Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 августа 2012 г. N 12АП-5396/12

г. Саратов

10 августа 2012 г.

дело N А12-2949/2012

Резолютивная часть постановления объявлена "08" августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "10" августа 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никольского С.В.,

судей Никитина А.Ю., Телегиной Т.Н.,

при ведении протокола судебного заседания при использовании средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Сегель И.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Класс", г. Волгоград,

общества с ограниченной ответственностью "Диамант Девелопмент Групп Глобо", г. Волгоград,

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от "10" мая 2012 года

по делу N А12-2949/2012, судья Машлыкин А.П.,

по иску акционерного общества "БТА Банк"

к обществу с ограниченной ответственностью "Диамант Девелопмент Групп Глобо" (ИНН 3444126522/ОГРН 1053444089852),

к обществу с ограниченной ответственностью "Класс" (ИНН 3443102857/ОГРН 1113443000780),

к обществу с ограниченной ответственностью "Фортуна" (ИНН 3445069281/ОГРН1043400427663),

к обществу с ограниченной ответственностью "Фрегат" (ИНН 3445069154/ОГРН1043400427333),

третьи лица: Михеева Анна Андреевна, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области,

о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности

при участии в судебном заседании: от акционерного общества "БТА Банк" - Дормедонов В.В., по доверенности от 28.12.2011 N 11МУ-288-2/6094,

от иных лиц - не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество "БТА Банк" (далее - истец) обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Диамант Девелопмент Групп Глобо" (далее - ООО "ДДГГлобо", ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Класс" (далее - ООО "Класс", ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Фортуна" (далее - ООО "Фортуна", ответчик), обществу с ограниченной ответственностью "Фрегат" (далее - ООО "Фрегат", ответчик), в котором просит признать недействительным договор купли-продажи объекта недвижимого имущества - нежилых помещений общей площадью 5 177,90 кв.м., расположенных в подвале, на 3, 4, 5 этажах пятиэтажного здания общей площадью 10 108,1 кв.м., подземная этажность: 1, назначение: нежилое, литер А, АI, АII, АIII, расположенного по адресу: город Волгоград, улица Электролесовская, 70д, кадастровый (или условный) номер 34:34:06:47-18:001497:0000, заключенный 13.12.2010 г. между ООО "ДДГГлобо" и ООО "Фортуна", ООО "Фрегат"; признать недействительным договор купли-продажи объекта недвижимого имущества - нежилых помещений общей площадью 5 177,90 кв.м., расположенных в подвале, на 3, 4, 5 этажах пятиэтажного здания общей площадью 10 108,1 кв.м., подземная этажность: 1, назначение: нежилое, литер А, АI, АII, АIII, расположенного по адресу: город Волгоград, улица Электролесовская, 70д, кадастровый (или условный) номер 34:34:06:47-18:001497:0000, заключенный 15.08.2011 г. между ООО "ДДГГлобо" и ООО "Класс"; применить последствия недействительности сделки в виде возврата ООО "ДДГГлобо" недвижимого имущества - нежилого помещения площадью 5 177,90 кв. м., расположенное по адресу: город Волгоград, улица Электролесовская, 70д, кадастровый (или условный) номер объекта 34:34:06:47-18:001497:0000, переданного от ООО "Класс" по договору купли-продажи от 15.08.2011 г.; применить последствия недействительности сделки в виде возврата ООО "Фортуна", ООО "Фрегат" в равных долях недвижимого имущества - нежилого помещения площадью 5 177,90 кв. м., расположенное по адресу: город Волгоград, улица Электролесовская, 70д, кадастровый (или условный) номер объекта 34:34:06:47-18:001497:0000, переданного от ООО "ДДГГлобо" по договору купли-продажи от 13.12.2010 г.; прекратить право собственности ООО "ДДГГлобо" и восстановить право общей долевой собственности по 1/2 доли ООО "Фрегат" и ООО "Фортуна" на объект недвижимого имущества - нежилое помещение площадью 5 177,90 кв. м., расположенное по адресу: город Волгоград, улица Электролесовская, 70д, кадастровый (или условный) номер объекта 34:34:06:47-18:001497:0000.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10 мая 2012 года исковые требования удовлетворены в части.

Признан недействительным договор купли-продажи объекта недвижимого имущества - нежилых помещений общей площадью 5 177,90 кв.м., расположенных в подвале, на 3, 4, 5 этажах пятиэтажного здания общей площадью 10 108,1 кв.м., подземная этажность: 1, назначение: нежилое, литер А, АI, АII, АIII, расположенного по адресу: город Волгоград, улица Электролесовская, 70д, кадастровый (или условный) номер 34:34:06:47-18:001497:0000, заключенный 13.12.2010 г. между ООО "Фортуна", ООО "Фрегат" и ООО "ДДГГлобо".

