Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 мая 2013 г. N 15АП-4561/13

город Ростов-на-Дону

08 мая 2013 г.

дело N А32-25327/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 30 апреля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 08 мая 2013 года.

Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ильиной М.В.,

судей Глазуновой И.Н., Тимченко О.Х.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бондаренко Е.Н.,

при участии:

от МУП г. Сочи "Сочинское городское аптечное управление" - Сырба Т.Г. по доверенности от 19.04.2013 N 3,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы администрации муниципального образования город-курорт Сочи, Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования города Сочи, Муниципального унитарного предприятия города Сочи "Сочинское городское аптечное управление"

на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2013 по делу N А32-25327/2012, принятое в составе судьи Пристяжнюка А.Г.,

по иску муниципального унитарного предприятия города Сочи "Сочинское городское аптечное управление" (ОГРН 1102366001539/ ИНН 2320180500),

к индивидуальному предпринимателю Гаценко Светлане Витальевне (ОГРНИП 304231828200322/ ИНН 231801054565),

при участии третьих лиц: администрации муниципального образования город-курорт Сочи, Департамента имущественных отношений администрации муниципального образования города Сочи

об освобождении нежилого помещения

УСТАНОВИЛ:

муниципальное унитарное предприятие города Сочи "Сочинское городское аптечное управление" (МУП г.Сочи "СГАУ", предприятие) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к индивидуальному предпринимателю Гаценко Светлане Витальевне (ИП Гаценко С.В., предприниматель) о выселении из неправомерно занимаемого нежилого помещения N 65 площадью 13,9 кв.м., расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, г.Сочи, Лазаревский район, ул.Павлова, д.85 в связи с окончанием срока аренды. Иск заявлен на основании ст.ст. 610,622 ГК РФ.

Решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2013 в иске отказано по тем основаниям, что ответчиком не допущены нарушения договора аренды, являющиеся основанием для его расторжения, отсутствует волеизъявление собственника имущества на расторжение договора, в действиях истца усматриваются признаки злоупотребления правом (ст. 10 ГК РФ) ввиду создания ответчику препятствий в реализации предоставленного ему права на выкуп помещений в порядке ФЗ N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи, Департамент имущественных отношений администрации муниципального образования города Сочи, Муниципальное унитарное предприятие города Сочи "Сочинское городское аптечное управление" обратились с апелляционными жалобами на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2013 в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просили отменить решение и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Жалобы мотивированы тем, что судом не применены положения ч.2 ст. 621, ч.3 ст. 450 ГК РФ, не учтено, что арендатор отказался добровольно освобождать помещение, игнорировал уведомления арендодателя о расторжении договора аренды (от 01.02.2008, 09.12.2011, 14.03.2012, 12.03.2012). Торги по заключению договора аренды на новый срок, в соответствии с разъяснениями изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2001 N 73, не проводились. Истец представил доказательства, подтверждающие необходимость использования данного помещения для его уставной деятельности, а именно организации промежуточного аптечного склада. Данные обстоятельства истец считает существенными, являющимися основанием для расторжения договора аренды. По договору аренды NЗ/4-2008 от 01.02.2008 в лице арендодателя выступают две стороны: Департамент имущественных отношений администрации г.Сочи и МУП г.Сочи "СГАУ". В судебном процессе департамент поддержал позицию истца, чем выразил волеизъявление собственника на расторжение договора аренды и выселение ответчика из нежилого помещения, что отражено в протоколе судебного заседания, являющегося в силу ч.2 ст. 75 АПК РФ письменным доказательством.

ИП Гаценко С.В. отзыв на апелляционную жалобу не представила.

В судебном заседании представитель МУП г.Сочи "СГАУ" апелляционную жалобу поддержала, просила отменить решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2013, исковые требования удовлетворить.

В соответствии со ст.156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционные жалобы подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что на основании протокола N 15 от 28.12.2008 г. заседания городской комиссии, договора аренды муниципального имущества NЗ/4-2008 от 01.02.2008 г., заключенного между Департаментом имущественных отношений администрации МО г. Сочи и МУП г.Сочи "Аптека Фармцентр" (балансодержатель), именуемые "арендодатель" и ИП Гаценко С.В. (арендатор), арендатору было передано по акту приема-передачи в аренду на срок с 01.01.2008 г по 29.12.2008 г. недвижимое имущество - нежилое помещение N 65, площадью 13,9 кв.м., расположенное в помещении по адресу: г.Сочи, ул. Павлова, 85.

Согласно п. 1.8 окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Не позднее следующих суток после дня окончания или досрочного прекращения действия договора арендатор обязан освободить арендованное помещение и передать его по акту балансодержателю. При неисполнении этого условия арендатором, балансодержатель самостоятельно освобождает находившееся в аренде помещение о чем составляет акт, предложив телеграммой арендатору участвовать в составлении акта.

Пунктом 6.1 договора предусмотрено право арендатора, надлежащим образом выполняющего принятые на себя по договору обязательства, на пролонгацию договора в соответствии с действующим законодательством, с письменного согласия арендатора.

Руководствуясь ст. 610 ГК РФ письмом от 02.12.2011 N 441 МУП г.Сочи "СГАУ" уведомило ИП Гаценко С.В. о расторжении договора аренды N З/4-2008 с 15.03.2012 и необходимости освобождения помещения и возврата его по акту приема-передачи, которое было получено ответчиком 09.12.2011 г., что подтверждается почтовым уведомлением.

