Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 25 декабря 2012 г. N 03АП-5487/12

г. Красноярск

25 декабря 2012 г.

Дело N А33-15859/2010д13

Резолютивная часть постановления объявлена "21" декабря 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен "25 " декабря 2012 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бабенко А.Н.,

судей: Магда О.В.; Радзиховская В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Савицкас Н.В.,

при участии:

от открытого акционерного общества "Сбербанк России": Судакова Ю.Ф., представитель по доверенности от 06.10.2010, паспорт серии 04 04 N 250833, выдан УВД Свердловского р-на гор. Красноярска 07.10.2003, код подразделения 242-008; Пичугина Г.Г., представитель по доверенности от 03.10.2012, паспорт серии 04 09 N 838218, выдан Отделом УФМС России по Красноярскому краю в Октябрьском р-не гор. Красноярска 02.09.2009, код подразделения 240-006;

от общества с ограниченной ответственностью "Инвестгруп": Аркадьев Е.В., представитель по доверенности от 11.09.2012, паспорт серии 65 05 N 759058, выдан УВД Кировского р-на гор. Екатеринбурга 07.03.2006, код подразделения 662-002;

от общества с ограниченной ответственностью "Капиталинвест": Волков Д.Н., представитель по доверенности N 3_П от 10.01.2012, паспорт серии 04 04 N 404645, выдан ОВД Березовского р-на Красноярского края 26.03.2004, код подразделения 242-014;

от конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Ленком": Иванов А.С., представитель по доверенности от 19.12.2012, паспорт серии 04 02 N 107497, выдан ОВД г. Назарово Красноярского края 05.04.2002, код подразделения 242-041;

от общества с ограниченной ответственностью "Яр": Кацер Е.И., конкурсный управляющий на основании определения Арбитражного суда Красноярского края от 26.11.2012, паспорт серии 04 00 N 695670, выдан УВД Центрального р-на гор. Красноярска 28.03.2001, код подразделения 242-002,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Сбербанк России" (ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195, г. Москва) в лице Красноярского городского отделения N 161

на определение Арбитражного суда Красноярского края

от "26" октября 2012 года по делу N А33-15859/2010д13, вынесенное судьей Шальминым М.С.

установил:

Открытое акционерное общество "Сбербанк России" в лице Красноярского городского отделения N 161 (далее - заявитель, ОАО "Сбербанк России") обратился в арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью "Яр" (далее - должник, ООО "Яр") банкротом. Определением от 28.10.2010 заявление принято к производству арбитражного суда. Решением суда от 22.06.2012 ООО "Яр" признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев до 15 декабря 2012 года. Исполнение обязанностей конкурсного управляющего должника возложено на временного управляющего Кацера Евгения Игоревича (далее - и.о. конкурсного управляющего ООО "Яр"). В Арбитражный суд Красноярского края поступило заявление и.о. конкурсного управляющего ООО "Яр" о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества N 2 от 18.10.2010, заключенного между ООО "Яр", обществом с ограниченной ответственностью Торговый дом "Ленком" (далее - ООО ТД "Ленком") и обществом с ограниченной ответственностью "Инвестгруп" (далее-ООО "Инвестгруп") и обязании ООО "Инвестгруп" передать собственникам арендованное имущество, а именно: объект незавершенного строительства, застроенной площадью 16288,60 кв.м., расположенный по адресу г. Красноярск, ул. Энергетиков, 58 г, кадастровый номер: 24:50:0500282:04:401:002:000122770. Определением от 16.08.2012 ООО ТД "Ленком" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика.

Определением суда от 26.10.2012 заявление исполняющего обязанности конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Яр" Кацера Евгения Игоревича удовлетворено частично. Признан недействительным пункт 4.1. договора аренды недвижимого имущества N 2 от 18.10.2010. В остальной части заявления в удовлетворении отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ОАО "Сбербанк России" обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить определение Арбитражного суда Красноярского края от 26 октября 2012 года и принять по делу новый судебный акт. Заявитель полагает, что судом первой инстанции обстоятельства, имеющие значение для дела, были выяснены не полно, а выводы, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, кроме того судом не был применен закон, подлежащий применению - пункт 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве), статья 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В апелляционный жалобе заявитель указал следующее: суд необоснованно пришел к выводу о том, что требование и.о конкурсного управляющего ООО "Яр" подлежит удовлетворению лишь в части признания недействительным пункта 4.1 договора аренды N 2 от 18.10.2010; суд необоснованно пришел к выводу о несостоятельности довода и.о конкурсного управляющего ООО "Яр" о ничтожности договора N 2 от 18.10.2010 при отсутствии согласия залогодержателя на передачу предмета залога в аренду; суд необоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований для признании оспариваемой сделки недействительной на основании положений пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве; судом не была назначена оценочная экспертиза.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.12.2012 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 21.12.2012.

