Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 ноября 2012 г. N 12АП-8600/12

г. Саратов

14 ноября 2012 г.

Дело N А12-19710/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 ноября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 ноября 2012 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Луговского Н.В.,

судей Борисовой Т.С., Жевак И.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Кушмухамбетовой Д.Ш.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда (г. Волгоград)

на решение арбитражного суда Волгоградской области от 06 августа 2012 года по делу N А12-19710/2011 (судья Пономарева Е.В.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Регионстройинвест-ИК" (ОГРН 1067746193195 ИНН 7743582697 г. Москва)

к администрации Волгограда (ОГРН1023403433822 ИНН 3444059139 г.Волгоград),

Комитету земельных ресурсов администрации Волгограда (ОГРН 1043400321744 ИНН 3444114679 г. Волгоград),

Министерству по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ОГРН 1053444031299 ИНН 3444054540 г. Волгоград)

о признании незаконными действий,

заинтересованные лица:

Комитет по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда (ОГРН 1053444031299 ИНН 3444054540 г. Волгоград),

администрация Ворошиловского района города Волгограда (ОГРН 1023403856497 ИНН 3445922164 г. Волгоград),

Правительство Волгоградской области (ОГРН 1023403444547 ИНН 3444051965 г. Волгоград),

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью "Регионстройинвест - ИК" - Семенковская Т.Н. доверенность от 22.05.2012, Ремчуков А.Н. доверенность от 01.10.2012,

в отсутствие представителей Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда, администрации Волгограда, Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области, Комитета по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, администрации Ворошиловского района города Волгограда, Правительства Волгоградской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Регионстройинвест-ИК" (далее - ООО "Регионстройинвест-ИК", общество) обратилось в арбитражный суд Волгоградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными действий администрации Волгограда (далее - Администрация) в лице Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда (далее - Комитет земельных ресурсов), выразившихся в одностороннем отказе от договора аренды от 28 февраля 2007 года N 7280.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 13 января 2012 года, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2012 года, в удовлетворении заявленных обществом требованием отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 01 июня 2012 года решение арбитражного суда Волгоградской области от 13 января 2012 года и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2012 года по делу N А12-19710/2011 отменены, дело передано на новое рассмотрение в арбитражный суд Волгоградской области.

Решением арбитражного суда Волгоградской области от 06 августа 2012 года признаны незаконными действия Администрации в лице Комитета земельных ресурсов.

Суд обязал Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области устранить допущенное нарушение прав и законных интересов общества.

С Администрации в пользу общества взысканы 2 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

С Комитета земельных ресурсов в пользу общества взысканы 2 000 рублей в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Комитет земельных ресурсов не согласился с вынесенным решением и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать обществу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

В соответствии с ч.3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы проводится в отсутствие представителей Комитета земельных ресурсов администрации Волгограда, администрации Волгограда, Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области, Комитета по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда, администрации Ворошиловского района города Волгограда, Правительства Волгоградской области, извещенных надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя общества, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции считает, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Администрацией в лице Комитета земельных ресурсов (арендодатель) и ООО "Строительная компания "Евро-Люкс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28 февраля 2007 года N 7280 (далее - Договор аренды), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды сроком на три года земельный участок из земель населенных пунктов площадью 706 кв.м. с учетным номером 5-76-113 и кадастровым номером 34:34:050064:0048, расположенный по адресу: г.Волгоград, Ворошиловский район, улица Бобруйская, 6А, для строительства капитального объекта - многоэтажного жилого дома.

Согласно пункту 3.1 Договора аренды арендодатель имеет право расторгнуть договор в установленном законом порядке, в том числе при неиспользовании участка для жилищного и иного строительства в течение трех лет, в случае, если арендатор по истечении шести месяцев с даты заключения настоящего договора не получил в установленном порядке разрешение на строительство. Арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, предупредив об этом другую сторону за семь дней.

В соответствии с договором уступки прав и обязанностей от 04 декабря 2007 года все права и обязанности по Договору аренды на указанный земельный участок переданы ООО "Регионстройинвест-ИК".

