Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 27 мая 2008 г. N КГ-А40/4391-08 Отказывая в признании недействительной государственной регистрации права собственности ответчика, суд исходил из того, что права заявителя как инвестора не нарушены, поскольку в основе спора лежит законность приобретения права собственности на спорное недвижимое имущество, принадлежащее другому лицу, не являющемуся участником инвестиционного контракта, удовлетворение заявленных требований приведет к ограничению владения спорным имуществом, а также оспаривание в судебном порядке действий регистрирующего органа без одновременного разрешения спора о праве противоречит действующему законодательству (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 27 мая 2008 г. N КГ-А40/4391-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 20 мая 2008 г.

Общество с ограниченной ответственностью "ПСФ "Крост" (далее - ООО "ПСФ "Крост") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Государственному управлению Федеральной регистрационной службы по Москве (далее - ГУ ФРС по Москве) и Открытому акционерному обществу "Рестром" (далее - ОАО "Рестром") о признании недействительными государственной регистрации права собственности ОАО "Рестром" на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, проспект Маршала Жукова, д. 41, корп. 1 площадью 2 342,3 кв.м.; внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРП) записи N 77-77-10/001/2006-059 от 19.04.06; удостоверение государственной регистрации прав - Свидетельство N 77 АЖ 037962 от 13.06.07, выданное взамен Свидетельству N 77 АГ 297485 от 19.04.06; обязать ГУ ФРС по г. Москве внести изменения в ЕГРП, аннулировав запись N 77-77-10/001/2006-059 от 19.04.06 о праве собственности ОАО "Рестром" на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, проспект Маршала Жукова, д. 41, корп. 1, площадью 2 342,3 кв.м.; обязать ГУ ФРС по г. Москве восстановить в ЕГРП запись N 77-01/03-689/2002-221 от 13.01.03. о праве собственности ОАО "Рестром" на недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Москва, проспект Маршала Жукова, д. 41, корп. 1, площадью 1 573,9 кв.м.

В качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Правительство Москвы.

Требования заявлены со ссылкой на статью 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2, 12, 14, 16, 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 N 122-ФЗ и мотивированы тем, что действия ГУ ФРС по г. Москве по регистрации права собственности на спорное нежилое помещение за ОАО "Рестром" являются незаконными, поскольку регистрация произведена в отсутствие правоустанавливающих документов на часть помещения. Заявитель, сослался на главу 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагая, что регистрирующим органом нарушены его права, как инвестора, и произведенная государственная регистрация права собственности ОАО "Рестром" на пристройку 768,4 кв.м. к спорному зданию возлагает на заявителя дополнительную обязанность по компенсации стоимости указанной площади.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 17 октября 2007 года заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Суд первой инстанции исходил из статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и посчитал действия регистрирующего органа по регистрации права собственности на спорное здание ОАО "Рестром" не соответствующими Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушающими права и законные интересы заявителя, как инвестора-застройщика, обязанного обеспечить освобождение застраиваемого земельного участка от объектов пользователей, занимающих их на законных основаниях. В связи с этим суд пришел к выводу, что на заявителя возлагается дополнительная обязанность по компенсации стоимости незаконно зарегистрированной площади 768,4 кв.м., в то время как по инвестиционному контракту на заявителя возлагалась обязанность предоставить компенсацию ОАО "Реестром", исходя из стоимости, принадлежащих на тот момент нежилых помещений площадью 1478,1 кв.м., без учета вновь зарегистрированных прав.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30 января 2008 года N 09АП-15852/2007-АК решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано полностью.

Суд апелляционной инстанции исходил из части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, которая предусматривает обращение в арбитражный суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов заинтересованных лиц. В данном случае суд апелляционной инстанции посчитал, что заявитель не указал цель защиты своего права и в чем выражается нарушение этого права. Суд апелляционной инстанции также указал, что оспаривание зарегистрированного права в судебном порядке предполагает наличие спора о праве, который должен рассматриваться в порядке искового производства. Суд апелляционной инстанции посчитал, что удовлетворение заявления о признании недействительным зарегистрированного права ОАО "Рестром" нарушает права и законные интересы этого общества, а инвестиционный контракт и дополнительные соглашения, на которые ссылается заявитель по делу, не устанавливают в отношении общества - собственника спорного здания, никаких обязанностей и не порождает для него никаких прав.

