Вопрос: Общество является одновременно заказчиком, застройщиком и инвестором на начальных этапах при строительстве многоквартирных домов. Следует ли исчислять НДС с суммы экономии от строительства? ("Финансовая газета", N 36, сентябрь 2010 г.)

Общество является одновременно заказчиком, застройщиком и инвестором на начальных этапах при строительстве многоквартирных домов. Следует ли исчислять НДС с суммы экономии от строительства?

В настоящее время законодательно данный вопрос не урегулирован и является спорным.

Минфин России в своем письме от 25.03.08 г. N 03-07-10/02 выразил следующую точку зрения: "...денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства (далее - дольщики) в порядке возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства, не подлежат включению в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость у застройщика при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика". Вывод Минфина поддержан судебными решениями (постановления ФАС Уральского округа от 29.01.10 г. N Ф09-11382/09-С2 по делу N А60-20097/2009-С10, от 5.05.09 г. N Ф09-2053/09-С2 по делу N А71-8691/2008А6, ФАС Дальневосточного округа от 6.02.08 г. N Ф03-А73/07-2/5576 по делу N А73-14234/2006-16 и др.).

С другой стороны есть противоположная точка зрения, также подтвержденная арбитражной практикой. Например, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 27.05.09 г. N Ф04-3114/2009(7393-А46-42), Ф04-3114/2009(8435-А46-42) по делу N А46-21324/2008 суд пришел к выводу о том, что не облагается НДС разница между инвестиционными средствами, которые получены обществом на строительство жилых домов, и документально подтвержденными расходами компании, связанными с этим строительством, а также в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 9.10.07 г. по делу N А28-4176/2007-145/21 суд указал, что денежные средства, полученные заказчиком-застройщиком от дольщиков сверх затрат на строительство, не облагаются НДС, поскольку являются инвестиционными.

Таким образом, общество, являясь одновременно заказчиком, застройщиком и соинвестором в долевом строительстве, согласно позиции Минфина России должно исчислять НДС с денежных средств, полученных от дольщиков сверх затрат при строительстве недвижимости. По нашему мнению, в случае когда общество само является инвестором и привлекает других инвесторов, сумму экономии необходимо определять только в части экономии, полученной по договорам долевого строительства от сторонних инвесторов.

Вместе с тем обращаем внимание на следующее: услуги заказчика-застройщика могут считаться завершенными только в момент сдачи объекта инвестору, в связи с чем выручка от реализации услуг заказчика-застройщика возникает только после окончания строительства и сдачи объекта. В этот момент у застройщика, в том числе для целей налогообложения, возникает реальная возможность определить сумму фактической экономии инвестиционных средств - вознаграждения. Исчисление НДС после завершения инвестиционного проекта с суммы фактической экономии инвестиционных средств, а не с затрат, отражаемых заявителем на счете 26 "Общехозяйственные расходы", является правомерным. К такому выводу пришел суд в постановлении ФАС Московского округа от 31.05.05 г. по делу N КА-А41/4403-05.

Таким образом, по нашему мнению, исчислять НДС с денежных средств, полученных заказчиком-застройщиком от дольщиков сверх затрат на строительство недвижимости, необходимо только при выявлении экономии на дату передачи квартир инвесторам в доле, принадлежащей сторонним инвесторам. Вместе с тем общество может, следуя судебным решениям, вообще не исчислять НДС с суммы экономии от строительства, однако в данном случае свою позицию обществу придется отстаивать в суде.

В. Гражданкина,

ведущий аудитор ООО "МАЭЛ ФИНАНС"

2 сентября 2010 г.

"Финансовая газета", N 36, сентябрь 2010 г.