От ООО ТД "Ленком" в материалы дела поступил отзыв, в котором ответчик отклонил доводы апелляционной жалобы, просил оставить определение без изменения. В отзыве на апелляционную жалобу ООО ТД "Ленком" указал следующее: ООО "Яр" не является стороной по договору аренды недвижимого имущества N 2 от 18.10.2010, а выступает сособственником недвижимого имущества, в связи с чем, нельзя говорить о злоупотреблении ООО "Яр" правом при заключении договора аренды недвижимого имущества N 2 от 18.10.2010 г. Представленные заявителем доказательства не соответствуют требованиям статей 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о размере арендной платы, поскольку предмет представленных договоров не сопоставим с предметом оспариваемого договора, арендодатели представленных договоров не являются участниками общей долевой собственности; арендодатели представленных договоров осуществляют вид деятельности-сдача собственного имущества в аренду. Заявитель не доказал возможности сдавать принадлежащее имущество по большей арендной плате, увеличение, по договору с ООО "Инвестгруп", размера арендной платы за пользование имуществом, как при заключении договора, так и в настоящее время. Довод заявителя о том, что условия оспариваемого договора нарушают права и законные интересы конкурсных управляющих ООО "Яр", ООО ТД "Ленком", банка на осмотр заложенного имущества, оценку имущества, являющего конкурсной массой противоречит материалам дела о банкротстве N А33-15861/2012. На основании определения Арбитражного суда Красноярского края от 04.06.2012 проведена экспертиза с целью установления независимой оценки объектов недвижимости (отчет N 4-06/12 от 28.06.2012 ООО "Экспертиза" и оценка региональной собственности). Указанные доказательства свидетельствуют о доступе всех участников дела о банкротстве к объекту недвижимого имущества. В настоящее время проводятся торги по продаже имущества, принадлежащего ООО "Яр" в том числе и по продаже имущества объекта незавершенного строительства, застроенной площадью 16288,60 кв.м., расположенного по адресу г. Красноярск, ул. Энергетиков, 58 г, кадастровый номер: 24:50:0500282:04:401:002:000122770 и оспариваемый договор никоим образом не мешает ни проведению торгов, ни осмотру имущества. Представленный отчет независимого оценщика N 054К-12 "Об определении рыночной стоимости имущественного права пользования" подтверждает выводы суда первой инстанции о том, что даже по одному адресу размер арендной платы может быть разным в равных зданиях и зависит это от многих факторов. Довод заявителя о том, что судом первой инстанции не была назначена судебная оценочная экспертиза является необоснованным, поскольку законом не предусмотрено обязанность суда проводить такую экспертизу.

Учитывая, что иные лица, участвующие в деле, уведомлены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы в соответствии с требованиями статьей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (путем направления копий определения о назначении судебного заседания лицам, участвующим в деле, а также путем размещения публичного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на портале сайта Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации www.kad.arbitr.ru) и в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено без участия представителей иных лиц, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители ОАО "Сбербанк России" поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Не согласны с определением суда первой инстанции. Просят отменить определение Арбитражного суда Красноярского края от 26 октября 2012 года и принять по делу новый судебный акт.

Конкурсный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Яр" Кацер Е.И. поддержал доводы апелляционной жалобы ОАО "Сбербанк России". Не согласен с определением суда первой инстанции. Просит отменить определение Арбитражного суда Красноярского края от 26 октября 2012 года и принять по делу новый судебный акт.

