Комментарий к письму Минфина РФ от 24 декабря 2007 г. N 03-03-06/1/887 (Ю.Д. Сурменков, "Нормативные акты для бухгалтера", N 3, февраль 2008 г.)

Комментарий к письму Минфина РФ
от 24 декабря 2007 г. N 03-03-06/1/887

К каким налоговым последствиям может привести сделка купли-продажи квартиры работодателем своему сотруднику? Появится ли в этом случае материальная выгода у физического лица, подлежащая обложению НДФЛ? Минфин в комментируемом документе прояснил данную ситуацию.

Проблемы работодателя

В настоящее время цены на жилье растут очень быстро. Если работодатель, реализуя сотруднику квартиру, заключит с ним предварительное соглашение, указав в нем стоимость жилья, то на момент оформления основного договора цена квадратного метра может "взлететь". Налогоплательщик, обратившийся с запросом к специалистам финансового ведомства, считает, что в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса он обязан применить к сделке цену, обусловленную в предварительном контракте. Однако она ниже ныне действующих рыночных цен. Исходя из какой цены квартиры в этом случае следует определять базу по налогу на прибыль?

Специалисты финансового ведомства в письме от 01.10.2007 N 03-04-06-01/340 отметили, что по предварительному соглашению стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных ранее. Предварительный договор должен содержать требования, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Однако обязательства, вытекающие из предварительного договора, имеют исключительно неденежный характер: стороны обязуются вступить друг с другом в гражданско-правовые отношения в будущем.

Таким образом, доход, полученный от реализации, для целей налогообложения прибыли учитывается в сумме, установленной в основном договоре купли-продажи. Аналогичное мнение финансисты высказывали в письме от 08.02.2007 N 03-04-06-01/30 и выразили в комментируемом документе.

Следовательно, для определения налоговой базы по прибыли необходимо руководствоваться положениями статьи 40 Налогового кодекса. Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 40 Налогового кодекса, при отклонении цены по сделке более чем на 20 процентов в сторону повышения или понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени, налоговый орган может проверить правильность применения цен по сделкам.

Идентичными признаются товары, имеющие одинаковые характерные для них основные признаки (физические характеристики, качество и репутацию на рынке, страну происхождения и производителя). При этом незначительные различия во внешнем виде могут не учитываться.

Существуют судебные решения, доказывающие, что при обращении в суд налоговые органы не всегда учитывают все особенности при определении идентичности реализуемых товаров. В результате арбитры признают решения УФНС о корректировке цен недействительными и принимают сторону налогоплательщиков (например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 11.08.2004 N Ф04-5514/2004(А27-3538-6), от 08.06.2005 N А56-35617/04, ФАС Московского округа от 19.08.2002 N КА-А40/5310-02).

Кроме того, как указано в письме Минфина России от 25.04.2005 N 03-03-01-04/1/199, если в результате реализации работникам товаров по льготным ценам (ниже рыночных) образовался убыток, то указанный убыток для целей налогообложения прибыли не учитывается.

Обратите внимание: при продаже жилья своим сотрудникам фирме придется уплатить НДС, так как такая операция признается реализацией, подлежащей обложению этим налогом (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Материальная выгода у работника

Превышение рыночной стоимости квартиры над ее ценой реализации носит характер материальной выгоды. В соответствии со статьей 212 Налогового кодекса облагаемый НДФЛ доход у работника появляется в случае, если отношения с работодателем будут признаны взаимозависимыми. В такой ситуации материальная выгода в виде разницы между рыночной ценой жилья и ценой, указанной в договоре купли-продажи, включается в налоговую базу по НДФЛ. Таким образом, если налоговая инспекция докажет взаимозависимость сторон договора, то работнику не избежать уплаты налога. В этом случае налоговая база по НДФЛ будет определяться в порядке, установленном пунктом 3 статьи 212 Налогового кодекса, как превышение рыночной цены переданных прав на квартиру над ценой реализации указанных прав работнику.

Судебная практика по этому вопросу достаточна противоречива. Так, в постановлении ФАС Уральского округа от 22.06.2006 N Ф09-5261/06-С2 арбитры отметили, что фирма и работники являются взаимозависимыми лицами, поскольку трудовые отношения могли оказывать влияние на цену сделки. Следовательно, инспекция правомерно произвела доначисление налогов. Аналогичную позицию заняли арбитры в постановлениях ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.07.2003 N А19-19140/02-24-Ф02-2097/03-С1, ФАС Западно-Сибирского округа от 23.08.2004 N Ф04-5619/2004(А70-3744-19), ФАС Поволжского округа от 26.07.2005 N А72-6739/04-7/50 и др.). Кроме того, в информационном письме ВАС РФ от 17.03.2003 N 71 указывается, что с учетом конкретных обстоятельств могут быть признаны взаимозависимыми юридическое лицо и его директор.

Однако существуют судебные решения в пользу налогоплательщиков, в которых указано, что работодатель и сотрудники не являются взаимозависимыми лицами и при реализации товаров базы для исчисления налога на доходы не возникает (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 11.04.2004 N Ф04-5514/2004(А27-3538-6), ФАС Центрального округа от 12.05.2004 N А64-5118/02-10, ФАС Северо-Западного округа от 14.06.2005 N А56-38192/04, ФАС Северо-Кавказского округа от 25.01.2005 N Ф08-6598/2004-2509А).

Учитывая противоречивость мнений арбитров, для того чтобы минимизировать риск доначисления налогов, фирме следует следить за тем, чтобы цена сделки не отличалась от рыночной более чем на 20 процентов. Иначе возможен долгий судебный процесс с налоговыми органами.

Ю.Д. Сурменков,

аудитор

"Нормативные акты для бухгалтера", N 3, февраль 2008 г.