На указанное постановление суда апелляционной инстанции ООО "ПСФ "Крост" и Правительством Москвы поданы кассационные жалобы.

В кассационной жалобе ООО "ПСФ "Крост" просит отменить постановление суда апелляционной инстанции, как вынесенное при неправильном применении норм материального и процессуального права, и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы считает, что судом апелляционной инстанции не учтено, что в данном случае незаконной регистрацией права собственности на спорное здание ОАО "Рестром" нарушены регистрирующим органом его права в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем настоящие требования были заявлены в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявитель указал на то, что у него нет собственных притязаний на спорный объект недвижимости и в этой связи обращение в суд в порядке искового производства полагает невозможным.

Заявитель не согласен и с выводом суда апелляционной инстанции о том, что его права и законные интересы не нарушены. Нарушение прав, по мнению заявителя, состоит в том, что на момент заключения инвестиционного контракта ОАО "Рестром" на законных основаниях обладало 1478,1 кв.м., а впоследствии из-за незаконно зарегистрированного права собственности ОАО "Рестром" на дополнительные 768,4 кв.м., на заявителя, как на инвестора, возложены дополнительные затраты. Заявитель считает, что часть 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации допускает возможность широкого подхода к вопросу о заинтересованности лица в предъявлении такого заявления и судебной защите подлежат не только конкретные права, но и законные экономические интересы, которые в данном случае были нарушены.

В кассационной жалобе Правительство Москвы полностью поддерживает позицию ООО "ПСФ "Крост", указывая на то, что ГУ ФРС по Москве произведена регистрация права собственности на спорное нежилое помещение площадью 768,4 кв.м. без правоустанавливающих документов. Правительство Москвы также полагает, что такой регистрацией грубо нарушены положения Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и суд апелляционной инстанции фактически узаконил оспариваемую регистрацию права собственности. Правительство Москвы считает, что заявленные требования можно рассмотреть в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, защитив экономические интересы ООО "ПСФ "Крост", при этом права собственности ОАО "Рестром" нарушены не будут, поскольку в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона государственная регистрация права собственности является лишь юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения права, основания же возникновения самого права установлены в Гражданском кодексе Российской Федерации и подтверждаются правоустанавливающими документами.

В судебном заседании представители ООО "ПСФ "Крост" и Правительства Москвы поддержали доводы кассационных жалоб, представители ОАО "Рестром" и ГУ ФРС по Москве возражали против их удовлетворения, полагая обжалуемое постановление апелляционной инстанции законным и обоснованным.

Суд кассационной инстанции отказал ООО "ПСФ "Крост" в приобщении к материалам дела копии постановлений Федерального арбитражного суда Московского округа N N КГ-А40/7046-06, КГ-А40/1521-06, КГ-А40/6683-07, КГ-А40/7176-06, постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа N А49-9074/05-446/24, как не относящиеся к делу.

В судебном заседании ОАО "Рестром" на кассационные жалобы представлены отзывы, направленные Правительству Москвы 13.05.08 (квитанция N 00401), ООО "ПСФ "Крост" 11.05.08 (квитанция N 00080). Представители Правительства Москвы и ООО "ПСФ "Крост", в связи с неполучением отзывов, просили суд кассационной инстанции, в случае их приобщения к материалам дела, дать возможность с ними ознакомится, отложив рассмотрение кассационных жалоб.

Суд кассационной инстанции определился отказать в приобщении отзывов к материалам дела, в связи с несоблюдением ОАО "Рестром" части 2 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб и возражений на них, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Судом первой и апелляционной инстанции установлено, что в соответствии с постановлением Правительства Москвы N 581 от 29.06.1999 г. "О комплексной реконструкции микрорайонов 75 и 82 района Хорошево-Мневники Северо-Западного административного округа", в соответствии с инвестиционным контрактом N 123 от 14.12.99 и дополнительным соглашением к нему от N 123-2 от 24.12.99 ООО "ПСФ "Крост" является инвестором-застройщиком земельного участка, на котором располагается и объект недвижимости по адресу: пр-т Маршала Жукова, д. 41, кор. 1, являющийся собственностью ОАО "Рестром".