Представитель конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью Торговый дом "Ленком" Иванов А.С. поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу. Согласен с определением суда первой инстанции. Просит оставить определение Арбитражного суда Красноярского края от 26 октября 2012 года без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения. Представитель общества с ограниченной ответственностью "Инвестгруп" Аркадьев Е.В. письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил. Не согласен с доводами апелляционной жалобы открытого акционерного общества "Сбербанк России". Просит оставить определение Арбитражного суда Красноярского края от 26 октября 2012 года без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель общества с ограниченной ответственностью "Капиталинвест" Волков Д.Н. письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил. Согласен с определением суда первой инстанции. Просит оставить определение Арбитражного суда Красноярского края от 26 октября 2012 года без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

В заявлении об оспаривании сделки должника и.о. конкурсного управляющего ООО "ЯР" указал, что в ходе инвентаризации имущества должника им выявлено недвижимое имущество, принадлежащее должнику на праве общей долевой собственности, а именно, 469/1000 долей в праве на объект незавершенного строительства, застроенной площадью 16288,60 кв.м., по адресу: г. Красноярск, ул. Энергетиков, 58 "г"; а также право аренды земельного участка с категорией земель - земли поселений, расположенного по указанному адресу. В отношении спорного имущества заключены следующие договоры:

1) договор аренды недвижимого имущества от 20.09.2010;

2) договор аренды недвижимого имущества N 2 от 18.10.2010.

И.о. конкурсного управляющего ООО "ЯР" указывает, что вышеуказанные договоры идентичны и регулируют арендные правоотношения в отношении одних и тех же объекта незавершенного строительства и земельного участка, расположенных по адресу: г.Красноярск, ул.Энергетиков, 58 "г".

Как следует из заявления и.о. конкурсного управляющего ООО "Яр", поскольку из пункта 8.8 договора аренды недвижимого имущества N 2 от 18.10.2010 следует, что с момента подписания настоящего договора все ранее заключенные устные и письменные договоры и соглашения, предмет которых полностью или частично совпадает с предметом настоящего договора, прекращают свое действие, что влечет прекращение ранее возникших обязательств сторон по ним в полном объеме, и.о. конкурсного управляющего ООО "Яр", полагая, что правоотношения сторон по договору от 20.09.2010 прекращены с момента подписания договора N 2 от 18.10.2010, просит суд признать недействительным договор аренды недвижимого имущества N 2 от 18.10.2010.

Договор аренды недвижимого имущества N 2 от 18.10.2010 подписан между ООО "ТД "ЛЕНКОМ", ООО "Яр" (Арендодатель) и ООО "Инвестгруп" (Арендатор). По условиям договора арендодатель обязуется предоставить недвижимое имущество: объект незавершенного строительства, застроенной площадью 16288,60 кв.м., кадастровый номер 24:50:0500282:0001:04:401:002:000122770, по адресу: г. Красноярск, ул. Энергетиков, 58 "г"; а также права на земельный участок общей площадью 89 015,81 кв.м., с категорией земель - земли поселений, кадастровый номер 24:50:05 00 258:0016, расположенный по адресу: г.Красноярск, ул. Энергетиков, 58 "г", а арендатор обязуется принять указанное недвижимое имущество в аренду на условиях настоящего договора (пункты 1.1, 1.2 договора).

Согласно пункту 3.1 договора арендатор за владение и пользование зданием обязуется ежемесячно уплачивать арендодателю пропорционально долям арендодателей в праве собственности на здание, арендную плату в размере 150000 руб. в месяц за арендуемое здание и земельный участок. Арендная плата не включает в себя расходы по содержанию здания (электроэнергия, теплоэнергия, водоснабжение, канализация, охрана, вывоз мусора, услуги телефонной связи и т.д.) (пункт 3.2 договора).

Каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее чем за 18 месяцев (пункт 4.1 договора). Договор заключен на неопределенный срок (пункт 5.1 договора).

И.о. конкурсного управляющего ООО "Яр" обратился в Арбитражный суд Красноярского, просил суд признать недействительным договор аренды недвижимого имущества N 2 от 18.10.2010 и обязать ООО "Инвестгруп" передать собственникам арендованное имущество, полагая, что оспариваемый договор не заключен, так как отсутствует государственная регистрация договора; является ничтожной сделкой в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как не соблюдены требования статей 2, 10, 50, 346 и 421 ГК РФ; является недействительной сделкой на основании пункта 1 статьи 61.2. Закона о банкротстве.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц рассматриваются по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суд первой инстанции правомерно применил к спорным правоотношениям нормы Закона о банкротстве в редакции Федерального закона от 28.04.2009 N 73-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", поскольку оспариваемая сделка совершена 18.10.2010, после вступления в силу вышеназванного Закона.

В соответствии с пунктом 3 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе подавать в арбитражный суд от имени должника заявления о признании недействительными сделок, а также о применении последствий недействительности ничтожных сделок, заключенных или исполненных должником, и совершать другие действия, предусмотренные федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и направленные на возврат имущества должника.

