство строительно-монтажных работ, в котором застройщиком значится ЗАО "Садово-Спасское", а заказчиком и генеральным подрядчиком ЗАО "Концерн "Интерстрой Девелопмент" (т.1 л.д.128). Указанное разрешение продлевалось (продления N 14298/1 и 14928/2) сроком до 04.01.2001 года (т.1 л.д.129-130).

27.05.2003 г.. ЗАО "Садово-Спасское" и ООО "Вестрой" заключили договор перенайма, по которому ЗАО "Садово-Спасское" передало ООО "Вестрой" в полном объеме права и обязанности по договору аренды земель в г.Москве от 30.06.1995 г.. N М-01-002621 (т.1 л.д.41).

03.04.2006 г.. в ЕГРП произведена государственная регистрация права собственности ЗАО "Садово-Спасское" на спорный объект незавершенного строительства за кадастровым (или условным) номером 77-77-11/007/2006-223 (т.1 л.д.131).

29.10.2007 г.. по договору купли-продажи ЗАО "Садово-Спасское" передало в собственность ООО "ПРОМГАЗСЕРВИС" указанный объект незавершенного строительства (т.1 л.д.45).

12.11.2007 г.. по договору купли-продажи ООО "ПРОМГАЗСЕРВИС" продало данный объект строительства ООО "Бизнес Парк" (т.1 л.д.48).

В настоящее время собственником спорного объекта незавершенного строительства является ООО "Бизнес Парк", что подтверждено сведениями из ЕГРП (т.1 л.д.26) и лицами, участвующими в деле.

Суд апелляционной инстанции считает, что у ООО "Вестрой" отсутствует право на обращение в арбитражный суд с настоящим иском, по следующим основаниям.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки (п.22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Право ООО "Вестрой" на земельный участок, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства, основано на договоре от 27.05.2003 г.. передачи прав и обязанностей по договору аренды (перенайма) земель в г.Москве от 30.06.1995 г.. N М-01-002621 (т.1 л.д.41), который признан недействительным решением Арбитражного суда г. Москвы от 07.04.2010 г.. по делу N А40-151327/09-150-1025, оставленным в силе Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 19.08.2010 года.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, договор перенайма не повлек перехода прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к ООО "Вестрой", в связи с чем ООО "Вестрой" не является лицом, обладающим материально-правовым интересом в споре, поэтому в иске ему следует отказать.

Иск Правительства г.Москвы также удовлетворению не подлежит ввиду следующего.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права, а также иными способами, предусмотренными законом.

Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки (п.22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

С учетом приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что надлежащим способом защиты прав собственника земельного участка, является иск о сносе самовольной постройки, в рамках которого и подлежит разрешению вопрос о признании постройки самовольной.

Поэтому Правительством Москвы неправомерно предъявлено требование о признании части объекта незавершенного строительства самовольной постройкой.

Что касается требования Правительства Москвы о сносе спорных конструкций фундамента и несущих железобетонных конструкций подземных этажей здания, суд апелляционной инстанции считает его также не подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что на земельном участке, предоставленным истцом в аренду ЗАО "Садово-Спасское" для целей строительства делового центра (т.1 л.д.30), произведены, в том числе, такие работы, как перенос теплосетей, газопровода, возведение по периметру здания "стены в грунте", возведение конструкций фундамента и несущих железобетонных конструкций подземных этажей здания (т.18 л.д.5).

Каждый из данных элементов строительства отвечает признакам, установленным статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, и образует объект недвижимого имущества незавершенный строительством.

Проведенной по делу строительно-технической экспертизой установлено, что указанные конструкции фундамента и несущие железобетонные конструкции подземных этажей здания построены без необходимых на то разрешений и приведение объекта в состояние, существовавшее до проведения самовольных работ, возможно, путем их демонтажа (экспертное заключение от 18.07.2011 г.. N 117/31-19-3 (т.18 л.д.2).

Судом апелляционной инстанции установлено, что объект недвижимости сохранится в результате сноса самовольной части строительства.

Самовольная постройка находится во владении ООО "Бизнес Парк", являющегося собственником постройки (т.1 л.д.26, 48), что подтверждено представителями общества в судебном заседании суда апелляционной инстанции и не опровергнуто другими лицами, участвующими в деле.