Признан недействительным договор купли-продажи объекта недвижимого имущества - нежилых помещений общей площадью 5 177,90 кв.м., расположенных в подвале, на 3, 4, 5 этажах пятиэтажного здания общей площадью 10 108,1 кв.м., подземная этажность: 1, назначение: нежилое, литер А, АI, АII, АIII, расположенного по адресу: город Волгоград, улица Электролесовская, 70д, кадастровый (или условный) номер 34:34:06:47-18:001497:0000, заключенный 15.08.2011 г. между ООО "ДДГГлобо" и ООО "Класс".

Применены последствия недействительности сделок в виде возврата объекта недвижимого имущества - нежилых помещений общей площадью 5 177,90 кв.м., расположенных в подвале, на 3, 4, 5 этажах пятиэтажного здания общей площадью 10 108,1 кв.м., подземная этажность: 1, назначение: нежилое, литер А, АI, АII, АIII, расположенного по адресу: город Волгоград, улица Электролесовская, 70д, кадастровый (или условный) номер 34:34:06:47-18:001497:0000, ООО "Фортуна" и ООО "Фрегат" в равных долях.

В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Также решением Арбитражного суда Волгоградской области от 10 мая 2012 взыскано с ООО "ДДГГлобо", ООО "Фортуна", ООО "Фрегат" и ООО "Класс" в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 3 000 руб. с каждого.

ООО "Класс" и ООО "ДДГГлобо" не согласились с принятым судебным актом и обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых просят решение отменить, в заявленных требованиях акционерного общества "БТА Банк" к ООО "ДДГГлобо", ООО "Класс", ООО "Фортуна", ООО "Фрегат" отказать в полном объеме.

Заявители апелляционных жалоб считают оспариваемое решение незаконным и необоснованным по основаниям, изложенным в жалобах.

Дело в арбитражном суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии с требованиями статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как видно из материалов дела, 9 августа 2007 г. между истцом и ООО "Миг" были заключены генеральный кредитный договор N 2000/07/08 и договор банковского займа N 2000/07/100/1710.

12 сентября 2007 г. в обеспечение исполнения обязательств по кредитным договорам между истцом и ООО "Фрегат", ООО "Фортуна" был заключен договор ипотеки N РФ07/024, по которому истцу в залог передано принадлежащее ООО "Фрегат" и ООО "Фортуна" на праве общей долевой собственности в равных долях недвижимое имущество - здание производственного корпуса площадью 8 198,60 кв. м, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Электролесовская, 70д.

29 сентября 2007 г. в пользу истца было зарегистрировано ограничение (обременение) в виде ипотеки, номер регистрации N 34-34-01/330/2007-432.

В 2009 г. здание производственного корпуса, являющееся предметом залога по договору ипотеки N РФ07/024 от 12 сентября 2007 г. было реконструировано в торговый комплекс.

В силу положений пп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога и не приводит к ничтожности договора об ипотеке.

20 февраля 2009 г. за ООО "Фортуна и ООО "Фрегат" было зарегистрировано право общей долевой собственности в равных долях на реконструированный объект недвижимости - здание площадью 10 132,7 кв.м с сохранением права залога за истцом.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) от 27.04.2010 N 01/234/2010-106 в ЕГРП имеются записи о государственной регистрации права общей долевой собственности ООО "Фрегат" (1/2 доля) и ООО "Фортуна" (1/2 доля) на объект недвижимости нежилое здание площадью 10132, 7 кв.м., а также записи о государственной регистрации ипотеки на указанный объект недвижимости, срок действия которой с 09.08.2007 г. по 20.03.2013г.

Впоследствии на основании решения Советского районного суда города Волгограда от 05.04.2010 г. по делу N 2-1036/2010 из здания общей площадью 10 132,7 кв.м. образовалось три самостоятельных объекта недвижимости: нежилое помещение общей площадью 2480,5 кв.м., нежилое помещение общей площадью 2449,7 кв.м., находящиеся в собственности Михеевой А.А. и нежилое здание 5 202,50 кв.м., находящееся в общей долевой собственности в равных долях ООО "Фортуна" и ООО "Фрегат".