Статьей 61.9 Закона о банкротстве предусмотрено, что заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, при этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В заявлении конкурсный управляющий ссылается на то, что оспариваемый договор не заключен, т.к. отсутствует государственная регистрация договора.

Как следует из материалов дела, 18.10.2010 между ООО "ТД "Ленком", ООО "Яр" (Арендодатель) и ООО "Инвестгруп" (Арендатор) заключен договор аренды N 2, отношения по которому регулируются параграфом 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор заключен на неопределенный срок (пункт 5.1 договора).

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Стороны в договоре предусмотрели, что договор аренды заключен на неопределенный срок (пункт 5.1 договора).

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Данная норма содержит указание на срок, обозначенный периодом времени (не менее года), то есть определенный срок. Исходя из буквального содержания приведенной нормы, следует, что не подлежит государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок. Указанная правовая позиция согласуется с позицией, изложенной в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что у арендодателей (ООО "Яр" и ООО "ТД "Ленком") и арендатора (ООО "Инвестгруп"), как субъектов договора не возникло обязанности по регистрации договора N 2 от 18.10.2010, в связи с чем, доводы и.о. конкурсного управляющего ООО "Яр" о незаключенности договора аренды N2 от 18.10.2010 по причине отсутствия государственной регистрации, были правомерно отклонены судом первой инстанции.

Также и.о. конкурсного управляющего ООО "Яр" указал, что оспариваемый договор аренды заключен без согласия залогодержателя, т.е. с нарушением статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, что, по его мнению, влечет ничтожность договора N 2 от 18.10.2010.

При ничтожности сделки в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит доказыванию только то обстоятельство, что условия ничтожного договора прямо противоречат требованиям закона, иным нормативным актам; несоответствие условий этого договора требованиям закона, иным нормативным актам должно быть очевидным из сопоставления условий договора с требованиями закона, при этом, закон не должен предусматривает иных последствий нарушения.

Вместе с тем, действующее законодательство о залоге предусматривает иные последствия нарушения порядка распоряжения предметом залога.

В частности, в случае, когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя (пункт 2 статьи 346 ГК РФ), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку в подпункте 3 пункта 2 статьи 351 Кодекса установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно - предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога. Из положений пункта 2 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" следует, что действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним (пункт 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге").

При указанных обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о несостоятельности довода и.о. конкурсного управляющего ООО "Яр" о ничтожности договора N 2 от 18.10.2010 при отсутствии согласия залогодержателя на передачу предмета залога в аренду.

Кроме того, как обоснованно отмечено судом первой инстанции в силу части 2 статьи 40 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество по основаниям, предусмотренным федеральным законом или договором об ипотеке, все права аренды и иные права пользования в отношении этого имущества, предоставленные залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на имущество, а если требования залогодержателя удовлетворяются без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента заключения лицом, выигравшим торги, договора купли-продажи с организатором торгов при условии, что заложенное имущество реализуется с торгов, либо с момента государственной регистрации права собственности залогодержателя в части ипотеки при условии, что заложенное имущество приобретается в собственность залогодержателя.

В связи с чем, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что заключение договора аренды в отсутствие согласия залогодержателя в отношении спорного объекта недвижимости, не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов залогодержателя, не влияет на возможность обращения взыскания на заложенное имущество и получение максимальной выручки от его реализации, а также не влечет недействительность договора аренды.

Судом апелляционной инстанции установлено, что в рамках дела о банкротстве А33-15861/2010 рассматривалось ходатайство конкурсного управляющего Иванова А.С. об утверждении начальной продажной цены, порядка и условий продажи имущества должника, залогом которого обеспечены требования конкурсного кредитора - ОАО "Сбербанк России" (дело-А33-15861/2010 к28). В судебное заседание по рассмотрению данного ходатайства были представлены конкурсным управляющим отчеты об оценки N 240-2011, N 245-2011 от 01.11.2011, проведенной независимым оценщиком ОАО "ТРАСТ-АУДИТ"; ОАО "Сбербанк России" отчет об оценки N 31 от 16.04.2012 "Об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Энергетиков, 58", проведенной ООО "ТПК Старатель"; единственным участником отчет об оценке N 353/05-2012 "Об оценке рыночной стоимости объектов, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Энергетиков, 58", проведенной ООО "Агентство оценки "Северная столица". На основании определения Арбитражного суда Красноярского края от 04.06.2012 проведена оценочная экспертиза в соответствии с ходатайством единственного участника ООО ТД "Ленком" Даниловой Валентины Михайловны, ОАО "Сбербанк России", представлено экспертное заключение N 4-06/12 от 28.06.2012 ООО "Экспертиза и оценка региональной собственности".