При этом, судом апелляционной инстанции установлено, что спорные постройки были возведены не лицом, являющимся в настоящее время собственником, а ЗАО "Садово-Спасское".

Как установлено проведенной по делу экспертизой, конструкции фундамента и несущие железобетонные конструкции подземных этажей здания построены без необходимых на то разрешений (экспертное заключение от 18.07.2011 г.. N 117/31-19-3 (т.18 л.д.2).

Земельный участок, на котором расположена спорная постройка, был предоставлен истцом в аренду для целей строительства делового центра ЗАО "Садово-Спасское" по договору от 30.06.1995 года N М-01-002621 на 49 лет (т.1 л.д.30).

В бухгалтерской отчетности ЗАО "Садово-Спасское" по состоянию на 01 апреля 2003 года учтены затраты на строительно-монтажные работы (т.9 л.д.86, 92-93).

По состоянию на дату составления технической документации на незавершенный строительством объект - 12.09.2004 г.., спорные строения уже существовали (т.1 л.д.51, 52, 54).

В материалах дела имеется справка ЗАО "Садово-Спасское" от 30.12.2005 г.. о том, что строительство объекта велось за счет ЗАО "Садово-Спасское" без привлечения инвесторов (т.5 л.д.119).

Позиция представителей ЗАО "Садово-Спасское" в суде апелляционной инстанции по вопросу лица, осуществившего строительство, также сводится к тому, что таким лицом является ЗАО "Садово-Спасское" (т.6 л.д.140, т.7 л.д.2).

Однако допрошенный 28.12.2009 г.. судом первой инстанции в качестве свидетеля по делу генеральный директор ЗАО "Садово-Спасское" Артемчук О.В. дал показания об обратном (протокол судебного заседания от 28.12.2009 г.., т.6 л.д.119), к которым суд апелляционной инстанции относится критически, поскольку они противоречат указанным документам, подписанным самим же Артемчук О.В. и другими работниками общества, о фальсификации которых не заявлено.

Таким образом, именно ЗАО "Садово-Спасское" осуществило строительство спорного объекта и зарегистрировало в 2006 году объект в ЕГРП в свою собственность как первый собственник в соответствии с п.1 ст.218 Гражданского кодекса Российской Федерации, представив документы - основания, оформленные на его имя как арендатора, застройщика и заказчика строительства (указанный договор аренды земель, т.1 л.д.131); а впоследствии в 2007 году ЗАО "Садово-Спасское" продало спорный объект ООО "ПРОМГАЗСЕРВИС" по договору купли-продажи (т.1 л.д.45).

Кроме того, обстоятельства строительства спорного объекта обществом "Садово-Спасское" установлены Девятым арбитражным апелляционным судом при рассмотрении дела N А40-61718/04-125-606 по иску ЗАО "Садово-Спасское" о признании недействительными пунктов 3 и 12 постановления Правительства Москвы от 03.08.2004 г.. N 523-ПП "О дополнительных мерах по строительству здания для размещения Центра развития малого предпринимательства и финансово-казначейского управления Центрального административного округа" (постановление суда от 25.04.2005 г.. N 09АП-3552/05-АК, т.6 л.д.142).

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Таким образом, в силу закона ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, возведшее постройку, а с учетом приведенных разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ответчиком по такому иску может быть и лицо, владеющее этой постройкой и являющееся её собственником.

Суд апелляционной инстанции считает, что данное Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в абзаце втором пункта 24 указанного постановления Пленума разъяснение не исключает предъявление иска по общему правилу абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации - к лицу, осуществившему самовольное строительство, при определенных обстоятельствах.

Такими обстоятельствами по настоящему делу являются факты установления судом лица, осуществившего самовольную постройку и реализовавшего её по возмездной сделке купли-продажи, поэтому удовлетворение иска только за счет другого лица, являющегося в настоящее время собственником этой постройки, неправомерно.