В соответствии с пунктом 44 Правил ведения ЕГРП, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 г. N 219 актуальные записи об ограничении прав залогодателя в пользу истца были перенесены в подразделы "Запись об ипотеке" разделов ЕГРП, открытых на вновь образованные нежилые помещения.

13.12.2010 г. ООО "Фрегат" и ООО "Фортуна", как продавцы с одной стороны, и ООО "ДДГГлобо", с другой стороны, как покупатель подписали договор купли-продажи объекта недвижимого имущества - нежилого помещения площадью 5 177,90 кв. м. в составе здания общей площадью 10132,7 кв.м., расположенного по адресу город Волгоград, улица Электролесовская, 70д.

12 августа 2011 г. Управлением Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее - Управление Росреестра по Волгоградской области) произведена государственная регистрация перехода права собственности от ООО "Фрегат" и ООО "Фортуна" к ООО "ДДГГлобо" на объект недвижимого имущества - нежилое помещение площадью 5 177,90 кв. м. в составе здания общей площадью 10132,7 кв.м., расположенного по вышеуказанному адресу.

Истец обжаловал действия регистрирующего органа в порядке главы 25 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в рамках дела N А12-19845/2011.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 27 января 2012 г. дело N А12-19845/2012 признаны незаконными действия Управления Росреестра по Волгоградской области по государственной регистрации перехода права собственности от ООО "Фрегат" и ООО "Фортуна" к ООО "ДДГГлобо" на объект недвижимого имущества - нежилое помещение площадью 5 177,90 кв. м., расположенное по адресу: город Волгоград, улица Электролесовская, 70д, как не соответствующие требованиям статей 13, 16 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статьи 37 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2012 и Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 20.07.2012 по делу N А12-19845/2012 решение Арбитражного суда Волгоградской области от 27.01.2012 было оставлено без изменения.

15.08.2011 г. ООО "ДДГГлобо", как продавец, и ООО "Класс", как покупатель, подписали договор купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 5 177,90 кв. м в составе здания общей площадью 10132,7 кв.м., расположенного по адресу г. Волгоград, улица Электролесовская, 70д.

В соответствии с пунктом 1 статья 37 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу лишь с согласия залогодержателя.

Однако, истец согласия на отчуждение объекта залога не давал.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Статьей 39 Закона об ипотеке предусмотрено право залогодержателя при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 названного закона потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 346 ГК РФ и п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Прекращение залога возможно по основаниям, предусмотренным в п. 1 ст. 352 ГК РФ, положения которого корреспондируют со ст. 34 Закона об ипотеке, а именно: в случае прекращения обеспеченного залогом обязательства, гибели заложенного имущества, истечения срока действия права, составляющего предмет залога, перехода прав на предмет залога к залогодержателю, иных случаях, предусмотренных законом.

При этом о прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в ЕГРП, в котором зарегистрирован договор об ипотеке (п. 2 ст. 352 ГК РФ, п. 1 ст. 19 Закона об ипотеке).

Основания погашения регистрационной записи об ипотеке указаны в Законе об ипотеке.

Таким образом, только после прекращения ипотеки по предусмотренным Законом основаниям подлежит прекращению и зарегистрированное обременение (погашение регистрационной записи).

Однако, доводы заявителей об отсутствии у спорного имущества обременений на дату его приобретения подлежат отклонению, поскольку, при рассмотрении дела N А12-19845/2011 установлено, что представленное для проведения государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) в виде ипотеки в качестве правоустанавливающего документа решение Советского районного суда г. Волгограда от 24.11.2010 г. по делу N2-3108/2010, не соответствовало по форме и по содержанию требованиям действующего законодательства (не вступило в законную силу, не содержало информации, необходимой для осуществления регистрационных действий), соответственно не могло служить основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке, поскольку не содержало сведений, предусмотренных частью 1 статьи 25 Закона об ипотеке, пунктом 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ.

Относительно довода о том, что покупатель по договору купли-продажи от 15.08.2011 г. (ООО "Класс") является добросовестным приобретателем, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

В соответствии с п. 38 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Согласно данным ЕГРП нежилое помещение с кадастровым номером 334:34:06:47-18:001497:0000, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Электролесовская, 70д, является предметом залога по договору ипотеки N РФ07/024 от 12.09.2007, залогодержателем которого выступает АО "БТА Банк", что подтверждается имеющимся в материалах дела Уведомлением о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.09.2011 N 01/207/2011-206, направленным, в том числе, и в адрес ООО "Класс".