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что указанные доказательства свидетельствуют о доступе участников дела о банкротстве к объекту недвижимого имущества.

С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции полагает, что довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции при вынесении судебного акта не были учтены положения пункта 2 статьи 343 Гражданского кодекса Российской Федерации является несостоятельным.

И.о. конкурсного управляющего ООО "Яр" считает оспариваемый договор аренды ничтожным, поскольку при его заключении допущено злоупотребление правом, а именно правом на свободу договора и на свободу предпринимательской деятельности.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемого в настоящем случае в силу пункта 2 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что если договор аренды считается заключенным на неопределенный срок, то каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. В соответствии с пунктом 4.1 договора, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону не менее, чем за 18 месяцев.

И.о. конкурсного управляющего ООО "Яр" полагает, что сторонами оспариваемого договора при его заключении не учтены положения статей 2, 50 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. пункт 4.1 договора не соответствует принципу свободы договора и предпринимательской деятельности коммерческой организации.

По общему правилу, закрепленному в части 1 статьи 2 и части 1 статьи 50 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство определяет правовое положение коммерческих организаций, регулирует договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны свободны в заключении договора и установлении своих прав и/или обязанностей, понуждение к заключению договора, если иное прямо не предусмотрено законом либо не следует из ранее заключенного договора, недопустимо. Согласно части 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, основными принципами (началами), на которых основано гражданское законодательство, являются равенство участников регулируемых гражданским законодательством правоотношений, неприкосновенность собственности, свободы договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав. В соответствии с частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ), т.е. договор возможно заключить с любыми условиями, не противоречащими гражданскому законодательству.

Как следует из указанных норм права, само по себе право одностороннего расторжения договора императивно, в то время как условиями договора могут быть установлены различные сроки расторжения договора. Как следует из пункта 4.1 договора, договор аренды считается расторгнутым в одностороннем порядке по истечении 18 месяцев с момента уведомления о расторжении договора. В материалы дела представлены уведомления и.о. конкурсного управляющего ООО "Яр" от 20.07.2012 N 106-яр и N 107-яр об одностороннем отказе от исполнения договора аренды. Доказательства получения указанных уведомлений арендатором (ООО "Инвестгруп") суду не представлены. Доказательства того, что ООО ТД "Ленком" направляло арендатору аналогичные уведомления в материалах дела отсутствуют, вместе с тем в силу части 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Указанное ставит под сомнение достаточность уведомлений только ООО "Яр" для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, в котором арендодателями являются ООО "ЯР" и ООО ТД "Ленком" как сособственники имущества.

Вместе с тем, если исходить из того, что уведомлений и.о. конкурсного управляющего ООО "Яр" достаточно и они получены ООО "Инвестгруп" - 20.07.2012, то в силу пункта 4.1. договора он может быть расторгнут только по истечении 18 месяцев с момента получения указанных уведомлений сторонами договора, т.е. не ранее 20.01.2014.

При этом, в отношении ООО "Яр" введена процедура банкротства. Решением арбитражного суда от 22.06.2012 по делу N А33-15859/2010 ООО "Яр" признано банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев до 15.12.2012. Решением арбитражного суда от 01.07.2011 по делу N А33-15861/2010 ООО Торговый дом "Ленком" признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком до 24.12.2011. Определением от 03.07.2012 срок конкурсного производства продлен до 24.12.2012.

