Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2014 г. N 04АП-5920/13

г. Чита

16 января 2014 г.

Дело N А19-10162/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 09 января 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 января 2014 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Никифорюк Е.О.,

судей: Желтоухова Е.В., Ткаченко Э.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Жалсановым Б.Ц. рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Компании с ограниченной ответственностью "Истгалф Шиппинг энд Трейдинг ЛЛС" на решение Арбитражного суда Иркутской области от 15 октября 2013 года по делу N А19-10162/2013 по заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска к Компании с ограниченной ответственностью "Истгалф Шиппинг энд Трейдинг ЛЛС" о взыскании 8 486 908 руб. 27 коп.,

(суд первой инстанции - О.В.Ушакова),

при участии в судебном заседании:

от заявителя: не явился, извещен;

от заинтересованного лица: не явился, извещен;

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска (ОГРН 1023800841382, ИНН 3803201800, место нахождения: 665708, Иркутская область, г. Братск, проспект Ленина,37, далее - комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Иркутской области с заявлением к Компании с ограниченной ответственностью "Истгалф Шиппинг энд Трейдинг ЛЛС" (ИНН 9909072305, место нахождения; 665714, Иркутская область, г. Братск, ж.р. Гидростроитель, ул. Горького, 1, далее - компания, ответчик) о взыскании 8 486 908 руб. 27 коп. из них: 7 022 988 руб. 95 коп. основного долга по договору аренды земельного участка N 375-08 от 05.06.08 за период с 12.02.2008 по 30.06.2013 и 1 463 919 руб. 32 коп. пени за просрочку платежей за период с 25.02.2008 по 12.07.2013.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 15 октября 2013 года заявленные требования удовлетворены частично. Взыскано с компании с ограниченной ответственностью "Истгалф Шиппинг энд Трейдинг ЛЛС" в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска 5 150 918 руб. 84 коп. основного долга, 454 861 руб. 10 коп. неустойки, всего 5 605 779 руб. 94 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В обоснование суд первой инстанции указал, что считает установленным факт пользования ответчиком спорным земельным участком по истечении срока договора, следовательно, договор аренды земельного участка N 375-08 от 05.06.08 возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок. Проверив расчеты сторон, рассмотрев заявление о пропуске срока исковой давности, суд первой инстанции частично взыскал задолженность по арендной плате и пени.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, компания обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Иркутской области от 15.10.2013 г. и принять по делу новый судебный акт. Полагает, что согласно п. 1.3. договора аренды договор вступает в силу с даты подписания его сторонами и прекращает свое действие по истечении срока, указанного в п. 1.2 Договора. В соответствии с п. 3. ст. 425 ГК РФ договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Согласно п. 1.3. договора срок договора оканчивается 10 февраля 2009 года и продлению не подлежит. При этом, по мнению ответчика, вновь в силу вступают нормы, изложенные в абз. 2 п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г., то есть единственно допустимым вариантом в подобных случаях является осуществление расчета арендной платы, исходя из площади земельных участков непосредственно под объектами недвижимости. Таким образом, в силу указанных норм, в обстоятельствах окончания срока действия договора аренды между КОО "Истгалф ЛЛС" и КУМИ администрации г. Братска, ответчику переходит право пользования только соответствующей частью земельного участка, занятой объектами недвижимости ответчика.

На апелляционную жалобу поступил отзыв комитета, в котором он просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. Общество соглашается с выводами суда первой инстанции.

О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями вручении. Информация о времени и месте судебного заседания по апелляционным жалобам размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 03.12.2013 г.

Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежащим образом, Общество направило ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя, об этом же заявил комитет в отзыве.

Руководствуясь пунктами 2, 3 статьи 156, пунктом 1 статьи 123 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Компания с ограниченной ответственностью "Истгалф Шиппинг энд Трейдинг ЛЛС" зарегистрирована в качестве иностранной организации ИНН 9909072305, что подтверждается свидетельством серия 38 N 001466853 (т.1 л.д.17).

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05.06.08 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска (Арендодатель) и компания с ограниченной ответственностью "Истгалф Шиппинг энд Трейдинг ЛЛС" (Арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 375-08 (т.1 л.д. 17-18), с условиями которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельные участки (далее - Участки) на основании постановления администрации муниципального образования города Братска N 987 от 27.05.08, имеющие следующие характеристики: общая площадь 18,0623 га, в т.ч. 16,2185 га земельный участок N 1, 1,0695 га земельный участок N 2, 0,2602 га земельный участок N 3, 0,5141 га земельный участок N 4; категория: земли населенных пунктов, адрес расположения: земельный участок N 1 - Иркутская область, город Братск, П 26 18 00 00, земельный участок N 2 - Иркутская область, город Братск, жилой район Гидростроитель, юго-восточнее здания N 1 по ул. Горького; земельный участок N 3 - Иркутская область, город Братск, жилой район Гидростроитель, юго-восточнее здания N 1 по ул. Горького; земельный участок N 4 - Иркутская область, город Братск, жилой район Гидростроитель, юго-восточнее здания N 1 по ул. Горького; цель аренды: земельный участок N 1 - для размещения производственной базы; земельный участок N 2 - для размещения санитарнозащитной зоны производственной базы; земельный участок N 3 - для размещения санитарно-защитной зоны производственной базы; земельный участок N 4 - для размещения санитарно-защитной зоны производственной базы (п. 1.1. Договора).

