Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 декабря 2013 г. N 11АП-21418/13

г. Самара

27 декабря 2013 г.

Дело N А72-5530/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 23 декабря 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 27 декабря 2013 г.

Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,

судей Бажана П.В., Марчик Н.Ю.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Прокофьевым В.Н.,

с участием:

от Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области - Стерлядева Е.В. доверенность от 20.12.2012 г. N 73-ИОГВ-34-0201-43;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области - Матвеев А.К. доверенность 09.01.2013 г. N 01;

от ООО "Максима" - Кутузов М.М. доверенность от 10.08.2013 г.;

от ООО "АгроПромСервис" - извещен, не явился;

от ООО "АгроПромСервис" - извещен, не явился;

от ООО "Виконт" - извещен, не явился;

от ООО "Контакт" - Уханов Э.В. доверенность от 21.10.2013 г.;

от Администрации г.Ульяновска - извещен, не явился;

от Комитета архитектуры и градостроительства администрации г.Ульяновска - извещен, не явился;

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда дело по апелляционным жалобам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, ООО "Контакт"

на решение Арбитражного суда Ульяновской области от 11.10.2013 года по делу N А72-5530/2013 (судья Каданцев Ю.А.),

по заявлению Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, г. Ульяновск,

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, г. Ульяновск,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО "Максима", г.Ульяновск,

ООО "АгроПромСервис", г.Ульяновск,

ООО "Виконт", г.Ульяновск,

ООО "Контакт", г.Ульяновск,

Администрация г.Ульяновска, г. Ульяновск

Комитет архитектуры и градостроительства администрации г.Ульяновска, г. Ульяновск,

о признании действий по внесению в ЕГРП сведений об обременении в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 73:19:0:424 площадью 390 000 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ульяновская область, р-н Ульяновский, категория: земли населенных пунктов, являющегося собственностью Ульяновской области незаконными,

и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Ульяновской области путем погашения записи в ЕГРП об обременении земельного участка с кадастровым номером 73:19:0:424 площадью 390 000 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ульяновская область, р-н Ульяновский, категория: земли населенных пунктов, являющегося собственностью Ульяновской области,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Ульяновской области поступило заявление Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области о признании действий по внесению в ЕГРП сведений об обременении в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 73:19:0:424 площадью 390 000 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ульяновская область, р-н Ульяновский, категория: земли населенных пунктов, являющегося собственностью Ульяновской области незаконными, и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Ульяновской области путем погашения записи в ЕГРП об обременении земельного участка с кадастровым номером 73:19:0:424 площадью 390 000 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ульяновская область, р-н Ульяновский, категория: земли населенных пунктов, являющегося собственностью Ульяновской области.

Суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Максима", общество с ограниченной ответственностью "АгроПромСервис", общество с ограниченной ответственностью "Виконт", общество с ограниченной ответственностью "Контакт", Администрацию г.Ульяновска и Комитет архитектуры и градостроительства Администрации г.Ульяновска.

Решением Арбитражного суда Ульяновской области от 11.10.2013 года заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с выводами суда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных к Управлению требований в полном объеме.

В апелляционной жалобе указывает, что участок был установлен в качестве индивидуально определенной вещи и на момент составления договора аренды от 17.03.2008 г. N 01/19-85 был описан в соответствии с данными межевания и кадастрового учета объекта т.е. в строгом соответствии с действовавшими на тот момент нормами законодательства.

Сведения о земельном участке с кадастровом номером 73:19:084401:1 были внесены в ЕГРП на основании документов, подготовленных Территориальным межрайонным отделом N 1 Управления ФАКОН по Ульяновской области; о земельном участке с кадастровым номером 73:19:0:424 на основании кадастрового паспорта земельного участка, выданного 03.03.2011 г. ФГУ "ЗКП" по Ульяновской области за N 7325/205/11-670 т.е в строгом соответствии с нормами действовавшего законодательства. Внесение в ЕГРП сведений о земельном участке на основании документов, выданных иными органами (организациями) не предусмотрено нормами действующего законодательства.

Податель жалобы ссылается на то, что 04.03.2011 г. в Управление обратился представитель Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности на земельный участок общей площадью 390000 кв.м. кад. N 73:19:0:424.

Департамент государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области не предпринимал никаких действий по изменению предмета аренды.