Согласно пункту 2 статьи 124 Закона о банкротстве, срок конкурсного производства может продлеваться по ходатайству лица, участвующего в деле, не более чем на шесть месяцев. Завершение процедуры конкурсного производства, в соответствии с п. 3 ст. 149 Закона о банкротстве является основанием для внесения в Единый государственный реестр юридических лиц записи о ликвидации должника. После внесения записи в Единый государственный реестр юридических лиц о ликвидации общества юридическое лицо прекращает свое существование, следовательно, оно не может являться стороной оспариваемого договора. Таким образом, принимая во внимание, что процедура конкурсного производства в отношении арендодателей может быть завершена к 20.01.2014, то оспариваемый пункт 4.1. договора аренды N 2 от 18.10.2010 фактически понуждает арендодателей к осуществлению гражданских прав на условиях договора аренды N2 от 18.10.2010 в течение ближайших 18 месяцев, что нарушает права и законные интересы арендодателей, так как создает риск невозможности одностороннего расторжения оспариваемого договора по инициативе арендодателей в период существования арендодателей, как юридических лиц, вследствие длительности установленного в договоре периода с момента уведомления арендатора о расторжении договора до момента его фактического расторжения. Положения пункта 4.1. договора фактически понуждают арендодателей к арендным правоотношениям, т.е. к реализации гражданских прав, что не соответствует принципу автономии воли участников гражданских правоотношений. Суд предлагал арендатору представить доказательства безусловной необходимости заключения договора на условиях уведомления об одностороннем отказе от договора за 18 месяцев. Указанные доказательства суду не представлены. Гарантии для сторон договора аренды, предусмотренные частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, достаточны для стабильности гражданского оборота, а положения о сроке, предусмотренные пунктом 4.1. оспариваемого договора, при отсутствии доказательств его обосновывающих, избыточны.

Оценив положения пункта 4.1 оспариваемого договора, принимая во внимание факт нахождения арендодателей по договору - ООО "Яр" и ООО ТД "Ленком" в процедуре банкротства, судом первой инстанции установлено, что фактически положения пункта 4.1 договора аренды понуждают арендодателей к исполнению условий договора.

На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, о том что заключение договора N 2 от 18.10.2010 за 10 дней до возбуждения производства по делу о банкротстве ООО "ЯР" (определение от 28.10.2010) на условиях одностороннего расторжения по истечении 18 месяцев после уведомления об этом стороны по договору свидетельствует о злоупотреблении сторонами свободой договора и предпринимательской деятельности.

Вместе с тем, согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Поскольку гражданско-правовое регулирование направлено на придание устойчивости отношениям, складывающимся в гражданском обороте, указанная статья предусматривает возможность недействительности лишь части сделки, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Такое предположение правомерно при наличии двух условий: 1) отсутствие части сделки не препятствует признанию сделки в остальной ее части совершенной (объективный критерий); 2) стороны в момент совершения сделки были бы согласны совершить сделку без включения ее недействительной части (субъективный критерий).

С учетом того, что оспариваемая сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (пункт 4.1 договора) апелляционная инстанция считает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что требование и.о. конкурсного управляющего ООО "ЯР" подлежит удовлетворению только в части признания недействительным пункта 4.1 договора аренды N 2 от 18.10.2010,

Исполняющий обязанности конкурсного управляющего ООО "ЯР" указывет на то, что оспариваемый договор аренды N 2 от 18.10.2010 является подозрительной сделкой, поскольку заключен при неравноценном встречном предоставлении со стороны ООО "Инвестгруп".

Согласно пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

В соответствии с пунктом 8 Постановления Пленума ВАС N 63 от 23.12.2010 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Закона о банкротстве пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки. Для признания сделки недействительной на основании указанной нормы не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки. Но для такого признания необходимо доказать, что неравноценное встречное предоставление являлось условием сделки.

В соответствии с абзацем первым пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

Пунктом N 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Закона о банкротстве разъяснено, что при сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем, наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется (пункт 9 Постановления Пленума ВАС N 63 от 23.12.2010).

Для признания сделки недействительной по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве заявителю необходимо доказать наличие состава недействительности (наличия квалифицирующих признаков) сделки, то есть наличие тех условий, при которых закон допускает ее признание недействительной судом.

Для признания недействительной подозрительной сделки, исходя из пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве и приведенных выше разъяснений данной нормы права, необходимо доказать одновременное наличие следующих обстоятельств:

- сделка совершена должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления;

- наличие неравноценного встречного исполнения обязательств, при котором выгода контрагента от переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает выгоду должника от встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Отказывая в удовлетворении требования заявителю о признании недействительным оспариваемого договора на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве суд первой инстанции исходил из того, что заявитель не доказал наличие условий, необходимых для признания оспариваемой сделки недействительной применительно к пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Судом первой инстанции установлено, что спорный договор заключен 18.10.2010. Заявление Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО) о признании должника - ООО "Яр" банкротом принято к производству арбитражного суда 28.10.2010. Следовательно, спорный договор заключен должником и ООО "ТД "Ленком" с ООО "Инвестгруп" за 10 дней до принятия заявления о признании ООО "Яр" банкротом.