Изменением от 30 марта 2010 года к Договору аренды с 17 февраля 2010 года внесены в договор аренды изменения в части наименования стороны в договоре, слова "общество с ограниченной ответственностью "Строительная компания "Евро-Люкс" заменены словами "общество с ограниченной ответственностью "Регионстройинвест-ИК".

Распоряжением Комитета земельных ресурсов от 28 апреля 2010 года N 321-рз в Договор аренды внесены изменения, срок аренды земельного участка продлен на три года (с даты выхода названного распоряжения).

Извещением от 13 октября 2011 года N 984/п Комитет земельных ресурсов уведомил ООО "Регионстройинвест-ИК" об одностороннем отказе от Договора аренды в связи с его неиспользованием в течение трех лет и неполучением по истечении шести месяцев со дня его заключения разрешения на строительство, то есть по основаниям, предусмотренным подпунктами 4, 6 пункта 3.1 Договора аренды, подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Общество не согласилось с односторонним отказом Администрации от исполнения действующего Договора аренды и обратилось в суд с указанным заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что действия Комитета земельных ресурсов по отказу от Договора аренды не соответствует Земельному кодексу Российской Федерации, нарушают права и законные интересы общества.

Апелляционная коллегия считает выводы суда первой инстанции обоснованными по следующим основаниям.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны в том числе своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

На основании пункта 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в том числе в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

В соответствии с частью 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 года N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные документы, предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Судом первой инстанции установлено, что для осуществления строительства проектируемого жилого дома на земельном участке площадью 706 кв.м., предоставленном по Договору аренды, необходим дополнительный земельный участок для размещения строительной площадки с последующим благоустройством. С целью предоставления такого земельного участка ООО "Регионстройнвест-ИК" обратилось 04 февраля 2011 года с соответствующим заявлением в Администрацию. Постановлением Администрации от 17 февраля 2011 года N 457 на основании решения комиссии по градостроительству и земельным отношениям Администрации от 10 декабря 2010 с учетом публикации в периодической печати информационного сообщения о возможном предоставлении земельного участка для размещения строительной площадки на период строительства жилого дома с последующим благоустройством ООО "Регионстройинвест-ИК" предоставлен в аренду на одиннадцать месяцев земельный участок площадью 864 кв.м. для размещения строительной площадки на период строительства жилого дома с последующим благоустройством по улице Бобруйская, 6А в Ворошиловском районе Волгограда.

Пунктом 3 данного постановления Комитету земельных ресурсов поручено заключить с ООО "Регионстройинвест-ИК" договор аренды земельного участка.

После предоставления ООО "Регионстройинвест-ИК" в аренду указанного земельного участка 22 апреля 2011 года общество обратилось в Администрацию с заявлением об утверждении градостроительного плана, на основании которого постановлением от 17 июня 2011 года N 1463 утвержден градостроительный план земельного участка (кадастровый номер 34:34:050064:48), расположенного по адресу: г.Волгоград, ул.Бобруйская.

В соответствии с пунктом 3 постановления Администрации от 17 июня 2011 года N 1463 подготовку проектной документации для строительства необходимо осуществлять в соответствии с градостроительным планом.

Таким образом после предоставления обществу дополнительного земельного участка для размещения строительной площадки с последующим благоустройством, а также утверждения градостроительного плана у общества возникла возможность для получения соответствующего разрешения на строительство.

После утверждения Администрацией градостроительного плана ООО "Регионстройинвест-ИК" изготовлен проект на строительство двадцатидвухэтажного жилого дома, который в ноябре 2011 передан для проведения экспертизы в экспертную организацию.

После внесения изменений в феврале 2010 в Договор аренды относительного наименования арендатора в течение 2010, 2011 годов ООО "Регионстройинвест-ИК" с привлечением третьих лиц осуществлялись инженерно-строительные, инженерно-геологические изыскания для строительства жилого дома, инженерно - геодезические изыскания для строительства ливневой канализации, проводились испытания статической нагрузки на штампы по жилому дому, осуществлялся осмотр сетей дождевой канализации, разработана проектная документация, разработан проект крышной котельной дома, разрабатывались технические условия на радиосети, технические условия по пожарной безопасности, разработана проектная документация на внешнее электроснабжение.