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 26.05.2011 по делу N А12-1759/2011 АО "БТА Банк" было отказано в удовлетворении требований о признании незаконными действия Управления Росреестра по Волгоградской области, выразившихся во внесении в ЕГРП записи о погашении регистрационной записи об ипотеке, о восстановлении данной записи.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2011 г. по делу N А12-1759/2011 были признаны незаконными и не соответствующими статьям 9, 13, 17, 18, 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, статье 25 Закона об ипотеке действия Управления Росреестра по Волгоградской области, выразившиеся во внесении в ЕГРП записи о погашении регистрационной записи об ипотеке.

Суд обязал Управление Росреестра по Волгоградской области восстановить регистрационную запись об ипотеке N 34-34-01/330/2007-432 в пользу АО "БТА Банк" на основании договора ипотеки N РФ 07/024 от 12.09.2007 в отношении спорных объектов недвижимости.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 27.10.2011 постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2011 по делу N А12-1759/2011 было оставлено без изменения.

Суд кассационной инстанции указал, что из копии решения Советского районного суда г. Волгограда от 24.11.2010 по делу N 2-3108/2010 следует, что в окончательной форме данное решение изготовлено 29.11.2010, соответственно дата вступления решения в законную силу при отсутствии кассационного обжалования - 10.12.2010. Однако в отметке суда на решении указано на вступление решения в силу 05.12.2010, что не соответствует требованиям пункта 1 статьи 209, статье 338 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Управление Росреестра по Волгоградской области не имело правовых оснований считать, что представленный на регистрацию судебный акт соответствует требованиям Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении дела установлено, что 03.12.2010, то есть в срок, предусмотренный статьей 338 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, банком на указанное решение была подана кассационная жалоба. Копия решения суда, представленная заявителем, содержит отметку о невступлении решения в законную силу, в связи с подачей кассационной жалобы.

В нарушение пункта 1 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ в резолютивной части решения Советского районного суда г. Волгограда от 24.11.2010 отсутствует описание недвижимого имущества, в отношении которого обременение признается отсутствующим.

Таким образом, на момент совершения сделки - 15.08.2011 г. имелся судебный спор о признании незаконными действий Управления Росреестра по Волгоградской области, выразившихся во внесении в ЕГРП записи о погашении регистрационной записи об ипотеке, о восстановлении данной записи.

Кроме того, согласно п. 4 договора купли-продажи от 15.08.2011 г. цена объекта сделки составляет 5 000 000 рублей.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что в рассматриваемом случае ООО "Класс" не может быть признан добросовестным приобретателем имущества.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным названным кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Суд апелляционной инстанции согласен с выводами суда первой инстанции и считает договор купли-продажи от 13.12.2010 и договор купли-продажи от 15.08.2011 г. недействительными сделками в силу ничтожности, поэтому подлежат применению последствия недействительности сделок в виде возврата объекта недвижимого имущества - нежилых помещений общей площадью 5 177,90 кв.м., расположенных в подвале, на 3, 4, 5 этажах пятиэтажного здания общей площадью 10 108,1 кв.м., расположенного по адресу: город Волгоград, улица Электролесовская, 70д, ООО "Фортуна" и ООО "Фрегат" в равных долях.

Заявители апелляционных жалоб необоснованно полагают, что суд первой инстанции незаконно применил ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации, взыскав с ООО "ДДГГлобо", ООО "Класс", ООО "Фортуна", ООО "Фрегат" по 3000 руб. с каждого.

В силу ст. 102 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) основания и порядок уплаты государственной пошлины, а также порядок предоставления отсрочки или рассрочки уплаты государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 16 Информационного письма от 13.03.2007 N 117 "Об отдельных вопросах практики применения главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации" разъяснил, что по смыслу п. 1 ч. 1 ст. 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации при объединении в заявлении, поданном в арбитражный суд, нескольких взаимосвязанных требований неимущественного характера оплате государственной пошлиной подлежит каждое самостоятельное требование.

Из содержания статей 166, 167 ГК РФ следует, что требование о признании сделки недействительной и требование о применении последствий ее недействительности могут заявляться независимо друг от друга, то есть каждое из них является самостоятельным требованием.

Исходя из установленного пп. 2 п. 1 ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации размера государственной пошлины по спорам о признании сделок недействительными суммарная величина платежа составляет 12000 руб.

Согласно п. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение было принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм материального права, в связи с чем, основания для удовлетворения апелляционных жалоб и отмены обжалуемого решения отсутствуют.

Руководствуясь статьями 268 - 272 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от "10" мая 2012 года по делу N А12-2949/2012 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

С.В. Никольский

Судьи

А.Ю. Никитин Т.Н. Телегина