В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Расчет суммы арендной платы согласован сторонами в пункте 3.1 договора в размере 150 000 руб. в месяц. Кроме того, пунктом 3.2 договора предусмотрено, что арендная плата не включает в себя расходы по содержанию Здания (электроэнергия, теплоэнергия, водоснабжение, канализация, охрана, вывоз мусора, услуги телефонной связи и т.д.). Предметом оспариваемого договора аренды является недвижимое имущество - объект незавершенного строительства, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.09.2012 N 01/165/2012-126, не введенный в эксплуатацию.

В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. Однако в действующем законодательстве такая норма в отношении объекта незавершенного строительства отсутствует, при этом статья 650 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства. На основании статей 606, 607, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации объект незавершенного строительства в силу закона может являться объектом аренды. Указанный вывод также подтверждается и правоприменительной практикой (Определение ВАС РФ от 31.07.2012 N ВАС-9473/12 по делу N А57-11513/11).

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации здание, строение, сооружение и объект незавершенного строительства признаются объектами капитального строительства. На основании статьи 55 того же Кодекса право на их использование возникает после ввода в эксплуатацию. Особенность правового статуса объекта незавершенного строительства обусловлена тем, что он находится на этапе строительства, до завершения которого не может быть введен в эксплуатацию и использован в качестве здания, строения, сооружения. Применительно к арендным правоотношениям это означает наличие постоянного риска арендатора получить запрет использования объекта аренды, т.к. несоблюдение требований норм статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации является основанием для иска о запрещении деятельности, создающей опасность причинения вреда в будущем (часть 1 статьи 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации). Указанное обстоятельство безусловно влияет на размер встречного предоставления со стороны арендатора в худшую для арендодателя сторону.

Как уже было указано выше, при сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота (пункт 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Закона о банкротстве). Из указанного следует, что для определения наличия оснований для признания оспариваемой сделки недействительной по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве подлежат сопоставлению цена оспариваемой сделки с ценами аналогичных сделок, совершавшихся должником или иными участниками оборота.

Основываясь на анализе приведенных норм права, следует сделать вывод о том, что для признания сделки недействительной по основанию, указанному в пункте 1 статьи 61.2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", лицу, требующему признания сделки недействительной, необходимо доказать, а суд должен установить следующие объективные факты: сделка должна быть заключена в течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления (данный срок является периодом подозрения, который устанавливается с целью обеспечения стабильности гражданского оборота) и неравноценное встречное исполнение обязательств.

В обоснование неравноценности встречного исполнения арбитражный управляющий Кацер Е.И. ссылается на то, что арендная плата по договору N 2 от 18.10.2010 существенно занижена, кроме того, по мнению и.о. конкурсного управляющего, встречное исполнение ООО "Инвестгруп" вообще отсутствует, в подтверждение чего представлены: справка в отношении контрагента ООО "Инвестгруп"; выписки по расчетным счетам N40702810055000221867; N 40702810031280117099; N 40702810631280400368; N 40702810431280400380; N 40702810600380000966; N 40702810455000022349; платежные поручения; сведения с Интернет-сайтов о стоимости аренды складов и нежилых помещений; Решение Красноярского городского Совета депутатов от 02.09.2008 N3-36; договор аренды здания N01А от 01.05.2012; договор аренды здания N02А от 01.03.2012; договора аренды недвижимого имущества N10/039 от 01.11.2010; договор аренды N12/32 от 01.03.2012; договор аренды N12/102 от 01.08.2012.

ОАО "Сбербанк России" в обоснование неравноценности встречного исполнения представил: договор N 79АР10/46АР10 аренды нежилого помещения от 01.08.2010, дополнительные соглашения от 01.12.2010 от 31.03.2011 к договору N 79АР10/46АР10 аренды нежилого помещения от 01.08.2010, технический паспорт нежилого объекта незавершенного строительства от 03.04.2009.

Поскольку в целях определения наличия оснований для признания оспариваемой сделки недействительной по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве подлежат сопоставлению цена оспариваемой сделки с ценами аналогичных сделок, совершавшихся должником или иными участниками оборота в целях определения неравноценности исполнения по оспариваемой сделки подлежит размер арендной платы, а также иные условия совершаемых в сравнимых обстоятельствах аналогичных сделках в отношении объекта незавершённого строительства.