Согласно пункту 3.7.2 названного инвестиционного контракта ООО "ПСФ "Крост", как инвестор-застройщик, за счет собственных или заемных средств обеспечивает освобождение застраиваемого земельного участка от объектов, пользователи которых занимают эти объекты на законных основаниях на момент заключения контракта. В целях реализации этого проекта инвестор в установленном порядке получил разрешение на строительство N Р-1308/01 от 17.03.06 по объекту "Жилой комплекс по адресу: проспект Маршала Жукова, вл. 41-45, корп. 1, 2 в квартале N 75 района Хорошево-Мневники Северо-Западного административного района г. Москвы". Из пункта 4 акта разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка) для осуществления строительства, реконструкции N А-3225/01 от 09.02.07 суд первой инстанции установил, что на участке расположены рекомендованные к сносу двухэтажные здания яслей-сада и магазина. Здание магазина с пристройкой принадлежит ОАО "Рестром" на праве собственности.

Судами также установлено, что на момент заключения инвестиционного контракта (14.12.99) и приобретения ООО "ПСФ "Крост" прав инвестора-застройщика (24.12.99) в ЕГРП за ОАО "Рестром" было зарегистрировано право собственности на указанное здание, расположенное по адресу: г. Москва, проспект Маршала Жукова, д. 41, корп. 1, общей площадью 1 478,1 кв.м.

Основаниями государственной регистрации права собственности за ОАО "Рестром" являлись договоры N ВАМ4466/ВАМ3082 купли-продажи имущества от 15.11.94 с Фондом имущества г. Москвы на помещение площадью 989,3 кв.м., N ВАМ6112В/С от 16.10.95 с ТОО "Майком" на помещение площадью 489,1 кв.м., что в общей сложности составило 1 478,4 кв.м.

В 2000 году ОАО "Рестром" осуществило перепланировку указанных помещений, в результате которой их площадь увеличилась до 1 573,9 кв.м., что подтверждается записью в ЕГРП N 77-01/03-002/2000-1156 от 13.06.00 и свидетельством N 77 НН 094324 от 13.06.00. Впоследствии ОАО "Рестром" представило инвестору свидетельство о государственной регистрации права от 19.04.06 N 77 АГ 297485, выданное УФРС по Москве на основании договоров купли-продажи имущества от 15.11.94 и от 16.10.95 с Фондом имущества г. Москвы на нежилое помещение уже площадью 2 342,3 кв.м.

Обращаясь с настоящими требованиями в суд ООО "ПСФ "Крост" считал, что государственная регистрация дополнительной площади произведена регистрирующим органом без правоустанавливающих документов, свидетельствующих о возникновении у ОАО "Рестром" права собственности на дополнительную площадь спорного здания. В связи с чем заявитель полагает, что государственная регистрация права собственности на увеличенную площадь до 2 342,3 кв.м. является незаконной и возлагает на заявителя необоснованные финансовые затраты по выплате компенсации собственнику здания.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, посчитал действия регистрирующего органа противоречащими Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При этом исходил из того, что в качестве документов, послуживших основанием для первоначальной государственной регистрации и выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности за ОАО "Рестром" (N 77 АГ 297485 от 19.04.06) на увеличенную до 2342,3 кв.м., были указаны договоры N ВАМ4466/ВАМ3082 купли-продажи имущества от 15.11.94 и N ВАМ6112В/С от 16.10.95 с Фондом имущества г. Москвы. В свидетельстве N 77 АЖ 037962 от 13.06.07 в качестве основания уже был указан договор N ВАМ6112В/С купли-продажи имущества от 16.10.95 с ТОО "Майком". Данное изменение было осуществлено регистрирующим органом в связи с исправлением технической ошибки, допущенной при выдаче первоначального свидетельства N 77 АГ 297485 от 19.04.06, в котором в качестве документа-основания был указан этот же договор N ВАМ6112В/С купли-продажи имущества от 16.10.95, но заключенный с Фондом имущества г. Москвы.