12 марта 2012 г. ответчику было направлено повторное уведомление, с указанием что 15.03.2012 г. состоится прием-передача спорного помещения. Однако, в назначенное время помещение не было передано арендатором, о чем был составлен акт об отказе в передаче помещения от 16.03.2012 г.

Согласно отметке юрисконсульта МУП г.Сочи "СГАУ" Ю.Н. Нестеренко на акте об отказе в передаче нежилого помещения от 16.03.2012, ИП Гаценко С.В. от подписи отказалась.

Согласно свидетельству от 06.07.2011 нежилые помещения N N 1-38, 40-36, в лит.А4,А5, общей площадью 852,0 кв.м. находятся на праве хозяйственного ведения у МУП г.Сочи "СГАУ", являющегося правопреемником МУП г.Сочи "Аптека "Фармцентр" в соответствии с распоряжением N 1226-Р главы города Сочи от 06.11.2009 г. "О реорганизации муниципальных унитарных предприятий".

В соответствии со статьями 209, 294, 295 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник, передавая предприятию имущество в хозяйственное ведение, передает право владения, пользования и распоряжения таким имуществом, самостоятельно им не распоряжается, а имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении.

Следовательно, при установлении надлежащего арендодателя спорного имущества, необходимо учитывать правовой статус истца вне зависимости от того, как сторона поименованы в договоре аренды стороны.

Собственник имущества, переданного в хозяйственное ведение МУП г.Сочи "СГАУ", не наделен правом распоряжаться имуществом, без изъятия имущества из хозяйственного ведения истца.

Поскольку со стороны арендодателя договор аренды от 01.02.2008 N З/4-2008 подписан МУП город Сочи "Аптека Фармцентр" - правопредшественником истца, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения и Департаментом имущественных отношений администрации г.Сочи, участие последнего следует расценивать как согласие собственника на заключение договора аренды.

Пунктом 2 статьи 651 Кодекса предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды от 01.02.2008 N З/4-2008 заключен на срок менее одного года, поэтому его государственная регистрация не требуется

В пункте 1 статьи 610 ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Кодекса).

Действие данного положения распространяется также на договоры аренды государственного или муниципального имущества, заключенные до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ). Указанный вывод соответствует правовой позиции ВАС РФ, изложенной в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Согласно п.2 ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (пункт 2).

Факт получения арендатором уведомлений арендодателя от 02.12.2011, от 12.03.2012 о прекращении договора аренды с 15.03.2012 и необходимости освобождения арендованного нежилого помещения подтверждается материалами дела и ответчиком не оспорен.

Необходимость освобождения арендуемого помещения обусловлена потребностью истца в его использовании в своей хозяйственной деятельности, доказательства иного в деле отсутствуют.

В пункте 34 совместного постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Поскольку между сторонами существовали арендные отношения, к требованиям истца о возврате имущества подлежат применению правила главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, в частности ст.622 Кодекса, предусматривающая, что при прекращении договора аренды арендатор должен вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором.

Вывод суд первой инстанции о необходимости применительно к данному случаю получения согласия собственника имущества на расторжение спорного договора аренды и отсутствии у истца права на распоряжение спорным помещением в силу п.2 ст. 295 ГК РФ основан на неверном толковании указанных норм права.

Отсутствуют правовые основания для квалификации действий истца как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ), ввиду недоказанности принятия ответчиком мер к реализации преимущественного права на выкуп помещений в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Частью 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ установлено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий этим требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденные перечни государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В материалах дела отсутствуют доказательства обращения ответчика в установленном законом порядке в уполномоченный орган с заявлением о выкупе спорного помещения, подача встречного искового заявления о выкупе помещения (возвращенного решением суда) не свидетельствует о соблюдении указанного порядка и отказе в реализации преимущественного права на выкуп.

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", право на приобретение не может быть реализовано в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ, если арендуемое имущество принадлежит унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения.

Поскольку встречное исковое заявление ИП Гаценко С.В. об обязании Департамента имущественных отношений г.Сочи заключить договор купли-продажи спорного нежилого помещения возвращено, факт наличия либо отсутствия у ИП Гаценко С.В. права на выкуп помещения в порядке предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ не может устанавливаться в рамках настоящего дела.

Сама по себе реализация арендодателем права на прекращение договора аренды и возврат имущества, при отсутствии доказательств совершения арендодателем, собственником имущества действий, имеющих своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектом малого или среднего предпринимательства права на приобретение арендуемого имущества, не свидетельствует о злоупотреблении правом.

Исходя из изложенного, решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2013 в части отказа в иске следует отменить, исковые требования удовлетворить.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся ответчика в порядке и размерах, установленных ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.22 Налогового кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.02.2013 по делу N А32-25327/2012 в части отказа в иске отменить. В указанной части принять новое решение.

Обязать индивидуального предпринимателя Гаценко Светлану Витальевну (ОГРНИП 304231828200322/ ИНН 231801054565) освободить нежилое помещение N 65 общей площадью 13,9 кв.м., расположенное по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Лазаревский район, ул.Павлова, д.85.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Гаценко Светланы Витальевны (ОГРНИП 304231828200322/ ИНН 231801054565) в пользу муниципального унитарного предприятия города Сочи "Сочинское городское аптечное управление" (ОГРН 1102366001539/ ИНН 2320180500) расходы по государственной пошлине в сумме 6000 рублей.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа.

Председательствующий

М.В. Ильина

Судьи

И.Н. Глазунова О.Х. Тимченко