Правительство Москвы, несмотря на имеющиеся в деле доказательства лица, осуществившего строительство, пояснения ответчиков о том, что ООО "Бизнес Парк" не строило объект, а постройки возведены обществом "Садово-Спасское", предложения суда апелляционной инстанции определиться с правовой позицией в отношении надлежащего ответчика, пояснило, что лицом, обязанным снести самовольный объект, по прежнему является ООО "Бизнес Парк", поскольку является собственником этих построек (протокол судебного заседания от 27.06-04.07.2012 г..).

Между тем, в силу изложенного выше, такая позиция истца является ошибочной.

При таких обстоятельствах, в иске следует отказать, поскольку он неправомерно предъявлен только к собственнику спорной самовольной постройки.

Также в удовлетворении иска Правительства Москвы о сносе самовольных построек следует отказать и потому, что пропущен срок исковой давности.

О пропуске срока исковой давности заявили ООО "Бизнес Парк" и ЗАО "Концерн "Интерстрой Девелопмент", пояснив, что истец не является владельцем земельного участка, на котором расположен спорный объект незавершенного строительства, в связи с чем подлежит применению общий срок исковой давности, установленный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации в три года. О нарушении права истец узнал в 2005 году при рассмотрении дела N А40-61718/04-125-606, которым установлено отсутствие у застройщика разрешения на строительство, а также при регистрации права собственности на объект недвижимости за ЗАО "Садово-Спасское" 03.04.2006 года.

Суд апелляционной инстанции согласен с ответчиками о пропуске Правительством Москвы срока исковой давности.

Как установлено, Правительство Москвы по договору аренды от 30.06.1995 г.. N М-01-002621 передало в аренду ЗАО "Садово-Спасское" земельный участок, на котором впоследствии возведены спорные самовольные постройки, собственником которых является ООО "Бизнес Парк".

Поэтому истец не может быть признан лицом, владеющим земельным участком.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке истца без его согласия, если истец владеет этим земельным участком.

Таким образом, в данном случае исковое требование о сносе самовольной постройки, может быть предъявлено лишь в пределах срока исковой давности по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), то есть в течение трех лет со дня, когда истец узнал о нарушении своего права.

Судебными актами по делу N А40-61718/04-125-606 установлен факт осуществления строительно-монтажных работ обществом "Садово-Спасское" (постановление суда от 25.04.2005 г.. N 09АП-3552/05-АК, т.6 л.д.142, т.3 л.д.28).

При этом, Правительство Москвы являлось ответчиком в указанном деле и в лице своих уполномоченных органов не выдавало разрешения на СМР, поэтому с 2005 года не могло не знать о нарушении своих прав собственника земельного участка осуществлением самовольных строительно-монтажных работ, в результате которых возникли спорные постройки.

Однако Правительство Москвы обратилось в арбитражный суд с настоящим иском по истечении срока исковой давности, только 25 декабря 2009 года, несмотря на то, что пунктами 3.1.1 и 3.1.2 договора аренды от 30.06.1995 г.. N М-01-002621 предусмотрено право Правительства Москвы осуществлять контроль за использованием и охраной участка, приостанавливать работы, ведущиеся с нарушением закона.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12 и 15.11.2001 г. N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" предусмотрено, что если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Таким образом, Девятый арбитражный апелляционный суд отказывает ООО "Вестрой" и Правительству г. Москвы в удовлетворении исковых требований.

Судебные расходы между сторонами распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 49, 110, 150, 176, 266, 267, 268, 269, 270 и 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Принять отказ Правительства г.Москвы от исковых требований:

о признании недействительными ничтожными договоров от 29.10.2007 г.., заключенного ЗАО "Садово-Спасское" и ООО "ПРОМГАЗСЕРВИС" и от 12.11.2007 г., заключенного ООО "ПРОМГАЗСЕРВИС" и ООО "Бизнес Парк", предметом которых является купля-продажа объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г.Москва, пересечение проспекта Академика Сахарова и Садово-Спасской улицы;

о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "Бизнес Парк" на указанный объект незавершенного строительства, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 77-77-11/005/2007-1721 от 16.11.2007 г.

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 03 февраля 2010 г. по делу N А40-125218/09-77-763 отменить.