Исходя из указанных выше обстоятельств, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что названные договоры являются основанием приобретения ОАО "Рестром" права собственности только на площадь 1573,9 кв.м.

Суд первой инстанции также посчитал, что представленные ОАО "Рестром" для государственной регистрации права собственности на пристройку к зданию по адресу: г. Москва, проспект Маршала Жукова, д.41, кор.1, площадью 768,4 кв.м. договор подряда с ТОО "АРС" от 28.07.1992 г., акт выполненных работ к договору подряда от 28.02.93 и акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 02.03.93 не были предметом надлежащей правовой экспертизы ГУ ФРС по Москве. Названные документы, обосновывающие приобретение ОАО "Рестром" 768,4 кв.м., судом первой инстанции не приняты во внимание и потому, что регистрирующим органом не были указаны в ЕГРП и в свидетельстве N 77АЖ 037962 от13.06.07, как основание государственной регистрации права собственности на эту площадь. Поэтому сделал вывод о том, что представление в регистрирующий орган нового правоустанавливающего документа предполагает внесение новой записи в ЕГРП, а не исправление технической ошибки в ЕГРП и выдачи нового свидетельства N 77 АЖ 037962 от 13.06.07. В совокупности со всеми установленными обстоятельствами суд первой инстанции принял решение о том, что государственная регистрация изменений в ЕГРП 19.04.06, оформленная записью в ЕГРП N 77-77-10/001/2006-059, и выдача свидетельства N 77АГ N 297485 не соответствуют требованиям статей 3, 6, 13, 16, 17, 18, 21 Федерального закона и нарушают права и интересы инвестора в области предпринимательской деятельности.

Суд первой инстанции также отклонил и довод ответчика о том, что по данному делу возник спор о праве, поскольку при рассмотрении данного спора суд проверял законность действий Главного управления ФРС по г. Москве при осуществлении государственной регистрации права собственности ОАО "Рестром", и не рассматривал спор о праве собственности.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции, отменил решение от 17 октября 2007 года и отказал в удовлетворении заявления. При этом исходил из статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой в суд может обратиться только лицо, чьи права нарушены. В данном случае суд апелляционной инстанции посчитал, что права заявителя, как инвестора не нарушены, поскольку в основе спора лежит законность приобретения права собственности на спорное недвижимое имущество, принадлежащее другому лицу, не являющееся участником инвестиционного контракта. Суд апелляционной инстанции посчитал, что удовлетворение настоящих требований приведет к ограничению хозяйственной деятельности собственника имущества по его владению, пользованию и распоряжению, а также оспаривание в судебном порядке действий регистрирующего органа по регистрации права собственности на объект недвижимости без одновременного разрешения спора о праве противоречит статьям 2 и 5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Суд кассационной инстанции соглашается с выводами суда апелляционной инстанции в связи со следующим.

Предметом спора по настоящему требованию является оспаривание государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество. Основанием требования заявитель указывает на постановление Правительства "О комплексной реконструкции микрорайонов 75 и 82 района Хорошеево-Мневники Северо-Западного административного округа" и, заключенный с Правительством Москвы инвестиционный контракт от 14.12.99 N 123, по которому заявитель является инвестором-застройщиком и обязан за счет собственных и привлеченных средств освободить застраиваемый участок от пользователей недвижимости, занимающих ее на законных основаниях.

В связи с чем заявитель считает, что его права нарушены тем, что ГУ ФРС по Москве незаконно зарегистрировало в 2006 году право собственности на 768,4 кв.м. спорной недвижимости за ОАО "Рестром", возложив на него, как на инвестора-застройщика, тем самым дополнительные затраты по компенсации указанной площади и поэтому в соответствии со статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации он вправе оспаривать действия регистрирующего органа по регистрации права собственности ОАО "Рестром" на 768,4 кв.м. площади.