По своей правовой природе договор N 375-08 от 05.06.08 является договором аренды. Срок аренды Участка устанавливается с двенадцатого февраля две тысячи восьмого года по десятое февраля две тысячи девятого года (п. 1.2. Договора).

В связи с несвоевременным и не в полном объеме внесения арендной платы компанией Комитет обратился в Арбитражный суд Иркутской области.

Суд первой инстанции заявленные требования удовлетворил частично.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, компания обратилась в суд апелляционной инстанции.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва, приходит к выводу об отсутствии оснований для изменения или отмены решения суда первой инстанции по следующим мотивам.

Рассматривая дело, суд первой инстанции правильно исходил из следующего.

В соответствии с п. 1, 2, 3 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В соответствии со ст.ст. 68, 69, 70 ЗК РФ, ст. 3 ФЗ "О землеустройстве", ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" описание границ земельных участков и удостоверение их в установленном порядке производится путем землеустройства и кадастрового учета.

Проведение землеустроительных работ и кадастрового учета является необходимым в случае предоставления земельных участков (на любом праве, в том числе и на праве аренды) и заключения сделок с земельными участками и иными, связанными с владением, пользованием и распоряжением земельными участками, действиями.

Таким образом, следует признать, что объектом договора аренды могут быть только земельные участки прошедшие кадастровый учет.

Согласно ст. 5 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, имеет не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации государственный учетный номер (далее - кадастровый номер). Кадастровые номера присваиваются объектам недвижимости органом кадастрового учета. В целях присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров орган кадастрового учета осуществляет кадастровое деление территории Российской Федерации на кадастровые округа, кадастровые районы и кадастровые кварталы (далее также - единицы кадастрового деления). При установлении или изменении единиц кадастрового деления территории Российской Федерации соответствующие сведения вносятся в государственный кадастр недвижимости на основании правовых актов органа кадастрового учета. Порядок кадастрового деления территории Российской Федерации, а также порядок присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

При таких обстоятельствах, рассмотрев договор аренды земельного участка N 375-08 от 05.06.08., суд первой инстанции пришел к правильному выводу что, он не содержит сведений о том, что предоставленный в аренду земельный участок прошел кадастровый учет и его границы описаны и удостоверены в установленном порядке, соответственно, имеются основания полагать, что предмет договора аренды земельного участка N 375-08 от 05.06.08, при его подписании сторонами не согласован, поскольку договор не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Оценивая данные обстоятельства, суд первой инстанции правильно учел следующее.

В пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Приложением N 1-4 к договору N 375-08 от 05.06.08 являются планы земельных участков, предоставленных в аренду, согласованные сторонами, земельный участок передан по акту приема-передачи земельных участков от 12.02.08 (л.д. 24).

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правильно указал, что данные документы свидетельствуют о том, что при передачи земельного участка спор между сторонами о ненадлежащем исполнении обязательств Арендодателем отсутствовал.

В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, договор аренды земельных участков, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В исковом заявлении истец указал на возобновлении договора на неопределенный срок на тех условиях, в связи с продолжавшимся пользованием земельными участками ответчиком, в отсутствие возражений истца. Ответчик фактическое пользование земельным участком не отрицал, считает правомерным начисление платы за фактическое пользование земельным участком, непосредственно расположенными под объектами недвижимого имущества.

Поскольку Комитет подтвердил в суде первой инстанции отсутствие возражений против такого пользования, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что договор аренды земельного участка N 375-08 от 05.06.08 возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

С учетом изложенного отклоняются доводы апелляционной жалобы со ссылкой на абз. 2 п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 г. о том, что подлежит взысканию только арендная плата, исходя из площади земельных участков непосредственно под объектами недвижимости. Апелляционный суд также учитывает, что из материалов дела не усматривается, чтобы компания, как и комитет, после окончания срока договора заявляла какие-либо возражения, следовательно, стороны связаны арендным обязательством, которое не может быть произвольно изменено.

Как правильно указывает суд первой инстанции, на основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), условий договора аренды N 375-08 от 05.06.08 арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с требованиями ст.ст. 309, 310 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Размер арендной платы за пользование Участками в месяц составляет: земельный участок N 1 - 202 629 руб. 88 коп.; земельный участок N 2 - 15 688 руб. 23 коп.; земельный участок N 3 - 3 816 руб. 81 коп.; земельный участок N 4 - 7 541 руб. 20 коп., согласно прилагаемому к Договору Расчету арендной платы (приложение N 5) (п. 2.1. Договора). Арендная плата вносится Арендатором ежемесячно до 25 числа каждого месяца текущего года (п. 2.3. Договора). Арендная плата начисляется с 12 февраля 2008 г. (п. 2.3. Договора).

Размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год, при условии уведомления Арендатора о произведенном изменении заказным письмом с уведомлением (п. 2.6. Договора).

Согласно Приложения N 5 к договору аренды земельного участка N 375-08 от 30.08.2013 (т.1 л.д. 23) размер арендной платы составляет: земельный участок N 1 - 202 629 руб. 88 коп.; земельный участок N 2 - 15 688 руб. 23 коп.; земельный участок N 3 - 3 816 руб. 81 коп.; земельный участок N 4 - 7 541 руб. 20 коп.

В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, то стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор.

Содержащееся в указанном постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

В пункте 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В связи с изменением нормативно-правовой базы регулирующей начисление арендной платы, истец изменил размер арендной платы. Согласно расчетов размера арендной платы, согласованных с арендатором, размер арендной платы за арендованную площадь составил:

с 01.01.09, в год 2 159 647 руб. 35 коп., в квартал 539 911 руб. 84 коп. (л.д. 43);с 01.01.10, в год 2 159 647 руб. 35 коп., в квартал 539 911 руб. 84 коп. (л.д. 44);с 01.01.11, в год 2 239 223 руб. 42 коп., в квартал 559 805 руб. 86 коп. (л.д. 46);с 01.01.12, в год 2 731 852 руб. 57 коп., в квартал 682 963 руб. 14 коп. (л.д. 49).В связи с ненадлежащим исполнением своих обязанностей по договору КУМИ администрации города Братска обратилось в суд с требованиями о взыскании 7 022 988 руб. 95 коп. основного долга по договору аренды земельного участка N 375-08 от 05.06.08 за период с 12.02.08 по 30.06.13.

В отзыве на исковое заявление от 03.09.13 ответчик заявил о применении срока исковой давности к требованию о взыскании арендных платежей за период с 25.02.08 по 23.07.10.

Согласно ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года. Исковые требования Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Братска заявлены в Арбитражный суд Иркутской области 23.07.13, следовательно, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что по требованию о взыскании арендной платы за период с 12.02.08 по 23.07.10 срок исковой давности истек.

Рассмотрев условия договора, расчеты арендной платы на соответствующий год, суд первой инстанции правильно установил, что стороны не согласовали срок уплаты ежеквартального платежа, в связи с чем, пришел к выводу, что срок уплаты наступает по истечении каждого квартала, т.е. за 1 квартал - 1 апреля, за 2 квартал - 1 июля, за 3 квартал - 1 октября, за 4 квартал - 1 января. Таким образом, срок исковой давности истек по требованию о взыскании арендной платы с 12.02.08 по 2 квартал 2010 года.

Согласно ч. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в удовлетворении требований истца о взыскании суммы основного долга по договору аренды земельного участка N 375-08 от 05.06.08 за период с 12.02.08 по 2 квартал 2010 года следует отказать.

Возражая против иска, ответчик представил контррасчет суммы иска, согласно которого, арендная плата за период с 2 квартала 2010 года по 2 квартал 2013 года составила 5 150 918 руб. 84 коп. Рассмотрев расчет основного долга за пользование земельным участком за период с 2 квартала 2010 года по 2 квартал 2013 года в размере 5 150 918 руб. 84 коп., составленный ответчиком, суд первой инстанции обоснованно с ним согласился.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что требования истца о взыскании с ответчика платы за пользование арендованным земельным участком обоснованы и подлежат частичному удовлетворению в размере 5 150 918 руб. 84 коп.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 5.1. Договора, в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России с суммы долга за каждый день просрочки.

Истец обратился с требованием о взыскании 1 463 919 руб. 32 коп. пени за просрочку платежей за период с 25.02.08 по 12.07.13.

Согласно ст. 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.).

При установленных обстоятельствах по делу суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в удовлетворении требований истца о взыскании пени за просрочку платежей по договору аренды земельного участка N 375-08 от 05.06.08 начисленных на сумму арендной платы за период с 12.02.08 по 2 квартал 2010 года следует отказать. Рассмотрев контррасчет ответчика, суд первой инстанции, установив, что ответчиком пени рассчитаны с задолженности по арендной плате за период 01.01.11 по 23.07.13 в размере 454 861 руб. 10 коп., обоснованно с ним согласился и удовлетворил заявленные требования о взыскании пени частично в размере 454 861 руб. 10 коп.

При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но не могут быть учтены как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 15 октября 2013 года по делу N А19-10162/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий

Е.О.Никифорюк

Судьи

Э.В.Ткаченко Е.В. Желтоухов