Прекратить производство по делу по исковым требованиям Правительства г.Москвы:

о признании недействительными ничтожными договоров от 29.10.2007 г.., заключенного ЗАО "Садово-Спасское" и ООО "ПРОМГАЗСЕРВИС" и от 12.11.2007 г., заключенного ООО "ПРОМГАЗСЕРВИС" и ООО "Бизнес Парк", предметом которых является купля-продажа объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г.Москва, пересечение проспекта Академика Сахарова и Садово-Спасской улицы;

о признании недействительным зарегистрированного права собственности ООО "Бизнес Парк" на указанный объект незавершенного строительства, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 77-77-11/005/2007-1721 от 16.11.2007 г.

Отказать в удовлетворении иска ООО "Вестрой".

Отказать в удовлетворении исковых требований Правительства г.Москвы:

о признании части объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: город Москва, пересечение проспекта Академика Сахарова и Садово-Спасской улицы, кадастровый (или условный) номер объекта: 77-77-11/007/2006-223, а именно возведенные без разрешения конструкций фундамента и несущие железобетонные конструкций подземных этажей здания, самовольной постройкой;

об обязании ООО "Бизнес Парк" произвести снос (демонтаж) самовольной постройки - часть объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: город Москва, пересечение проспекта Академика Сахарова и Садово-Спасской улицы, кадастровый (или условный) номер объекта: 77-77-11/007/2006-223, а именно возведенные без разрешения конструкций фундамента и несущие железобетонные конструкций подземных этажей здания;

о предоставлении Правительству г.Москвы право осуществить соответствующие действия по сносу (демонтажу) указанной части объекта незавершенного строительства за счет ООО "Бизнес Парк" с взысканием с него необходимых расходов в случае, если ООО "Бизнес Парк" не исполнит решение суда по настоящему делу в течение трех месяцев со дня вступления его в законную силу.

Перечислить Государственному учреждению "Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации" (ИНН 7704055136) с депозитного счета Девятого арбитражного апелляционного суда денежные средства в размере 50 000 руб. на основании платежного поручения от 03.02.2011 г.. N 6 (получатель платежа: УФК по г.Москве (РФЦСЭ при Минюсте России), ИНН 7704055136, КПП 770901001, р/с 40503810600001009079 в Отделении 1 Московского ГТУ Банка России г. Москва 705 л/сч 03731444220, БИК 044583001, КБК 31830201010010000130, ОКАТО 45286555000 п.1 разрешение N 318/115 от 01.12.2010 г..).

Взыскать с ООО "Вестрой" (ОГРН 1027700060057) в пользу Государственного учреждения "Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации" (ИНН 7704055136) за проведение экспертизы N 117/31-19-3 сумму 949 руб. 25 коп.

Взыскать с Правительства г. Москвы (ОГРН 1027739813507) в пользу Государственного учреждения "Российский федеральный центр судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации" (ИНН 7704055136) за проведение экспертизы N 117/31-19-3 сумму 949 руб. 25 коп.

Взыскать с ООО "Вестрой" (ОГРН 1027700060057) в пользу ООО "Бизнес Парк" (ОГРН 1077760213673) госпошлину за рассмотрение апелляционной жалобы ООО "Бизнес Парк" в сумме 100 рублей.

Взыскать с ООО "Вестрой" (ОГРН 1027700060057) в доход федерального бюджета госпошлину за рассмотрение апелляционной жалобы ООО "Бизнес Парк" в сумме 900 рублей.

Взыскать с Правительства г. Москвы (ОГРН 1027739813507) в доход федерального бюджета госпошлину за рассмотрение апелляционной жалобы ООО "Бизнес Парк" в сумме 1000 рублей.

Взыскать с ООО "Вестрой" (ОГРН 1027700060057) в пользу ЗАО "Концерн "Интерстрой Девелопмент" госпошлину за рассмотрение апелляционной жалобы ЗАО "Концерн "Интерстрой Девелопмент" в сумме 1 000 рублей.

Взыскать с Правительства г. Москвы (ОГРН 1027739813507) в пользу ЗАО "Концерн "Интерстрой Девелопмент" госпошлину за рассмотрение апелляционной жалобы ЗАО "Концерн "Интерстрой Девелопмент" в сумме 1 000 рублей.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий

Е.Б. Расторгуев

Судьи

Н.В. Лаврецкая М.Е. Верстова