В соответствии со статьей 2 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним по своей природе является юридическим фактом, с которым государство связывает возникновение, ограничение (обременение), переход или прекращение прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

По смыслу указанной нормы следует, что в судебном порядке могут быть признаны недействительными те материально-правовые основания, которые легли в основу проведения государственной регистрации. По своей правовой природе свидетельство о государственной регистрации права собственности является документом, подтверждающим возникновение права собственности по основаниям, установленным гражданским законодательством. В силу чего оспаривание действий по государственной регистрации права собственности не может рассматриваться в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку предполагает наличие спора о праве между лицом, право которого зарегистрировано и лицом, претендующим на это право. Таким образом, при предъявлении требования о признании недействительной государственной регистрации права собственности хозяйствующего субъекта, либо действий по регистрации права собственности либо свидетельства о регистрации права спорящих сторон ничего не связывает кроме недвижимого имущества, регистрация которого произведена в ЕГРП.

Предъявляя требование в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявитель по существу оспаривает основание возникновения права собственности ОАО "Рестром" на 768,4 кв.м. дополнительной площади в спорном здании

Между тем, согласно статье 5 названного закона участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой.

Поскольку ООО "ПСФ "Крост" не заявлял никаких правопритязаний в отношении спорного недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции правомерно сделал вывод о том, что заявитель не относится к вышеперечисленным субъектам. Довод кассационных жалоб о том, что суд апелляционной инстанции, отказывая в иске, не проверил действия регистрирующего органа по регистрации права собственности на спорный объект недвижимости в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не основан на положениях Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в данном случае не имеет правового значения.

Отсутствуют у заявителя и основания для обжалования государственной регистрации в связи с нарушением статьи 21 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", по смыслу которой обжаловать действия регистрирующего органа по исправлению технической ошибки могут правообладатели, стороны сделки или наследники, чьи субъективные права были нарушены исправлением технической ошибки.

Необоснованным является и довод заявителя, связывающего свой интерес в предъявлении требования по данному делу с необходимостью финансовых затрат по компенсации собственнику ОАО "Рестром" сносимого здания. Отношения по инвестиционному договору, в том числе и указанная обязанность возникли между заявителем и Правительством Москвы, которые могут быть урегулированы в самостоятельном порядке. Сам по себе факт в государственной регистрации права собственности на дополнительную площадь без оспаривания оснований приобретения права собственности не может нарушать интересы заявителя. Тем более, что заявитель не отрицает факт наличия дополнительной площади в спорном здании.

Не принимается во внимание также и довод кассационной жалобы Правительства Москвы о том, что признание оспариваемой регистрации права недействительной не означает лишения ОАО "Реестром" права собственности.

Право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, их возникновение, переход и прекращение в силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат государственной регистрации в ЕГРП. По смыслу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (статья 2) государственная регистрация является единственным доказательством существования права собственности на недвижимость, которая дает собственнику возможность реализовывать свои правомочия в отношении принадлежащего ему недвижимого имущества. Признание недействительной государственной регистрации права собственности означает признание ничтожными оснований, образующих это право, которые в данном случае проверяться не могут, поскольку между сторонами отсутствует спор о праве.

Суд кассационной инстанции также соглашается с выводом суда апелляционной инстанции о том, что отсутствует нарушение прав и законных интересов заявителя как инвестора-застройщика. Предъявляя настоящие требования, заявитель ссылается на дополнительные финансовые затраты в рамках Инвестиционного контракта N 123 от 14.12.99, стороной которого ответчик, как собственник спорного недвижимого имущества, не является и указанный контракт не возлагает на него никаких прав и обязанностей.

Судом апелляционной инстанции правильно применены нормы материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

постановление от 30 января 2008 года N 09АП-15852/2007-АК Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-19137/07-2-52 оставить без изменения, кассационные жалобы Общества с ограниченной ответственностью "ПСФ "Крост" и Правительства Москвы - без удовлетворения.