По мнению подателя жалобы, оспариваемое Департаментом государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области регистрационное действие было совершено Управлением по инициативе Департамента и, несмотря на то, что заявитель из решения Арбитражного суда Ульяновской области от 17.03.2009 г. по делу N А72-6050/2008 знал, что предмет аренды не соответствовал данным ЕГРП и Государственного кадастра недвижимости, но не предпринял никаких действий по устранению данных несоответствий и не внес соответствующих изменений в ЕГРП и ГКН.

Податель жалобы ссылается также на то, что процедура изменения категории земель не была соблюдена, как это установлено Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую".

Не согласившись с выводами суда ООО "Контакт" также подало апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение арбитражного суда Ульяновской области от 11.10.2013 г. по делу N А 72-5530/2013 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска полностью

В апелляционной жалобе указывает, что в оспариваемом решении отсутствуют выводы суда об уважительности причин пропуска срока в течении 2-х лет, а истец не представил доказательств наличия у него уважительных причин в пропуске срока.

Также податель жалобы ссылается на то, что судом не указано, какие права и законные интересы истца нарушены оспариваемыми действиями государственного органа, учитывая, что за совершением оспариваемого действия обратился сам истец.

По мнению подателя жалобы, вывод суда о незаключенности договора аренды N 01/19-85 от 17.03.2008 г. является необоснованным и противоречащим выводам судов по делам N А72-1258/2011,А72-5777/2012, А72-7186/2012,А72-10723/2012 поскольку во всех перечисленных судебных актах речь идет о заключенном договоре аренды N01/19-85 от 17.03.2008 г.

Кроме того, ссылка суда на заключение эксперта N 026-043-02-00229 от 12.02.2009 г. по делу NА72-6050/2008 является противоречивой.

Проверив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Между Министерством государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (ныне - Департамент госимущества Ульяновской области) и ООО "Максима" был оформлен договор аренды от 17.03.2008 г. N 01/19-85 земельного участка с кадастровым номером 73:19:084401:1, площадью 390.000 кв.м, зарегистрированный 10.04.2008 г., что подтверждается уведомлением о проведенной регистрации ограничения (обременения) права N 01/016/2008-019.

Земельный участок с кадастровым номером 73:19:0:424 площадью 390 000 кв.м., местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Ульяновская область, р-н Ульяновский, категория: земли населенных пунктов, является собственностью Ульяновской области (копия свидетельства о государственной регистрации права собственности 73-АА 174769 от 07.04.2011 г.).

25.03.2008 г. в Управление обратился представитель ООО "Максима" за государственной регистрацией договора аренды от 17.03.2008 г. N 01/19-85 земельного участка, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, ГП совхоз "Лаишевский", кадастровый номер 73:19:0:65.

Согласно указанному договору, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка с кадастровым номером 73:19:084401:1 площадью 390000 кв.м. входящую в состав земельного участка с кадастровым номером 73:19:0:65. На момент обращения заявителя за государственной регистрацией договора аренды, в ЕГРП был открыт раздел на земельный участок с кадастровым номером 73:19:0:65, раздел реестра на земельный участок с кадастровым номером 73:19:084401:1 в ЕГРП не открыт.

Поскольку предметом аренды являлась часть земельного участка с кадастровым номером: 73:19:0:65 общей площадью 390000 кв.м. государственным регистратором было принято решение о проведении государственной регистрации договора аренды, о чем 10.04.2008 г. в раздел ЕГРП с кадастровым номером 73:19:0:65 была внесена запись N 73-73-01/016/2008-19.

04.03.2011 г. в Управление обратился представитель Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности на земельный участок общей площадью 390000 кв.м. кад. N 73:19:0:424. Указанный земельный участок был образован путем выдела из земельного участка с кадастровым номером: 73:19:0:65.

30.03.2011 г. государственная регистрация была приостановлена в связи с тем, что у государственного регистратора возникли сомнения, в какие разделы ЕГРП необходимо переносить записи об аренде, о чем в адрес заявителя было направлено уведомление N 01/135/2011-190.

05.04.2011 г. представитель Департамента государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области обратился с заявлением о предоставлении дополнительных документов и предоставил, в том числе и письмо ООО "Контакт" (на тот момент являющегося арендатором по договору аренды от 17.03.2008 г. N 01/19-85) с указанием на то, что арендуемый земельный участок входит в состав вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 73:19:0:424, чем устранил сомнения государственного регистратора.

Запись об аренде была 07.04.2011 г. внесена (перенесена) Управлением в новый открытый раздел ЕГРП с кадастровым номером 73:19:0:424 в связи с обращением представителя Департамента государственного имущества и земельных отношений в Управление и предоставленных им в Управление документов.