С учетом того, что спорный объект недвижимости является объектом незавершенного строительства и не введен в эксплуатацию, в целях определения неравноценности исполнения по оспариваемой сделки подлежит размер арендной платы, а также иные условия совершаемых в сравнимых обстоятельствах аналогичных сделках в отношении объекта незавершённого строительства.

Судом первой инстанции установлено, что в представленных заявителем сведениях с Интернет-сайтов, договорах аренды и Решении Красноярского городского Совета депутатов от 02.09.2008 N 3-36 отсутствует информация о том, что стоимость аренды указана в отношении объекта незавершенного строительства, либо объекта введенного в эксплуатацию, а представленный ОАО "Сбербанк России" договор от 01.08.2010 не свидетельствует о заниженной цене арендной платы по оспариваемому договору, поскольку доказательства, свидетельствующие о том, что размер арендной платы в договоре от 01.08.2010 установлен на основании среднерыночных цен и не является завышенным, отсутствуют. Учтен ли риск запрета эксплуатации объекта аренды при установлении арендной платы по договору от 01.08.2010, установить невозможно. Какие-либо иные договоры с аналогичным объектами незавершенного строительства, совершенные должником или иными участниками гражданского оборота, суду не представлены. Следовательно, один договор аренды от 01.08.2010 не может быть принят судом в качестве безусловного и неоспоримого доказательства неравноценного встречного предоставления по оспариваемому договору. Доводы ООО "Яр" о том, что ООО "Инвестгруп" вообще не вносило арендные платежи по оспариваемому договору опровергаются материалами дела. Так, согласно представленным в материалы дела письмам; платежным поручениям, суд установил, что денежные средства в качестве арендной платы по договору аренды N 2 от 18.10.2010 вносились арендатором на расчетный счет ООО "Яр". При наличии задолженности по арендным платежам ООО "Яр" вправе взыскать ее в судебном порядке, это не является основанием для признания сделки недействительной. Кроме того, материалами дела (кассовыми чеками, копиями чеков, счетами ОАО "Краснояскэнергосбыт", ОАО "Енисейская ТГК (ТГК-13)", актом сверки с ООО "КрасКом" по состоянию на 17.10.2012) подтверждается факт исполнения ООО "Инвестгруп" обязательств, предусмотренных пунктом 3.2 оспариваемого договора, т.е. регулярной оплаты коммунальных платежей. Исходя из расчета ООО "Инвестгруп" за период с 01.01.2012 по 17.10.2012 внесено 2 540 731 рублей 08 копеек платежей за коммунальные услуги.

С учетом изложенного, судом первой инстанции обоснованно установлено, что указанные доказательства не могут быть рассмотрены в качестве безусловных и неоспоримых доказательств неравноценного встречного предоставления по договору аренды, поскольку у суда отсутствует возможность определить, что стоимость аренды в представленных сведениях указана в отношении объектов, аналогичных объекту по договору N 2 от 18.10.2010, т.е. объекту незавершенного строительства.

Таким образом, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что неоспоримые доказательства, свидетельствующие с безусловностью о неравнозначном встречном предоставлении по оспариваемой сделке - договору аренды N 2 от 18.10.2010 в материалы дела не представлены.

На основании вышеизложенного, связи с суд первой инстанции обосновано пришел к выводу о том, что отсутствуют основания для признания оспариваемой сделки недействительной на основании положений пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

И.о. конкурсного управляющего ООО "Яр" в заявлении просит применить последствия недействительности сделки.

Пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В рамках настоящего дела судом первой инстанции признан недействительным пункт 4.1 договора аренды N 2 от 18.10.2010. Вместе с тем, в удовлетворении требования и.о. конкурсного управляющего ООО "Яр" Кацера Е.И. о признании договора аренды N2 от 18.10.2010 недействительным отказано, в связи с чем, суд апелляционной инстанции полагает, что у суда первой инстанции не имелось оснований для применения последствий недействительности сделки.

Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены определение Арбитражного суда Красноярского края от "26" октября 2012 года.

Судом первой инстанции дело рассмотрено полно и всесторонне, определение арбитражного суда первой инстанции является законным, обоснованным и не подлежащим отмене в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьями 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционных жалоб относятся на заявителей апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Красноярского края от "26" октября 2012 года по делу N А33-15859/2010-д13 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий судья

А.Н. Бабенко

Судьи

О.В. Магда В.В. Радзиховская