21 ноября 2011 года Администрацией выдано ООО "Регионстройинвест-ИК" разрешение на производство земляных работ по прокладке ливневой канализации к объекту "Многоэтажный жилой дом по улице Бобруйская, 6А в Ворошиловском районе Волгограда.

Суд первой инстанции установил, что надлежащей эксплуатации ООО "Регионстройинвест-ИК" арендованного земельного участка препятствовало наличие на нем площадок для мусорных контейнеров, принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью "ВЭК".

ООО "Регионстройинвест-ИК" были направлены письма заместителю главы Администрации Волгограда (от 02.08.2011 N 30-12-99), генеральному директору общества с ограниченной ответственностью УК Ворошиловского района Волгограда (от 26.07.2011 N 1712), в администрацию Ворошиловского района Волгограда (от 12.07.2011), исполняющему обязанности главы администрации Волгограда (от 20.09.2011 N 02-15/4344) с просьбой разрешить возникшую ситуацию.

Вопрос об освобождении арендованного обществом земельного участка от контейнеров находится в стадии разрешения. В октябре 2011 администрацией Ворошиловского района Волгограда направлено обществу уведомление о согласовании органами местного самоуправления новых мест для контейнеров.

Таким образом суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что с февраля 2010 (после внесения соответствующих изменений в Договор аренды ООО "Регионстройинвест-ИК" приступило к освоению земельного участка, что подтверждено постановлениями Администрации от 17 февраля 2011 года N 457 о предоставлении дополнительного земельного участка, от 17 июня 2011 года N1463 об утверждении градостроительного плана, договорами с третьими лица на проведение геологоразведочных, изыскательских, топографических, проектных работ, на перенос инженерных коммуникаций на арендованном земельном участке.

С учетом доказательств выполнения обществом работ, направленных на освоение земельного участка, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о неправомерности действий Администрации в лице Комитета земельных ресурсов, выразившихся в одностороннем отказе от Договора аренды со ссылками на подпункты 4, 6 пункта 3.1 Договора аренды, подпункт 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ, изложенном в извещении от 13 октября 2011 года N 9841п.

Судом апелляционной инстанции не может быть принят довод апелляционной жалобы о применении в данном случае ст.ст. 310, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как данные нормы указывают на возможность одностороннего отказа от выполнения условий договора с предупреждением другой стороны об этом отказе за 7 дней.

Предупреждений о возможности одностороннего отказа Комитета земельных ресурсов от выполнения условий Договора аренды земельного участка, общество не получало.

Согласно ч.2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в том числе при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Арендную плату общество вносило регулярно, в связи с чем у Комитета земельных ресурсов не было оснований для одностороннего отказа от выполнения условий Договора аренды.

Кроме того согласно п.29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В извещении об отказе от 13.10.2011 N 9841П отсутствует предупреждение о необходимости исполнения обязанности по получению разрешения на строительство и не установлен разумный срок для исполнения обязанностей.

С учетом вышеизложенного действия Комитета земельных ресурсов по отказу от Договора аренды не соответствует ЗК РФ, нарушают права и законные интересы ООО "Регионстройинвест-ИК".

В соответствии с Положением о Министерстве по управлению государственным имуществом Волгоградской области, утвержденным постановлением Губернатора Волгоградской области от 26 апреля 2012 года N 222, постановлением Губернатора Волгоградской области от 10 июля 2012 года N 583 "Об утверждении перечня государственных услуг, предоставляемых министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области", полномочия по предоставлению земельных участков в аренду для строительства переданы министерству, в связи с чем в порядке восстановления нарушенного права заявителя суд первой инстанции правомерно обязал Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "Регионстройинвест-ИК".

Таким образом суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что суд первой инстанции, разрешая спор, полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований, а также не допустил при этом неправильного применения норм материального права и процессуального права.

При таких обстоятельствах принятый судебный акт отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение арбитражного суда Волгоградской области от 06 августа 2012 года по делу N А12-19710/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в порядке, предусмотренном статьями 273-277 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через арбитражный суд первой инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

Н.В. Луговской

Судьи

Т.С. Борисова И.И. Жевак