При принятии решения об удовлетворении заявленных Департаментом требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующих обстоятельств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственной регистрации подлежат права на объекты недвижимого имущества в соответствии со статьями 130, 131, 132. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Согласно пункту 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о регистрации), государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Договор аренды в соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о регистрации является основанием для государственной регистарции наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Частью 3 статьи 34 Федерального закона от 06.10.2003 N 131 -ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее Федеральный закон N 131-ФЗ) определено, что полномочия органов местного самоуправления, а также иные вопросы организации и деятельности указанных органов определяются уставом муниципального образования.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 1 статьи 17 Федерального закона N 131-ФЗ в целях решения вопросов местного значения органы местного самоуправления городских округов обладают иными полномочиями в соответствии с настоящим Федеральным законом, уставами муниципальных образований.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пункт 1 статьи 432 ГК РФ устанавливает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 3 статьи 607 ГК РФ установлено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Удостоверение площади земельного участка осуществляется путем реализации процедуры определения площади земельного участка, установления его границ на местности, согласования и утверждения его границ в соответствии с Федеральным законом от 18.06.2001 г. N 78-ФЗ "О землеустройстве"

Таким образом, по смыслу указанных правовых норм договор аренды земельного участка должен содержать данные о земельном участке, позволяющие определенно установить арендуемое недвижимое имущество.

При заключении договора аренды от 17.03.2008 N 01/19-85 не урегулированным между сторонами остался вопрос о площади предаваемого в аренду земельного участка.

Площадь земельного участка является его уникальной характеристикой, позволяющей, в том числе, идентифицировать сам земельный участок.

Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ульяновской области от 17.03.2009 г. но делу N А72-6050/2008 (которое обжаловано не было), фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 73:19:084401:1, являющегося предметом договора аренды земельного участка от 17.03.2008 N 01/19-85, составляет 671335 кв.м., а не 390000 кв.м., как указано в договоре аренды земельного участка, заключенного между Министерством госимущества Ульяновской области и ООО "Максима".

Земельный участок с кадастровым номером 73:19:0:424, расположенный по адресу: Ульяновская область, ГП совхоз "Лаишевский", вошел в границы населенного пункта город Ульяновск в соответствии с Генеральным планом города Ульяновска, утвержденным решением Ульяновской Городской Думы от 27.06.2007 N 83.

В силу ч. 1 ст. 72 и ст. 76 Конституции Российской Федерации установление общих принципов организации местного самоуправления находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов. При этом законы и иные нормативные правовые акты субъектов РФ, принимаемые по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ, не могут противоречить федеральным законам, принятым по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъекта РФ. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в РФ, действует федеральный закон.

Согласно ч. 2 ст. 10 Федерального закона N 131-ФЗ границы территорий муниципальных образований устанавливаются и изменяются законами субъектов РФ в соответствии со ст. 11-13 указанного Закона. Аналогичная норма содержится в главе 12 "Переходные положения" Федерального закона N 131-ФЗ.

Согласно пункту 1 части 1 статьи 85 Федерального закона N 131-ФЗ в целях организации местного самоуправления в Российской Федерации в соответствии с требованиями указанного Федерального закона органы государственной власти субъектов РФ до 01.03.2005 г. устанавливают границы муниципальных образований и наделяют соответствующие муниципальные образования статусом городского, сельского поселения, городского округа, муниципального района.

Согласно ч. 3 статьи 85 Федерального закона N 131-ФЗ при утверждении границ муниципальных образований во исполнение требований пункта 1 части 1 настоящей статьи допускается утверждение границ муниципальных образований в виде картографического описания.

В случае если границы муниципальных образований не утверждены органами государственной власти субъектов Российской Федерации до 1 марта 2005 года в порядке, предусмотренном пунктом 1 части 1 настоящей статьи, границы муниципальных образований утверждаются до 31 марта 2005 года федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации.

Таким образом, указанным Законом Ульяновской области "О муниципальных образованиях Ульяновской области" N 043-30 от 13.07.2004 г. в полном соответствии с требованиями Федерального закона N 131-ФЗ установлены и утверждены границы земель муниципального образования г. Ульяновск, а также муниципального образования "Ульяновский район" путем картографического описания границ с последующим составлением акта приема-передачи земель от 12.10.2005 г., в связи с чем, земельный участок, переданный по договору аренды от 17.03.2008, из состава земель сельскохозяйственного назначения МО "Ульяновский район" вошел в состав земель населенного пункта МО г. Ульяновск.

Земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов являются самостоятельными категориями земель с различным правовым статусом и регулированием их оборота. При этом согласно ст. 83 Земельного кодекса РФ землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Согласно п.1 ч.1 ст. 84 Земельного кодекса РФ установлением или изменением границ населенных пунктов является утверждение или изменение генерального плана городского округа, поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования.

Частью 3 п. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.12.2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" установлено, что перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в случае установления и изменения черты поселений.

Статьей 8 названного Закона предусмотрено, что установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов является переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

Согласно ч.5 ст. 14 указанного Федерального закона земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежат отнесению к землям населенных пунктов, а вне границ населенных пунктов - к определенной категории земель в зависимости от документально подтвержденного фактического использования земельного участка.

Согласно ч.3 ст. 15 указанного Федерального закона до разграничения государственной собственности на землю отнесение находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель к землям населенных пунктов, границы которых установлены до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (05.01.2005 г.), осуществляется органами местного самоуправления без согласования с правообладателями земельных участков.

При указанных обстоятельствах с принятием Закона Ульяновской области "О муниципальных образованиях Ульяновской области" N 043-30 от 13.07.2004 г. с составлением соответствующего акта приема-передачи земель земельный участок с кадастровым номером 73:19:0:424, фактически переведен из земель сельскохозяйственного назначения Ульяновского района в категорию земель населенных пунктов (г. Ульяновск).

С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу о том, что у регистрирующего органа не имелось правовых оснований вносить в ЕГРП сведения об обременении земельного участка с кадастровым номером 73:19:0: 424 на основании договора аренды земельного участка земель сельскохозяйственного назначения от 17.03.2008 N 01/19-85, заключенного в отношении части земельного участка с кадастровым номером 73:19:084401:1, площадью 390.000 кв.м.

Кроме того, договор аренды земельного участка земель сельскохозяйственного назначения от 17.03.2008 N 01/19-85, в отношении части земельного участка с кадастровым номером 73:19:084401:1, площадью 390.000 кв.м фактически не позволяет достоверно определить границы переданного в аренду земельного участка. Как установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ульяновской области от 17.03.2009 г. по делу N А72-6050/2008, фактическая площадь земельного участка с кадастровым номером 73:19:084401:1, являющегося предметом договора аренды земельного участка от 17.03.2008 N 01/19-85, составляет 671.335 кв.м., а не 390.000 кв.м., как указано в договоре аренды земельного участка, заключенным между Министерством госимущества Ульяновской области и ООО "Максима".

Данный факт также подтвержден заключением эксперта ООО "СОЭКС-УТПП" от 12.02.20091. N 020-043-02-0022У, в том числе заключением эксперта по одному из вопросов суда.

Таким образом, указанным экспертным заключением подтверждено, что по договору аренды земельного участка земель сельскохозяйственного назначения от 17.03.2008 N 01/19-85 в отношении части земельного участка с кадастровым номером 73:19:084401:1, фактически передан в аренду находящийся в государственной собственности земельный участок площадью не 390.000 кв.м. (как указано в договоре), а земельный участок площадью 671.335 кв.м., что делает невозможным достоверно определить предмет аренды.

Поэтому с учетом положений статей 422,432, 607 ГК РФ, суд правильно указал в решении на то, что договор аренды земельного участка земель сельскохозяйственного назначения от 17.03.2008 N 01/19-85 является незаключенным, что указывает на отсутствие у регистрирующего органа оснований для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений об обременении в виде аренды земельного участка с кадастровым номером 73:19:0:424 площадью 390.000 кв.м.

Судом в соответствии с правом, предусмотренным ч. 4 ст. 198 АПК РФ восстановлен пропущенный Департаментом трехмесячный срок на обращение в суд с учетом заявленного им ходатайства, в связи с чем ссылка подателя жалобы на пропуск указанного срока является неосновательной.

Другие доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не могут послужить основанием для отмены решения суда.

С учетом изложенного оснований для отмены или изменения решения суда не имеется.

Судебные расходы между лицами, участвующими в деле, распределяются в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 101, 110, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ульяновской области от 11.10.2013 года по делу N А72-5530/2013 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.

Председательствующий

Е.М. Рогалева

Судьи

П.В. Бажан Н.Ю. Марчик